Kategorie

Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami

Anna Śmigulska
Z usług pośredników w obrocie nieruchomości korzystamy coraz częściej. Ze względu na oszczędność czasu oraz profesjonalną obsługę. Ważne jest jednak aby umowa została sporządzona w odpowiedniej formie - na piśmie.

Zapisz się na nasz newsletter

W przypadku umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zwykła forma ustna nie wystarczy. Musi być ona zawarta w formie pisemnej, w przeciwnym razie umowa uznana jest nieważną. Pośrednik, który przystąpił do wykonywania czynności pośrednictwa, mimo że nie zawarł umowy pośrednictwa, naraża się na odpowiedzialność zawodową.

Zazwyczaj treść pośrednictwa opracowywana jest przez pośredników. Ich długość oraz poszczególne zapisy mogą być różne. Jednak dla dobra konsumenta ważne jest jej dokładne przeczytanie.

Co powinno znaleźć się w umowie

1. Strony umowy

W umowie powinny być dokładnie określone strony transakcji, czyli osoby korzystającej z usług pośrednika oraz samego pośrednika. Przedsiębiorca nie musi sam podpisywać umów, może udzielić pełnomocnictwa osobie fizycznej (np. pracownikowi, który nie musi mieć uprawnień pośrednika) do zawierania ich w jego imieniu. Musi to jednak zostać odnotowane w umowie. Oprócz wskazania pośrednika, który jest odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie należy również wymienić:

  • numer licencji pośrednika,
  • zamieszczenie oświadczenia o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

2. Przedmiot umowy, czyli jakie czynności wykonuje pośrednik

Umowa precyzuje to co strony ustaliły wcześniej i do wykonania jakich czynności się zobowiązały. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, który prowadzi działalność w zakresie pośrednictwa (właściciel agencji nieruchomości, biura nieruchomości) zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego (sprzedającego/kupującego nieruchomość, wynajmującego/najemcy, wydzierżawiającego/ dzierżawcy nieruchomości) czynności zmierzających do zawarcia przez niego oczekiwanej umowy, natomiast zamawiający zobowiązuje się do zapłaty ustalonego w umowie (kwotowo lub jako procent od ceny) wynagrodzenia.

Umowa pośrednictwa to umowa starannego działania. Pojęcie to polega przede wszystkim na powinność dokonania przez pośrednika pewnych obowiązków m.in. oględzin przedmiotu pośrednictwa oraz zapoznania się z jego dokumentacją.

Przedsiębiorca, który trudni się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, w zakresie wykonywanej umowy może:

  • mieć wgląd oraz pobierać odpowiednie odpisy, wypisy, zaświadczenia zawarte w księgach wieczystych, ewidencji gruntów, kartotece lokali i budynków, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, planach miejscowych, studiach uwarunkowań, decyzjach o warunkach zabudowy, rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych, ewidencji ludności. – bez pełnomocnictwa od właściciela danej nieruchomości.

Po uzyskaniu wszystkich niezbędnych dokumentów, pośrednik ma obowiązek ich weryfikacji.


To jakie czynności powinny być wykonywane w zakresie umowy pośrednictwa określa umowa, którą kształtują same strony. Od ich woli zależy co dokładnie ma być niej zawarte. Dokładne jej sprecyzowanie pozwala uniknąć nieporozumień czy wręcz konfliktów odnośnie tego, czy pośrednik wywiązał się ze zobowiązania. Istotą umowy pośrednictwa jest, że stworzenia zamawiającemu sposobności do zawarcia oczekiwanej transakcji, czyli np. zakupu mieszkania.

