Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Koniec zgromadzeń przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych

Igor Bąkowski
Radca prawny
 Bąkowski Kancelaria Radcowska
Kancelaria świadczy zarówno stałą obsługę prawną, doradztwo i obsługę określonych projektów czy transakcji o charakterze jednorazowym.
Ustawą nowelizującą z 2007 roku spółdzielnie mieszkaniowe zostały zobowiązane do dostosowania statutów do zmienionych przepisów, które zamiast zgromadzeń przedstawicieli przewidują obecnie walne zgromadzenia. Trzeba jednak zaznaczyć, iż do chwili wpisania do KRS zmiany statutu spółdzielni w tym zakresie, działać muszą zebrania przedstawicieli. Potwierdza to aktualna linia orzeczeń Sądu Najwyższego oraz apelacyjnych, a także stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich z listopada 2011 r.

Ustawa z dnia 14 czerwca 2007 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych („USM”) oraz o zmianie niektórych innych ustaw zniosła możliwość zastępowania w spółdzielniach mieszkaniowych walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli – możliwość ta jednakże pozostaje otwarta we wszystkich innych rodzajach spółdzielni.  Ustawa ta umożliwiła jednocześnie spółdzielniom w których liczba członków przekracza 500 osób podzielenie walnego zgromadzenia na części, jeżeli statut zawierał będzie odpowiedni zapis w tym zakresie.  Ustawa nowelizująca zakładała, że spółdzielnie uchwalą zmiany statutów nie później niż do 30 listopada 2007 roku oraz zgłoszą te zmiany do Krajowego Rejestru Sądowego w ciągu 30 dni od dnia podjęcia uchwały, nie później niż do 30 grudnia 2007 roku.

W praktyce okazało się, że nawet pomimo starań organów spółdzielni zadośćuczynienie tym terminom w wielu większych spółdzielniach było praktycznie niemożliwe, między innymi ze względu na czasochłonne prace nad zmianami statutów, w związku z czym w wielu spółdzielniach do dnia dzisiejszego działają zebrania przedstawicieli.

Zobacz serwis: Prawo

Zgromadzenia przedstawicieli wciąż najwyższym organem

Art. 9 ust. 2 ustawy zmieniającej stanowi, że do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych statutów regulujące funkcjonowanie zebrania przedstawicieli pozostają w mocy.

Jak podkreślił Rzecznik Praw Obywatelskich, intencją ustawodawcy, znajdującą odbicie w treści art. 9 ust. 2 ustawy zmieniającej było zapobieżenie paraliżowi organizacji spółdzielczych. Krótki termin na zastąpienie zebrania przedstawicieli walnym zgromadzeniem miał zmotywować spółdzielnie do uregulowania zasad działania walnego zgromadzenia w statucie, lecz z samej treści art. 9 Ustawy zmieniającej nie wynika, że konsekwencją niedopełnienia obowiązku rejestracji statutu miałoby być uchylenie przepisów statutowych dotyczących zebrań przedstawicieli. Nie sposób przyjąć, iż intencją ustawodawcy było doprowadzenie do paraliżu decyzyjnego poprzez przyjęcie nieistnienia zebrań przedstawicieli w tych spółdzielniach, w których zebranie przedstawicieli - z jakichkolwiek przyczyn - nie podjęło uchwały, albo podjęło ją z przekroczeniem daty 30 listopada 2007 r.

Na ten temat wypowiadał się wielokrotnie Sąd Najwyższy oraz sądy apelacyjne. W ich ocenie termin na dokonanie zmian statutów spółdzielni był terminem instrukcyjnym, a do chwili zarejestrowania zmian statutu wprowadzających walne zgromadzenie, w spółdzielniach mogą ważnie działać i podejmować uchwały zebrania przedstawicieli oraz zebrania grup członkowskich.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 stycznia 2010 r. (IV CSK 310/09) odrzucił możliwość aby przepis art. 9 ust. 1 ustawy zmieniającej stanowił podstawę do stwierdzenia nieistnienia działających w spółdzielniach mieszkaniowych zebrań przedstawicieli.

