Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jaki wybrać kredyt hipoteczny – z oprocentowaniem stałym, czy zmiennym?

Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF)
Jaki wybrać kredyt hipoteczny – z oprocentowaniem stałym, czy zmiennym?
Jaki wybrać kredyt hipoteczny – z oprocentowaniem stałym, czy zmiennym?
Na rynku kredytów hipotecznych obserwujemy dynamiczne zmiany dotyczące wzrostu kosztów. Wpływa na to inflacja sięgająca w marcu poziomu 10,9 proc. , kolejne podwyżki stóp procentowych i niepewna sytuacja ekonomiczna związana z wojną w Ukrainie. W obecnej rzeczywistości potencjalny kredytobiorca stoi przed ważnym wyborem: jakie oprocentowanie wybrać – stałe czy zmienne? Na to, ile wynosi miesięczna rata zobowiązania, w dużej mierze wpływa wysokość oprocentowania kredytu. Jednak, żeby podjąć taką decyzję, potrzebna jest odpowiednia wiedza. A jak wynika z badania ZBP, prawie połowa Polaków nie wie, z czym wiążą się obie opcje.

Wysokie stopy procentowe wpływają na wysokie oprocentowanie kredytu hipotecznego

Z powodu ogromnego skoku cen na rynku paliw, w marcu GUS odnotował wyższy od oczekiwanego wskaźnik inflacji na poziomie 10,9 proc. Aby „walczyć” z negatywnymi skutkami tego zjawiska Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść na przestrzeni ostatnich miesięcy kilkukrotnie stopy procentowe. Dzięki czemu możliwe jest stopniowe wyhamowanie dalszego wzrostu cen. W tej chwili mamy do czynienia z bezprecedensową serią podwyżek. Stopa referencyjna wzrosła z bardzo niskiego poziomu 0,10 proc. we wrześniu 2021 r. do 4,5 proc. proc. obecnie. Co będzie dalej?

–  Prawdopodobnie to nie koniec podwyżek. Większość prognoz pokazuje, że stopa referencyjna NBP osiągnie poziom od 5 proc. do nawet 7 proc. Trzeba się więc przygotować na to, że raty kredytów mieszkaniowych w kolejnych miesiącach mogą być jeszcze wyższe – tłumaczy Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Wysokość oprocentowania kredytów jest pochodną poziomu stóp procentowych. Im są one wyższe, tym wyższe oprocentowanie. Z kolei oprocentowanie jest najważniejszą składową kosztu kredytu.

–  Dlaczego pierwszą rzeczą, na którą powinno się zwracać uwagę w ofertach kredytu hipotecznego jest oprocentowanie? Ponieważ to podstawowy koszt kredytu. Jest to wyrażony procentowo wskaźnik, który pokazuje koszt odsetek zobowiązania w skali roku. Banki doliczają tę kwotę w odpowiednich proporcjach do comiesięcznych rat kredytowych. Im niższe oprocentowanie, tym niższe odsetki i niższy całkowity koszt kredytu – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

W tej chwili potencjalny kredytobiorca ma możliwość wyboru spośród dwóch opcji: kredyt o oprocentowaniu stałym lub kredyt o oprocentowaniu zmiennym. Przyjrzyjmy się im i zobaczmy, jakie są między nimi różnice.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym

Zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Polsce to kredyty o tzw. zmiennym oprocentowaniu. Jak podaje ZBP, wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmiennym przekroczyła w zeszłym roku rekordowe 500 mld zł

– Wysoki udział kredytów o oprocentowaniu zmiennym w całym portfelu kredytów hipotecznych wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, do niedawna w ofercie banków właściwie nie było alternatywy. Zmieniła to dopiero wydana przez KNF Rekomendacja S, która zobowiązała banki do wprowadzenia kredytów ze stałym oprocentowaniem od lipca 2021 r. Z drugiej strony, nawet gdy takie oferty się pojawiły, to niewiele osób z nich korzystało, ponieważ stawka stała była zdecydowanie wyższa niż zmienna. Jednak ci, którzy wybrali oprocentowanie stałe teraz mogą cieszyć się z tego, że ich raty nie rosną – mówi Jarosław Sadowski.