Jakie czynności podejmuje pośrednik:

  • działania polegające na samodzielnym poszukiwaniu ofert odpowiadających wymaganiom zamawiającego (zobowiązanie będzie wykonane z chwilą ich przedstawienia konsumentowi);
  • pośrednik dodatkowo może też pośredniczyć przy zawarciu samej transakcji przygotowując transakcję od strony organizacyjnej i formalnej:

a) jest doradcą w rokowaniach między stronami oraz profesjonalnie pomaga stronom w podjęciu decyzji co do formy zawarcia umowy przyrzeczenia (akt notarialny czy umowa w zwykłej formie pisemnej,

b) pomaga w pisemnym sformułowaniu umowy przedwstępnej,

c) może asystować przy wydaniu nieruchomości,

  • na życzenie zamawiającego, pośrednik może ograniczyć swoje czynności tylko do niektórych dostępnych mu sposobów działania; byłoby to usprawiedliwione zwłaszcza wyrażoną przez zamawiającego potrzebą zachowania szczególnej dyskrecji.

3. Czas trwania umowy

Umowa pośrednictwa może zostać zawarta na czas określony albo na czas nieokreślony. W przypadku tej pierwszej wersji w umowie powinny się znaleźć postanowienia, które określałyby możliwość wypowiedzenia umowy dla obu stron. Jeżeli strony zawarły umowę na czas nieokreślony, wywiązanie się z niej przez pośrednika, tzn. stworzenie konsumentowi sposobności do zawarcia oczekiwanej transakcji, jest zakończeniem stosunku prawnego. Po stronie klienta ciąży natomiast obowiązek wywiązanie się ze swojego zobowiązania - zapłacenia wynagrodzenia.

W umowach pośrednictwa możemy spotkać się z zapisami, które umożliwiają konsumentowi wypowiedzenie umowy lub odstąpienie od niej tylko teoretycznie. W praktyce wiąże się to z koniecznością uiszczenia pośrednikowi znacznych, rażąco wygórowanych kwot.

W umowie pośrednictwa nie powinny znaleźć się postanowienia przewidujące obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy, bądź zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego na tylko zamawiającego. Są to bowiem klauzule, które mogą zostać uznane za niedozwolone.

4. Na wyłączność

Niektóre umowy pośrednictwa przewidują tzw. klauzulę wyłączności. Ma ona na celu ustalenie czy zamawiający decyduje się na korzystanie usług jednego pośrednika albo zawarcia kilku umów z różnymi pośrednikami.


5. Zapłata

W ramach wykonanej umowy pośrednictwa konsument zobowiązuje się do zapłaty ustalonego (kwotowo lub procentowo) w umowie wynagrodzenia. Jeżeli strony nie ustaliły tej kwestii, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach (obecnie w przypadku pośrednictwa przy sprzedaży/ kupnie nieruchomości wynagrodzenie kształtuje się na poziomie 2,5 – 3%. ceny ustalonej przez strony w oczekiwanej umowie, zaś w przypadku nastręczenia sposobności do zawarcia umów najmu lub dzierżawy – od 50 do 100% czynszu za jeden miesiąc).

Pośrednik wraz z klientem powinni ustalić drodze negocjacji kwestie wynagrodzenia, jeżeli do zbycia nieruchomości doszło po wygaśnięciu umowy pośrednictwa. Warunkiem jest oczywiście to, aby do zawarcia umowy doszło na skutek zabiegów pośrednika podjętych w czasie jej obowiązywania. Jeżeli kwestia ta nie zostanie w umowie ustalona, pośrednik po wygaśnięciu umowy nie może domagać się wynagrodzenia.

Niekiedy w umowach znajdują się klauzulę, że wynagrodzenie zamawiający zapłaci w dwóch ratach: pierwszą po podpisaniu umowy przedwstępnej lub przyrzeczenia, natomiast drugą – po zawarciu aktu notarialnego umowy sprzedaży danej nieruchomości. Tą pierwszą ratę należy traktować jako zaliczkę, którą pośrednik musi zwrócić, jeżeli strony ostatecznie nie sfinalizują transakcji. Strony mogą ukształtować umowę w tym zakresie w inny sposób, uznając, że zadaniem pośrednika jest stworzenie sposobności do zawarcia przez strony umowy przedwstępnej (przyrzeczenia).

