Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?
Zadatek. Bardzo częstym etapem procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości jest zawarcie umowy przedwstępnej. Dlatego tak się dzieje, że przeniesienie własności nieruchomości jest pewnym sformalizowanym procesem, z jednej strony wymagającym co najmniej zgromadzenia aktualnych dokumentów do transakcji, a z drugiej przygotowaniem środków finansowych, które nierzadko pochodzą z kredytu. I właśnie dlatego w sytuacji, gdy do transakcji dojdzie za kilka tygodni lub nawet miesięcy pojawia się umowa przedwstępna, której towarzyszy zapłata pewnej kwoty pieniędzy. Dzięki takiej płatności wiemy, że kontrahent jest poważny, a jeśli wycofa się z transakcji to straci wpłacone środki, lub będzie musiał zwrócić je podwójnie. Czy na pewno tak jest, i czy zawsze?

Czym jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest stosunkiem zobowiązaniowym. Zobowiązuje do zawarcia w przyszłości innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strony deklarują się zawrzeć w przyszłości wskazaną umowę np. umowę sprzedaży nieruchomości. W uproszczeniu jedna ze stron zobowiązuje się sprzedać, a druga kupić daną nieruchomość.

Umowa przedwstępna uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. Przepis art. 389 Kodeksu cywilnego brzmi:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Czyli umowa przedwstępna wskazuje na konkretne ustalenia, na które strony się umawiają, jak np. cena sprzedaży, terminy, dostarczenie określonych dokumentów, doprowadzenie do ustalonego stanu nieruchomości itp.

Zawierając umowę przedwstępną strony przygotowują się do jej wykonania, podejmując różne zobowiązania - prawne, życiowe, organizacyjne, finansowe. Dlatego niewykonanie takiej umowy przez jedną stronę (ktoś się rozmyślił) może prowadzić do poniesienia strat przez drugą stronę. Dlatego często strony dodatkowo zabezpieczają jej wykonanie zadatkiem.

Czym jest zadatek

Zadatek to pojęcie zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym. Przepis art. 394 Kodeksu cywilnego stanowi:

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Czyli w wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób (a tak jest najczęściej), zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje w sytuacji, kiedy umowa nie zostanie wykonana: sprzedający może zachować otrzymany zadatek, a kupujący może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to równe (kwotowo) zabezpieczenie stron transakcji. Z punktu widzenia posiadania uprzywilejowany jest sprzedający, który posiada już te środki, kupujący korzystając ze swojego prawa w razie niewykonania umowy musi jeszcze te środki od sprzedającego odzyskać.

Warto też zauważyć, że do niewykonania umowy przyczynić się mogą obie strony lub nie dojdzie do niej wskutek działania np. siły wyższej. Takie sytuacje powodują konieczność zwrotu zadatku. Czy możemy mówić o winie, kiedy nieruchomość zostanie zniszczona wskutek np. pożaru, powodzi lub gdy jedna ze stron nie będzie mogła wykonać umowy w związku z nagłym stanem chorobowym? Raczej nie. Dlatego nawet w sytuacji, gdy sprzedający nie zawinił, w pewnych okolicznościach będzie musiał zwrócić otrzymany zadatek.

Ile wynosi zadatek i w jaki sposób się go płaci

Zwyczajowo wysokość zadatku to około 10% ceny transakcyjnej, ale nie ma żadnych uregulowań prawnych co do wymaganej jego wysokości. Wysokość zadatku należy więc rozpatrywać indywidualnie, biorąc pod uwagę jaka w danej sytuacji kwota byłaby odpowiednim dla stron zabezpieczeniem. W razie konieczności oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć karę umowną jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ponadto strony mogą przyjąć / wpłacić zaliczkę - gdy transakcja nie dojdzie do skutku sprzedający w całości zwraca zaliczkę (chyba, że inaczej zostało to ustalone).