Całkowite oprocentowanie kredytu opartego o oprocentowanie zmienne wyliczane jest według wzoru:

marża banku (stała w trakcie trwania umowy) + WIBOR 3M lub 6M (zmienny w czasie)
= oprocentowanie

– Tu dochodzimy do sedna owej „zmienności”. WIBOR, (nazywany także stawką referencyjną), to wskaźnik, który ogólnie rzecz biorąc, pokazuje oprocentowanie, na jakim banki w kraju pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. Jego wysokość jest zmienna i mocno powiązana z wysokością stóp procentowych – im one wyższe, tym wyższy wskaźnik WIBOR. A im wyższy WIBOR tym wyższe oprocentowanie naszego kredytu a w konsekwencji, również jego rata – tłumaczy Leszek Zięba.

Przykład! Kredyt zaciągnięty na 300 000 zł na 25 lat w 2021 r., podczas niskich stóp procentowych o oprocentowaniu 3% miał ratę wyjściową na poziomie 1 423 zł. Wzrost oprocentowania o 1 pkt. proc. przekłada się na dodatkowe 161 zł raty, wzrost o 2 pkt. proc. – o 331 zł, a wzrost o 3% – o 510 zł.

Natomiast w sytuacji, w której stopy procentowe i WIBOR spadną, nasz kredyt również stanieje, a rata stanie się mniej odczuwalna.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym

Jeszcze do połowy ubiegłego roku banki prawie bez wyjątku oferowały nam kredyty oparte wyłącznie o oprocentowanie zmienne. Zmieniła to nowelizacja rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, zwana potocznie Rekomendacją S, która zaczęła realnie obowiązywać od lipca 2021 r.

Zgodnie z jej założeniami, banki mają obowiązek posiadać w swoich ofertach kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na okres minimum 5 lat. Jest to duża zmiana, ponieważ Rekomendacja S w pewnym sensie zmusiła banki do poszerzenia oferty o produkty, które do tej pory na polskim rynku były właściwie nieobecne. Dzięki niej, kredytobiorca ma wybór trochę podobny do tego, przed jakim staje inwestor: zysk w zamian za ryzyko czy brak ryzyka, ale mniejszy zysk. Z tą różnicą, że w przypadku kredytów zysk zastępujemy kosztem.

Jak wynika z danych, w 2021 r. w Polsce udzielono blisko 256,5 tys. kredytów hipotecznych. Zaledwie 5 proc. z tej sumy, to kredyty ze stałym oprocentowaniem. Niska popularność takich kredytów wynika z tego, że w dobie niskich stóp procentowych banki ich po prostu nie promowały, a dodatkowo – kredyty o zmiennym oprocentowaniu były po prostu tańsze

Oprocentowanie stałe oznacza, że w założonym czasie nie ulegnie ono żadnym zmianom, niezależnie od sytuacji gospodarczej, wysokości stóp procentowych czy wskaźników referencyjnych. Na umowie będziemy mieć zapisaną konkretną wysokość oprocentowania, a nie wzór matematyczny, według którego będzie ono dopiero liczone. Ma to przełożenie na naszą ratę: będzie stała, niezmienna.

Ważne! W polskich warunkach oprocentowanie stałe nie oznacza, że przez przykładowe 20 lat spłacania kredytu będzie ono takie samo, a rata się nie zmieni!

–  Banki obecne na naszym rynku oferują kredyty tak właściwie o oprocentowaniu okresowo stałym. W większości przypadków jest to 5 lat, choć na rynku pojawiają się już też okresy 10-letnie. Oznacza to, że owszem, oprocentowanie jest niezmienne i rata też – ale przez wspomniane 5 czy 10 lat. Po tym czasie większość banków zaproponuje nam albo przejście na oprocentowanie zmienne, albo otrzymamy propozycję nowego oprocentowania stałego, przystającego do bieżących warunków ekonomicznych – tłumaczy Leszek Zięba.