Pośrednik może domagać się zapłaty wynagrodzenia, jeżeli umowa została zawarta skutkiem jego zabiegów, chyba że co innego wynika z umowy pośrednictwa.

Wynagrodzenie pośrednika może być określone kwotowo lub jako procent liczony od ceny transakcji. Cenę (wysokość czynszu) ustala właściciel. Pośrednik, korzystając z doświadczenia zawodowego, może służyć jedynie poradą. Właściciel, określając cenę, musi wziąć pod uwagę, że od jej kwoty będzie naliczane wynagrodzenie pośrednika.

Pośrednik ma obowiązek podawania jedynie prawdziwych informacji w ogłoszeniu. Przykładowo cena ofertowa powstaje przez dodanie kwoty wynagrodzenia do ceny ustalonej przez właściciela). Jest to oczywiste wprowadzanie potencjalnych kupujących w błąd. Nadto kupujący, który także miałby podpisaną umowę z pośrednikiem, zmuszony byłby zapłacić wyższe wynagrodzenie. Byłoby ono bowiem naliczone od ceny powiększonej o wynagrodzenie należne od sprzedającego.

6. Inne zapisy

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może przewidywać kary umowne, których wysokość będzie dla obu stron równa. Jej wysokość nie może być wyższa niż wynagrodzenie pośrednika. Określenie jej w większej wysokości zostało uznane za klauzulę niedozwoloną.

Pośrednik może podpisać umowy pośrednictwa z obiema stronami transakcji tzn. zarówno sprzedającym, jak i kupującym, chyba że co innego będzie wynikało z umowy pośrednictwa. Sprzedający mógł zastrzec sobie, że pośrednik nie zawrze umowy pośrednictwa z kupującym.

Konsument może zażądać wydania potwierdzenia otrzymania przez pośrednika wynagrodzenia, a pośrednik ma obowiązek wystawić fakturę.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
Faktury VAT 2021
Faktury VAT 2021
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    21 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Wyniki budownictwa w sierpniu 2021 roku

    Wyniki budownictwa. Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w sierpniu 2021 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 3,2% wyższa niż w lipcu i jednocześnie wyższa niż przed rokiem o 10,2%. Miesiąc wcześniej roczna dynamika produkcji wyniosła 3,3%.

    Proekologiczne rozwiązania w nowych osiedlach

    Ekologiczne rozwiązania w budownictwie mieszkaniowym. Jakie rozwiązania służące ekologii wdrażają deweloperzy w realizowanych osiedlach mieszkaniowych?

    Wartość nieruchomości mieszkaniowych w 2020 r. wyniosła 4,9 bln zł

    Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła ok. 4,9 bln zł w stosunku do 4,3 bln zł w 2019 r. – poinformował NBP w raporcie. Nieruchomości mieszkaniowe odpowiadały ok. 211 proc., a komercyjne ok. 13 proc. PKB.

    Kredyty mieszkaniowe (wrzesień 2021 r.) - mniej wniosków kredytowych

    Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne). Po kilku miesiącach ponadprzeciętnie wysokiego popytu na kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) sytuacja wraca do normy – sugerują napływające we wrześniu 2021 r. dane. Fala nowych wniosków normalizuje się, a banki utrzymują relatywnie stałą ofertę hipoteczną. Do banków trafia wciąż spora liczba wniosków kredytowych. W przeliczeniu na dzień roboczy są to w ostatnim czasie około 2 tysiące nowych aplikacji. Dla porównaniu w maju, kiedy mieliśmy apogeum popytu na hipoteki, do banków trafiało co dzień po 2,5 tys. wniosków kredytowych.

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu)

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu). W I kwartale 2021 r. Narodowy Bank Polski spytał około 300 pośredników nieruchomości o sytuację panującą na rynku wtórnym. Wyniki tego badania sugerują m.in., że dwie trzecie mieszkań kupowanych w celu odsprzedaży jest finansowanych bez kredytu. W przypadku lokali kupowanych na własne potrzeby, analogiczny wynik spada do zaledwie 25%.

