Kategorie

Roszczenia właścicieli związane z korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe

Roszczenia właścicieli związane z korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe
Roszczenia właścicieli związane z korzystaniem z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe
Nierzadko właściciele gruntów mają do czynienia z korzystaniem z ich nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe. Często są to sytuacje które mają miejsce latami, pozostawione same sobie. Co w takim przypadku właściciel może zrobić, jakie działania podjąć i czego może żądać?

Różne stany faktyczne, różne roszczenia

W zależności od danego stanu faktycznego i planów właściciela w stosunku do nieruchomości, tych możliwości jest wiele - poniżej zostały opisane pokrótce te wybrane, które mogą być zgłaszane, przy czym od stanu faktycznego danej sprawy zależało będzie czy alternatywnie bądź kumulatywnie. Należy również pamiętać, że właściciel/użytkownik wieczysty ma prawo korzystać z nieruchomości zgodnie ze swoimi celami gospodarczymi i w sposób zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Przeznaczenie gruntu winno się ustalać w oparciu o sposób w jaki właściciel faktycznie i potencjalnie może zgodnie z przepisami prawa, planem zagospodarowania przestrzennego i swoją wolą z nieruchomości korzystać (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2005 r. III CZP 83/05).

Oczywiście, w pierwszej kolejności właściciel/użytkownik wieczysty winien ustalić na jakiej podstawie przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z jego nieruchomości, jeżeli nie ma wiedzy w tym zakresie. W tym celu może przykładowo podjąć próbę ustalenia tych kwestii we właściwym dla nieruchomości organie urzędowym, który to może nam wskazać podmiot właściwy do kierowania roszczeń. Po ustaleniu powyższego, w pierwszym kroku właściciel/użytkownik wieczysty winien zwrócić się do przedsiębiorstwa przesyłowego z konkretnymi wnioskami bądź wezwaniem obejmującym skonkretyzowane roszczenie.

Roszczenia windykacyjne, negatoryjne i uzupełniające

Punktem wyjścia  dla właściciela czy też użytkownika wieczystego, może być lektura przepisów ujętych w art. 222 – 230 kodeksu cywilnego (kc), które ujmują podstawowe środki ochrony prawnej w odpowiedzi na bezprawne naruszenie prawa własności/użytkowania wieczystego.
W zależności więc od planów w stosunku do nieruchomości a także sposobu naruszeń (oraz tego czy faktycznie jest ono bezprawne – czyli dokonywane bez żadnej podstawy prawnej, przykładowo umowy cywilnoprawnej) – właściciel żądać może wydania nieruchomości (jest to tzw roszczenie windykacyjne), a w stosunku do osoby która narusza własność w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń (tzw roszczenie negatoryjne).

Ważne!
Naruszenie własności, uzasadniające roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 kc, występuje w przypadku bezprawnego, fizycznego oddziaływania na rzecz lub jej właściciela w taki sposób, że utrudnia ono lub uniemożliwia wykonywanie władztwa nad rzeczą (przykładowo zlokalizowanie na terenie nieruchomości przewodów przesyłowych).
Nie stanowi natomiast naruszenia własności nieruchomości działanie podejmowane na takiej wysokości i na takiej głębokości, że nie narusza to społeczno – gospodarczego przeznaczenia gruntu w rozumieniu art. 143 kc tzn prawa do nieskrępowanego korzystania z nieruchomości w zakresie – także na wysokość i głębokość – z reguły dostępnym (potencjalnie możliwym do wykorzystania). Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 stycznia 2005 r. sygn. akt III CK 129/04).

Obok roszczeń windykacyjnych czy negatoryjnych, samodzielnie (niezależnie od ich zgłoszenia), jednakże uwzględniając przesłanki wskazane w kodeksie cywilnym - właściciel wnosić może tak zwane roszczenia uzupełniające – roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy.

Zasadniczo, żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe (w szczególności energetyczne, ciepłownicze)  na podstawie art. 224 i 225 kc w zw z art. 230 kc, występującego jako posiadacz samoistny albo zależny w złej wierze bądź posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy – wiąże się z roszczeniem windykacyjnym a nie negatoryjnym. Jednakże część  przedstawicieli doktryny a także ostatnie orzecznictwo, wskazuje na dominujący aktualnie pogląd w zakresie uwzględniania możliwości wysuwania przez właścicieli roszczeń uzupełniających także wobec posiadaczy służebności w tym służebności przesyłu, a więc w sytuacjach odnoszących się do roszczeń negatoryjnych a nie tylko windykacyjnych (komentarz pod red Gniewek do art. 224 kc, wyd 10/Górska, wyrok SN z 12 paździenrika 2017 r. IV CNP 76/16, wyrok SN z 7.7.2017 VCSK 636/16, wyrok SN z 26.11.2014 III CZP 45/14).