Porównanie kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem stałym z kredytem mieszkaniowym z oprocentowaniem zmiennym

Podsumowując, podstawowe różnice między kredytem z oprocentowaniem zmiennym i zobowiązaniem z oprocentowaniem stałym dotyczą:

  • zmienności wysokości raty: w oprocentowaniu stałym jest niezmienna przez min. 5 lat;
    w zmiennym – będzie modyfikowana w zależności od aktualnego poziomu wskaźnika WIBOR, oznacza to, że w tym okresie nasza rata może i wzrosnąć i zmaleć, przynosząc nam stratę lub zysk;

  • znajomości kosztów kredytu: jeśli decydujemy się na kredyt z oprocentowaniem stałym, możemy łatwiej oszacować jego całkowity koszt; w przypadku oprocentowania zmiennego takie wyliczenia są bardzo trudne, wręcz niemożliwe;

  • ceny: Expander porównał wysokość oprocentowania i rat dla kredytu na 300 000 zł,
    z LTV na poziomie 80 proc., udzielonego na 25 lat przy oprocentowaniu stałym i zmiennym udzielone we wrześniu 2021 r. Początkowo niższą ratę miał kredyt z oprocentowaniem zmiennym.  Obecnie jednak widać ogromną różnicę na korzyść oprocentowania stałego:

  • poziomu ryzyka: przy zmiennej stopie procentowej jest ono większe niż przy kredytach opartych o stałą stopę procentową. W przypadku pierwszej opcji, gdy wzrasta stopa procentowa i WIBOR, wzrasta nasza rata, nawet o kilkanaście procent w skali kwartału czy półrocza, tego ryzyka nie ma w przypadku kredytu o stałej stopie.

–  Każdy kredytobiorca z jednej strony musi sam podjąć decyzję, na jaki kredyt się zdecyduje i rozważyć, jaki poziom ryzyka jest dla niego akceptowalny. Z drugiej, aby to zrobić, trzeba posiadać do tego odpowiednią wiedzę. Jeśli nie mamy takiego zasobu informacji, warto zaczerpnąć porady osoby doskonale znającej aktualną sytuację na rynku i potrafiącej dokładnie wyjaśnić wszystkie zależności. Taką osobą jest ekspert finansowy – podpowiada Leszek Zięba.

Dla kogo kredyt hipoteczny o stałym, a dla kogo o zmiennym oprocentowaniu?

– Stałe oprocentowanie powinni rozważyć ci, którzy nie chcą ryzykować, że rata w najbliższych latach wzrośnie. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie stałe nie obejmuje całego okresu spłaty lecz zwykle tylko 5 pierwszych lat. Po tym okresie oprocentowanie zostanie dostosowane do obowiązujących wtedy stóp procentowych, czyli rata może wtedy wzrosnąć lub spaść – mówi Jarosław Sadowski.

Kto w takim razie może czerpać korzyści z oprocentowania zmiennego?