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

    GUS: w Polsce na koniec 2020 r. było ponad 15 mln mieszkań

    Zasoby mieszkaniowe. W Polsce według stanu na koniec 2020 r. odnotowano ponad 15 mln mieszkań (wzrost o 1,4 proc. w porównaniu do stanu na koniec 2019 r.), o łącznej powierzchni użytkowej 1 118,8 mln mkw., w których znajdowało się 57,4 mln izb – poinformował GUS.

    Wywołany pandemią boom mieszkaniowy trwa

    Ceny nieruchomości mieszkaniowych biją rekordy na całym świecie. W czerwcu 2021 roku został zanotowany wzrost cen nieruchomości średnio o 9,2 proc. w 55 krajach i regionach w ujęciu rok do roku – wynika z raportu kwartalnego Global House Price Index Q2 2021.

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - co warto wiedzieć?

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów.

    Rekord deweloperów - 250 tys. mieszkań w budowie

    Mieszkania w budowie. W lipcu 2021 roku w budowie pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS. To historyczny rekord. Najnowszy odczyt jest aż o 26% lepszy niż przed rokiem.

    W pandemii wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na parterze

    Mieszkania na parterze. W pandemii stopień wyprzedania mieszkań na parterze wzrósł w Warszawie z 61,5 proc. we wrześniu 2020 r. do 83,8 proc. w lipcu 2021 roku - wynika z analizy serwisu tabelaofert.pl. Eksperci serwisu wskazują, że wzrost popytu na mieszkania na parterze, raczej utrzyma się w kolejnych miesiącach.

    Polacy chcą mieszkać "inteligentnie"

    Inteligentny dom. Zaawansowane nowinki technologiczne nie są już fanaberią najbogatszych. Technologia nie tyle zmieniła rzeczywistość, co po prostu stała się nową rzeczywistością. Nic więc dziwnego, że zawitała ona również do branży deweloperskiej, a kupujący coraz chętniej wybierają te osiedla, na których nie brakuje rozwiązań smart.

    Inwestowanie w nieruchomości - co się opłaca?

    Inwestowanie w nieruchomości. Rekordowy wzrost inflacji o 5,4% w skali roku spędza sen z powiek Polaków. Są ku temu powody, ponieważ takiego wzrostu nie odnotowaliśmy przez ponad 2 dekady. W celu zabezpieczenia oszczędności, obywatele inwestują w nieruchomości. Sprawdzamy, jak przy tak wysokich cenach oraz popycie zrobić to mądrze.

    Zmienia się cel kupowania mieszkań

    Rynek mieszkań na krótkoterminowy wynajem odbudowuje się. Jednak w zmodyfikowanej wersji, aby można było elastycznie zmieniać przeznaczenie lokali.

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej - ceny montażu płyt G-K, malowania, fit-outu

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej. Boom budowlany sprawił, że ceny niektórych surowców biją w ostatnich miesiącach kolejne rekordy. Wełna mineralna, płyty OSB czy ściany G-K – w hurtowniach momentami brakowało niektórych materiałów. Czy w tej sytuacji możemy spodziewać się obniżek kosztów wykończenia powierzchni biurowych? Na podstawie danych zgromadzonych na przestrzeni lat przez firmę zajmującą się fit-outem (tj. rearanżacją wnętrz) sprawdzamy prognozy na najbliższe miesiące.

    Do 2028 r. ma powstać 90 tys. mieszkań na wynajem

    Najem instytucjonalny. Obecnie w Polsce najem instytucjonalny oferuje 7,3 tys. mieszkań, z czego 4 tys. należy do PFR Nieruchomości. Rynek ten jednak gwałtownie rośnie. Do 2028 roku ma powstać 90 tys. takich lokali na wynajem.