Przedstawiona przez Sąd Najwyższy wykładnia zapewnia spójność pomiędzy art. 83 ust. 1 USM a art. 9 ust. 1 i 2 ustawy zmieniającej. Artykuł 83 ust. 1 USM stanowi, że walne zgromadzenie nie może zostać zastąpione przez zebranie przedstawicieli - wynika z tego, że zmiana organów w spółdzielni mieszkaniowej nie następuje z mocy prawa po upływie określonego czasu. Imperatywny element tego przepisu zakazuje takich zmian statutu, które prowadziłyby do niedozwolonej zamiany organów spółdzielni mieszkaniowej. Gdyby zebranie przedstawicieli przestawało istnieć z dniem 1 stycznia 2008 r., powstałaby sprzeczność pomiędzy stanem faktycznym a statutem. Wydaje się, że zamiarem ustawodawcy było niedopuszczenie do takiej sytuacji, stąd w art. 9 ust. 1 ustawy zmieniającej ustawodawca posługuje się zwrotem „zmian statutu” a nie „wprowadzeniem walnego zgromadzenia zamiast zebrania przedstawicieli”.

Niewprowadzenie odpowiednich zmian statutu Spółdzielni i nie zgłoszenie ich do rejestru sądowego może spowodować jedynie zastosowanie sankcji przewidzianych w ustawie o KRS.

Stanowisko Sądu Najwyższego w sprawie IV CSK 310/09 zostało podtrzymane w wyroku z dnia 6 maja 2011 r. (II CSK 32/11) czy wyroku z dnia 17 czerwca 2011 r. (II CSK 620/10). Pogląd Sądu Najwyższego w całości podzielił także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 marca 2010 r. (I ACa 1234/09) oraz w sprawie I ACa 783/10.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Katowicach wyrażonym w uzasadnieniu wyroku z dnia 23 marca 2010 r. (I ACa 64/10), wykładnia celowościowa nie przemawia za tym aby z dniem 1 stycznia 2008 r. uznać zebranie przedstawicieli za organ nieistniejący. Doprowadziłoby to do rezultatu niepożądanego przez ustawodawcę, albowiem powstałby patologiczny stan faktyczny w którym walne zgromadzenie działałoby w oparciu o statut, w którym wciąż istnieje zebranie przedstawicieli.

Zobacz serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Zdania odmienne

Obok zaprezentowanej powyżej wykładni Sądu Najwyższego, która ma dominujący charakter, odmienny pogląd przedstawiono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 grudnia 2010 r. (VI ACa 1000/10), zgodnie z którym z dniem 1 stycznia 2008 r. zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych przestały istnieć. Sąd Apelacyjny w wyroku tym przyjął, że stwierdzenie art. 83 ust. 1 USM, iż  „Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli (…)” wyklucza możliwość istnienia zebrania przedstawicieli od dnia 1 stycznia 2008 r. Pogląd ten opiera się na założeniu, iż zakaz zastępowania walnego zgromadzenia przez zebranie przedstawicieli dotyczy również organów spółdzielni działających przed wejściem w życie ustawy zmieniającej. Ponadto Sąd Apelacyjny uznał, że art. 9 ust. 1 i 2 Ustawy zmieniającej zawierają terminy zawite prawa materialnego, których przekroczenie skutkuje nieważnością postanowień statutu i w konsekwencji nieistnieniem zebrania przedstawicieli.

Należy wyraźnie podkreślić, że zaprezentowany w tym orzeczeniu sposób interpretacji omawianych przepisów nie został przyjęty w późniejszym orzecznictwie sądów powszechnych, które uznają, że zebrania przedstawicieli są organem spółdzielni mieszkaniowych i funkcjonują do chwili zarejestrowania uchwalonych przez zebrania przedstawicieli zmian w statutach. Linię orzeczniczą przyjętą przez Sąd Najwyższy kontynuuje na przykład wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2011 r. (I ACa 562/11), czy też wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2011 r. (VI ACa 422/11).

