Kategorie

Zasiedzenie nieruchomości - poradnik

Natalia Żbikowska
Nieruchomości. Fot. Fotolia
Fotolia
Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Po odpowiednio długim okresie, posiadacz samoistny może domagać się przed sądem uznania, że w stosunku do danej nieruchomości przysługuje mu prawo własności, które niejako zostało odebrane właścicielowi z uwagi na brak wykonywania przez niego uprawnień właścicielskich. Niniejszy poradnik przedstawia zarówno zagadnienia teoretyczne jak i praktyczne związane z tą instytucją.

Spis treści

1. Pojęcia: zasiedzenie, prawo własności, nieruchomość
 1.1. Zasiedzenie
 1.2. Własność
 1.3. Zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa
 1.4. Nieruchomość
2. Przesłanki (warunki) zasiedzenia
 2.1. Posiadanie
 2.2. Upływ czasu
 2.3. Dobra i zła wiara
 2.4. Bieg terminu
 2.5. Skutki zasiedzenia

Zobacz także: Wyższe odszkodowanie za wywłaszczenie

3. Przebieg postępowania, elementy wniosku oraz czynności procesowe
 3.1. Wnioskodawca
 3.2. Co musi zawierać wniosek
 3.3. Załączniki
 3.4. Dowody
 3.5. Oznaczenie przedmiotu zasiedzenia
 3.6. Opłata od wniosku (wpis)
 3.7. Przebieg postępowania
4. Przykładowy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

Zobacz także: Jakie transakcje związane z nieruchomościami są opodatkowane


1. Pojęcia: zasiedzenie, prawo własności, nieruchomość

1.1. Zasiedzenie

Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia prawa własności. Celem zasiedzenia jest regulowanie stanu prawnego ze stanem faktycznym. By zasiedzenie było skuteczne, muszą być spełnione łącznie dwie przesłanki: posiadanie, upływ czasu. Innym elementem, który ma znaczenie to dobra, bądź zła wiara. Przesłanki te zostały omówione w dalszej części.

Zobacz także: Jak starać się o dopłatę na remont kamienicy?

1.2. Własność

Reklama

Termin własność oznacza nieograniczone prawo rzeczowe; jest to prawnie zagwarantowana możliwość pełnego rozporządzania jakąś rzeczą. W szczególności właściciel względem rzeczy ma uprawnienia do jej posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy, zbycia, przetworzenia, zużycia lub zniszczenia. Granicami korzystania z rzeczy są przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej własności.

Na temat początków własności istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.

Artykuł 140 kc nie przedstawia definicji własności, jednakże wyjaśnia, jakie uprawnienia przysługują właścicielowi: w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.

Reklama

Po uchwaleniu w 1997 roku nowej Konstytucji, wykładnia przepisów o własności, skrystalizowana i pogłębiona w latach 1989-1997 dzięki judykaturze Trybunału Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego oraz doktrynie, zyskała nowe, mocne oparcie w postanowieniach przepisów o randze konstytucyjnej, stosowanych bezpośrednio, a prawo własności uzyskało nowy środek ochrony w postaci skargi konstytucyjnej do Trybunału Konstytucyjnego. 

Powszechnie aprobowany jest pogląd, że własność nie jest nieograniczonym prawem, dającym właścicielowi absolutną swobodę postępowania z rzeczą. Jednakże niewątpliwie prawdziwe jest twierdzenie, że na ogół właścicielowi wszystko wolno, czego mu ustawa i wzgląd na uzasadnione interesy innych osób nie zabraniają.

Szkopuł jednak tkwi w tym, że tak jest tylko „na ogół”. Trudność polega na właściwym wyważeniu interesu właściciela i innych osób w możliwie najsprawiedliwszy sposób.

Właściciel może, w granicach określonych w powołanym wyżej przepisie, korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że inne osoby obowiązane są powstrzymać się od wszelkiej ingerencji w sferę uprawnień właściciela. Wyjątki od niedopuszczalności tego rodzaju ingerencji określone są w ustawie. Tak więc np. właściciel nieruchomości może wejść na grunt sąsiedni celem usunięcia zwieszających się gałęzi lub owoców; każdy może użyć, a nawet uszkodzić lub zniszczyć cudzą rzecz w razie konieczności odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym lub nawet majątkowym jego lub innych osób. Zasadą jest, że wyrażenie „wyłączenie innych osób” obejmuje wszelkiego rodzaju immisje bezpośrednie, stanowiące postać ingerencji w cudzą własność, np. skierowanie wód gruntowych na cudzą nieruchomość. 

Przykładem ograniczeń ustawowych jakim podlega prawo własności, jest prawo własności Skarbu Państwa i prawo własności jednostek samorządu terytorialnego.

Trzeba pamiętać o tym, że sposób gospodarowania własnością jest uzależniony od regulacji prawa administracyjnego materialnego zawartej w przepisach szczególnych, które decydują o jego wykonywaniu, nakładając na podmioty tej własności ustawowe ograniczenia w zakresie zarówno rozporządzania, jak i korzystania. Przykładem takiej regulacji jest ustawa o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła ograniczenia przez organy Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, ustanawiając m.in. przywilej pierwszeństwa w zakresie nabywania nieruchomości i ograniczając lub wyłączając dopuszczalność, rozporządzania określonymi rzeczami. 

Ważnym elementem dotyczącym własności jest nabycie oraz utrata własności. Właściwym sposobem nabycia własności jest przeniesienie własności, przez co należy rozumieć przeniesienie własności na podstawie umowy. Inne to omawiane zasiedzenie, przemilczenie, nabycie własności w drodze egzekucji sądowej. Kolejnym sposobem nabycia jest uzyskanie orzeczenia o zniesieniu współwłasności. Należy wyjaśnić, iż poza prawem rzeczonym, wpływ na prawo własności mają inne działy prawa, takie jak prawo rodzinne lub spadkowe. Analizując nabycie własności, trzeba mieć na uwadze podział na nabycie pierwotne i pochodne.

