REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Nowa Ustawa deweloperska - co zmieni dla kupującego?

GetHome
GetHome to pierwszy w Polsce portal z ofertami mieszkań oraz domów na sprzedaż i wynajem, który zapewnia maksymalną przejrzystość dla użytkownika – z dokładną lokalizacją, bez powtarzających się ofert i reklam!
Nowa Ustawa deweloperska - co zmieni dla kupującego?
Nowa Ustawa deweloperska - co zmieni dla kupującego?
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Od 1 lipca 2022 roku obowiązującą od 10 lat ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawę deweloperską, zastąpi nowa. Będzie korzystniejsza dla kupującego mieszkanie od dewelopera?
rozwiń >

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 - od kiedy zmiany?

REKLAMA

Wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej nie oznacza, że z automatu obejmie ona wszystkie inwestycje deweloperskie, również te rozpoczęte wcześniej – zaznacza ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Pełna ochrona wpłat dopiero za dwa lata

Przedsięwzięcia deweloperskie i wydzielone z nich zadania inwestycyjne, w których sprzedaż mieszkań rozpocznie się przed 1 lipca, będą realizowane na starych zasadach. W praktyce oznacza to konieczność zawarcia co najmniej jednej umowy deweloperskiej.

Oczywiście część firm skorzysta z takiej możliwości, żeby móc funkcjonować w reżimie dotychczasowej ustawy. Deweloperowi odpadnie wtedy masa problemów i kosztów związanych z wdrażaniem całkowicie nowych rozwiązań, a jest ich sporo – komentuje Marek Wielgo/. Zwraca uwagę, że deweloper będzie mógł sprzedawać mieszkania na dotychczasowych zasadach jeszcze przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r. Co ważne, zawarte w tym okresie umowy deweloperskie, nawet jeśli budowa zakończy się po tym terminie, obejmą stare regulacje dotyczące praw i obowiązków obu stron transakcji.

Ekspert portalu GetHome.pl przyznaje, że nowe przepisy zapewniają kupującym pełną ochronę ich pieniędzy. Gwarantem bezpieczeństwa ma być Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który chronił będzie w równym stopniu wpłaty zarówno, na utworzony przez dewelopera w banku, mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty, jak i zamknięty. Obecnie żaden z tych rachunków nie zapewnia kupującym nowe mieszkania 100% ochrony.

Rachunek powierniczy nie zawsze ochroni

Rachunek otwarty umożliwia deweloperowi sięganie po gromadzone na nich wpłaty w trakcie budowy. Teoretycznie bank powinien dopilnować, żeby deweloper wydawał te pieniądze zgodnie z przeznaczeniem i harmonogramem budowy. Jednak w przypadku upadłości firmy, jej klienci co najwyżej nie stracą wszystkiego. Utworzą oni Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Mogą oni zdecydować o kontynuowaniu inwestycji. Z kolei w przypadku rachunku zamkniętego, deweloperowi wolno sięgnąć po zgromadzone na nim wpłaty dopiero po sfinalizowaniu transakcji. Oznacza to, że jeśli w trakcie budowy firma ogłosi upadłość, to jej klienci odzyskają wszystkie wpłacone pieniądze. W tym przypadku ryzyko polega na tym, że zbankrutować może bank. A wówczas Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci maksymalnie równowartość 100 tys. euro. Niestety, nadwyżka wpłat przepada.

Liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów

Liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów

GetHome.pl

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Dzięki ubezpieczeniu inwestycji w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zarówno w przypadku rachunku otwartego jak i zamkniętego, klienci upadłej firmy deweloperskiej lub banku odzyskają wszystkie swoje pieniądze. Ponadto DFG wypłaci je temu, kto skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.

Składki do DFG będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Dla tego pierwszego maksymalna stawka wynosi 1%, a dla drugiego – 0,1%. Minister rozwoju i technologii prawdopodobnie skorzysta z możliwości obniżenia składki dotyczącej rachunku otwartego do 0,45%. – Oczywiście deweloperzy będą próbowali uwzględnić składkę w cenie mieszkania, jak każdy inny koszt związany z budową. W obecnej sytuacji rynkowej muszą się oni jednak liczyć z koniecznością obniżenia swoich marż. Żeby tego uniknąć, niektórzy deweloperzy chcą przez 1 lipca rozpocząć sprzedaż w jak największej liczbie inwestycji – mówi Marek Wielgo.

Podkreśla, że na uwagę kupujących nowe mieszkania zasługuje też kilka mniej spektakularnych zmian.

Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 - jakie zmiany?

