Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?
Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?
Najem okazjonalny funkcjonuje w naszej przestrzeni prawnej od ponad 10 lat. I choć od dawna jest dostępny, to wciąż tylko część wynajmujących korzysta z tego rozwiązania. Czy to brak wiedzy, czy może chęć zaoszczędzenia albo pewność “że u mnie nic się nie wydarzy” są powodem takiego stanu rzeczy? Warto przeanalizować instytucję najmu okazjonalnego i rozważyć, czy warto stosować to rozwiązanie.

Mieszkania na wynajem - baza mieszkaniowa cały czas się rozwija

Inwestycje w nieruchomości sprzyjają rozwojowi rynku najmu. W każdym roku przybywa nowa baza mieszkaniowa, głównie w dużych miastach wojewódzkich, choć nie tylko.
Wiele lat temu mieszkania przeznaczone na wynajem pochodziły z zasobów rodzinnych, gdy “mieszkanie po babci” nie było potrzebne, a mogło stanowić źródło dochodów. W przypadkach, gdy nieruchomość stawała się własnością kilku osób najem stawał się niekiedy jedyną możliwością bezkolizyjnego czerpania korzyści ze swojej własności - dzieląc się uzyskanym czynszem.

Dziś na rynek najmu trafiają mieszkania zakupione celowo, z myślą o wynajmie, generujące dochód pasywny, a także nieruchomości, które będą potrzebne za kilka lat (np. dla dziecka), a obecnie stanowią lokatę kapitału i zabezpieczenie oszczędności przed inflacją.

Nierzadko nieruchomości na wynajem są nabywane z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, co oznacza, że oprócz typowych kosztów utrzymania lokalu właściciel spłaca ratę kredytu wraz z odsetkami. Dochód z najmu przewyższa wszystkie stałe wydatki, ale w przypadku, gdy nie ma wpływu, sytuacja może być nieciekawa, z uwagi na wysokie miesięczne obciążenia, które mogą być trudne do udźwignięcia dla budżetu domowego.

Problemy z najemcami - co, gdy najemca nie płaci

Najstraszniejsze sny wynajmujących to takie, w których najemcy nie płacą i nie chcą opuścić zajmowanego lokum. Przepisy chroniące lokatorów i powolna machina prawna powodują, że pojawiają się przypadki, gdy lokator żyje na koszt właściciela nieruchomości. Wynajmujący spłaca kredyt, opłaca koszty utrzymania lokalu - a najemca nie płaci przez wiele miesięcy... Oczywiście, przepisy pomagają w odzyskaniu długu, a dla najemcy takie działanie może być bardzo kosztowne.. Cóż kiedy są osoby, których sposobem na życie jest właśnie “nie płacić”? Z pustego (oficjalnie) i Salomon nie naleje… A mieszkanie nie tylko nie zarabia, ale i wymaga regularnych nakładów.

Najem okazjonalny - geneza, przepisy

Mając na uwadze poprawę bezpieczeństwa właścicieli nieruchomości w 2009 roku pojawił się najem okazjonalny. Przepisy regulujące ten szczególny rodzaj najmu poszerzyły funkcjonującą od wielu lat “Ustawę o ochronie praw lokatorów”. Dzięki umowie najmu okazjonalnego właściciele znacząco ograniczają ryzyko nierzetelnego najemcy, a korzyścią z wyboru tej formy najmu jest możliwość szybkiego pozbycia się niepłacącego najemcy. Choć przepisy te, zabezpieczające właścicieli nieruchomości działają od ponad 10 lat, to wciąż najem okazjonalny nie jest przeważającą formułą w zawieranych umowach najmu.

Przepisy regulujące zasady najmu okazjonalnego znajdują się w Rozdziale 2a (art. 19a-19e) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2020 r., poz. 611; ostatnia zmiana: Dz.U. z 2021 r., poz. 1243).

Dlaczego ludzie rezygnują z zawierania najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny wymaga spełnienia szeregu procedur formalnych: w szczególności zawarcia umowy w formie pisemnej na czas określony, czy zgłoszenia jej później do urzędu skarbowego. Niechęć części społeczeństwa do kontaktów z urzędami, czy konieczność spełnienia formalności powodują, że wiele osób unika tej formy umowy.