Przy nabyciu pierwotnym nabywca nie uzyskuje prawa, jakie przysługiwało dotychczasowemu właścicielowi, ten traci to prawo, a nabywca uzyskuje własność niezależnie od niego. W drugim wypadku prawo własności przechodzi z dotychczasowego właściciela na nowego. Prawo pozostaje takie samo, a jedynie zmienia się jego podmiot, w takim wypadku istnieje stosunek następstwa prawnego, zbywca jest poprzednikiem prawnym, a nabywca następcą prawnym.

Cechą takiego podziału jest to, że w wypadku nabycia pochodnego nabywca uzyskuje prawo własności w takich granicach, w jakich posiadał zbywca, w zasadzie ze wszystkimi obciążeniami. Drugi rodzaj nabycia powoduje, że nabywca uzyskuje prawo bez dotychczasowych obciążeń. Od opisanej sytuacji są odstępstwa, tak, gdy chodzi o nabycie pierwotne, jak i pochodne. Można wskazać, że w wypadku nabycia własności nieruchomości, której właściciel się zrzekł, Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej obciążenia, pomimo że jest to nabycie pierwotne. Inną konsekwencją nabycia pochodnego jest to, że nabywca nie może otrzymać więcej praw, niż miał poprzednik, w szczególności nie może nabyć własności rzeczy, której ta własność nie przysługiwała.

1.3. Zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa

Przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć zasady etycznego postępowania, wyprowadzane w naszym społeczeństwie z chrześcijańskiego systemu wartości, którymi każdy członek społeczeństwa powinien kierować się w postępowaniu wobec innych.

Natomiast klauzula generalna społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa, związana nierozerwalnie z aksjologią tzw. realnego socjalizmu i podziału własności według uprzywilejowanej typologii właściwej temu ustrojowi (sprzecznej z zasadami obowiązującej Konstytucji), straciła obecnie znaczenie normatywne jako wyznacznik granic własności i stała się pustym pojęciem, niemającym dających się określić desygnatów.

Jednakże według innego poglądu, klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności zachowała swoją przydatność, ponieważ zawiera nadal bogatą treść, wskazującą na charakterystyczną cechę własności jako kompleksu praw i obowiązków.

O ile ograniczenia ustawowe kształtujące treść prawa własności albo sposób jego wykonywania nie budzą żadnych wątpliwości, o tyle pozostałe wymienione wyznaczniki o charakterze ocennym mogą budzić wątpliwości przy ocenie różnych stanów faktycznych.

1.4. Nieruchomość

Nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków. Rozróżniamy trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe (zabudowane i niezabudowane), budynkowe i lokalowe. Wyodrębnienie gruntu jako przedmiot prawa wymaga określenia jego powierzchni granicami zewnętrznymi (wyodrębnienie fizyczne) i określenia podmiotu własności (wyodrębnienie prawne). Określenie granic zewnętrznych oddzielających grunty może nastąpić w każdy dowolny sposób, przez widoczne oznaczenie w terenie. Jednak ze względu na przepisy o ewidencji gruntów i budynków oraz o księgach wieczystych, niezbędne jest geodezyjne oddzielanie gruntu trwałymi znakami granicznymi, umieszczonymi w punkcie granicznym, określającym przebieg granicy. 

Najmniejszą jednostką powierzchniową nieruchomości gruntowej dla celów ewidencji gruntów jest działka. Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionej granicami zewnętrznymi działki lub wpisanie jej do istniejącej księgi wieczystej decyduje o jej charakterze. Staje się ona nieruchomością albo jako samodzielny i odrębny przedmiot własności (chociażby jej właściciel był właścicielem innych nieruchomości graniczących lub niegraniczących z nią), albo wchodzi w skład większej całości wskutek przyłączenia do nieruchomości mającej już księgę wieczystą.

W tym ostatnim wypadku mamy do czynienia z jedną nieruchomością składającą się z kilku działek. Wydzielenie z księgi wieczystej jednej lub kilku działek stanowi podział nieruchomości. 

Jeżeli objęta księgą wieczystą nieruchomość, składająca się z kilku działek, graniczy z sąsiednią nieruchomością tego samego właściciela wpisaną do innej księgi wieczystej, to mamy do czynienia z dwiema nieruchomościami stanowiącymi odrębny przedmiot prawa. Przeniesienie własności jednej z nich zatem nie stanowi podziału nieruchomości. Inaczej mówiąc, liczba ksiąg wieczystych decyduje o liczbie nieruchomości. Sąd Najwyższy, wyraził stanowisko, iż dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią – w rozumieniu artykuł 46 § 1 kc – jedną nieruchomość gruntową. Podobnie jak przy wyodrębnieniu obszar gruntu może stać się odrębnym przedmiotem własności, tak samo przez połączenie z innym przedmiotem własności (gruntami) tego samego właściciela może tę odrębność utracić. 

Przyłączenie przez właściciela kompleksu gruntów, graniczących z nim nieruchomości, z reguły spowoduje utratę odrębności nowo nabytej nieruchomości, powstałej wskutek odłączenia jej z dotychczasowej i przeniesienia do innej księgi wieczystej. Jednakże zachowanie odrębności zależy od woli właściciela; właściciel bowiem może złożyć wniosek o założenie dla odłączonej nieruchomości nowej księgi wieczystej. W takim wypadku nieruchomość dotychczasowa i nowo nabyta, pomimo wspólnej granicy i tego samego właściciela, nie ulegają połączeniu, w skutek czego zbycie jednej z nich nie może być uważane za podział nieruchomości.

Zobacz także: Jak prawidłowo sporządzić wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości


2. Przesłanki (warunki) zasiedzenia

2.1. Posiadanie

Posiadanie to stan faktyczny polegający na władaniu określoną rzeczą zarówno przez wykonywanie zwykłych czynności – aktów posiadania – jak i samej tylko praktycznej możliwości ich wykonywania. Przez co należy rozumieć: akty posiadania – aktywne władanie, zaś możliwość wykonywania to stan, w którym rzecz znajduje się w sferze władztwa posiadacza umożliwiającej mu korzystanie z niej w dowolnym czasie. Posiadanie może stanowić składnik majątku wspólnego, przedmiot dziedziczenia i przedmiot obrotu prawnego w drodze przeniesienia posiadania. Opisywany stan jako instytucja prawa prywatnego oznacza jedynie władztwo wykonywane na podstawie i w ramach czynności cywilnoprawnych, nie obejmuje władania rzeczą przez Skarb Państwa.