Co ciekawe, orzecznictwo sądowe zasadniczo przyjmuje, że działanie na podstawie decyzji administracyjnej samo w sobie nie wyklucza bezprawności naruszenia prawa. Przytaczając opinie Sądu Najwyższego, warto zatem wskazać, że "prowadzenie inwestycji na podstawie odpowiednich zezwoleń władzy budowlanej nie przesądza samo przez się o tym, że przy jej realizacji nie mogło dojść do naruszenia prawa własności. Dlatego nie można z faktu wydania takich decyzji i niezaskarżenia ich przez właściciela nieruchomości wyprowadzać wniosku, że inwestor uzyskał formalną zgodę właściciela na przeprowadzenie przez jego grunt przewodów gazowych" (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26.4.2006 r., V CSK 20/06, Legalis; SN w wyroku z dnia 12 grudnia 2013 r. sygn. akt V CNP 1/13).).
Zaznaczyć również należy, co podkreślił Sąd Najwyższy w jednym z orzeczeń, że nawet działanie zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego może być jednocześnie naruszeniem prawa własności bowiem plan zagospodarowania przestrzennego nie decyduje o podmiotowym ale o przedmiotowym zakresie korzystania z nieruchomości (wyrok SN z dnia 6 stycznia 2005 r., sygn. akt III CK 129/2004). Plan zagospodarowania przestrzennego decyduje bowiem o tym, w jaki sposób można zagospodarować nieruchomość, nie zaś kto może tę nieruchomość zagospodarować a zatem nie legitymizuje naruszenia prawa własności przez podmiot dokonujących ich zgodnie z treścią planu zagospodarowania przestrzennego.

Powództwo i zarzuty przedsiębiorstw przesyłowych

W przypadku gdy strony nie dojdą do porozumienia na drodze polubownej – pozostanie wstąpienie na drogę postępowania sądowego,  przy czym zbadanie przez sąd zasadności żądania właściciela będzie zależało od całokształtu okoliczności towarzyszących naruszeniu jego prawa własności. Pozwany będzie mógł w szczególności podnosić zarzuty w zakresie uprawnienia do władania nieruchomości czy też przedawnienia roszczeń bądź też zasiedzenia (nieruchomości czy też służebności przesyłu),  wreszcie wnieść może  odrębne powództwo na podstawie art. 231 § 1 kc bądź  też wniosek o ustanowienie służebności przesyłu (o tych kwestiach poniżej) – wówczas w zależności od danego stanu faktycznego  powództwo  może ulec zawieszeniu czy też oddaleniu.

Własność jest prawem bezwzględnym, ale nie absolutnym w związku z czym w szczególnych przypadkach, przedsiębiorstwo przesyłowe, może się również podnosić zarzut nadużycia przez właściciela (w związku z wysuwanymi roszczeniami) prawa podmiotowego z art. 5 kc (zgodnie z tym przepisem, nie można czynić ze swojego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony). W wyroku z dnia 9 lipca 2008 r. SN stwierdził m.in., że "żądanie przez właściciela niezwłocznego usunięcia gazociągów jest nierealne. Teoretyczna możliwość wyznaczenia nawet kilkuletniego terminu do wykonania tego przedsięwzięcia nie uzasadnia uwzględnienia żądania przy zastosowaniu art. 320 KPC. Sprzeciwia się temu m.in. olbrzymi koszt takiego przedsięwzięcia względem wartości nieruchomości i niedogodności związane z przerwami w dostawie gazu do znacznej liczby mieszkańców" (sygn. akt (V CSK 52/08, Legalis).
Jak wskazał Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 21 maja 2019 r. (sygn. akt V ACa 239/18), roszczenie z art. 222 § 2 kc może być uznane za nadużycie prawa, gdy właścicielowi przysługują inne uprawnienia wobec posiadacza, które są dla niego mniej dotkliwe, a jednocześnie nie naruszają w danym stanie stosunków właściciela. Sąd może się również  kierować przykładowo brakiem ograniczeń w  korzystaniu przez właściciela z nieruchomości czy też przyjmując, że pewnych zaszłości nie da się zmienić czy odwrócić, zwłaszcza jeśli konsekwencje takich zmian byłyby niemożliwe do zaakceptowania ze względu na ważny interes publiczny (tak: Sąd Najwyższy w  wyroku z dnia 26.04.2006 r. V CSK 20/06).

Powyższe związane jest z tym, że jeżeli chodzi o powództwo negatoryjne (a generalnie właśnie takie powództwo formułowane być może w stosunku do przedsiębiorcy przesyłowego, który narusza prawo własności w inny sposób aniżeli pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą) – orzecznictwo aktualnie stoi na stanowisku, że przesłanki stosowania art. 5 kc należy oceniać bardziej liberalnie niż w stosunku do powództwa windykacyjnego, w przypadku którego jedynym „ustępstwem” na rzecz posiadającego nie właściciela może być tylko zastosowanie w trybie art. 320 kpc czasowej karencji na wydanie nieruchomości (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 stycznia 2005 r. , III CK 129/04). Jednakże zwrócić również należy uwagę, że podnosi się również w orzecznictwie, że sam fakt prowadzenia działalności społecznie użytecznej przez podmiot, który korzysta z cudzej nieruchomości, nie legitymując się stosownym uprawnieniem, nie przesądza uznania zgłoszonego przez właściciela czy wieczystego użytkownika roszczenia negatoryjnego za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 maja 2019 r. sygn. akt V ACa 239/18).