  1. Skasowana zostanie możliwość sprzedaży mieszkań bez rachunku powierniczego

Do tej pory z takiej furtki korzystają deweloperzy, którzy przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 r. rozpoczęli wieloetapowe inwestycje.

  1. Rachunek powierniczy będzie musiał być założony dla każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego

Jeśli rachunek powierniczy jest założony dla całego przedsięwzięcia rozłożonego na kilka lat, to w przypadku upadłości dewelopera istnieje ryzyko, że straty poniosą kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych.

  1. Rachunek powierniczy będzie utrzymywany do czasu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej.

Obecnie ochrona wpłat nabywców kończy się w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie mieszkań bądź zgłoszenia zakończenia budowy. A przecież zdarza się, że akt notarialny przenoszący własność na nabywcę mieszkania zawierany jest kilka tygodni lub nawet kilka miesięcy później.  W tym czasie deweloperzy zawierają z nowymi klientami umowy przedwstępne, najczęściej w zwykłej formie pisemnej. Nawet, jeśli taki nabywca wpłaci 100% ceny za nabywaną nieruchomość, to przecież nie jest jej właścicielem. Tymczasem wpłata nie podlega żadnej ochronie. Ba, zwykła forma pisemna umowy przedwstępnej uniemożliwia dokonanie wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. W przypadku upadłości dewelopera jego klientowi nie przysługuje ochrona wynikająca chociażby z przepisów Prawa upadłościowego.

  1.  W chwili rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper będzie musiał mieć zgodę banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłaceniu przez niego pełnej ceny.

Ponadto pod ochroną nowej ustawy deweloperskiej znajdą się:

  • gotowe mieszkania z drugiej ręki, czyli sprzedawane przez przedsiębiorców innych niż deweloper,
  • mieszkania i domy powstałe w wyniku przebudowy np. budynków pofabrycznych czy hoteli,
  • lokale użytkowe, ale tylko miejsca postojowe w hali garażowej, komórki lokatorskie lub boksy rowerowe; ustawa nie obejmie lokali użytkowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli sklepów i punktów usługowych,
  • wpłaty, której żądają deweloperzy z tytułu rezerwacji mieszkania; ustawa usankcjonuje umowy rezerwacyjne, a wysokość opłaty nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu.

Czy zatem warto wstrzymać się z zakupem do czasu, gdy w ofercie firm deweloperskich pojawią się mieszkania i domy objęte nową ustawą deweloperską?

O czym warto pamiętać kupując mieszkanie od dewelopera?

Od 2012 r. na palcach rąk można policzyć bankructwa deweloperów, których inwestycje dotyczyły wymogi ustawy deweloperskiej. Polacy nie mają więc zbytnich oporów przed zakupem mieszkań, które mogą obejrzeć jedynie w folderze reklamowym. Z danych pierwszej ogólnopolskiej platformy analizującej informacje z rynku mieszkaniowego - BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w maju 27% mieszkań w ofercie deweloperów w 6 największych miastach miało termin oddania do użytkowania krótszy niż rok, a gotowych było zaledwie 7%.

Udział mieszkań w ofercie według terminu odania ich do użytkowania

Udział mieszkań w ofercie według terminu odania ich do użytkowania

GetHome.pl

Problem w tym, że dotychczasowy okres funkcjonowania ustawy deweloperskiej przypadał na okres dobrej koniunktury. W tym roku pogorszyła się ona z uwagi m.in. na spadającą zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań oraz perturbacje gospodarcze związane z wojną w Ukrainie. Oznacza to wzrost ryzyka zakupu mieszkania na etapie budowy.

– W tej sytuacji z pewnością wrośnie znaczenie doświadczenia, kondycji finansowej i reputacji firm deweloperskich. Dzięki stosunkowo wysokim marżom na sprzedaży mieszkań w okresie boomu, wielu deweloperów zgromadziło odpowiednie zapasy na ciężkie czasy. Ale będą też pewnie i tacy, których czeka walka o przetrwanie – zauważa ekspert GetHome.pl.

Według niego, najbezpieczniej jest znaleźć inwestycję z zamkniętym rachunkiem powierniczym. Ponadto kopalnią wiedzy jest prospekt informacyjny, który musi doręczyć deweloper osobie zainteresowanej zakupem mieszkania na jej żądanie. W takim prospekcie zawarte są szczegółowe informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego. Np. można się dowiedzieć, czy działka jest obciążona hipoteką, jakie jest planowane przeznaczenie sąsiednich nieruchomości, jakie inwestycje są przewidziane w promieniu kilometra. Deweloper informuje również, czy ma prawomocne pozwolenie na budowę oraz kiedy zamierza ją zacząć i zakończyć. I najważniejsze: w jaki sposób inwestycja będzie finansowana, w tym jaki jest udział własny dewelopera, a jaki stanowić będzie kredyt, a także z którego banku.