Część nieruchomości może być przeznaczona do korzystania przez nieograniczoną liczbę osób, jak drogi i place publiczne. Korzystanie z opisanych rzeczy należy do sfery wolności zapewnionej każdemu obywatelowi (np. publiczne parki, ulice itp.) Jednak należy zauważyć, iż inaczej jest, gdy teren przeznaczony do użytku publicznego osoba obejmuje w wyłączne posiadanie z wolą posiadania jej dla siebie. Owe twierdzenie potwierdza orzeczenie: Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z dnia 21 września 1993 roku, III CZP 72/93, z którego to wynika, iż do okresu zasiedzenia nieruchomości przez Skarb Państwa nie wlicza się okresu władania przez organy państwowe lub państwowe osoby prawne, wykonywanego w ramach uprawnień Państwa jako podmiotu prawa publicznego, mimo istnienia tytułu własności uznanego następnie za nieistniejący.

Zobacz także: Jakie elementy powinno zawierać oświadczenie o zrzeczeniu się użytkowania nieruchomości?

Dodatkowo trzeba nadmienić, iż część składowa rzeczy nie może być przedmiotem posiadania, ponieważ nie może być również przedmiotem własności i nie ma możliwości jej zasiedzenia.

Prawo polskie wykluczyło zasadę, że nie można zmienić samowolnie tytułu posiadania. Każdy posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie w samoistne, jednak przekształcenie to nie może ograniczyć się do wewnętrznych przeżyć, sytuacja ta musi być uzewnętrzniona. Kwalifikacja posiadania budzi wątpliwości, jest to jednak zawsze kwestia faktu, która wymaga dokonania przez sąd i wyciągnięcia na podstawie odpowiednich ustaleń prawidłowych wniosków (często na podstawie domniemania faktycznego).

Kolejnym ważnym elementem posiadania jest to, że jest ono dziedziczne. Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 kwietnia 1999 roku, I CKU 105/98, wyjaśnia, iż dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej posiadania przez spadkodawcę, nie zależy natomiast od tego, czy spadkobiercy objęli w faktyczne władztwo rzecz znajdującą się dotychczas w posiadaniu spadkodawcy, a więc czy kontynuują jego posiadanie.

Posiadanie samoistne i zależne

W tym miejscu należy ująć, iż kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje posiadania: samoistne i zależne. Tym, co wyróżnia powyższe rodzaje posiadania jest uzewnętrzniona wola posiadacza, czyli sposób władania.

Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą jak właściciel, zaś posiadanie zależne, tym że osoba włada cudzą rzeczą w zakresie przysługującego jej prawa (zazwyczaj wynikającej z umowy z właścicielem) tj. najmu, dzierżawy, czy użytkowania wieczystego. Posiadanie może być wykonywane przez kilka osób, gdzie każdy współposiadacz włada określoną częścią rzeczy na zasadzie wyłączności lub wszyscy posiadają rzecz niepodzielnie.
W polskim prawie istnieje bezwzględny zakaz naruszania posiadania bez względu na to, czy posiadacz działa w dobrej, czy złej wierze. Nie ma również znaczenia to czy, posiadanie jest samoistne, czy zależne, prawne, czy bezprawne, wadliwe, czy niewadliwe.

Ochrona posiadania przybiera dwojaką postać:

  • ochrony siłami samego posiadacza:
    • obrona konieczna,
    • dozwolona samopomoc,
    • ochrona na drodze sądowej.
  • • roszczenia o przywrócenie posiadania (roszczenia posesoryjne).

Roszczenia posesoryjne wygasają, jeśli nie będą dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia posiadania.

Nabycie posiadania

Nabycie posiadania nieruchomości następuje na dwa sposoby: pochodny oraz pierwotny. Nabycie pierwotne następuje przez jednostronną samowolną czynność polegającą na objęciu rzeczy w posiadanie. Cechą charakterystyczną jest to, że nie występuje związek z poprzednim posiadaczem – brak następstwa w posiadaniu poprzedniego posiadacza, dlatego też posiadacz nie może doliczyć posiadania poprzedniego właściciela. Nabycie pochodne polega na wstąpieniu w miejsce poprzedniego posiadacza poprzez czynność przekazania posiadania albo w drodze dziedziczenia, o czym mowa wyżej.
Posiadanie wygasa z chwilą definitywnej utraty władania rzeczą, utratą taką jednak nie jest oddanie rzeczy w posiadanie zależne (np. wydzierżawienie, najem, użyczenie).

2.2. Upływ czasu

Przesłanką niezbędną do zasiedzenia nieruchomości jest, obok samoistnego posiadania, upływ określonego w ustawie czasu posiadania. Na upływ czasu potrzebnego do zasiedzenia nie ma wpływu (co do zasady) przyczyna, z powodu której właściciel nie wykonywał swego posiadania. W obecnym brzmieniu ustawy kodeks cywilny przewiduje dwudziesto- oraz trzydziestoletni okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości. Terminy te zostały przedłużone przez ustawę z 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy – kodeks cywilny (Dz.U. nr 55 poz. 321) i regulują je artykuł 9 i 10 tej ustawy Ustawa niniejsza skreśliła dodatkowo artykuł 177 kc, który zakazywał zasiedzenia nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

To, który termin należy zastosować zależy do dobrej (krótszy termin) lub złej (dłuższy) wiary – o czym, w dalszej części opracowania.

Początek biegu zasiedzenia pod starymi przepisami

Do zasiedzenia, które nastąpiło przed wejściem w życie tej ustawy, tj. przed 1 października 1990 roku, mają zasto¬sowanie dziesięcio- i dwudziestoletnie okresy posiadania przewidziane w art. 172 kc w brzmieniu obowiązującym przed tą datą.
Natomiast art. 10 stanowi: "Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, za¬siedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę". Oznacza to, że posiadacz w dobrej wierze może zaliczyć najwięcej dziesięć lat, posiadacz w złej wierze zaś nie więcej niż lat piętnaście.

