Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Immisje - definicja, rodzaje i skuteczna ochrona

 Kancelaria Prawnicza Polz & Polz
Kancelaria Prawnicza Polz & Polz działa na rynku od 2004 roku. Świadczymy kompleksowe usługi doradztwa prawnego dla podmiotów gospodarczych oraz osób fizycznych, zarówno polskich jak i zagranicznych.
Immisje - definicja, rodzaje i skuteczna ochrona /Fot. Fotolia
Immisje - definicja, rodzaje i skuteczna ochrona /Fot. Fotolia
Fotolia
Immisje obejmują zagadnienie określane mianem „prawa sąsiedzkiego”. Normy te wyznaczają granice dopuszczalnych zachowań w korzystaniu z nieruchomości przez jej właściciela, co stanowi konkretyzację treści ujętego w art. 140 kc prawa własności. Jednym z nich jest przepis dotyczący immisji, znajdujący się w art. 144 Kodeksu Cywilnego.

Definicja

Najprostsza definicja immisji ujmuje je jako takie działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim. Unormowanie zawarte w Kodeksie cywilnym formułuje je jako nakaz powstrzymywania się właściciela nieruchomości w wykonywaniu swojego prawa od takich działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

O zakłóceniu korzystania z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę można mówić dopiero wówczas, gdy obydwie te przesłanki są spełnione, tj. zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich jest większe od dopuszczalnego społeczno-gospodarczego przeznaczenia tej nieruchomości jak i dopuszczalnych stosunków miejscowych.

W jednym ze swoich wyroków Sąd Najwyższy wyjaśnił, że ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 kc musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie i zależy od takich czynników jak rodzaj immisji, ich częstotliwość, pora występowania, intensywność czy skutki dla zdrowia i życia.

Polecamy: E-wydanie Dziennika Gazety Prawnej

Zgodnie z przesłanką społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, sposób zagospodarowania danej nieruchomości powinien być zgodny z obiektywną oceną jego przeznaczenia. Istotne dla tej oceny będą różnego rodzaju akty o charakterze prawnoadministracyjnym, takie jak miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Tym samym faktyczny sposób korzystania z nieruchomości przez właściciela nie jest decydujący, jeśli sposób ten nie odpowiada tak rozumianemu przeznaczeniu. Natomiast zakres przesłanki dotyczącej stosunków miejscowych określić można jako wspólne w danej okolicy przeświadczenie większości właścicieli nieruchomości co do zakresu dopuszczalnych naruszeń. W tym aspekcie determinujące są takie czynniki jak charakter środowiska miejscowego czy relacje międzyludzkie w danej okolicy.

Przez nieruchomość sąsiednią rozumieć należy nie tylko nieruchomość graniczącą bezpośrednio z nieruchomością stanowiącą źródło immisji (nieruchomością wyjściową), lecz każdą nieruchomość gruntową, budynkową czy lokalową, na którą immisje te oddziałują. Natomiast przepis art. 144 kc dotyczy, poza właścicielem, także posiadacza samoistnego, użytkownika wieczystego, osoby uprawnionej na mocy prawa rzeczowego ograniczonego,
a także najemcy i dzierżawcy.

Zobacz: Nieruchomości

Rodzaje immisji

W doktrynie oraz w orzecznictwie immisje dzielimy na:

1) immisje bezpośrednie – to bezpośrednie i zamierzone oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią przy pomocy przewodów, jakiegoś urządzenia, np. rozpylacza środków chemicznych bądź też przy pomocy sił natury, np. przez dopuszczenie do przerastania gałęzi drzew w przestrzeń nieruchomości sąsiedniej bądź też przez przerzucanie na nieruchomość sąsiednią opadłych liści, śmieci itp. lub sztuczne kierowanie na nią wód opadowych czy ścieków. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, zakaz immisji bezpośrednich wynika wprost z art. 140 kc, w świetle którego właściciel ma prawo korzystać z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, a zatem nie są one objęte hipotezą art. 144 kc dotyczącego immisji.

2) immisje pośrednie – polegające na takim działaniu na własnej nieruchomości, że skutki tego działania przenikają – w naturalny sposób – na nieruchomości sąsiednie, np. w postaci hałasu, dymu, ciepła, zapachu, wibracji czy wstrząsów. Uznane przez orzecznictwo Sądu Najwyższego za immisje pośrednie, są np.: odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiedniej, uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej, dopuszczenie do takiego rozrostu drzew, że zmniejszają nasłonecznienie na nieruchomości sąsiedniej, emitowanie nadmiernego hałasu.