W sytuacji gdy zarzut naruszenia prawa podmiotowego zostanie przez przedsiębiorstwo zgłoszony (najczęściej wskazując, że przedsiębiorca przesyłowy prowadzi działalność społecznie użyteczną a żądania powoda narażą na znaczne utrudnienia – czy to okolicznych mieszkańców czy też znaczne koszty), często od opinii biegłego/biegłych zależało będzie czy Sąd podzieli to stanowisko bądź nie. Uwzględnienie tego zarzutu przez sąd każdorazowo zależało będzie od stanu faktycznego danej sprawy oraz wyników postępowania dowodowego przeprowadzonego przed danym sądem. Przykładowo - jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w powołanym wyżej  wyroku z dnia 21 maja 2019 r.: „także sam fakt prowadzenia działalności społecznie użytecznej przez podmiot, który korzysta z cudzej nieruchomości, nie legitymując się stosownym uprawnieniem, nie przesądza uznania zgłoszonego przez właściciela czy wieczystego użytkownika roszczenia negatoryjnego za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Wskazanie na interesy odbiorców energii nie jest bowiem wystarczające dla oceny, czy wieczysty użytkownik, żądając usunięcia z nieruchomości linii wysokiego napięcia i podtrzymujących ją słupów, nie nadużywa przysługującego mu prawa”.

Przedawnienie

Istotne jest, że te roszczenia właściciela w zakresie ochrony windykacyjnej i negatoryjnej nie ulegają przedawnieniu, jeżeli dotyczą nieruchomości. W zakresie natomiast roszczeń uzupełniających, to roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229§ 1 kc). Przy czym uznaje się, że przed datą zwrotu rzeczy roszczenia uzupełniające właściciela podlegają przedawnieniu z upływem ogólnych terminów, przewidzianych w art. 118 kc. Jeżeli przed dniem zwrotu rzeczy właścicielowi dojdzie do ich przedawnienia, to art. 229 § 1 kc nie będzie miał zastosowania. „Zgodnie z utrwalonym poglądem, znaczenie regulacji z art. 229 § 1 kc polega na tym, że obejmuje roszczenia jeszcze nieprzedawnione, skracając jednak termin ich przedawnienia do 1 roku od dnia zwrotu rzeczy” (tak komentarz do art. 229 kc pod red Gniewek, wyd 10/Górska,  Legalis). Pozwany więc, po upływie terminu przedawnienie, może podnieść zarzut przedawnienia co skutkować może (o ile sąd go uwzględni) oddaleniem powództwa. Jednakże w wyjątkowych wypadkach zarzut ten może być oceniony jako nadużycie prawa na podstawie art. 5 kc i jako taki nie zostać uwzględniony.

W związku z powyższym, należy dobrze przemyśleć kwestię zgłaszanego w pozwie roszczenia i skorelować je z wcześniej wysuwanymi, przedsądowymi żądaniami w stosunku do przedsiębiorstwa przesyłowego. Dodatkowo audyt nieruchomości, poprzez badanie przykładowo zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściwego dla nieruchomości - powinien jednoznacznie pozwolić właścicielom na określenie roszczeń z którymi najlepiej będzie wystąpić. Przykładowo - w miejsce zgłoszenia żądania całkowitego usunięcia urządzeń służących do doprowadzania płynów/pary/gazu/energii elektrycznej  -  audyt nieruchomości pozwoli zweryfikować możliwość wniesienia o nakazanie przez sąd zobowiązania przedsiębiorstwa energetycznego do przebudowy sieci przykładowo poprzez demontaż aktualnie poprawadzonych urządzeń przesyłowych i przykładowo wkopanie sieci w grunt/zmianę  jego położenia,  w sposób który umożliwi właścicielowi/ użytkownikowi wieczystemu  gospodarcze wykorzystanie nieruchomości zgodnie z planami a także wnieść o zasądzenie roszczeń uzupełniających.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszczona została możliwość żądania przesunięcia urządzeń przesyłowych również wtedy gdy przedsiębiorstwo przesyłowe miało zgodę poprzednika aktualnego właściciela na ich usytuowanie na gruncie, a to na podstawie 3571 kc jako, że nadzwyczajną zmianą stosunków jest z całą pewnością zasadnicza zmiana ustroju (wyrok SN  z dnia 22 kwietnia 2005 r., II CK 594/04).

Istotna może być okoliczność rozkładu kosztów z tego tytułu, niewykluczone bowiem, że sąd rozłoży ciężar przebudowy na powoda i pozwane przedsiębiorstwo przesyłowe – ale również uzależnione to będzie od stanu faktycznego konkretnej sprawy. Z drugiej strony, podnoszone są w doktrynie poglądy wskazujące, że „roszczenie właściciela sprowadzać się będzie do obowiązku wykonania przez pozwanego określonych powinności (podjęcia określonych czynności) lub powstrzymania się od pewnych zachowań, niezależnie od tego, czy wymagać to będzie większych czy mniejszych nakładów finansowych przez pozwanego, czy spowodowało już lub może spowodować w przyszłości określoną szkodę po stronie właściciela, itp. Te ostatnie okoliczności są prawnie irrelewantne dla rozstrzygnięcia o zasadności roszczenia negatoryjnego” (Roman Dziczek, Postępowania cywilne w sprawach dotyczących nieruchomości, Warszawa 2010, wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, s. 283).