Zadatek nie jest bezwzględnie wymaganym elementem umowy przedwstępnej. Nieprzekazanie zadatku nie powoduje automatycznych konsekwencji nieważności tej umowy. Dlatego szczególną uwagę należy przykładać do sytuacji kiedy zadatek nie będzie przekazywany w gotówce przy zawieraniu umowy, bo np. ze względu na wysokość zadatku dla stron bezpieczniejszy jest przelew bankowy. W takiej sytuacji należy wskazać dokładnie sposób (nr konta, na który ma wpłynąć określona kwota) oraz termin zapłaty zadatku.  Niestety, wpływ po wskazanym w umowie terminie powoduje, że pieniądze zaksięgowane na koncie nie są zadatkiem! Warto też w umowie przedwstępnej przewidzieć sytuację określającą co by się stało, gdyby zadatek jednak nie wpłynął, np. ustalając prawo do odstąpienia od umowy przez sprzedającego lub rozwiązanie umowy (warunek rozwiązujący).

Aby nie zastanawiać się czy kwota przekazana przez kupującego na pewno jest zadatkiem albo czy w ogóle umowa przedwstępna jest wciąż wiążąca, a nie uległa rozwiązaniu, najpewniejszym rozwiązaniem jest przekazanie zabezpieczenia w gotówce, przy zawarciu umowy, nazywając tę kwotę czytelnie zadatkiem. Jeśli nie jest to możliwe, choćby ze względu na wysokość wpłaty, należy dokładnie sprawdzić czy ustalona kwota pieniędzy wpłynęła na rachunek w terminie określonym w umowie. Jeśli przelew się opóźnił choćby dzień, a strony nadal chcą kontynuować ustalenia - powinny spotkać się ponownie, aby dokonać zmian w zawartej umowie w formie aneksu. W przeciwnym razie środki, które wpłynęły mogą zostać uznane jako zaliczka, czyli podlegać zwrotowi, bez względu na przyczynę rezygnacji z transakcji.

Sprzedaż czy zakup nieruchomości nie jest zadaniem prostym. Wymaga posiadania wiedzy z dziedziny prawa, podatków a także procedur związanych z obrotem nieruchomościami. Warto w tym procesie korzystać z usług specjalistów - prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy znając sytuację zaproponują dogodne i bezpieczne rozwiązania, a także będą czuwać nad prawidłowością przebiegu procesu.

Agata Stradomskamenedżer agencji nieruchomości

Reklama
Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Najem instytucjonalny – alternatywna wersja najmu

    Z początkiem roku zmieniły się zasady opodatkowania na rynku najmu. Prywatni wynajmujący nie mogą już rozliczać podatku na zasadach ogólnych, amortyzując koszty. Alternatywą może być umowa w formie najmu instytucjonalnego.

    Ile mieszkań brakuje w Polsce?
    Deficyt mieszkań wynika m.in. z konieczności ciągłego sukcesywnego odnawiania zasobu. W obecnej edycji Pulsu Nieruchomości analitycy zespołu Analizy Nieruchomości PKO PB przyjrzeli się, jak wygląda jakość warunków mieszkaniowych w Polsce.
    Inwestycja mieszkaniowa wpisana w miasto, czyli jaka?
    Rozproszona i chaotyczna zabudowa to jeden z palących problemów wielu polskich miast. Przeciwwagą może być projektowanie inwestycji, będących częścią tkanki miejskiej, zgodnych z ideą zrównoważonego rozwoju, a przy tym odpowiadających na potrzeby i problemy mieszkańców.
    Modernizacja obiektów - zysk dla inwestorów i korzyść dla najemców

    Modernizacja polegająca na rozbudowie, przebudowie lub remoncie przyczynia się do wzrostu wartości obiektów. Zapewnienie energooszczędności oświetlenia oraz dążenie do minimalizacji zużycia energii przy jednoczesnym utrzymaniu komfortu cieplnego, jest dziś kwestią priorytetową.

    6% pcc od szóstego mieszkania - PZFD pisze do premiera Morawieckiego
    Polski Związek Firm Deweloperskich zwrócił się do Kancelarii Premiera oraz Zespołu ds. Projektowania Prac Rządu ze stanowiskiem w sprawie proponowanych ograniczeń w nabywaniu kolejnych mieszkań oraz wprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku tego typu transakcji.
    DGP: Zarabiasz na wynajmie? Zapłacisz prawie 29 razy wyższy podatek!