Dodatkowo, sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji co do wyprowadzki musi mieć formę aktu notarialnego. Z tym wiąże się kilkusetzłotowa opłata notarialna, której najemcy woleliby uniknąć. Właściciel mógłby ją zrefundować, dla własnego bezpieczeństwa, ale przeświadczenie wynajmującego - że “może u innych się to zdarzyć, ale u mnie na pewno nie…” także nie sprzyja inwestycji w tą formę umowy. Kiedy jednak pojawiają się problemy z najemcami, już jest za późno, aby coś zmienić. Dlatego warto zastanowić się wcześniej, czy taka drobna inwestycja nie jest warta późniejszego spokoju.

Bariery zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Aby zastosować najem okazjonalny - trzeba być osobą nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali, a umowa musi dotyczyć wyłącznie najmu lokalu mieszkalnego (lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych). Osoby prowadzące działalność mają do dyspozycji najem instytucjonalny, więc każdy wynajmujący może znaleźć dla siebie rozwiązanie.

Koszty aktu notarialnego mogą skutecznie zniechęcić najemcę przed skorzystaniem z tej oferty najmu. Dlatego warto rozważyć wzięcie tych kosztów na swoją stronę w postaci refundacji przez wynajmującego. Te kilkaset złotych to swoista “polisa ubezpieczeniowa” najmu, warto ją wykupić, aby spać spokojnie.

Konieczność zawarcia umowy na piśmie i zgłoszenie jej do Urzędu Skarbowego. Umowa najmu powinna być przygotowana dobrze i profesjonalnie. Warto skorzystać z pomocy profesjonalistów - prawników, pośredników specjalizujących się w najmie, aby dostarczyli dobry wzór umowy. Ściągnięcie druku z internetu, choć bezpłatne, nie gwarantuje skuteczności. Zgłoszenia do Urzędu Skarbowego dokonujemy na specjalnych drukach lub składając pismo (lub kopię umowy) w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Lokal zastępczy, który musi wskazać najemca, może być kłopotliwy, w szczególności dla obcokrajowców. Ale tutaj, jeśli nie ma innej możliwości, można skorzystać z komercyjnej oferty adresu do najmu okazjonalnego. Za kolejne kilkaset złotych otrzymujemy pisemną gwarancję, że będzie gdzie najemcę eksmitować.

Najem okazjonalny a COVID

Niestety, przepisy tarczy antycofidowej w ubiegłym roku ograniczyły wykonywanie eksmisji i jeśli nie mamy do czynienia z przemocą domową, taka eksmisja może nie być wykonana. To dziś realny problem niektórych wynajmujących, których lokale służą do nielegalnego zamieszkiwania. Natomiast mamy wciąż nadzieję, że pandemia COVID jest czymś przejściowym. Dodatkowo Ministerstwo Sprawiedliwości rozważa wycofanie tego punktu z przepisów i odblokowanie możliwości wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu, co umożliwi m.in. eksmisje z lokali na podstawie umów najmu okazjonalnego.

Czy warto stosować najem okazjonalny?