Zasiedzenie prawa własności a dochodzenie roszczeń uzupełniających

Orzecznictwo nie jest jednolite jeżeli chodzi o kwestie możliwości zasądzenia wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie. Z jednej strony wskazuje, że  utrata własności nieruchomości wcale nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia z 27.11.2014 r., IV CSK 135/14, Legalis; wyrok wstępny Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 10.01.2018 r. sygn.. akt XV C 1852/12 uchylony jednak przez Sąd Apelacyjny w wyrou z dnia 8 stycznia 2019 r. I Aca 291/18) a drugiej, przyjmuje, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości nie przysługuje właścicielowi nieruchomości za okres poprzedzający nabycie służebności przez zasiedzenie (tak przykładowo Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17.07.2019 r. sygn. akt I CSK 630/17). 

Aktualnie wydaje się że sądy opowiadają się za przyjęciem, że sobie, która utraciła własność rzeczy na skutek zasiedzenia przez samoistnego posiadacza, nie służy wobec aktualnego właściciela roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z niej bez tytułu prawnego za okres poprzedzający datę zasiedzenia (tak post. SN z 15.4.2011 r., III CZP 7/11, OSP 2012, Nr 10, poz. 93; wyr. SN: z 12.1.2012 r., II CSK 258/11, Biul. SN 2013, Nr 1, oraz z 19.9.2013 r., I CSK 700/12, Legalis; por. jednak uzasadnienie uchw. SN z 24.7.2013 r., III CZP 36/13, Legalis, i uzasadnienie uchw. SN(7) z 26.5.2006 r., III CZP 19/06, OSNC 2006, Nr 12, poz. 195; podobnie w odniesieniu do wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w razie zasiedzenia służebności przesyłu SN w post. Z 17.7.2019 r., I CSK 630/17, Legalis). Krytycznie do powyższego stanowiska wypowiedziało się część przedstawicieli doktryny wskazując na ugruntowane stanowisko zarówno orzecznictwa jak i doktryny, zgodnie z którym roszczenia uzupełniające mają samodzielny i niezależny byt od roszczeń windykacyjnych czy negatoryjnych.

Pokrótce tylko wskazać należy, że zgodnie z brzmieniem art. 172 kc, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu

Konieczna jest jednak weryfikacja przez właściciela w ramach audytu nieruchomości, czy aby korzystający z nieruchomości nie nabył prawa do skutecznego zawnioskowania o stwierdzenie przez sąd zasiedzenia jeżeli nie nieruchomości to służebności przesyłu. Zgodnie z art. 292 kc, służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W związku z tym, że przepisy o nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się w tym przypadku odpowiednio – zasiedzenie nastąpić może po upływie 20 latach posiadania służebności, jeżeli objęcie jej w posiadanie nastąpiło w dobrej wierze albo po 30 latach w wypadku złej wiary.

Często zarówno właścicielowi nieruchomości jak i podmiotowi korzystającemu z nieruchomości zależy na uregulowaniu stanu faktycznego korzystania poprzez ustanowienie służebności gruntowej bądź służebności przesyłu (abstrahując od możliwości zawarcia umów cywilnoprawnych, regulujących zasady i wysokość wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości).

Zgodnie z brzmieniem art. 285 kc, nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź tez na tym, że właścicielowi (służebność gruntowa). Natomiast służebność przesyłu ustanawiana jest na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1 kc (urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne), prawem polegającym na tym że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (art. 3051 kc). Jeżeli przedsiębiorca (lub właściciel) odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 kc, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu zaś przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 20 lutego 2013 r. (sygn. akt  III CZP 101/12)  wyjaśnił, że nie ulega przedawnieniu roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu, przewidziane w art. 3052 § 1 kc. Wskazał przy tym, że szczególna cecha takiego roszczenia, związana z jego właściwością, i ścisły związek z trwałą sytuacją faktyczną nieruchomości nakazują przyjąć, że trwa ono tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan pozwalający na żądanie ustanowienia służebności przesyłu. W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy odwołał się do poglądu judykatury, że wyjątki od przedawnialności roszczeń majątkowych mogą także wynikać z ich szczególnych cech, powiązania z określonym, trwałym stanem faktycznym na nieruchomości, który sprawia, że roszczenie istnieje tak długo, jak długo on trwa, a po zmianie wygasa. Wynika stąd, zdaniem Sądu Najwyższego, że ustawodawca w sposób szczególny ukształtował możliwość dochodzenia ustanowienia służebności przesyłu w oparciu o art. 3052 § 1 kc.

Punktem wyjścia w obliczeniu wynagrodzenia należnego właścicielowi za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu winna być kwota odpowiadająca temu, co właściciel na podstawie ważnego stosunku prawnego otrzymałby, gdyby oddał rzecz do odpłatnego korzystania. Wysokość tego wynagrodzenia nie ma charakteru odszkodowawczego i nie zależy od tego czy obniżeniu uległa wartość rynkowa nieruchomości. Wynagrodzenie ustalane jest każdorazowo indywidualnie i dostosowane do okoliczności, w tym zakresu, charakteru i trwałości obciążenia, jego uciążliwości, wpływu na ograniczenie korzystania z nieruchomości przez właściciela, a także zmniejszenia jej wartości – w oparciu o zgłoszone przez strony (jeżeli jest spór co do wysokości wynagrodzenia) wnioski dowodowe.