    Wynajem mieszkania już nie taki opłacalny. Przedsiębiorcy zarabiający w ten sposób zapłacą prawie 29 razy wyższy podatek od nieruchomości niż osoby prowadzące najem prywatny 

    Ranking aplikacji mobilnych do wyszukiwania mieszkań na wynajem
    Wybór mieszkania na wynajem to jedna z najtrudniejszych decyzji, przed którym stoi człowiek – rodzi wielkie emocje, a do tego w grę wchodzą spore pieniądze. Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi trudny czas. Konsumentów nie stać na drogie kredyty, więc coraz więcej osób skłania się ku wynajmowi. Wolnych mieszkań jest jednak coraz mniej. Jak zatem wybrać to odpowiednie? Czy aplikacje mobilne ułatwiają ten proces? Czego oczekują od nich użytkownicy?
    Zakaz montażu pieców gazowych w UE i w Polsce. Od kiedy? Co zamiast kotła gazowego?
    Kolejne kraje europejskie wprowadzają zakaz wykorzystywania kotłów gazowych w nowych oraz modernizowanych budynkach. Wielu producentów urządzeń grzewczych planuje zakończenie produkcji pieców na gaz w niedalekiej przyszłości. Czy Polskę również czekają zmiany? Okazuje się, że tak. Unia Europejska, w ramach unijnej polityki klimatycznej i próby zapewnienia bezpieczeństwa energetycznego w domach, chce zakazać kotłów gazowych w perspektywie kilku najbliższych lat. Jednocześnie intensywnie promowane są pompy ciepła jako najwydajniejsze i ekologiczne źródło ogrzewania. Czy to początek prawdziwego boomu na pompy ciepła? Dlaczego warto zainwestować w takie urządzenie już dziś?
    Ceny ofertowe mieszkań przestały rosnąć w IV kw. 2022
    Ceny ofertowe mieszkań w IV kw. 2022 były o 0,2 proc. niższe w porównaniu z III kw. - wynika z raportu Otodom i Polityki Insight. Zdaniem autorów raportu, najbliższe miesiące mogą przynieść spadki cen w niektórych segmentach, zwłaszcza w mniejszych miastach i na rynku dużych mieszkań.
    W mieszkaniówce 2022 to symboliczny koniec boomu. Czy 2023 będzie rokiem klienta?
    Ostatni kwartał 2022 r. przyniósł symboliczny, ale pierwszy od blisko 7 lat kwartalny spadek nominalnych cen mieszkań – wynika z najnowszego Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight. Towarzyszył temu dalszy spadek obrotów, zarówno w liczbie nowych ofert jak i transakcji. Wygasał także szok popytowy na rynku najmu. Zdaniem ekspertów wraz z końcem 2022 r. zakończył się trwający od kilku lat boom na rynku mieszkaniowym.
    Elektroniczny Dziennik Budowy od 27 stycznia 2023 r.
    Od 27 stycznia 2023 r. będzie można prowadzić dziennik budowy w postaci elektronicznej w systemie "Elektroniczny Dziennik Budowy" (EDB). Inwestor będzie mógł wybrać, czy chce nadal prowadzić dziennik budowy w wersji papierowej, czy chce przejść na wersję elektroniczną.
    Rynek mieszkaniowy czeka na zmiany dotyczące zdolności kredytowej
    Zdolność kredytowa. W grudniu mniejsza aż o 63% r/r była liczba wnioskujących o kredyt hipoteczny. Jest to jeden z najniższych wyników od stycznia 2007 r., czyli od 16 lat. Aby trend się zmienił konieczne byłoby zwiększenie zdolności kredytowej.
    Świadectwo charakterystyki energetycznej obowiązkowe przy sprzedaży lub najmie budynku i lokalu - od 28 kwietnia 2023 r.
    Od 28 kwietnia 2023 r. świadectwa charakterystyki energetycznej określające zapotrzebowanie nieruchomości na energię będą obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie mieszkania (lokalu) lub budynku. Jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii, dzięki dokumentowi nabywca lub najemca będzie świadomy przyszłych kosztów zużycia energii.
    Dofinansowanie budowy (lub remontu) domu w 2023 roku