Zobacz też: Budowa i remont

Immisje pośrednie dzielimy na:

a) immisje materialne - przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii albo sił w najróżniejszej postaci, takich jak fale elektromagnetyczne, pyły, zanieczyszczenia, substancje toksyczne, zapachy, hałasy, obniżenie lub zanik lustra wody, a także zasłonięcie nieruchomości sąsiedniej dopływu światła lub widoku.

b) immisje niematerialne - polegają na ujemnym oddziaływaniu na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej przez wywoływanie negatywnych odczuć estetycznych, niemiłych skojarzeń, poczucia braku bezpieczeństwa i niezależności. Przykładem immisji niematerialnej jest oszpecenie krajobrazu widzianego z sąsiedniej nieruchomości. Kontrowersją związaną z immisjami niematerialnym jest niezgodność doktryny co do tego, czy jest to przykład immisji czy jednak naruszenia dóbr osobistych z art. 23 i 24 kc, jako że dotyczy dóbr niematerialnych i nie wynikają bezpośrednio z wykonywania uprawnień właścicielskich.

c) immisje pozytywne (ingerujące) - oddziałują na nieruchomości sąsiednie przez rozchodzenie się z nieruchomości wyjściowej cząstek materii (pyłów, oparów, gazów, innych substancji), energii, hałasu. Innymi słowy, zachowanie właściciela nieruchomości powoduje powstawanie pewnych niepożądanych czynników, które oddziaływają na nieruchomości sąsiednie.

d) immisje negatywne (blokujące) – związane są z zachowaniem właściciela nieruchomości, które wstrzymuje lub umniejsza oddziaływanie pewnych pożądanych czynników na nieruchomości sąsiednie, które to czynniki w innym przypadku oddziaływałyby. Mogą polegać np. na nieusunięciu rozrastających się gałęzi drzew, co przeszkadza przenikaniu promieni słonecznych albo na wybudowaniu budynku na nieruchomości wyjściowej, stanowiącego przeszkodę w przenikaniu fal radiowych lub obrazu telewizyjnego, nieusuwanie szkodliwych chwastów rosnących na nieruchomości i umożliwienie rozsiewania przez wiatr ich nasion, itp.

Zobacz: Finanse

Ochrona prawna przeciwko immisjom

Osoba poszkodowana działaniem immisji powinna dochodzić swoich praw w drodze postępowania sądowego. Zdarza się również, że do ustalenia istnienia, rodzaju oraz natężenia występujących immisji potrzebna będzie opinia biegłego. Poszkodowanemu przysługuje roszczenie o zaniechanie immisji lub o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, jednakże przywrócenie stanu zgodnego z prawem nie zawsze jest jednoznaczne z powrotem do stanu, tak jakby immisje w ogóle nie wystąpiły, może bowiem oznaczać jedynie ograniczenie szkodliwości immisji do poziomu zakłóceń, które nie będą przekraczały już przeciętnej miary. Nie zmienia to faktu, że jeżeli immisje wywołały szkodę, to każdy z poszkodowanych właścicieli sąsiednich nieruchomości może dochodzić jej naprawienia na zasadach ogólnych.