Kolejnym elementem związanym z upływem czasu jest zasiedzenie nieruchomości przejętych na podstawie przepisów o reformie rolnej. Orzecznictwo sprzed 1989 roku opowiadało się przeciwko takiej możliwości. To stanowisko po dokonaniu zmian systemowych nie mo¬gło być utrzymane. W postanowieniu z dnia 22 grudnia 1998 roku, II CKN 105/98, Sąd Najwyższy stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości rolnej na cele reformy rolnej nie wyłącza biegu zasiedzenia, rozpoczętego po wejściu w życie dekretu z 6 września 1944 roku o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. nr 3 poz. 13).

Przedstawione twierdzenie może mieć zastosowanie tylko w tych wypadkach, w których bieg zasiedzenia nieruchomości państwowych upłynął przed dniem wyłączenia możliwości nabycia "własności terenu państwowego w drodze zasiedzenia", tzn. przed dniem 21 lipca 1961 roku zgodnie z ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Nieruchomości o których mowa powyżej to nieruchomości położone w granicach administracyjnych miast i osiedli oraz położone poza granicami administracyjnymi miast i osiedli, które jako włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta, osiedla, przekazane zostały do realizacji zadań jego gospodarki, a w stosunku do pozostałych nieruchomości, położonych poza tymi granicami, jeżeli bieg zasiedzenia upłynął przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego czyli przed dniem 1 stycznia 1965 roku.

Zgodnie z uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2002 roku, do okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości co wynika z art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – kodeks cywilny (Dz.U.z 1990r. nr 55 poz. 321).

Posiadanie przez małżonków

Jeżeli nabycie posiadania nieruchomości nastąpiło w czasie trwania mał¬żeństwa, w którym obowiązuje wspólność ustawowa, to zasiedzenie biegnie na rzecz obojga małżonków, a własność nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólno¬ści ustawowej. Jeżeli zaś w ciągu biegu terminu małżeństwo ustało na skutek rozwodu, to od tej chwili zasiedzenie biegnie nadal, ale ja¬ko współwłasność po połowie w częściach ułamkowych; w zasadzie będą to części równe.

2.3. Dobra i zła wiara

Dobrą i złą wiarę należy określić jako stan psychiczny (nastawienie osoby); odnoszący się do wiedzy osoby o istnieniu jakiegoś stosunku prawnego, wynikającego z jego prawa podmiotowego i/lub uprawnienia.

Obowiązujące w danym systemie prawnym przepisy uzależniają nabycie prawa w wielu sytuacjach faktycznych w imię bezpieczeństwa prawnego, od tego, czy nabywca był w określonym czasie w dobrej, czy złej wierze w odniesieniu do określonego prawa lub uprawnienia.
Z pojęciem dobrej wiary, a także z jej brakiem, przepisy wiążą ważne skutki prawne w stosunkach zarówno prawnorzeczowych, jak i zobowiązaniowych.
Prawidłowe rozumienie pojęcia dobrej wiary oraz właściwe porównanie konkretnego stanu faktycznego z hipotezą normy prawnej ma istotne znaczenie dla prawidłowego stosowania i wykładni prawa. 

Przepisy prawa nie wyjaśniają znaczenia dobrej wiary, lecz w każdej konkretnej sytuacji od strony negatywnej określają jej brak. Artykuł 7 kc, zaznacza jednak domniemanie dobrej wiary, a ciężar udowodnienia faktu obalającego to domniemanie spoczywa na osobie, która z braku dobrej wiary wywodzi skutki prawne (np. właściciela nieruchomości). 

Wyróżniamy dwa ujęcia dobrej wiary: szersze oraz węższe. „Różnica ta ma istotne znaczenie, ponieważ przy węższym ujęciu można posiadaczowi skutecznie zarzucić, że nie jest posiadaczem w dobrej wierze, bo gdyby zachował minimum uwagi i staranności, to mógłby się dowiedzieć, jaki jest rzeczywisty stan prawny, natomiast przy szerszym ujęciu, zarzutu takiego nie można skutecznie postawić, gdyż dobrą wiarę posiadacza wyklucza tylko pozytywna wiedza o rzeczywistym stanie prawnym.
Przy węższym ujęciu ustalenie istnienia dobrej wiary wymaga posługiwania się elementami ocennymi i jest wynikiem swobodnej oceny materiału dowodowego przez sąd. Dotyczy to w szczególności oceny, czy w ustalonym stanie faktycznym dana osoba mogła z łatwością powziąć określoną wiadomość.” Jednym z najbardziej wymownych orzeczeń dotyczących złej wiary jest orzeczenie Sądu Najwyższego z 4 października 1980 roku III CRN 163/79, w którym stwierdził, że "Gdy chodzi o przesłankę dobrej wiary, to ( ... ) powodowie, nabywając nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego, a wiedząc, że prawa własności nie nabywają, stali się posiadaczami tej nieruchomości w złej wierze.”

2.4. Bieg terminu

Terminy związane z biegiem zasiedzenia wynikają z artykułu 175 kc „Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń”. Związane jest to przede wszystkim z określeniem początkowego terminu zasiedzenia.

Datą początkową jest zawsze dzień, w którym nieruchomość została objęta w posiadanie. W przypadku przeniesienia posiadania, polegającego na tym, iż dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz we władaniu jako posiadacz zależny albo dzierżyciel (na podstawie stosunku prawnego lub na podstawie umowy), zasiedzenie biegnie od dnia, w którym to nastąpiło, a w przypadku objęcia posiadania czynem samowolnym – dzień tego zdarzenia. 

Sposoby obliczania terminów oraz oznaczania ich upływu są następujące:

  • termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca.
  • termin oznaczony na początek, środek lub koniec miesiąca rozumie się jako pierwszy, piętnasty lub ostatni dzień miesiąca.
  • termin półmiesięczny jest równy piętnastu dniom.
  • Jeżeli termin jest oznaczony w miesiącach lub latach, a ciągłość terminu nie jest wymagana, miesiąc liczy się za dni trzydzieści, a rok za dni trzysta sześćdziesiąt pięć.

Ostatnią informacją jest to, iż terminy przedawnienia nie mogą być skracane ani przedłużane przez czynność prawną.

