Kategorie

Jak nie kupić działki w worku

Adam Kret
Kupno działki. Fot. Shutterstock
Shutterstock
ShutterStock
Kupowanie nieruchomości nie jest tak powszednie jak zakupy w supermarkecie i pociąga za sobą zdecydowanie większe konsekwencje finansowe. Aby się zabezpieczyć przed późniejszymi niespodziankami, powinniśmy przed zakupem sprawdzić kwestie własności nieruchomości, jak również innych praw osób trzecich, które mogą uprzykrzyć nam życie. W tym celu musimy odwiedzić co najmniej 2 instytucje.

CZĘŚĆ PIERWSZA : KSIĘGA WIECZYSTA

Krok pierwszy: Numery.

W oparciu o informację sprzedawcy, lub jeśli ich z jakiegoś powodu nie posiada (co już może być zastanawiające), w oparciu o informacje uzyskane w Sądzie wieczystoksięgowym, lub starostwie powiatowym prowadzącym ewidencję gruntów i lokali, ustalamy numer księgi wieczystej.

Nie powinniśmy ufać przedstawianym nam nieaktualnym odpisom z księgi wieczystej (np. sprzed roku).

Krok drugi: sąd wieczystoksięgowy

Reklama

W zależności od tego czy księgi wieczyste z naszego rejonu zostały przeniesione do systemu informatycznego, czy nie, uzyskanie informacji o zawartości księgi może być błyskawiczne (na ekranie monitora komputerowego), bądź tradycyjnie długotrwałe (wersja papierowa, z koniecznością zamówienia akt do wglądu).

Aby uzyskać wgląd w elektroniczną księgę wieczystą należy wypełnić odpowiedni druk (do uzyskania w sądzie) i zgłosić się do czytelni. Uzyskamy wtedy dostęp do komputera z danymi naszej księgi (za darmo i w każdym sądzie podłączonym do sieci informatycznej).

Zobacz także: Zadatek a zaliczka przy zakupie nieruchomości

W przypadku księgi papierowej (cały czas jest to niestety większość) najlepiej umówić się telefonicznie (numery sądów są przedstawione na ich stronach internetowych, lub pod numerem infolinii TP S.A 118 913) na przeglądanie konkretnej księgi, wtedy będzie ona na nas czekała w czytelni i nie stracimy czasu czekając na jej dostarczenie z archiwum.

Każdy ma wgląd do dowolnej księgi wieczystej

Krok trzeci: sprawdzamy informacje.

  • Sprawdzanie zaczynamy od… początku. Sprawdźmy czy informacje na temat naszej działki/mieszkania mają te same dane (chociażby dokładny adres/ oraz powierzchnię.)
  • własność i inne prawa: księga wieczysta określa kto jest właścicielem nieruchomości. Możemy w ten sposób sprawdzić czy osoba oferująca nam działkę, nawet jeśli jest święcie przekonana o tym że ma prawo do nieruchomości, posiada je rzeczywiście.
  • jest to bardzo istotne przy zakupie nieruchomości rolnych- w wielu miejscowościach kwestia własności pól i działek nie jest w ogóle uregulowana, a w księgach wieczystych figurują np. dziadkowie (o ile np. nie właściciele przedwojenni, których ziemie zostały przejęte przez Państwo) osób oferujących nam skrawek pola. I mimo że osoba oferująca nam działkę uprawia ją „od zawsze” może się okazać, iż w efekcie przeprowadzenia postępowania spadkowego, może nam skutecznie sprzedać 1/40 tego co uważał za swoje… reszta należy do innych członków jego rodziny.
  • hipoteka: nieruchomość którą nabywamy poza innymi prawami osób trzecich (np. służebnośc, czy dożywocie), może być obciążona hipoteką. Innymi słowy nasz nowy dom może być zlicytowany przez wierzycieli poprzedniego właściciela, a my dostaniemy jedynie różnicę pomiędzy wysokością hipoteki, a wartością domu… o ile wartość hipoteki nie jest wyższa, wtedy możemy nie zobaczyć ani grosza z tego co zainwestowaliśmy w dom. Aby tego uniknąć będziemy musieli spłacić cudzy dług i ewentealnie próbować odzyskać wpłacone pieniądze od poprzedniego właściciela.
  • inne prawa.:
    • Księga wieczysta pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek związanych ze służebnościami i innymi prawami osób trzecich: m.in. możemy sprawdzić:
      • czy nikt nie ma np. „prawa przechodu” przez naszą działkę.
      • czy w związku z istniejącą „służebnością przesyłową” nie stanie nam na trawniku słup linii wysokiego napięcia
      • czy nie kupimy domu z „dożywotnikiem” – czyli osobą która przeniosła własność domu/mieszkania, na inną osobę w zamian za prawo do mieszkania i opiekę. Innymi słowy możemy kupić dom z czyjąś babcią, której będziemy mogli się pozbyć jedynie w ramach postępowania sądowego i wypłacania renty.
      • czy w księdze nie wpisano żadnych roszczeń (np. związanych z umową przedwstępną)
  • postępowania:
    • w księdze wieczystej, wpisane są wnioski, postanowienia i inne czynności podejmowane w związku z nieruchomością które nie zostały jeszcze rozpoznane przez właściwy organ. Np. postępowanie o wywłaszczeniu nieruchomości, czy zastrzeżenie umowy przedwstępnej/warunkowej sprzedaży nieruchomości.