Zebrania działają aż do rejestracji zmian statutu w KRS

Do chwili zarejestrowania przez KRS zmian w statucie spółdzielni mieszkaniowej wprowadzających walne zgromadzenie jako organ spółdzielni, najwyższym organem spółdzielni pozostają zebrania przedstawicieli, a wszelkie podejmowane przez nie uchwały są ważne. Organy spółdzielni powinny oczywiście dążyć do możliwie szybkiej zmiany statutów i wprowadzenia do niego walnego zgromadzenia w sposób dopasowany do danej spółdzielni.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Poszerzaj swoją wiedzę, czytając naszą publikację
Nowe zasady tworzenia i funkcjonowania kas zapomogowo-pożyczkowych w zakładach pracy (PDF)
Nowe zasady tworzenia i funkcjonowania kas zapomogowo-pożyczkowych w zakładach pracy (PDF)
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Co dalej z rynkiem mieszkań?
    Z jakimi największymi wyzwaniami będą musieli mierzyć się deweloperzy w 2022 roku? Co będzie sprzyjało rozwojowi rynku mieszkaniowego?
    Nieruchomości premium odporne na wahania rynku
    Polacy zaczęli masowo lokować kapitał w domach, mieszkaniach i działkach. Hossa nie ominęła również sektora nieruchomości luksusowych, który potrafi kumulować pieniądze inwestorów jak żaden inny.
    Zadłużenie firm deweloperskich
    Zadłużenie firm deweloperskich - liczba firm deweloperskich wpisanych na koniec marca br. do Krajowego Rejestru Długów spadła o 0,6% rdr. Równocześnie w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor i w bazie informacji kredytowych BIK przybyło dłużników wykonujących roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków.
    GUS: Budownictwo mieszkaniowe w kwietniu 2022 w trendzie spadkowym
    GUS: Budownictwo mieszkaniowe w kwietniu 2022 - publikująca wstępne dane budownictwa mieszkaniowego w kwietniu oraz czterech pierwszych miesiącach bieżącego roku okazała się w pełni zgodna z oczekiwaniami. A te jak wiadomo nie są już od dłuższego czasu optymistyczne, a raczej zdecydowanie nastawione na spadek dynamiki inwestycji mieszkaniowych.
    Prawo zatrzymania problemem dla frankowiczów?
    Prawo zatrzymania - krajowe banki w ramach „frankowych” sporów coraz częściej powołują się na tak zwane prawo zatrzymania. O co dokładnie chodzi?
    Frankowicze w sądach: W I kwartale br. do sądów wpłynęło ponad 20 proc. więcej spraw niż rok wcześniej
    Frankowicze w sądach: Jak wynika z danych ponad 40 sądów okręgowych, w I kwartale br. wpłynęło do nich łącznie prawie 16 tys. nowych spraw frankowych. To o przeszło 21% więcej niż dokładnie rok wcześniej.
    Światowy Dzień Pszczół
    Światowy Dzień Pszczół, ustanowiony przez ONZ z inicjatywy Słowenii, obchodzony jest 20 maja. Celem jest podkreślenie znaczenia pszczół dla pozyskiwania żywności i zwrócenie uwagi na zagrożenia dla tych owadów.
    Natura 2000 - ma już prawie 1 tys. obszarów
    Natura 2000 to już 20 proc. powierzchni Polski. Wkrótce pojawią się nowe, a niektóre z istniejących zostaną powiększone.
    Nieruchomości zabytkowe cieszą się zainteresowaniem inwestorów
    Zakup nieruchomości zabytkowej to nie lada wyzwanie dla inwestorów. Wszelkie działania przy obiekcie muszą odbywać się pod ścisłą kontrolą Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a ich restauracja może się okazać finansową studnią bez dna. Inwestujący w tego typu obiekty mogą jednak skorzystać z pewnych przywilejów, a atrakcyjność zabytkowych budynków zawsze rodzi zainteresowanie i popyt. Co na temat inwestowania w zabytki twierdzą eksperci?
    Reklama na budynku wspólnoty mieszkaniowej - jakie są przepisy?
    Umieszczenie reklamy na części wspólnej nieruchomości, nawet przez właściciela lokalu znajdującego się w budynku, nie jest sprawą dowolną.
    Nowelizacja ustawy deweloperskiej od 1 lipca 2022
    Nowelizacja ustawy deweloperskiej wejdzie w życie w przewidywanym terminie, czyli 1 lipca 2022 roku. Rząd nie zajmie się projektem ustawy mającej przesunąć termin wejście życie nowej ustawy deweloperskiej, wprowadzającej m. in. Fundusz Gwarancyjny.
    Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego – dla kogo, limity cen mieszkań
    Wyższe limity kwalifikujące do wsparcia i szerszy dostęp do pieniędzy wypłacanych przy narodzinach kolejnych dzieci – takie zmiany w programie kredytów bez wkładu własnego zapowiedział rząd i to jeszcze zanim program wszedł w życie.
    Forum Rynku Nieruchomości 2022
    Forum Rynku Nieruchomości 2022 w Sopocie odbędzie się pod pod tytułem "Jeszcze na fali czy już dryfujemy? Branża nieruchomości wobec nieustających wyzwań".