Przeniesienie posiadania a bieg terminu

W tym miejscu należy przedstawić sytuację przeniesienia posiadania. Jeżeli podczas biegu terminu nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może zaliczyć czas posiadania poprzedniego posiadacza. Zaznaczyć jednak trzeba, iż w sytuacji gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas może być doliczony, jeżeli łącznie wynosi on trzydzieści lat. 

Nie występuje możliwość zaliczenia okresu posiadania poprzedniego posiadacza, który z powodu braku kwalifikacji nie mógł uzyskać prawa własności nieruchomości. Zasada następstwa posiadania oznacza, iż każdy kolejny posiadacz wchodzi w posiadanie poprzedniego posiadacza, nie tylko bezpośredniego, lecz wszystkich. Jak już było wcześniej zaznaczone, posiadanie jest dziedziczne, dlatego czas posiadania spadkodawcy stosuje się na korzyść wszystkich spadkobierców.

2.5. Skutki zasiedzenia

Skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności nieruchomości, a co za tym idzie, wygaśnięcie prawa własności dotychczasowego właściciela. Efektu tego samoistny posiadacz nie może ani zrzec się, ani zmodyfikować. Istotne jest, iż nabycie własności przez zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. W sytuacji, gdy część nieruchomości przechodzi na własność innej osoby, hipoteka przymusowa, wpisana do księgi wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości przed upływem terminu zasiedzenia, obciąża również część nieruchomości nabytą przez zasiedzenie.

Efekt zasiedzenia – czyli nabycie prawa własności – powstaje z mocy samego prawa i następuje z upływem ostatniego dnia przewidzianego ustawą czasu posiadania. Postępowanie przed sądem jest jedynie jego potwierdzeniem (skutek deklaratywny). Postanowienie sądu jest jednak niezbędne m.in. do wpisania własności do ksiąg wieczystych, czy powoływania się na własność przed organami państwowymi, czy bankiem.

Zobacz także: Na jakie prace nie potrzeba pozwolenia?


3. Przebieg postępowania, elementy wniosku oraz czynności procesowe

3.1. Wnioskodawca

Sąd wszczyna postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na wniosek osoby zainteresowanej.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może złożyć każdy zainteresowany, tak więc osoba posiadająca interes prawny, a są to: posiadacz samoistny, jego spadkobiercy i następcy prawni. 

Owo twierdzenie potwierdza Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 31 sierpnia 1949 roku, C. 1132/49, którego teza brzmi: „Żądanie stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie może zgłosić nie tylko obecny posiadacz nieruchomości, lecz każda osoba, która ma interes prawny w uzyskaniu takiego stwierdzenia, w szczególności osoba, która swoje prawo własności wywodzi od posiadacza, który nieruchomość zasiedział.” Wniosek może złożyć również osoba w sytuacji, gdy posiadanie zasiedzianej rzeczy albo nawet jej własność przeszła na inną osobę. Żądanie stwierdzenia w powyższym trybie, że oznaczona osoba nabyła własność nieruchomości przez zasiedzenie, jest dopuszczalne, chociażby nawet osoba ta nie była już jej właścicielem. 

Sąd, wydając orzeczenie stwierdzającym nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, postanawia, kto w określonej chwili nabył jej własność, bez względu na to, czy nabywca jest właścicielem w chwili orzekania (może np. stwierdzić, że nieruchomość zasiedzieli dziadkowie wnioskodawcy).

Stwierdzenie zasiedzenia ma ten skutek, że określa nowy stan prawny nieruchomości, poczynając od daty wskazanej w postanowieniu sądu, bez względu na skutki późniejszych zdarzeń, które ten stan mogą odmiennie kształtować. W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza, kto nabył własność nieruchomości w określonej chwili, a tym samym, kto własność tę utracił, bez względu na to, czy w chwili orzekania nabywca zachował własność przedmiotu zasiedzenia.

Każde późniejsze nabycie własności, niezależnie od podstawy prawnej odbywa się jego kosztem. Nie do przyjęcia jest pogląd, że takie późniejsze nabycie nieruchomości, np. w drodze kupna i w zaufaniu do księgi wieczystej, odbiera zainteresowanemu prawo do żądania stwierdzenia zasiedzenia.

Oznaczałoby to, że z upływem terminu otwierającego możliwość stwierdzenia zasiedzenia, a przed kolejną zmianą właściciela, nieruchomość nie stanowiła niczyjej własności. Zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz.U z 2001 nr 124 poz. 1361 z późn. zm.) ten, kto nieruchomość zasiedział, bądź jego następca prawny, nie jest pozbawiony możliwości kwestionowania skuteczności zbycia”.

Zobacz także: Ustanowienie odrębnej własności lokalu z mocy prawa

Stwierdzenie terminu zasiedzenia

Orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości wskazuje dokładną datę z którą nastąpiło zasiedzenie. Jednocześnie sąd może ustalić inną, niż wskazana przez wnioskodawcę, datę upływu terminu zasiedzenia, co nie stanowi naruszenia przepisu mówiącego, iż sąd nie może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad żądanie. Jeżeli przesłanki zasiedzenia spełniły się w stosunku do osoby nieżyjącej już w chwili orzekania, w postanowieniu należy wymienić właśnie tę osobę.

3.2. Co musi zawierać wniosek

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości składa się do Sądu Rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, dodatkowo wniosek musi odpowiadać ogólnym zasadom pisma w sprawie, a więc zgodnie z artykułem 126 § 1 i § 2 kpc w związku z artykułem 13 § 2 każde pismo procesowe powinno zawierać:

  • oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
  • oznaczenie rodzaju pisma;
  • osnowę wniosku lub oświadczenia oraz dowody na poparcie przytoczonych okoliczności;
  • podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
  • wymienienie załączników.

Gdy pismo procesowe jest pierwszym pismem w sprawie, powinno ponadto zawierać oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby uczestników, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników oraz przedmiot sprawy, pisma zaś dalsze – sygnaturę akt.

Ponadto należy podać zwięźle stan sprawy, dokładnie określone żądanie, oznaczenie wartości przedmiotu sprawy, przytoczyć okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie. Kolejnym elementem jest wskazanie wnioskodawcy uprawnienia do wniesienia wniosku, ponieważ sąd oddali wniosek, jeżeli z jego treści wynika brak takiego uprawnienia.

