REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak zawrzeć umowę najmu mieszkania?

Adam Kret
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Przy obecnych cenach nieruchomości, mało kogo stać jest obecnie na kupno mieszkania. Nadal jednak wiele osób chce mieszkać „na swoim”, albo jest do tego zmuszonym- np. w wyniku podjęcia studiów lub pracy w innym mieście. Z drugiej strony właściciele kilku mieszkań- czy to nabywcy, czy np. spadkobiercy chcą na nich zarobić. Rozwiązaniem tych „problemów” jest rzecz jasna umowa najmu. W przypadku jednak lokali mieszkalnych, trzeba uważać m.in. na ustawę o ochronie praw lokatorów, która może sprawić, że korzystne dla nas (jako wynajmujących) postanowienia umowne nie będą wiążące dla najemcy.

Stopień trudności: niski.

REKLAMA

Koszt : -

Wymagane dokumenty: brak

Forma: pisemna

Krok 1: informacje wstępne

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sporządzanie umowy rozpoczynamy od wskazania miejsca oraz daty jej zawarcia.

Następnie w umowie musimy umieścić dane stron wynajmującego(wynajmujących) i najemcy (najemców).

W przypadku osób fizycznych podajemy następujące dane:

  • Imię (imiona) oraz nazwisko
  • Numer pesel
  • Numer i serię dowodu osobistego
  • Adres zamieszkania

Jeżeli wynajmującym jest przedsiębiorca:

  • Firmę
  • Siedzibę
  • Numery NIP i REGON
  • Numer z rejestru przedsiębiorców KRS, lub ewidencji działalności gospodarczej.
  • Osoby upoważnione do reprezentacji: czy to z racji pełnionych funkcji (np. członków zarządu, czy prokurentów) czy pełnomocnictwa.

Wynajmujący powinien określić jakim prawem do lokalu dysponuje: np. własnością odrębnego lokalu, czy którymś z praw spółdzielczych. Pamiętaj też, żeby na umowie znaleźli się i ją podpisali wszyscy wynajmujący i najemcy.

Krok 2: przedmiot umowy

Następnie musimy określić przedmiot umowy- czyli opisać wynajmowane mieszkanie. W szczególności wskazujemy:

  • adres lokalu,
  • jego powierzchnię,
  • liczbę pomieszczeń,
  • kondygnację, na której się znajduje.
  • Numer księgi wieczystej jeśli go posiada.
  • Nazwę spółdzielni mieszkaniowej jeśli znajduje się w jej zasobach.
  • Określenie miejsca parkingowego oraz/lub piwnicy jeśli zamierzamy je udostępnić wraz z mieszkaniem.

Krok 3: protokół techniczny.

Protokół powinien stanowić załącznik do umowy. Strony określają w nim stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji, urządzeń, mebli. Protokół staje się istotny w momencie wygaśnięcia umowy najmu i wzajemnych rozliczeń po opróżnieniu lokalu (jest m.in. podstawą do potrącenia kosztów remontu z kaucji).

Krok 4: długość trwania umowy.

Umowę najmu można zawrzeć w dwóch terminach: na czas określony (np. 2 miesiące, czy do 01.06.2009r.), lub na czas niekreślony (bez terminu zakończenia najmu).

REKLAMA

Umowa na czas określony jest wygodniejsza dla wynajmującego: wygasa sama, nie trzeba jej wypowiadać. W przypadku umowy na czas nieokreślony jedynym sposobem jej zakończenia jest wypowiedzenie umowy przez którąś (bądź obie) stronę umowy. Z uwagi na ustawę o ochronie praw lokatorów może to być utrudnione.

Rodzaj umowy wybierajmy więc według potrzeb najemcy i wygody wynajmującego. Jeżeli np. najemcą ma być student, sporządźmy umowę na czas określony (np. 01.10.07- 15.07.08) z możliwością jej przedłużenia na kolejne okresy (np. kolejny rok akademicki) w drodze aneksów.

Krok 5: czynsz

Jedną z najważniejszych kwestii umowy najmu jest określenie czynszu. Aby skutecznie tego dokonać należy wskazać:

  • Kwotę ( w złotych, lub w równowartości określonej wysokości innej waluty, w oparciu o kurs średni NBP w dniu zapłaty) określoną cyframi i słownie.
    • UWAGA na zmiany kursu walut.
  • Termin płatności (np. do 15 każdego miesiąca)
  • Sposób płatności: w gotówce czy na rachunek bankowy.

Jeśli umowa dotyczy najmu okazjonalnego, lub najmu lokalu użytkowego, strony mogą określić, jak często i w jakiej wysokości dopuszczalna jest podwyżka czynszu

W innym przypadku zmiana wysokości czynszu podlega ustawie o ochronie praw lokatorów. Możemy w umowie wskazać odesłanie do ustawy w tym zakresie.