Osobie odpowiedzialnej w firmie deweloperskiej za sporządzenie prospektu informacyjnego grozi grzywna, kara ograniczenia wolności lub nawet dwa lata pozbawienia wolności za podanie nieprawdziwych lub zatajanie prawdziwych informacji – przypomina Marek Wielgo. Radzi natomiast z dystansem podchodzić do informacji o deweloperach na forach internetowych. –  Żeby wyrobić sobie zdanie o deweloperze już lepiej wybrać się na budowę. Pracownicy zatrudniani przez podwykonawców raczej nie mają interesu w ubarwianiu rzeczywistości i informują o ewentualnych problemach z realizacją inwestycji czy o kłopotach inwestoradodaje ekspert.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje luksusowy nowy apartament? Czy milion złotych wystarczy?

    Ile trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w wysokim standardzie? Jakie metraże oferują deweloperzy? Gdzie można nabyć luksusowe apartamenty i jakie mają udogodnienia? 

    Dyrektywa EPBD nie zakazuje montażu i eksploatacji kotłów gazowych. Rok 2040 nie jest wiążącą datą [analiza POGP]

    Nowelizacja dyrektywy ws. charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) nie zakazuje montażu ani eksploatacji kotłów gazowych, a 2040 r. nie jest wiążącą datą zakazu użycia paliw kopalnych do ogrzewania - zwraca uwagę Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP).

    Udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości wynosi 2%. W Polsce konieczne są zmiany regulacji prawnych

    Udział krajowych inwestorów w polskim rynku nieruchomości komercyjnych wynosi zaledwie 2%. Ten stan rzeczy może zmienić wprowadzenie funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne (REIT).

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków?

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków? Gdzie wieszać domki dla ptaków? Jak to zrobić dobrze? Kiedy jest okres lęgowy sikorek, wróbli, szpaków, jerzyków i nietoperzy w Polsce?

    REKLAMA

    Turbina wiatrowa przy domu - wymogi prawne

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnił jakie są aktualne wymogi prawne montażu przydomowych turbin wiatrowych. Czy przed montażem przydomowych turbin wiatrowych wymagane jest zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę? Czy budynek przed montażem turbiny potrzebuje ekspertyzy, badania stanu technicznego?

    Rejestr i wyszukiwarka osób z uprawnieniami budowlanymi [e-CRUB ]. 130 tysięcy inżynierów i architektów

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego informuje, że e-CRUB to rejestr osób, które posiadają uprawnienia budowlane. Rejestr ten jest zarządzany przez GUNB na podstawie danych z izb zawodowych odpowiedzialnych za nadawanie uprawnień w budownictwie. W rejestrze znajdują się dane ok. 130 tysięcy osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.

    Szykują się zmiany w podatku od nieruchomości, ale obecnie bez zmian systemowych w ich opodatkowaniu

    Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Jarosław Neneman odpowiedział na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich Marcina Wiącka w sprawie prac nad nową definicją budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości oraz w zakresie opodatkowania garaży, wyjaśniając charakter planowanych zmian. Zapewnił, że systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości prace te nie obejmują.

    Gdzie za miejsce postojowe zapłacimy 10 tys. zł, a gdzie nawet 89 tys. zł? Ile kosztuje komórka lokatorska?

    Ile trzeba zapłacić za miejsce postojowe zewnętrzne, a ile za takie w garażu podziemnym? Ile kosztuje komórka lokatorska? Od czego zależą te koszty? 

    REKLAMA

    Nowych mieszkań w ofercie od początku roku przybywa a co z ich cenami

    W pierwszych dwóch miesiącach 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych miast więcej mieszkań niż sprzedali. To dobra wiadomość dla kupujących, bo mają większy wybór. Zgodnie z regułami rynku większa podaż powinna też hamować wzrost cen. Czy tak jest w istocie?

    Ile musi zarabiać singiel by kupić mieszkanie na kredyt?

    W Polsce coraz więcej osób funkcjonuje poza małżeństwem jako singiel. Te osoby są coraz istotniejszą klientelą na rynku nieruchomości. Ile musi zarabiać taki singiel, by móc kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny? Jakie możliwości kredytowe ma dziś singiel? 

    REKLAMA