Krok 4: Wnioski

Nie angażujmy się w transakcje dotyczące nieruchomości, nie mających uregulowanej kwestii własności, albo na której ustanowiono niebezpieczne prawa(hipoteka), bądź inne uciążliwe ograniczone prawa rzeczowe (służebności).

Księgi posiadają rękojmię wiary publicznej (uważa się że stan w nich opisany odpowiada rzeczywistości), a także z uwagi na ich ogólną dostępność, uważa się że osoba podnosząca, iż nie wiedziała o faktach wpisanych w księdze nie dopełniła obowiązków i była niestaranna.


CZĘŚĆ DRUGA: MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO (URZĄD GMINY/ MIASTA)

Krok pierwszy: Zbieramy informacje.

Aby względnie sprawnie uzyskać informacje dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego powinniśmy uzyskać poniższe dane dotyczące naszej nieruchomości ( w tym przypadku gruntowej)

  • nazwę obrębu,
  • numer arkusza mapy,
  • numer działki.
Reklama

Informacje te możemy uzyskać m.in. z księgi wieczystej. Więc jeśli udaliśmy się już do Sądu wieczysto-księgowego, załatwienie sprawy w urzędzie będzie ułatwione. Jeśli nie, trzeba będzie określić położenie działki najlepiej jak się potrafi, z oznaczeniem adresu, miejscowości, gminy/powiatu.

Sprawdźmy czy nasza gmina uchwaliła plan zagospodarowania terenu. Jeżeli nie, spróbujmy się dowiedzieć jak zaawansowane (o ile w ogóle) są prace nad stworzeniem plany. Jest to istotne np. dla kwestii odrolnienia działki, czy decyzji o warunkach zabudowy.

Krok drugi: Sprawdzamy informacje.

Dla naszych celów nie potrzebujemy wypisu i wyrysu z planu. Potrzebujemy jedynie informacji- a to nie wiąże się z kosztami. Podając w urzędzie gminy (we właściwym referacie/wydziale), najprawdopodobniej uzyskamy konieczne dla nas informacje.

(Niektóre co-nowocześniejsze gminy udostępniają plan zagospodarowania on-line na swoich stronach internetowych)

Na tym etapie, powinniśmy przede wszystkim sprawdzić informacje, które będą w najbliższym czasie decydować o wykorzystaniu naszej nieruchomości.

Jeżeli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, spróbujmy się dowiedzieć kiedy powstanie, na jakim etapie znajduje się projektowanie.

Możemy również wystąpić o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu- nie jest do tego wymagany tytuł własności nieruchomości.

Krok trzeci: informacje dla budowy.

informacje istotne z punktu widzenia pozwolenia na budowę:

  • czy obszar w planie zagospodarowania jest przeznaczony na nasze potrzeby: np. na budownictwo mieszkaniowe, zabudowa fabryczną/przemysłową, część usługową.
  • czy obszar nie jest zastrzeżony dla produkcji rolnej bez zabudowy – może to uniemożliwić zabudowanie działki (czy to w ramach odrolnienia, czy budowy siedliska). Gmina może być niechętna przekształceniu takich gruntów w planie zagospodarowania.

Krok czwarty: informacje dla użytkowania/ mieszkania.

  • czy w sąsiedztwie, czy nawet w obrębie działki nie jest planowana budowa autostrady/ drogi szybkiego ruchu. (związane z możliwością wywłaszczenia, oraz nie wydaniem pozwolenia na budowę)
  • czy plan zagospodarowania przewiduje budowę dróg dojazdowych/ doprowadzenie mediów.
  • czy nie planuje się budowy: oczyszczalni ścieków, zakładów utylizacyjnych, czy innych uciążliwych instalacji.

Krok piąty: Wnioski.

Nie kupujmy ziemi wokół której wyrosną fabryki, świńskie fermy, czy autostrada, o ile nie jest to dla nas korzystne (np. sami planujemy otworzyć np. hodowlę). Wgląd w plan zagospodarowania pozwala na określenie ogólnych tendencji rozwoju danej miejscowości /gminy. Należy jednak pamiętać, iż plany nie są ostateczne i mogą być zmienione, o ile nie stoi to w sprzeczności z planami wojewódzkimi (np. dot. trasy drogi szybkiego ruchu).

Możemy zobaczyć czy gmina planuje doprowadzenie dróg i mediów, oraz czy nasza działka rolna ma jakieś szanse na przekwalifikowanie na budowlaną/ rekreacyjną.

Zobacz także: Pośrednik w obrocie nieruchomościami – dla kogo ten zawód?

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    22 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.