    Niektórzy w planach na 2023 r. mają budowę lub remont domu. Jedno i drugie wiąże się ze sporym wydatkiem. Wzniesienie nowego budynku to koszt kilkuset tysięcy złotych. Za generalny remont również zapłacimy od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy. Na rekordowo wysokie koszty bez wątpienia wpływa szalejąca inflacja i spowodowane nią rosnące ceny materiałów budowlanych. Na szczęście w Polsce funkcjonuje wiele programów finansowych, które mogą znacznie zredukować wydatki – zwłaszcza jeśli planujemy zastosować energooszczędne instalacje lub nowoczesne rozwiązania. Na jakie konkretnie dofinansowania możemy liczyć?
    Co z cenami mieszkań w 2023 w nowych inwestycjach mieszkaniowych?
    Czy obniżki cen budowanych teraz mieszkań są możliwe przy aktualnych kosztach realizacji projektów? W jakich cenach oferowane będą lokale w nowych inwestycjach? Czy firmy decydują się na rozpoczynanie budów?
    Wzrost czynszu za najem - w jakich krajach najwyższy?
    Polscy najemcy przez rok odczuli bardzo duże podwyżki czynszów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy te zmiany były największe w całej Unii Europejskiej.
    Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego w 2023 – jak ją założyć i prowadzić?
    Od 1 stycznia 2023 roku właściciele i zarządcy obiektów budowlanych mogą zakładać i prowadzić Książkę Obiektu Budowlanego w wersji elektronicznej. Jak to zrobić?
    Czy piece kaflowe są wyrobami budowlanymi?
    Czy piece kaflowe, budowane na miejscu użytkowania, są wyrobami budowlanymi?
    10 stycznia - Dzień Obniżania Kosztów Energii
    Dzień Obniżania Kosztów Energii, obchodzony 10 stycznia, jest doskonałą okazją do przypomnienia i zachętą do stosowania dobrych praktyk w zakresie zmniejszania zużycia energii.
    Najem 2023. Czy mieszkania dalej będą drożeć?
    Rok 2022 był wyjątkowo trudny dla rynku najmu nieruchomości. W wyniku wojny i związanego z nią napływu uchodźców w krótkim czasie znacznie zwiększył się popyt na mieszkania na wynajem, a wyższe stopy procentowe doprowadziły do wzrostu czynszów. Co czeka Polaków w 2023 roku?
    Ceny wynajmu na chwilę się zatrzymały
    Sektor nieruchomości rok 2023 zaczyna będąc pod sporą presją – deweloperzy mocno zwolnili z budową mieszkań, a zapotrzebowanie społeczne rośnie w dynamicznym tempie. Czy to oznacza dalszy wzrost cen na rynku nieruchomości?
    7 zwiastunów poprawy sytuacji na rynku kredytów hipotecznych
    Miniony rok 2022 nie był łatwy dla rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Mieliśmy aż 11 podwyżek stóp procentowych, które mocno osłabiły możliwości klientów do pożyczania pieniędzy z banków. Założenia na rok 2023 wyglądają bardziej optymistycznie i być może będzie on lepszy dla kredytów hipotecznych w Polsce niż miniony rok. Jakie czynniki mogą mieć zatem wpływ na poprawę kondycji tego rynku?
    Co działo się na rynku nieruchomości w 2022 roku?
    Przesilenie - to zjawisko doskonale definiujące rynek mieszkaniowy w 2022 roku. Kupującym we znaki dały się rosnące stopy procentowe i zaostrzona polityka kredytowa banków, deweloperzy zaś musieli zmierzyć się z ograniczonym popytem, a nawet koniecznością wstrzymywania swoich projektów.
    Najem mieszkań w 2022 - podsumowanie
    Od stycznia do listopada 2022 roku, stawki najmu wzrosły we wszystkich 16 badanych miastach, a średni wzrost wyniósł 14%. W 2023 r. sytuacja prawdopodobnie będzie już dużo bardziej stabilna.
    Milion mieszkań w Polsce ma ponad 100 lat!
    Co łączy Łódź, Wrocław, Katowice, Szczecin i Bydgoszcz? Wysoki udział przedwojennych domów i mieszkań w zasobach mieszkaniowych tych miast. Jak wynika z ostatniego Narodowego Spisu Powszechnego ponad 2,4 mln rodzin mieszka w przedwojennych domach jednorodzinnych i kamienicach czynszowych. W dodatku ponad milion mieszkań ma ponad 100 lat!