Zobacz serwis: Prawo

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%
    Mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są aż o 15,1% droższe niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy.
    Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku
    W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Liczba mieszkań dostępnych w programie Mieszkanie bez wkładu własnego
    Jak w największych miastach zmienia się oferta lokali spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - poradnik Rzecznika Finansowego
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może okazać się pomocą dla osób, które mają problem ze spłatą raty kredytu hipotecznego. Jest on dobrą alternatywą, dla osób, które nie chcą albo mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Skorzystać mogą z niego nie tylko kredytobiorcy „złotowi”, ale również tacy, którzy zaciągnęli kredyt w walucie obcej. Pomoc może zostać udzielona maksymalnie aż na okres 36 miesięcy.
    Dodatek węglowy. 3 tys. zł będzie można wydać nie tylko na zakup węgla
    Sejm przyjął ustawę o dodatkach węglowych w piątek 22 lipca. Brak kryterium dochodowego jest jednym z bardziej krytykowanych zapisów projektu.
    Wzrost cen materiałów budowlanych i mieszkań, a wartość ubezpieczenia domu - w przypadku szkód ubezpieczenie może nie wystarczyć
    Ceny materiałów budowlanych i mieszkań poszybowały. Eksperci Wiener wyliczyli, że produkty potrzebne przy generalnym remoncie łazienki wzrosły w ciągu 3,5 roku o prawie 10 tys. zł. To oznacza, że w razie ewentualnych szkód w mieszkaniu, ubezpieczenie wykupione kilka lat temu nie pokryje w pełni kosztów remontu. Tzw. luka ubezpieczeniowa stanowi realny problem - tylko 1/3 Polaków wie, ile może kosztować przywrócenie mieszkania do poprzedniego stanu na przykład po pożarze lub kradzieży – wynika z badania firmy Wiener.
    Wynajem mieszkania obcokrajowcom. Rynek nieruchomości w czasach wojny
    Do Polski od początku trwającej w Ukrainie wojny przyjechało blisko 5 milionów uchodźców , wielu z nich zdecydowało się tu pozostać na dłużej i poszukać własnego, tymczasowego lokum. Jednocześnie, wielu właścicieli mieszkań ma obawy, przed zawarciem umowy z obcokrajowcem.
    Rośnie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe - podsumowanie II kwartłau 2022
    Powierzchnie biurowe w II kwartale 2022 r. cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców. W tym okresie wynajętych zostało aż 190 000 mkw., czyli o 24% więcej, niż w I kwartale br. Łączny popyt w I połowie roku wyniósł 343 000 mkw., co stanowi wzrost o 28% w stosunku to analogicznego okresu w 2021 r. Ożywienie po stronie najemców przełożyło się na wzrost czynszów, średnio o 0,25-0,50 € za mkw. miesięcznie. Najdrożej jest w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
    Uprawnienia budowlane od 1 sierpnia w elektronicznej bazie. Dokumenty papierowe nie będą wymagane
    Uprawnienia budowlane zostały zgromadzane w Centralnym Rejestrze osób posiadających Uprawnienia Budowlane i zastąpią papierowe dokumenty i skany.
    Wyniki budownictwa w czerwcu 2022 roku
    GUS podał wyniki budownictwa w czerwcu 2022 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 5,3% wyższa niż w maju i jednocześnie wyższa niż w analogicznym okresie 2021 roku o 5,9%. W maju roczna dynamika produkcji wyniosła 13,0%.
    Ankieta NBP: banki zapowiadają dalsze zaostrzanie polityki kredytowej
    Kredyty będą jeszcze mniej dostępnej niż obecnie - na III kwartał br. banki zapowiadają dalsze zaostrzanie polityki kredytowej wobec przedsiębiorstw i gospodarstw domowych; oczekują spadku popytu, który w przypadku długoterminowych kredytów dla przedsiębiorstw i kredytów mieszkaniowych ma być znaczny - wynika z wyników ankiety NBP.
    Czy wakacje kredytowe mają sens? To już zależy dla kogo
    Wyjątkowo zgodni byli posłowie, przejmując ustawę o wakacjach kredytowych. Ponad 440 na 460 zagłosowało „za”. W takim przypadku nawet weto prezydenta nie miałoby sensu, bo mogłoby być przez parlament odrzucone większością 3/5 głosów, czyli bez najmniejszego problemu. Ale czy same wakacje kredytowe mają sens? To już zależy dla kogo.
    Wakacje kredytowe - bank ma obowiązek uznać wniosek złożony w dniu płatności raty
    "Bank ma obowiązek uszanować wniosek o wakacje kredytowe dostarczony także w dniu, kiedy przypada termin spłaty raty; jeśli mimo to bank pobierze ratę, ma obowiązek ją zwrócić" - poinformował w piątek prezes UOKiK Tomasz Chróstny.
    Drewno opałowe zamiast węgla - ceny, kaloryczność, ile kupić drewna na zimę
    W dniu 22 lipca 2022 r. Sejm przyjął ustawę o dodatku węglowym. Na dofinansowanie może liczyć każde gospodarstwo domowe, którego źródłem ogrzewania jest głównie węgiel bądź paliwa węglopochodne. Ale, już teraz węgiel jest dużo droższy niż rok temu, bądź nie jest dostępny. Czy taniej będzie wykorzystać drewno opałowe?
    Oszczędzanie energii w miastach
    Hanower to pierwsze duże miasto w Niemczech, które poważnie podeszło do apeli ministra gospodarki Roberta Habecka o oszczędzanie energii. Władze miejskie postanowiły m.in. zrezygnować z podgrzewania wody w basenach krytych i zewnętrznych, a w obiektach sportowych będzie można brać tylko zimne prysznice – pisze 28 lipca portal dziennika "Bild". W polskich miastach coraz większy nacisk kładziony jest na energooszczędność.
    Rzecznik Finansowy uruchamia infolinię dotyczącą wakacji kredytowych
    Infolinia dotycząca wakacji kredytowych 2022 została uruchomiona w związku z wieloma wątpliwościami i pytaniami w kwestii ustawowych wakacji kredytowych 2022/2023. A te ruszają już od 29 lipca.
    Węgiel: składy węgla pod lupą UOKiK
    Węgiel kamienny stał się w Polsce towarem deficytowym. Prezes UOKiK Tomasz Chróstny wszczął postępowanie wyjaśniające w związku z trudną sytuacją na rynku węgla kamiennego. Ma zbadać zasady dystrybucji surowca i sprawdzenie, czy przy sprzedaży może dochodzić do praktyk ograniczających konkurencję.
    Czynsz za wynajem mieszkania coraz wyższy [Raport]
    Stawki czynszu za wynajem wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu były średnio o 3% wyższe niż w maju i o 26% wyższe niż przed rokiem. Niewielkim pocieszeniem może być to, że znacząco podskoczyła liczba dostępnych ogłoszeń wynajmu – z 18 tys. do 23 tys. Za to inwestorzy mają powód do zadowolenia, gdyż rentowność najmu wzrosła do 4,69% netto, co jest odpowiednikiem lokaty lub obligacji z oprocentowaniem 5,79% brutto.