Wysokość stawek winna ulegać korekcie, biorąc pod uwagę stopień ingerencji istniejącego urządzenia w przestrzeń. Ograniczony zakres korzystania z nieruchomości przez posiadacza służebności nie może bowiem pozostać bez wpływu na wysokość wynagrodzenia a więc wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w zakresie przesyłu powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji skarżącego w treść prawa własności i uwzględniać wartość nieruchomości. Przy czym, co wymaga podkreślenia, przy określeniu jego wysokości nie powinno ograniczać się do sposobu, w jaki faktycznie nieruchomość była i jest przez właściciela wykorzystana, ale uwzględniać sposób, w jaki właściciel mógłby to uczynić ( Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12.10.2017 r. IV CNP 76/16).

Pamiętać należy, że zasadniczo sporny może być między stronami zakres objęcia nieruchomości służebnością, tj czy obejmować ma teren pasa eksploatacyjnego czy też również sferę jego oddziaływania. Różnice w obszarze mogą być bardzo duże a wiązało się to będzie również w oczywisty sposób ze zmniejszeniem wynagrodzenia.

Istotne jest bowiem, że z zasady przedsiębiorca przesyłowy płacił będzie wynagrodzenie na posadowienie instalacji w zakresie niezbędnym do jej eksploatacji. W kwestii czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu może obejmować także uciążliwości związane z oddziaływaniem linii przesyłowej poza pasem eksploatacyjnym tej służebności, orzecznictwo stoi aktualnie zasadniczo na stanowisku, że nie jest to wykluczone, o ile zachodzi w tym względzie związek z obciążeniem nieruchomości służebnością przesyłu i z zastrzeżeniem, że wynagrodzenie, o którym mowa nie może jednak obejmować takiego uszczerbku, który w związku z ustanowieniem strefy kontrolowanej podlega wyrównaniu na podstawie przepisów art. 58 ust 2 lub art. 63 ust 3 w zw z art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (SN w postanowieniu z dnia 5 grudnia 2019 r. , sygn. akt III CZP 20/19), o czym niżej.

Właściciel również winien mieć na uwadze, że w sytuacji gdy przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości na podstawie przykładowo umowy cywilnoprawnej, żądanie ustanowienia służebności przesyłu może nie zostać uwzględnione przez Sąd. Ostatnio, Sąd Najwyższy  w postanowieniu  z dnia 5 lutego 2021 r. wskazał, że przyznanie przedsiębiorcy przesyłowemu prawa do żądania ustanowienia służebności przesyłu, po wybudowaniu urządzeń przesyłowych, pomimo tego że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości o charakterze obligacyjnym (przykładowo: umowa dzierżawy), prowadziłoby do unicestwienia umowy stron, wbrew jego postanowieniom i stanowiłoby nieuzasadnioną ingerencję sądu w prawo właściciela który wyraził już w umowie z przedsiębiorcą przesyłowym zgodę na korzystanie z jego nieruchomości w zakresie, który z jednej strony zapewnia przedsiębiorcy przesyłowemu należytą ochronę, a z drugiej strony, uwzględnia interesy właściciela na warunkach wynegocjowanych przez niego z przedsiębiorca przesyłowym, a nie narzuconych mu przymusowo konstytutywnym orzeczeniem sądowym. „Wniosek przedsiębiorcy o sądowe ustanowienie służebności, złożony po wybudowaniu urządzeń przesyłowych, nie może prowadzić do pogorszenia sytuacji właściciela nieruchomości i polepszenia sytuacji przedsiębiorcy w stosunku do rozkładu praw i obowiązków przewidzianych w zawartej przez nich umowy obligacyjnej. Ingerencja sądu realizuje się dopiero, gdy przedsiębiorca przesyłowy i właściciel nie uregulowali umownie uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego do korzystania z nieruchomości” (sygn. akt V CSKP 13/21). W stanie faktycznym objętym przedmiotowym orzeczeniem przedsiębiorca przesyłowy wniósł o ustanowienie na jego rzecz służebności przesyłu pomimo tego, że wiązała go z właścicielem umowa dzierżawy (za wynagrodzeniem przewyższającym znacznie wysokość jednorazowego wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu).

Roszczenie odszkodowawcze właściciela oparte na art.  58 ust 2 lub art. 63 ust 3 w zw z art. 36 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Na podstawie wskazanych powyżej przepisów, jeżeli w związku z wydaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (tak samo w przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy) – korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, z uwzględnieniem zasad wskazanych w tej ustawie, może żądać odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części (uzyskać może również nieruchomością zamienną). Jeżeli wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa ją i nie skorzystał z praw o których mowa w zdaniu poprzednim – może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości przy czym te roszczenia zgłaszać można w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Pamiętać jednak należy, że lokalizacja niektórych inwestycji w sąsiedztwie nieruchomości lub wyjątkowo – na nieruchomości - może doprowadzić zarówno do znacznego spadku wartości nieruchomości jak i do znacznego wzrostu.