Krok 6: kaucja

Zawarcie umowy można uzależnić od wpłacenia kaucji zwrotnej w wysokości do 12-o krotności czynszu. Zwracając kaucję, wynajmujący stosuje ten sam mnożnik, jednak uwzględnia czynsz w wysokości na dzień zakończenia najmu (nie mniej jednak niż pierwotna kaucja)


Czynsz: 1000 zł. Kaucja: 3x czynsz = 3000. Wypowiedzenie. Czynsz po podwyżce -1200 zł. Zwrot kaucji w wysokości 3x1200 = 3600 zł.

Wynajmujący może zastrzec sobie odpowiednie potrącenie z kaucji kosztów, wynikłych ze zniszczeń spowodowanych przez najemcę.

Krok 7: opłaty

REKLAMA

Strony powinny ustalić, jakie opłaty będzie ponosił najemca, a jakie wynajmujący. Innymi słowy czy czynsz będzie w sobie zawierał już opłaty za: Internet, c.o., wodę itp. Należy w umowie wyraźnie rozgraniczyć zakres ponoszonych opłat przez najemcę i wynajmującego.

Dla rozliczających się ryczałtowo najwygodniejsze jest przerzucenie jak największej ilości opłat bezpośrednio na na najemcę. Im mniej będzie nam przekazywał pieniędzy (z których część przecież i tak musielibyśmy przeznaczyć na opłaty) tym mniejszy zapłacimy podatek.

Krok 8: prawa i zobowiązania

Strony w umowie mogą zawrzeć dodatkowe zobowiązania dotyczące wynajmowanego lokalu. Mogą np. przyjąć, że po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest lokal pomalować albo np. że właściciel może sprawdzić stan lokalu w określonym terminie w obecności najemcy. Innym warunkiem może być wyeksponowanie konieczności zgody wynajmującego na podnajęcie całości lub części (np. pokoju) mieszkania.

Krok 9: wypowiedzenie

Zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w stosunku do wynajmującego regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a w stosunku do najemcy - przepisy kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w umowie może znaleźć się dowolny zapis dotyczący wypowiedzenia umowy przez najemcę, np. najemca może wypowiedzieć najem z miesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli chodzi o wynajmującego - co do zasad wypowiedzenia należy przywołać przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeśli podpisujemy umowę na czas określony, musimy w UMOWIE zawrzeć możliwość jej wypowiedzenia. Należy również wprost wskazać jej przyczyny (w miarę szczegółowo). Jeśli tego nie zrobimy umowy nie będzie można wypowiedzieć.

Krok 10: podpisy

Umowa najmu, aby była ważna, musi być podpisana własnoręcznie przez obie strony. Nie trzeba jej rejestrować w urzędzie skarbowym; nie płaci się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych- opodatkowany jest jednak podatkiem dochodowym, a w przypadku lokali użytkowych także VAT

Uwagi ogólne:

  • jeżeli chcemy wynająć mieszkanie na stałe (np. odziedziczyliśmy mieszkanie, którego nie planujemy na razie sprzedać, a w którym nie mieszkamy) zastosowanie mają przepisy o ochronie praw lokatorów: w szczególności w zakresie wypowiedzeń, oraz wysokości i trybu podwyżek czynszu.
  • Jeżeli wynajmujemy mieszkanie spółdzielcze (nieważne czy lokatorskie, czy własnościowe) musimy powiadomić spółdzielnię mieszkaniową o wynajmie lokalu jeżeli:
    1. Lokal zmieni przeznaczenie : z mieszkalnego na gospodarczy (np. wynajem pod biuro)
    2. Zmieni się liczba osób korzystających z mieszkania – ma to wpływ na wysokość czynszu.
  • Jeżeli chcesz uniknąć kłopotów związanych z podwyżką czynszu ( na zasadach ustawy o ochronie praw lokatorów), stosuj najem na czas określony – np. na rok. Podpisując kolejne umowy możesz dowolnie kształtować czynsz, nie musisz również martwić się długimi okresami wypowiedzenia.
Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Mieszkanie czy dom 2024 - co wybrać?

    Mieszkanie czy dom za miastem - co wybrać w 2024 roku? Co wybierają Polacy? Jakie są plusy mieszkania i jakie domu?

    Odmrożenie cen prądu: 60% podwyżki opłat w spółdzielniach mieszkaniowych? Za co?

    Ostrzegają przedstawiciele innych spółdzielni mieszkaniowych, z którymi rozmawiali dziennikarze "Rzeczpospolitej".

    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    REKLAMA

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    REKLAMA

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    REKLAMA