    Jakie problemy Polacy spotykają we wspólnotach mieszkaniowych? Wyniki są dość zaskakujące
    Problemy we wspólnotach mieszkaniowych zdarzają się niemalże w każdej z nich. Borykają się z nimi zarówno zarządcy jak i sami właścicieli lokali. Jakie trudno napotykają?
    Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego?
    Raty kredytów hipotecznych są już wysokie i mogą być jeszcze wyższe. W jaki sposób je obniżyć? Co szykuje rząd w zakresie wsparcia kredytobiorców?
    Budownictwo w technologii CLT. Drewniana rewolucja dotarła do Polski
    Drewniane szkoły, szpitale, wieżowce, hale widowiskowe, lotniska, a nawet stacja benzynowa czy 9-piętrowe bloki mieszkalne — to wszystko powstaje dzięki nowoczesnej technologii obróbki drewna CLT. Okazuje się, że prócz aspektów ekologicznych materiał ten jest odporny pożarowo jak stal, bardzo elastyczny, zdrowy dla użytkowników, energooszczędny, lekki konstrukcyjnie i elegancki, co pozwala na szerokie zastosowanie. A potrzebne do jego wyprodukowania drewno pozyskuje się z certyfikowanych zalesień, które nie niszczą wartościowego drzewostanu.
    Wynajem mieszkań na fali wzrostowej
    Rynek wynajmu w największych polskich miastach gwałtownie się skurczył. Mieszkania mają teraz ogromne wzięcie, że inwestorzy zastanawiają się już nad wykupywaniem lokali w pakietach.
    Budownictwo drewniane - droga dla ujemnego śladu węglowego
    Budownictwo drewniane może pomów branży budowlanej sprostać współczesnym wyzwaniom ekologicznym i interesom społecznym. W jaki sposób?
    Pomoc dla kredytobiorców i wakacje kredytowe - rząd przyjął projekt ustawy
    17 maja 2022 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. W projekcie zawarto pakiet zmian dla osób z kredytami hipotecznymi. Wśród rozwiązań są wakacje kredytowe, dopłaty do kredytów z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców zasilonego dodatkowymi środkami oraz zamiennik dla wskaźnika WIBOR. Dzięki temu rząd pomoże finansowo ok. 2 mln Polaków mających problemy ze spłatą kredytów z powodu inflacji.
    Mieszkanie bez wkładu własnego od 27 maja 2022 r. Minister Buda zapowiada zmianę przepisów
    27 maja 2022 r. wchodzi w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (realizująca rządowy program "Mieszkanie bez wkładu własnego"). 17 maja 2022 r. minister rozwoju i technologii Waldemar Buda zapowiedział zmiany, które uelastycznią "Mieszkanie bez wkładu własnego" - chodzi m.in. o umożliwienie wniesienia większego niż 10 proc. wkładu własnego i urealnienie wskaźników, które pozwalają zakwalifikować dane mieszkanie do programu.
    Ceny mieszkań w Polsce w 2022 roku rosną bardziej niż inflacja
    Metr kwadratowy mieszkania w dużym mieście zdrożał w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 15,6%. Tak wynika z najnowszych danych NBP. Czy wojna za naszą wschodnią granicą przyniesie przecenę? Z kilku powodów może być wręcz przeciwnie. Ile kosztują mieszkania w Polsce?
    Zdolność kredytowa Polaków – kogo jeszcze stać na kredyt hipoteczny?
    Zdolność kredytowa Polaków zmienia się z każdą podwyższą stóp procentowych. W maju 2022 roku RPP podniosła je po raz ósmy z rzędu, co bezpośrednio wpłynęło na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. W efekcie kurczy się gro osób, które posiadają zdolność kredytową. Kogo i na jakie mieszkania stać przy coraz bardziej restrykcyjnych warunkach kredytowania?
    Najem instytucjonalny w Polsce
    Najem instytucjonalny w Polsce nie jest powszechnie znaną formą wynajmu mieszkania. Jakie są największe atuty korzystania z tego typu mieszkań, a co najemcy instytucjonalni woleliby zmienić? Na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich firma analityczno-badawcza Zymetria zbadała rynek wynajmu w Polsce.
    Więcej Polaków chce oszczędzać pieniądze, ale nie wszystkich na to stać
    Rosnąca inflacja oraz wojna bardziej mobilizują do oszczędzania pieniędzy niż pandemia – wynika z badania „Inflacja i wojna w Ukrainie a budżety domowe Polaków”, wykonanego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor. Polacy coraz bardziej doceniają znaczenie oszczędności. Jedna czwarta przyznaje, że aktualna sytuacja wpływa na ich stosunek do posiadania grosza na czarną godzinę. Niemal tyle samo stwierdza jednak, że nie stać ich na to, by odkładać.
    Europejski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje odporny na inflację i wojnę w Ukrainie
    Rynek nieruchomości komercyjnych w regionie EMEA oparł się negatywnemu wpływowi inwazji Rosji na Ukrainę w I kw. 2022 r. Przyszłe konsekwencje wojny pozostają jednak trudne do przewidzenia.