Roszczenie o wykup na podstawie art. 231 § 2 kc / art. 124 ust 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami  

Zgodnie z brzmieniem art. 124 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UGN) - Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

W sytuacji gdy istnienie infrastruktury uniemożliwia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu prawidłowe korzystanie z niej w sposób dotychczasowy lub zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel zgodnie z brzmieniem art. 124 ust 5 UGN - może wystąpić z roszczeniem o wykup nieruchomości na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Natomiast, gdy na nieruchomości wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej działki, właściciel gruntu na podstawie art. 231 § 2 kc, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Istotne są różnice w zakresie obu przepisów – jeżeli roszczenie pozostaje nie w związku z  posadowieniem na gruncie przez posiadacza budowli lub innego urządzenia (sieci przykładowo) przewyższającego wartość tego gruntu, ale ze szczególnym uprawnieniem wywodzącym się z decyzji administracyjnej ograniczającej prawo własności – zastosowanie znajdzie art. 124 ust 5 UGN. Uprawnienie to nie wymaga porównania wartości nieruchomości i naniesień, ale wykazania, że na skutek zgodnego z prawem zrealizowania decyzji ograniczającej prawo własności brak jest możliwości dalszego prawidłowego korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy (Tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 czerwca 2014 r. Sygn akt VI ACa 1561/13).

Odnosząc się natomiast do zależności przepisu art. 124 ust 1 UGN a przepisów kodeksu cywilnego z zakresu ustanowienia służebności przesyłu – NSA  w wyroku z dnia 21.10.2020 r. (I OSK 1062/20)  wskazał, że: "trwały administracyjny tytuł prawny do nieruchomości, jaki powstaje na podstawie decyzji wydanej na podstawie art. 124 ust. 1 UGN i służebność przesyłu ustanawiana na podstawie art. 3051 kc, to dwa różne tytuły prawne, z których przedsiębiorca może korzystać według swego wyboru, przy czym uzyskanie jednego z nich, w zasadzie wyklucza potrzebę uzyskania drugiego".

Co wydaje się bardzo istotne - orzecznictwo przyjmuje zasadniczo, że decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości, o której mowa w art. 124 ust. 1 UGN  jest decyzją ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, bez względu na datę jej wydania (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lutego 2009 r., sygn. akt II CSK 394/08) a więc odnosiła się będzie również do zadawnionych stanów faktycznych.

Reasumując - legalne korzystanie z nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, prowadziło będzie do konieczności wytoczenia powództwa na podstawie art. 124 ust 5 UGN (nie jest możliwa realizacja tego roszczenia w postępowaniu przed organami administracji publicznej prowadzącymi postępowanie w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Konsekwencją powyższego jest odmienne przyjmowanie zasad przedawnienia roszczeń właściciela.

Orzecznictwo jak i poglądy doktryny nie są jednolite  co do przedawnienia roszczenia ujętego w art. 124 ust 5 UGN, jednak zasadniczo przyjmuje się, że są to roszczenia cywilnoprawne, o charakterze majątkowym, co przesądzać ma  - w braku przepisu szczególnego takiego, jak np. art. 223 § 1 kc - o możliwości ich przedawnienia, stosownie do ogólnych reguł wynikających z art. 117 i następnych kc. Z cywilnoprawnego charakteru tego roszczenia wynika możliwość jego dochodzenia przed sądem cywilnym - oznacza to, iż ciężar dowodu zaistnienia okoliczności określonych w art. 124 ust. 5 UGN spoczywa na zgłaszającym to roszczenie, zgodnie z art. 6 kc. Roszczenie to, jako mające charakter majątkowy, ulega przedawnieniu zgodnie z zasadami ujętymi w kodeksie cywilnym. Termin przedawnienia powinien być  liczony od dnia zakończenia realizacji inwestycji infrastrukturalnej w granicach danej nieruchomości, jako od dnia następującego po upływie terminu, na który udzielono zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości, nie zaś od dnia zakończenia realizacji całej inwestycji, jeżeli inwestycja ta obejmuje większą liczbę nieruchomości. Już bowiem z chwilą upływu terminu, na który udzielono zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości, jej właściciel i użytkownik wieczysty przestają być ograniczeni w wykonywaniu swoich praw i w związku z tym już od tego dnia mogą na powrót w pełni korzystać ze swojej nieruchomości i wskutek tego dokonać oceny, czy korzystanie to doznało trwałego ograniczenia w sposób określony w art. 124 ust. 5 UGN (tak w kom. do art. 124 UGN Jaworski 2021, wyd 7/Wolanin).

Zgodnie natomiast z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2019 r. (sygn. akt III CZP 109/18), roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 kc) nie ulega przedawnieniu. W stanie faktycznym objętym przedmiotowym wyrokiem – właściciel gruntu wniósł o zobowiązanie pozwanej spółki prowadzącej przedsiębiorstwo przesyłowe, w skład którego wchodzi gazociąg posadowiony na terenie tej nieruchomości, do złożenia oświadczenia woli o jej nabyciu za wynagrodzeniem, wskazując jako podstawę prawną roszczenia art. 231 § 2 kc.

Roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 128 ust 4 w zw z art. 124 ust 4 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami

Zgodnie z brzmieniem art. 128 ust 1 UGN, wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Zgodnie z ust 4 art. 128 UGN, odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124 – 126 UGN (a więc w przypadkach ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust 1 UGN). Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, z tym zastrzeżeniem że w odniesieniu do przypadków o których mowa między innymi w art. 124 – 126 UGN a także w przypadkach wydania na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny (za który uznaje się w szczególności budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń) lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości oraz gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisu przewidują jego ustalenie – starosta wydaje odrębną decyzję  o odszkodowaniu.

Ważne!
Wysokość odszkodowania i warunki jego wypłaty a także zasady przyznawania nieruchomości zamiennej, uregulowane są w art. 130 – 135 UGN.

Zgodnie z brzmieniem art. 129 ust 5 UGN, odszkodowanie ustala się w odrębnej decyzji administracyjnej – wprost wyłącza to właściwość sądów powszechnych do orzekania w tym zakresie. Na tym tle powstaje zatem znowu rozbieżność w doktrynie i orzecznictwie - czy roszczenie to ulega przedawnieniu. Można bronić obu poglądów – wskazując, że  sam fakt administracyjnego trybu dochodzenia odszkodowania nie powinien wyłączać dopuszczalności stosowania przepisów o przedawnieniu roszczeń majątkowych gdyż zastosowanie przepisów o przedawnieniu uzależnione zostało jedynie od ich majątkowego charakteru. Z drugiej jednak strony, podnosi się że roszczenie to wywodzi się z prawa administracyjnego, a więc zgodnie z przyjętymi poglądami  -  przedawnienie winno następować jedynie w przypadku, gdy zostało to wyraźnie przez ustawodawcę uregulowane.

W wyroku z dnia z 14 października 2020 r. (I OSK 886/20 ) NSA wyraził pogląd, że: "Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość jest instytucją prawa administracyjnego. Stanowi jedną z form zadośćuczynienia za szkody wynikające z władczej i zgodnej z prawem działalności organów administracji, a więc ze stosunku administracyjnego. Tym stosunkiem jest wywłaszczenie – jednostronna, publicznoprawna, władcza ingerencja państwa w prawa rzeczowe jednostki w interesie publicznym. I choć ingerencja ta powoduje bezpośrednio skutki cywilnoprawne, to odszkodowanie – będące nieodłącznym elementem wywłaszczenia, jako instytucji publicznoprawnej – znajduje podstawę w stosunku publicznoprawnym i ma charakter roszczenia publicznoprawnego".

Podkreślenia wymaga, że jeżeli korzystanie z nieruchomości jest ograniczone lub niemożliwe po realizacji przez przedsiębiorstwo przesyłowe inwestycji -  właściciel może wystąpić z roszczeniem o wykup gruntu w trybie art. 231 § 2 kc  albo trybie art. 124 ust. 5 UGN. Natomiast jeżeli istnienie infrastruktury nie uniemożliwia kontynuowania dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości – właściciel uprawniony jest do uzyskania odszkodowania z tytułu obniżenie wartości nieruchomości wskutek jej zajęcia pod przeprowadzenie inwestycji, jak też za wyrządzone szkody.

Reasumując

Właściciel, kierując się w szczególności wynikami dobrze przeprowadzonego audytu nieruchomości, okolicznościami danej sprawy i swoimi planami gospodarczymi odnoszącymi się do nieruchomości, ma do wyboru szereg instrumentów prawnych, których część nakreślona została powyżej. Prawo własności jest prawem zagwarantowanym konstytucyjnie i  podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej. Nie jest jednak prawem absolutnym przez co liczyć się należy z jego ograniczeniem bądź wyłączeniem co nie zostawia właściciela bez żadnej możliwości ochrony jego prawa.

Magdalena Głowacka-Dziedzic, radca prawny
Krzysztof Rożko i Wspólnicy Kancelaria Prawna

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszej oferty
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Webinarium: SLIM VAT 2 – Ulga na złe długi + Certyfikat gwarantowany
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    17 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

    GUS: w Polsce na koniec 2020 r. było ponad 15 mln mieszkań

    Zasoby mieszkaniowe. W Polsce według stanu na koniec 2020 r. odnotowano ponad 15 mln mieszkań (wzrost o 1,4 proc. w porównaniu do stanu na koniec 2019 r.), o łącznej powierzchni użytkowej 1 118,8 mln mkw., w których znajdowało się 57,4 mln izb – poinformował GUS.

    Wywołany pandemią boom mieszkaniowy trwa

    Ceny nieruchomości mieszkaniowych biją rekordy na całym świecie. W czerwcu 2021 roku został zanotowany wzrost cen nieruchomości średnio o 9,2 proc. w 55 krajach i regionach w ujęciu rok do roku – wynika z raportu kwartalnego Global House Price Index Q2 2021.

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - co warto wiedzieć?

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów.