Najem okazjonalny można porównać do polisy ubezpieczeniowej. Jeśli nie skorzystamy - to wyrzucamy pieniądze. Ale z drugiej strony zwiększamy komfort i swoje bezpieczeństwo finansowe. Jeśli najemca nie chce poddać się procedurze najmu okazjonalnego, to warto zadać sobie pytanie, czy to będzie dobry najemca? Co powoduje jego niechęć? Może ma już “swoje plany”? Wielu prawników i pośredników nieruchomości rekomendują zawieranie umów najmu okazjonalnego, aby właśnie ograniczyć ryzyko związane z nierzetelnym lokatorem.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Ryczałt ewidencjonowany
Ryczałt ewidencjonowany
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Zmiany na rynku mieszkaniowym w 2022 roku - Polski Ład
    Wsparcie popytu na tańsze mieszkania, podwyżki czynszów najmu i utrzymanie hossy na rynku działek budowlanych – takie mogą być konsekwencje Polskiego Ładu w kontekście rynku mieszkaniowego. Polski Ład z co najmniej kilku powodów – pośrednio i bezpośrednio może wpływać na sytuację na rynku mieszkaniowym. Złożą się na to na przykład efekty zmian w systemie podatkowym i procesie budowlanym. Bezpośrednio rząd postanowił też wpływać na mieszkaniówkę poprzez program kredytów bez wkładu własnego.
    Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości
    Wejście w życie z początkiem roku przepisów podatkowych Polskiego Ładu spowodowało powszechne zamieszanie. Nowy porządek prawny ma zrewolucjonizować także krajową mieszkaniówkę. Jakie skutki może przynieść dla rynku nieruchomości? Pytanie, czy per analogiam czeka nas kolejna „dobra zmiana” z chybionym skutkiem, czy może wręcz przeciwnie, już wkrótce proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków ulegnie radykalnej poprawie.
    Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
    Pierwotny rynek nieruchomości wszedł w nowy rok z wyjątkowo niską ofertą podaży na 6 największych rynkach w Polsce, z wyraźnym spadkiem chęci przyszłego zakupu mieszkań na własne potrzeby, z nieustannie rosnącymi cenami za m2, zwłaszcza na rynku warszawskim oraz rosnącą ich nierównowagą względem dochodów – wynika z konferencji prasowej zorganizowanej przez JLL, jednej z największych międzynarodowych firm doradczych. Mimo to występuje wiele czynników, które przemawiają za dalszych wzrostem cen, a nie ich spadkami.
    Praca zdalna bardziej męcząca niż ta w biurze dla 40 proc. pracowników [Raport]
    Praca zdalna z domu - dla 40 proc. pracowników praca zdalna wiąże się z większym zmęczeniem, a 37 proc. narzeka na zachwianą równowagę między życiem zawodowym a prywatnym – to niektóre wnioski z opublikowanego w czwartek raportu CBRE "Praca z domu czy z biura?".
    Dlaczego warto kupić mieszkanie z księgą wieczystą?
    Mieszkanie z księgą wieczystą. Posiadanie, zakup czy sprzedaż nieruchomości nieodłącznie wiąże się z pojęciem księgi wieczystej. Czym ona właściwie jest, co możemy w niej odnaleźć i co daje posiadanie księgi wieczystej dla danej nieruchomości?
    Rynek mieszkaniowy w Warszawie ze spadkiem sprzedaży mieszkań i kolejnymi wzrostami cen
    Rynek mieszkaniowy w Warszawie jest największy spośród wszystkich miast. Informacje z IV kw. 2021 r. sygnalizują pogorszenie wyników sprzedażowych deweloperów. Od października do grudnia 2021 r. sprzedaż nowych „M” w Warszawie spadła o kolejne 9% kw/kw. Mimo to ceny wzrosły w większości dzielnic stolicy.
    Mało optymistyczne prognozy na 2022 r. dla rynku kredytowego
    Rynek kredytowy w 2021 r. osiągnął imponujący bilans. Historycznie rekordowe wyniki odnotowały kredyty mieszkaniowe. Prognozy BIK-u na 2022 r. są już mniej optymistyczne.
    Mieszkania 5-pokojowe – ceny za nie idą w miliony
    Mieszkania pięciopokojowe to luksus na który może sobie pozwolić nieliczna część Polaków. Ile trzeba za nie zapłacić?
    Ogromny wzrost kradzieży pieniędzy z kont Polaków
    W zastraszającym tempie rosną kwoty jakie przestępcom udaje się dokonać kradzieży z kont bankowych. Z najnowszych danych NBP wynika, że w III kw. 2021 r. za pomocą przelewów ukradziono 31,9 mln zł, więcej o 80 proc. r/r. Jak zabezpieczyć swoje konto i jak odzyskać pieniądze, gdy już dojdzie do kradzieży?
    Ruszył nabór na dofinansowanie na termomodernizację domu do 69 tys. zł
    Dofinansowanie na termomodernizację domu do 69 tys. zł. Od wtorku 25 stycznia 2022 r. ruszy nabór w trzeciej edycji programu "Czyste Powietrze", który będzie uprawniać do otrzymania nawet 69 tys. zł na termomodernizację domu i wymianę źródła ciepła. Wyższe dotacje będą przysługiwać osobom mniej zamożnym otrzymującym np. zasiłki.
    Kierownik na budowie – po co jest potrzebny