Zgodnie z artykułem 607 kpc wnioskodawca powinien dołączyć do wniosku odpis z księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów.

Obowiązek dołączenia do wniosku dotyczącego nieruchomości dokumentów nie stanowi warunku formalnego pisma procesowego, w związku z czym tryb uregulowany w artykule 130 w związku z artykułem 13 § 2, nie ma w tym wypadku zastosowania. Uchybienie przez wnioskodawcę obowiązkowi określonemu w artykule 607 kpc może spowodować różne konsekwencje procesowe, (np. sąd z urzędu może zażądać na koszt wnioskodawcy niezbędnych odpisów).

3.3. Załączniki

Obowiązkiem wnioskodawcy w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości jest również dołączenie:

  • mapy nieruchomości sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, chyba że zasiedzenie obejmuje całą nieruchomość, która ma urządzoną księgę wieczystą,
  • wyciągu z ewidencji gruntów.

Jeśli wnioskodawca nie dołączy tych dokumentów, przewodniczący wyznaczy mu w tym celu odpowiedni termin. Może jednak, gdy wnioskodawca napotyka znaczne trudności, zlecić sporządzenie mapy na jego koszt, a także zwrócić się do właściwych organów o przedstawienie pozostałych dokumentów.

3.4. Dowody

Do wniosku należy również załączyć wszelkie dokumenty świadczące o tym, że nieruchomość będącą przedmiotem postępowania, traktujemy jak naszą własność – innymi słowy, że faktycznie zachowujemy się jak właściciel. Mogą nimi być m.in.:

  • wszelkie umowy zawierane w związku z gruntem (np. dzierżawa, najem, kontrakt na dostawy warzyw, owoców, czy mleka – z inwentarza wypasanego na nieruchomości),
  • dowód uiszczania podatku od nieruchomości (podatek ten płaci właściciel),


Bardzo istotnym dowodem na okoliczność posiadania nieruchomości są zeznania świadków – zazwyczaj właścicieli (posiadaczy) nieruchomości sąsiednich, czy (generalnie) mieszkańców danej miejscowości, którzy są w stanie (zgodnie z prawdą) zaświadczyć, że z gruntu korzystaliśmy jak właściciele (np. uprawialiśmy grunt i pobieraliśmy pożytki).

3.5. Oznaczenie przedmiotu zasiedzenia

Przedmiot zasiedzenia powinien być we wniosku dokładnie opisany i oznaczony. W wypadku nieruchomości należy wskazać miejsce jej położenia, powierzchnię, oznaczenie geodezyjne oraz numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów. Określenie rzeczy powinno prowadzić do jej jednoznacznej indywidualizacji. Jednym z wniosków dowodowych (bardzo często akceptowanym przez sąd) jest wniosek o dokonanie oględzin na miejscu – sąd, wraz z protokolantem, udaje się wówczas w miejsce położenia nieruchomości.

Oznaczenie przedmiotu postępowania powinno być zaznaczone na mapie zasadniczej (sytuacyjnej) z dokładnym zaznaczeniem granic posiadanej nieruchomości – które nie muszą odpowiadać podziałowi administracyjnemu nieruchomości. W przypadku zasiedzenia części działki ewidencyjnej – sąd może dokonać jej podziału.

3.6. Opłata od wniosku (wpis)

Wniosek powinien być należycie opłacony. Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w kwocie 2.000 (dwa tysiące) złotych. Przed wprowadzeniem ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku, od wniosku w sprawie o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie pobierano połowę wpisu stosunkowego. 

W obecnym stanie prawnym wpis sądowy jest wysoki, może wystąpić nawet sytuacja, w której przewyższy on wartość nieruchomości. Przedmiotem postępowania bywają zazwyczaj niewielkie nieruchomości, jednakże, może mieć miejsce sytuacja, iż przedmiotem jest nieruchomość o bardzo dużej wartości, co powoduje, iż wnioskodawcy są w diametralnie odmiennych sytuacjach. 

W tym miejscu należy zaznaczyć, iż wnioskodawca może ubiegać się o zwolnienie z kosztów sądowych, w tym celu zwraca się z wnioskiem o zwolnienie z kosztów sądowych oraz załącza oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania. Zgodnie z artykułem 102 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, zwolnienia od kosztów sądowych może się domagać osoba fizyczna, która złożyła oświadczenie, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego dla siebie i rodziny.

3.7. Przebieg postępowania

Obrona właściciela

W postępowaniu procesowym ważnym elementem jest obrona pozwanego, w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości z samej natury postępowania nieprocesowego obrona pozwanego nie występuje, lecz w sytuacji gdy nastąpi sprzeczność interesów pomiędzy uczestnikami należy zauważyć kwestię obrony uczestnika. W przywołanej sytuacji sąd rozstrzyga ją w tym postępowaniu, zaś uczestnikowi przysługują takie same środki obrony jak pozwanemu w procesie, z wyjątkiem powództwa wzajemnego.

Rozprawa

Zasadą w postępowaniu nieprocesowym jest rozpoznawanie sprawy bez rozprawy, jednak w sprawach z zakresu prawa rzeczowego w tym o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, sąd rozpoznaje sprawy na rozprawie. Rozprawa w omawianym postępowaniu wygląda następująco: zgodnie z doktryną oraz doświadczeniem najpierw uczestnik – wnioskodawca, a następnie pozostali uczestnicy zgłaszają swoje żądania i wnioski, przedstawiają okoliczności faktyczne i dowody, roztrząsają wyniki postępowania dowodowego i wskazują podstawy prawne swoich żądań.

Postępowanie dowodowe

Jednym z etapów postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest postępowanie dowodowe, które ma na celu przekonanie o istnieniu lub nieistnieniu oznaczonych faktów. Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest postępowaniem niespornym, nie występuje element rozkładu ciężaru dowodu. Uczestnicy postępowania zobowiązani są wskazać dowody popierające ich twierdzenia, potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy. Dowodu nie wymagają fakty powszechnie znane oraz fakty znane sądowi urzędowo. Przebieg postępowania dowodowego wygląda jak w procesie. W tym miejscu zostaną przedstawione wyłącznie różnice.
Pierwszą z nich jest to, że sąd może przesłuchać świadków oraz biegłych bez przyrzeczenia, kolejną, iż sąd może również zażądać złożenia wyjaśnień na piśmie od osób, które nie są uczestnikami. Dowodem w postępowaniu może być przesłuchanie stron.
Zasadą jest, iż postępowanie dowodowe odbywa się bezpośrednio przed sądem orzekającym, lecz w wyjątkowych sytuacjach może przeprowadzić sędzia wyznaczony lub sąd wezwany.

Ogłoszenie w prasie

W związku z szerokim kręgiem osób zainteresowanych w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości (o czym był mowa wcześniej), spotykamy się z instytucją wezwania zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie zmierzające do wezwania osób zainteresowanych, powinno posiadać w treści dokładne określenie rzeczy, wskazanie jej posiadacza, ostatniego właściciela, informacji na temat właściciela, tj. jego zawodu i ostatniego miejsca zamieszkania. Ogłoszenie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, zgodnie z artykułem 610 kpc trwa trzy miesiące. Zainteresowani są wezwani, by do dnia podanego w ogłoszeniu zgłosili się i wykazali swoje prawa do przedmiotu zasiedzenia, gdyż w przeciwnym razie sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostaną udowodnione fakty pozwalające na to stwierdzenie.
Miejscem w którym ogłoszenia mogą się ukazywać jest „Monitor Sądowy i Gospodarczy”, co potwierdza artykuł 1 ust. 3 pkt 2 ustawy z 22 grudnia 1995 roku o wydawaniu Monitora Sądowego i Gospodarczego, jednak sąd powinien umieścić ogłoszenia także w piśmie poczytnym na całym obszarze Państwa oraz w lokalu urzędu gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

I tak pismem poczytnym na całym obszarze Państwa jest dziennik lub czasopismo zgodnie z artykułem 7 ust. 2 ustawy z 26 stycznia 1984 roku, Prawo prasowe (Dz. U. Nr 5 poz. 24). Pismo to powinno mieć duży nakład, który pozwala na dotarcie ogłoszenia do jak najszerszej liczby mieszkańców kraju, powinno ono spełniać trzy kryteria:

  1. poczytności, czyli wyrażanego w procentach zasięgu czytelnictwa danego pisma,
  2. ogólnokrajowości, czyli terytorialnej równomierności czytelnictwa, oraz
  3. powszechności, czyli społecznej równomierności czytelnictwa.

Obecnie pismami takimi są „Gazeta Wyborcza”, „Rzeczpospolita” i „Dziennik Gazeta Prawna”. Wybór właściwego pisma ma podstawowe znaczenie i może rzutować nawet na ważność postępowania. 

Ogłoszenie musi być utrwalone w sposób pozwalający na stały dostęp do niego, dlatego nie może to być dziennik i czasopismo w postaci przekazu dźwiękowego lub elektronicznego emitowanego w radiu, telewizji lub Internecie. W momencie, kiedy upłynie okres trzech miesięcy od daty ogłoszenia, sąd wyznacza rozprawę, na którą wzywa osoby, które się zgłosiły i podały swe miejsce zamieszkania.

Posiedzenia

W toku postępowania sąd wyznacza posiedzenia, które mogą być jawne oraz niejawne. Pierwsze charakteryzują się tym, iż odbywają się z udziałem uczestników oraz z udziałem publiczności, zaś drugie bez osób wyżej wymienionych, z udziałem protokolanta. Należy jednak zauważyć, że na posiedzenia niejawne mogą być wezwani wyznaczeni uczestnicy. Posiedzenia jawne są wyznaczane przede wszystkim w celu przeprowadzenia rozprawy. Terminy posiedzeń wyznaczane są przez przewodniczącego i o terminie tym muszą być zawiadomieni wszyscy uczestnicy.

Terminy

Zaczynając akapit dotyczący terminów należy wymienić terminy ustawowe, sądowe oraz umowne. Terminy ustawowe są wyznaczone przez kodeks postępowania cywilnego, nieliczne i dotyczą przede wszystkim wniosku o sporządzenie uzasadnienia, zaskarżania orzeczeń, uzupełniania braków pism i nie mogą być zmienione. Terminy sądowe wyznaczane są przez sąd i w przeciwieństwie do terminów ustawowych z ważnych przyczyn mogą zostać przedłużone. Sytuacja taka ma miejsce, gdy zostanie zgłoszony wniosek o przedłużenie terminu przed upływem terminu. Ostatnie z omawianych to terminy umowne. Znamy jeden przypadek takiego terminu, gdy to podmioty postępowania wnoszą o zwieszenie postępowania. Uchybienie terminu ma miejsce, gdy czynność nie została dokonana w czasie wyznaczonym przez termin i czynność ta nie wywołuje skutków prawnych. Uczestnicy, wnioskodawca, mogą wnosić o przywrócenie terminu, nie jest to możliwe przy uchybieniu prawa materialnego.

Koszty postępowania

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości występuje zasada, iż każdy uczestnik ponosi koszty związane są z jego udziałem w sprawie. Sytuacja ta uzasadniona jest niezależnością i samodzielnością udziału w tym postępowaniu każdego jego uczestnika. Należy zaznaczyć, iż zasada występuje nawet wówczas, kiedy postępowanie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości jest wszczęte z urzędu. Od przedstawionej zasady występują wyjątki:

  • stosunkowe rozdzielenie obowiązku zwrotu kosztów, jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania;
  • włożenie obowiązku zwrotu kosztów na jednego z uczestników postępowania w całości, w zależności od stopnia zainteresowania wynikiem postępowanie lub sprzeczności interesów;
  • włożenie – w razie sprzeczności interesów uczestników – obowiązku zwrotu kosztów postępowania na jednego uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone;
  • włożenie na jednego uczestnika obowiązku zwrotu kosztów, jeżeli postępował on niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.

Podział nieruchomości w wyniku zasiedzenia

Ważną informacją dotyczącą przedmiotowego postępowania jest, iż podczas trwania postępowania sąd nie musi zasięgać opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta co do tego, czy podział nieruchomości, jaki nastąpił w wyniku zasiedzenia, jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji państwowej nie może kwestionować podziału nieruchomości, wynikłego na skutek zasiedzenia poszczególnych jej części przez różne osoby, choćby podział ten był niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego.

Postanowienie sądu

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości sąd wydaje wszystkie orzeczenia w formie postanowień, które dzielimy na postanowienia:

  • orzekające co do istoty sprawy,
  • dotyczące kwestii procesowych,

Pierwsze z nich odpowiadają treścią wyrokom w procesie oraz korzystają z powagi rzeczy osadzonej. Sąd stosuje zasady obowiązujące dla wyrokowania w procesie. Jak wynika z doktryny każde orzeczenie orzekające co do istoty sprawy ze swojej istoty zawiera:

  • podstawę faktyczną,
  • podstawę prawną.

Na podstawę faktyczną składa się stan faktyczny sprawy, ustalony w omawianym wcześniej postępowaniu dowodowym. Podstawą prawną są przepisy, które zostały zastosowane przez sąd, a także wykładnia owych przepisów.

Ważnym zagadnieniem jest to, iż odpowiednie przepisy stosuje są bez względu na to, czy uczestnicy powołali się na nie podczas postępowania. 

Ze względu na zmiany zachodzące podczas trwania postępowania, sąd musi uwzględniać w wyrokowaniu zmiany okoliczności faktycznych, jak również zmiany przepisów prawa. Podczas postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości zmianie mogą ulec przepisy prawa procesowego oraz materialnego. W pierwszej sytuacji stosujemy nowe przepisy, w drugiej nowe przepisy mają zastosowanie, jeżeli owe przepisy działają wstecz, jednak w prawie polskim nie jest to możliwe. Zasadą jest, iż sąd wydaje orzeczenie na posiedzeniu na którym zamknął rozprawę. W sytuacji, w której nowe okoliczności pojawiły się po zamknięciu rozprawy, sąd powinien ją otworzyć na nowo. Wydając orzeczenie jako podstawę, uznaje stan istniejący w chwili zamknięcia rozprawy i wydania orzeczenia.

W księdze drugiej kodeksu postępowania cywilnego w przepisach ogólnych odnajdujemy tylko jeden artykuł dotyczący prawomocności orzeczeń. Jest to artykuł 523 kpc z którego wynika, iż prawomocne postanowienie orzekające co do istoty sprawy nie może być zmienione, ani uchylone, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże prawomocne postanowienie oddalające wniosek, sąd może zmienić w razie zmiany okoliczności sprawy. Ostatni fragment powołanego wyżej artykułu, nie ma zastosowania do postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

Prawomocność orzeczenia

Zgodnie z artykułem 363 § 1 w związku z artykułem 13 § 2 postanowienie orzekające co do istoty sprawy staje się prawomocne, jeżeli nie przysługuje co do niego środek odwoławczy lub inny środek zaskarżenia. W wypadku postanowień uwzględniających żądanie, związanie ma charakter bezwzględny. Natomiast postanowienia oddalające żądanie sąd może zmienić zawsze, ilekroć zajdą zmiany okoliczności sprawy. W braku takiej zmiany możliwe jest jednak wzruszenie orzeczenia w drodze skargi o wznowienie postępowania, jeżeli, rzecz jasna, zachodzą ku temu podstawy. Należy przyjąć, że do rozpoznania wniosku o zmianę prawomocnego postanowienia na podstawie artykułu 523 właściwy jest sąd, który wydał to postanowienie. W Uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 marca 2003 roku, III CZP 97/2002 sąd podniósł, że prawomocne oddalenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości nie stoi na przeszkodzie w wypadku zmiany okoliczności, wniesieniu ponownego wniosku w tym przedmiocie.

W sprawie wszczętej ponownie sąd nie jest związany ustaleniami, wynikającymi z uzasadnienia postanowienia oddalającego wniosek, w takim zakresie, w jakim nie miały one znaczenia dla rozstrzygnięcia. Cechą prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości jest jego skuteczność, postanowienia takie otrzymują stwierdzenie prawomocności.

Skutki orzeczenia

Orzeczenie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie jest skuteczne wobec wszystkich (skutek erga omnes). Tezę tę wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 8 grudnia 1971 roku, II CR 552/71, twierdząc, że nabycie własności w trybie zasiedzenia jest nabyciem pierwotnym a orzeczenie staje się skuteczne wobec wszystkich (erga omnes) z tym wyjątkiem, że zainteresowany, który nie brał udziału w sprawie, możność wznowienia postępowania zakończonego prawomocnym postanowieniem co do istoty sprawy.

Zgodnie z artykułem 23 ustawy z 17 maja 1989 roku, Prawo geodezyjne i kartograficzne, orzeczenie stwierdzającego nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie, sąd w terminie 30 dni przesyła staroście.

Podsumowując, w wypadku nabycia własności rzeczy w drodze zasiedzenia przez kilka osób w orzeczeniu wymienia się wszystkie te osoby oraz ich udziały, w jakich własność nabyli; gdy nabywcami są małżonkowie, należy również wskazać zasadę wspólności, na jakiej do nabycia doszło.

Zobacz także: Zakup działki budowlanej – o czym należy pamiętać?


4. Przykładowy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    20 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, podpisana już przez prezydenta, umożliwi prowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji.

    Inteligentny dom - czego oczekują Polacy?

    Inteligentny dom. Ponad 50% Polaków deklaruje, że bardziej niż jeszcze rok temu zwraca uwagę na oszczędności na rachunkach – wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research dla Netatmo. Potrzeba oszczędności jest najczęstszą zachętą do zakupu urządzeń smart home. Polacy kupują też inteligentne rozwiązania aby ułatwić sobie życie, co ma szczególne znaczenie teraz, gdy więcej czasu spędzamy w domu. W ciągu ostatniego roku urządzenie smart home kupił już co dziesiąty z nas.

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku. Mimo zmian w systemie rozliczeń prosumentów nadal opłacalna będzie instalacja paneli fotowoltaicznych (PV) i produkcja z nich prądu - podkreślił 9 czerwca 2021 r. wiceszef Ministerstwa Klimatu i Środowiska Ireneusz Zyska. Dodał, że ci którzy zainstalują panele do końca 2021 r. będą rozliczać się na dotychczasowych zasadach przez 15 lat.