    Rekord deweloperów - 250 tys. mieszkań w budowie

    Mieszkania w budowie. W lipcu 2021 roku w budowie pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS. To historyczny rekord. Najnowszy odczyt jest aż o 26% lepszy niż przed rokiem.

    W pandemii wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na parterze

    Mieszkania na parterze. W pandemii stopień wyprzedania mieszkań na parterze wzrósł w Warszawie z 61,5 proc. we wrześniu 2020 r. do 83,8 proc. w lipcu 2021 roku - wynika z analizy serwisu tabelaofert.pl. Eksperci serwisu wskazują, że wzrost popytu na mieszkania na parterze, raczej utrzyma się w kolejnych miesiącach.

    Polacy chcą mieszkać "inteligentnie"

    Inteligentny dom. Zaawansowane nowinki technologiczne nie są już fanaberią najbogatszych. Technologia nie tyle zmieniła rzeczywistość, co po prostu stała się nową rzeczywistością. Nic więc dziwnego, że zawitała ona również do branży deweloperskiej, a kupujący coraz chętniej wybierają te osiedla, na których nie brakuje rozwiązań smart.

    Inwestowanie w nieruchomości - co się opłaca?

    Inwestowanie w nieruchomości. Rekordowy wzrost inflacji o 5,4% w skali roku spędza sen z powiek Polaków. Są ku temu powody, ponieważ takiego wzrostu nie odnotowaliśmy przez ponad 2 dekady. W celu zabezpieczenia oszczędności, obywatele inwestują w nieruchomości. Sprawdzamy, jak przy tak wysokich cenach oraz popycie zrobić to mądrze.

    Zmienia się cel kupowania mieszkań

    Rynek mieszkań na krótkoterminowy wynajem odbudowuje się. Jednak w zmodyfikowanej wersji, aby można było elastycznie zmieniać przeznaczenie lokali.

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej - ceny montażu płyt G-K, malowania, fit-outu

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej. Boom budowlany sprawił, że ceny niektórych surowców biją w ostatnich miesiącach kolejne rekordy. Wełna mineralna, płyty OSB czy ściany G-K – w hurtowniach momentami brakowało niektórych materiałów. Czy w tej sytuacji możemy spodziewać się obniżek kosztów wykończenia powierzchni biurowych? Na podstawie danych zgromadzonych na przestrzeni lat przez firmę zajmującą się fit-outem (tj. rearanżacją wnętrz) sprawdzamy prognozy na najbliższe miesiące.

    Do 2028 r. ma powstać 90 tys. mieszkań na wynajem

    Najem instytucjonalny. Obecnie w Polsce najem instytucjonalny oferuje 7,3 tys. mieszkań, z czego 4 tys. należy do PFR Nieruchomości. Rynek ten jednak gwałtownie rośnie. Do 2028 roku ma powstać 90 tys. takich lokali na wynajem.

    Co trzecie mieszkanie kupowane w celach inwestycyjnych

    Rynek mieszkaniowy. 34 proc. zakupów mieszkań na rynku wtórnym ma podłoże inwestycyjne - wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance. Firmy podkreślają, że boom zakupowy na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze mimo zapowiedzi podwyżek stóp procentowych.

    Kupno mieszkania - jaka forma zapłaty jest najbezpieczniejsza

    Kupno mieszkania. Jak bezpiecznie płacić cenę nabywanej nieruchomości? Czy lepiej płacić przy podpisaniu aktu notarialnego, przed, czy po podpisaniu umowy sprzedaży? Czym jest depozyt notarialny? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

    Polacy kupują mieszkania za gotówkę

    Rynek nieruchomości wciąż notuje hossę, a deweloperzy budują nowe osiedla, by móc sprawnie odpowiedzieć na olbrzymi popyt rynkowy. Co ciekawe, większość lokali jest dziś nabywanych za gotówkę. Polacy w pierwszym kwartale bieżącego roku kupili w ten sposób 12 tysięcy mieszkań o łącznej wartości 6 miliardów złotych. Dlaczego Polacy kupują mieszkania za gotówkę?

    Bezpłatne konsultacje inżynierów budownictwa - 25 września w całej Polsce

    Budowa, eksploatacja czy remont własnego obiektu zawsze budzą wiele pytań i wątpliwości. Inżynierowie budownictwa postanowili wesprzeć Polaków w tych działaniach i służyć radą w ramach ogólnokrajowej, jednodniowej akcji w blisko 100 punktach konsultacyjnych w całej Polsce. Wydarzenie „Dzień Otwarty Inżyniera Budownictwa. Budowa, eksploatacja, remont Twojego obiektu” zaplanowano na 25 września 2021 r. (sobota). Konsultacje są bezpłatne.

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym - Rada Ministrów przyjęła projekty ustaw

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym. Mieszkanie bez wkładu własnego oraz ułatwienia w budowie domów mieszkalnych do 70 m2 to dwa flagowe projekty Polskiego Ładu, które zostały przyjęte przez Radę Ministrów 8 września 2021 r. Nowe rozwiązania poprawią sytuację mieszkaniową polskich rodzin. Pomoże w tym wsparcie państwa w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego oraz uproszczenie procedury budowlanej w przypadku małych domów mieszkalnych do 70 m2.