Czy sprzedając nieruchomość zapłacę VAT?

Zainteresowanie Urzędu Skarbowego, może wzbudzić sukcesywne i częste sprzedawanie nieruchomości.

Pan Jan postanowił sprzedać dużą nieruchomość. Nie mogąc znaleźć kupca, postanowił podzielić ją na kilka innych i sprzedawać oddzielnie. Każdą nieruchomość sprzedał innemu kupcowi, który odprowadzał podatek od czynności cywilnoprawnych.

W powyższym przykładzie US może uznać, że sprzedaż nieruchomości jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Przepisy ustawy o VAT stwierdzają obowiązek podatkowy m.in. w sytuacji gdy: czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Urzędy skarbowe wychodzą więc z założenia, że osoba planująca sprzedawać sukcesywnie nieruchomości (nieważne w jakim celu i z jakiego źródła) już przy pierwszej czynności powinna zarejestrować się jako płatnik VAT i oddać 22% wartości sprzedanej nieruchomości tytułem podatku.

W ciągu ubiegłego roku sądy zmieniły linię orzecznictwa. Przyznają obecnie rację podatnikom- sugerują, iż objęcie VAT nie jest automatyczne, nawet przy dużej częstotliwości sprzedaży. Każdy przypadek zaś należy rozpatrywać oddzielnie.

Przedstawiają także okoliczności, które wyłączają objęcie VAT:

• Sprzedaż nie może być związana z prowadzoną działalnością gospodarczą !
• Sprzedaż nieruchomości nie może mieć charakteru spekulacyjnego (kupujemy w celu dalszego zbycia- po wyższej cenie).
• Sprzedaży podlegają nieruchomości należące do majątku prywatnego sprzedawcy (np. nieruchomości odziedziczone, nabyte w dużym odstępie czasu od sprzedaży). Sprzedaż powinna mieć charakter „wyprzedaży” majątku.
• Sprzedaż nie może mieć charakteru stałej działalności obrotu nieruchomościami.
• Sprzedaż ma na celu zaspokojenie osobistych potrzeb (np. ma być przeznaczona na remont mieszkania, zakup samochodu itp.)- nie powinna wspierać prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości „na rachunek własny” objęta jest podatkiem od czynności cywilno-prawnych. Wynosi on 2% kwoty sprzedaży i ponoszony jest przez kupującego. Jeżeli jednak po fakcie Urząd Skarbowy uzna, iż sprzedaż powinna być objęta VAT- to sprzedający będzie musiał wyłożyć 22% wartości nieruchomości… których już może nie mieć.

Od błędnej decyzji możemy (i powinniśmy) odwołać się do Dyrektora Izby Skarbowej. Jeżeli podtrzyma on niekorzystne rozwiązanie- otwiera to drogę do skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Przepisy podatku od towarów i usług są skomplikowane, sprawy związane ze sprzedażą nieruchomości mogą dotyczyć wysokich kwot- warto skorzystać z pomocy prawnika- profesjonalisty.

Jeżeli sprzedajesz własną nieruchomość, nie prowadząc działalności gospodarczej (zarówno faktycznie, jak i rejestrowanej) nie powinieneś płacić VAT. To samo tyczy się osób, które co prawda prowadzą działalność gospodarczą, ale w innym zakresie i sprzedają nieruchomości należące do ich prywatnego majątku, w sposób nie związany z działalnością.