– Oprocentowanie zmienne zwykle wybierają ci, którzy uważają stopy procentowe już nie wzrosną lub wzrosną nieznacznie, ale niedługo później zaczną spadać. Warto jednak pamiętać, że takie przewidywania mogą się nie sprawdzić, więc lepiej wybierać takie oprocentowanie, jeśli ktoś ma na tyle wysokie dochody, że poradzi sobie w sytuacji znaczącego wzrostu raty – dodaje Sadowski.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: Materiały prasowe
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ceny mieszkań w Polsce osiągnęły maksimum w połowie 2022 roku? Niewykluczone
    Czekaliście ze sprzedażą mieszkania, aż ceny osiągną apogeum? No więc, chyba pora udać się do pośrednika obrotu nieruchomościami. Ceny sprzedaży mieszkań, w niektórych miastach zaczęły spadać, a ponadto serwisy nieruchomościowe puchną od ofert z rynku wtórnego.
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Polacy przenoszą się z mieszkań do domów
    Domy szybko zyskują na wartości oraz popularności wśród Polaków. Podobnie jak mieszkania są one dobrą inwestycją w dobie galopującej inflacji i potrafią ochronić oszczędności, a nawet je pomnożyć. Nic więc dziwnego, że przeznaczone pod nie grunty, sprzedają się dziś jak ciepłe bułeczki.
    50 mln zł rocznie na wykup byłych mieszkań pracowniczych
    50 mln rocznie przekaże polski rząd samorządom, które zdecydują się wykupić od podmiotów prywatnych dawne mieszkania pracownicze, aby ich lokatorom nie groziły podwyżki czynszu - powiedział PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w Zgierzu (woj. łódzkie), gdzie jest ok. 40 takich mieszkań.
    Ceny luksusowych nieruchomości na świecie rosną wolniej, ale spadków nie widać.
    Na koniec drugiego kwartału 2022 roku firma Knight Frank opublikowała Prime Global Cities Index, czyli indeks śledzący ceny luksusowych nieruchomości na świecie w 45 miastach. Po dwóch latach, w trakcie których obserwowaliśmy historycznie najwyższą dynamikę wzrostu cen nieruchomości luksusowych widoczny jest spadek.
    Zakup mieszkania na osiedlu. Gdzie można kupić?
    W jakich inwestycjach deweloperzy mają ukończone mieszkania lub z bliskim terminem oddania? Jakie lokale są jeszcze w sprzedaży? W jakich cenach?
    Ile zostało już złożonych wniosków o wakacje kredytowe?
    Około 850 tys. wniosków o wakacje kredytowe złożono we wszystkich bankach - poinformował w środę prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.
    Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%
    Mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są aż o 15,1% droższe niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy.
    Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku
    W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Liczba mieszkań dostępnych w programie Mieszkanie bez wkładu własnego
    Jak w największych miastach zmienia się oferta lokali spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - poradnik Rzecznika Finansowego
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może okazać się pomocą dla osób, które mają problem ze spłatą raty kredytu hipotecznego. Jest on dobrą alternatywą, dla osób, które nie chcą albo mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Skorzystać mogą z niego nie tylko kredytobiorcy „złotowi”, ale również tacy, którzy zaciągnęli kredyt w walucie obcej. Pomoc może zostać udzielona maksymalnie aż na okres 36 miesięcy.
    Dodatek węglowy. 3 tys. zł będzie można wydać nie tylko na zakup węgla
    Sejm przyjął ustawę o dodatkach węglowych w piątek 22 lipca. Brak kryterium dochodowego jest jednym z bardziej krytykowanych zapisów projektu.
    Wzrost cen materiałów budowlanych i mieszkań, a wartość ubezpieczenia domu - w przypadku szkód ubezpieczenie może nie wystarczyć
    Ceny materiałów budowlanych i mieszkań poszybowały. Eksperci Wiener wyliczyli, że produkty potrzebne przy generalnym remoncie łazienki wzrosły w ciągu 3,5 roku o prawie 10 tys. zł. To oznacza, że w razie ewentualnych szkód w mieszkaniu, ubezpieczenie wykupione kilka lat temu nie pokryje w pełni kosztów remontu. Tzw. luka ubezpieczeniowa stanowi realny problem - tylko 1/3 Polaków wie, ile może kosztować przywrócenie mieszkania do poprzedniego stanu na przykład po pożarze lub kradzieży – wynika z badania firmy Wiener.
    Wynajem mieszkania obcokrajowcom. Rynek nieruchomości w czasach wojny
    Do Polski od początku trwającej w Ukrainie wojny przyjechało blisko 5 milionów uchodźców , wielu z nich zdecydowało się tu pozostać na dłużej i poszukać własnego, tymczasowego lokum. Jednocześnie, wielu właścicieli mieszkań ma obawy, przed zawarciem umowy z obcokrajowcem.
    Rośnie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe - podsumowanie II kwartłau 2022
    Powierzchnie biurowe w II kwartale 2022 r. cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców. W tym okresie wynajętych zostało aż 190 000 mkw., czyli o 24% więcej, niż w I kwartale br. Łączny popyt w I połowie roku wyniósł 343 000 mkw., co stanowi wzrost o 28% w stosunku to analogicznego okresu w 2021 r. Ożywienie po stronie najemców przełożyło się na wzrost czynszów, średnio o 0,25-0,50 € za mkw. miesięcznie. Najdrożej jest w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
    Uprawnienia budowlane od 1 sierpnia w elektronicznej bazie. Dokumenty papierowe nie będą wymagane
    Uprawnienia budowlane zostały zgromadzane w Centralnym Rejestrze osób posiadających Uprawnienia Budowlane i zastąpią papierowe dokumenty i skany.
    Wyniki budownictwa w czerwcu 2022 roku
    GUS podał wyniki budownictwa w czerwcu 2022 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 5,3% wyższa niż w maju i jednocześnie wyższa niż w analogicznym okresie 2021 roku o 5,9%. W maju roczna dynamika produkcji wyniosła 13,0%.