    Podejmując się budowy domu musimy zmierzyć się z ogromnym szeregiem formalności i różnego rodzaju zadań. Kierownik budowy z jednej strony może nad odciążyć, a z drugiej przejąć odpowiedzialność. Kiedy niezbędne jest zatrudnienie kierownika budowy, kiedy możemy tego nie robić, a także za co dokładnie opowiada.
    Zapowiedź trendów na rynku nieruchomości w 2022
    Rynek nieruchomości mieszkaniowych. Jakie trendy, które mogliśmy obserwować w 2021 roku znajdą swoją kontynuację i będą kształtować rynek nowych mieszkań w tym roku? Z jakimi wyzwaniami będą musieli mierzyć się deweloperzy? Jakie zagrożenia, które mogłyby spowodować załamanie koniunktury, dostrzegają firmy? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl
    Zmiana ustawy deweloperskiej - nabywcy garażu niebawem z większą ochroną
    Znowelizowana ustawa deweloperska wprowadza pozytywne zmiany dla osób nabywających garaż razem z mieszkaniem. Na czym dokładnie polegają wprowadzone regulacje?
    Rynek biurowy w Warszawie odbija – wysokie zainteresowanie centralnymi lokalizacjami
    Pomimo wielu wyzwań z którymi zmagał się rynek biurowy w 2021 r., ostatnie miesiące roku przyniosły długo oczekiwaną stabilizację, a aktywność najemców w czwartym kwartale powróciła do poziomu obserwowanego przed pandemią. Ile wyniósł wskaźnik dostępnej powierzchni? I jak wygląda aktywność deweloperów na tym rynku?
    Rynek nieruchomości schłodzony, ale przecen nie widać
    Rynek nieruchomości schłodził się już we wszystkich kategoriach: od mieszkań i domów, przez działki, aż po lokale biurowe i usługowe. Ocena pośredników spadła najbardziej dla większych mieszkań, ale w najbliższych miesiącach nie ma co liczyć na spadki cen - wynika z najnowszego badania nastrojów pośredników, przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online. pl.
    Jak opodatkować najem w 2022 roku?
    Nowy system podatkowy, który pojawił się w Polsce po wprowadzeniu Polskiego Ładu wzbudza wiele pytań. Zmiany dotknęły również właścicieli mieszkań, którzy je wynajmują. Powstaje zatem pytanie jaki wybrać rodzaj podatku i jaki w ogóle jest obecnie możliwy do wyboru.
    Goldman Sachs: trudna sytuacja na rynku gazu w Europie może utrzymać się przez trzy lata
    Trudna sytuacja na europejskim rynku gazu może utrzymać się przez kolejne trzy lata - napisali w poniedziałek ekonomiści Goldman Sachs.
    Mieszkania na wynajem – czy to się nadal opłaca?
    Pomimo rosnących cen mieszkań wielu Polaków nadal kupuje nieruchomości mieszkaniowe z myślą o ich późniejszym wynajmie. Czy w obecnych warunkach rynkowych taki pomysł nadal stanowi dobre rozwiązanie?
    Jak zapisać dom w spadku?
    Przekazanie domu możliwe jest na kilka sposobów. Rodzaj czynności, które musimy wykonać będzie jednak zależał od wielu czynników, m.in. od ilości potencjalnych spadkobierców.
    Rynek pierwotny w mieszkaniówce - deweloperzy pobili kolejne rekordy w liczbie przekazanych mieszkań
    Deweloperzy i inni inwestorzy oddali w 2021 r. do użytkowania 234,7 tys. mieszkańc, co jest wynikiem wyższym o ponad 6 proc. niż przed rokiem To o 6,3 proc. więcej niż przed rokiem. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.
    Koszt najmu mieszkania zjada połowę warszawskiej pensji
    Rynek najmu nie mówi o niczym innym, jak tylko o sile przyciągania miasta. Im ta siła - ściągająca nowych mieszkańców - jest większa, tym wyższe są również stawki najmu. I tym większa część wynagrodzenia jest zjadana przez koszty najmu mieszkania.
    Małe kawalerki i M2 zdominują rynek?
    Małe kawalerki i M2 mogą stać się podstawowym produktem deweloperów. Obecna sytuacja może ich skłaniać do budowy mniejszych lokali. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jaki obecnie metraż jest najbardziej pożądany przez deweloperów.
    Rynek najmu rośnie, jednak Polacy nadal chętniej kupują mieszkania
    Rynek najmu w Polsce rozwija się, ale jednak daleko mu do zachodnich rynków. Polacy nie są przyzwyczajeni do wynajmowania mieszkań, a polski rynek najmu nadal jest jednym z najmniej rozwiniętych w Unii Europejskiej. Jak procent Polaków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach? I jak to wygląda za granicą?
    Dom do 70 metrów kwadratowych - zgłoszenie budowy online
    Zgłoszenia budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych można dokonać w serwisie e-Budownictwo.
    Rynek mieszkaniowy – jakie plany mają deweloperzy na 2022 rok
    Jakie projekty mieszkaniowe przygotowywane są do budowy? Jaką strategię na ten rok przyjęli deweloperzy? Czy firmy planują zmienić profil oferty? Czy chcą zaangażować się w działalność o innym charakterze niż budowa mieszkań na sprzedaż? Czy będą wchodzić na nowe rynki? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl