REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?
Zadatek przy zakupie nieruchomości - przelew czy gotówka?

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek. Bardzo częstym etapem procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości jest zawarcie umowy przedwstępnej. Dlatego tak się dzieje, że przeniesienie własności nieruchomości jest pewnym sformalizowanym procesem, z jednej strony wymagającym co najmniej zgromadzenia aktualnych dokumentów do transakcji, a z drugiej przygotowaniem środków finansowych, które nierzadko pochodzą z kredytu. I właśnie dlatego w sytuacji, gdy do transakcji dojdzie za kilka tygodni lub nawet miesięcy pojawia się umowa przedwstępna, której towarzyszy zapłata pewnej kwoty pieniędzy. Dzięki takiej płatności wiemy, że kontrahent jest poważny, a jeśli wycofa się z transakcji to straci wpłacone środki, lub będzie musiał zwrócić je podwójnie. Czy na pewno tak jest, i czy zawsze?

Czym jest umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest stosunkiem zobowiązaniowym. Zobowiązuje do zawarcia w przyszłości innej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strony deklarują się zawrzeć w przyszłości wskazaną umowę np. umowę sprzedaży nieruchomości. W uproszczeniu jedna ze stron zobowiązuje się sprzedać, a druga kupić daną nieruchomość.

REKLAMA

Umowa przedwstępna uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. Przepis art. 389 Kodeksu cywilnego brzmi:

§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Czyli umowa przedwstępna wskazuje na konkretne ustalenia, na które strony się umawiają, jak np. cena sprzedaży, terminy, dostarczenie określonych dokumentów, doprowadzenie do ustalonego stanu nieruchomości itp.

Zawierając umowę przedwstępną strony przygotowują się do jej wykonania, podejmując różne zobowiązania - prawne, życiowe, organizacyjne, finansowe. Dlatego niewykonanie takiej umowy przez jedną stronę (ktoś się rozmyślił) może prowadzić do poniesienia strat przez drugą stronę. Dlatego często strony dodatkowo zabezpieczają jej wykonanie zadatkiem.

Czym jest zadatek

Zadatek to pojęcie zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym. Przepis art. 394 Kodeksu cywilnego stanowi:

REKLAMA

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Czyli w wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób (a tak jest najczęściej), zadatek dany przy zawarciu umowy wywołuje określone konsekwencje w sytuacji, kiedy umowa nie zostanie wykonana: sprzedający może zachować otrzymany zadatek, a kupujący może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to równe (kwotowo) zabezpieczenie stron transakcji. Z punktu widzenia posiadania uprzywilejowany jest sprzedający, który posiada już te środki, kupujący korzystając ze swojego prawa w razie niewykonania umowy musi jeszcze te środki od sprzedającego odzyskać.

Warto też zauważyć, że do niewykonania umowy przyczynić się mogą obie strony lub nie dojdzie do niej wskutek działania np. siły wyższej. Takie sytuacje powodują konieczność zwrotu zadatku. Czy możemy mówić o winie, kiedy nieruchomość zostanie zniszczona wskutek np. pożaru, powodzi lub gdy jedna ze stron nie będzie mogła wykonać umowy w związku z nagłym stanem chorobowym? Raczej nie. Dlatego nawet w sytuacji, gdy sprzedający nie zawinił, w pewnych okolicznościach będzie musiał zwrócić otrzymany zadatek.

Ile wynosi zadatek i w jaki sposób się go płaci

REKLAMA

Zwyczajowo wysokość zadatku to około 10% ceny transakcyjnej, ale nie ma żadnych uregulowań prawnych co do wymaganej jego wysokości. Wysokość zadatku należy więc rozpatrywać indywidualnie, biorąc pod uwagę jaka w danej sytuacji kwota byłaby odpowiednim dla stron zabezpieczeniem. W razie konieczności oprócz zadatku lub zamiast niego strony mogą w umowie przedwstępnej przewidzieć karę umowną jako naprawienie szkody z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Ponadto strony mogą przyjąć / wpłacić zaliczkę - gdy transakcja nie dojdzie do skutku sprzedający w całości zwraca zaliczkę (chyba, że inaczej zostało to ustalone).

Zadatek nie jest bezwzględnie wymaganym elementem umowy przedwstępnej. Nieprzekazanie zadatku nie powoduje automatycznych konsekwencji nieważności tej umowy. Dlatego szczególną uwagę należy przykładać do sytuacji kiedy zadatek nie będzie przekazywany w gotówce przy zawieraniu umowy, bo np. ze względu na wysokość zadatku dla stron bezpieczniejszy jest przelew bankowy. W takiej sytuacji należy wskazać dokładnie sposób (nr konta, na który ma wpłynąć określona kwota) oraz termin zapłaty zadatku.  Niestety, wpływ po wskazanym w umowie terminie powoduje, że pieniądze zaksięgowane na koncie nie są zadatkiem! Warto też w umowie przedwstępnej przewidzieć sytuację określającą co by się stało, gdyby zadatek jednak nie wpłynął, np. ustalając prawo do odstąpienia od umowy przez sprzedającego lub rozwiązanie umowy (warunek rozwiązujący).

Aby nie zastanawiać się czy kwota przekazana przez kupującego na pewno jest zadatkiem albo czy w ogóle umowa przedwstępna jest wciąż wiążąca, a nie uległa rozwiązaniu, najpewniejszym rozwiązaniem jest przekazanie zabezpieczenia w gotówce, przy zawarciu umowy, nazywając tę kwotę czytelnie zadatkiem. Jeśli nie jest to możliwe, choćby ze względu na wysokość wpłaty, należy dokładnie sprawdzić czy ustalona kwota pieniędzy wpłynęła na rachunek w terminie określonym w umowie. Jeśli przelew się opóźnił choćby dzień, a strony nadal chcą kontynuować ustalenia - powinny spotkać się ponownie, aby dokonać zmian w zawartej umowie w formie aneksu. W przeciwnym razie środki, które wpłynęły mogą zostać uznane jako zaliczka, czyli podlegać zwrotowi, bez względu na przyczynę rezygnacji z transakcji.

Sprzedaż czy zakup nieruchomości nie jest zadaniem prostym. Wymaga posiadania wiedzy z dziedziny prawa, podatków a także procedur związanych z obrotem nieruchomościami. Warto w tym procesie korzystać z usług specjalistów - prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy znając sytuację zaproponują dogodne i bezpieczne rozwiązania, a także będą czuwać nad prawidłowością przebiegu procesu.

Agata Stradomskamenedżer agencji nieruchomości

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje luksusowy nowy apartament? Czy milion złotych wystarczy?

    Ile trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w wysokim standardzie? Jakie metraże oferują deweloperzy? Gdzie można nabyć luksusowe apartamenty i jakie mają udogodnienia? 

    Dyrektywa EPBD nie zakazuje montażu i eksploatacji kotłów gazowych. Rok 2040 nie jest wiążącą datą [analiza POGP]

    Nowelizacja dyrektywy ws. charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) nie zakazuje montażu ani eksploatacji kotłów gazowych, a 2040 r. nie jest wiążącą datą zakazu użycia paliw kopalnych do ogrzewania - zwraca uwagę Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP).

    Udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości wynosi 2%. W Polsce konieczne są zmiany regulacji prawnych

    Udział krajowych inwestorów w polskim rynku nieruchomości komercyjnych wynosi zaledwie 2%. Ten stan rzeczy może zmienić wprowadzenie funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne (REIT).

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków?

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków? Gdzie wieszać domki dla ptaków? Jak to zrobić dobrze? Kiedy jest okres lęgowy sikorek, wróbli, szpaków, jerzyków i nietoperzy w Polsce?

    REKLAMA

    Turbina wiatrowa przy domu - wymogi prawne

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnił jakie są aktualne wymogi prawne montażu przydomowych turbin wiatrowych. Czy przed montażem przydomowych turbin wiatrowych wymagane jest zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę? Czy budynek przed montażem turbiny potrzebuje ekspertyzy, badania stanu technicznego?

    Rejestr i wyszukiwarka osób z uprawnieniami budowlanymi [e-CRUB ]. 130 tysięcy inżynierów i architektów

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego informuje, że e-CRUB to rejestr osób, które posiadają uprawnienia budowlane. Rejestr ten jest zarządzany przez GUNB na podstawie danych z izb zawodowych odpowiedzialnych za nadawanie uprawnień w budownictwie. W rejestrze znajdują się dane ok. 130 tysięcy osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.

    Szykują się zmiany w podatku od nieruchomości, ale obecnie bez zmian systemowych w ich opodatkowaniu

    Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Jarosław Neneman odpowiedział na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich Marcina Wiącka w sprawie prac nad nową definicją budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości oraz w zakresie opodatkowania garaży, wyjaśniając charakter planowanych zmian. Zapewnił, że systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości prace te nie obejmują.

    Gdzie za miejsce postojowe zapłacimy 10 tys. zł, a gdzie nawet 89 tys. zł? Ile kosztuje komórka lokatorska?

    Ile trzeba zapłacić za miejsce postojowe zewnętrzne, a ile za takie w garażu podziemnym? Ile kosztuje komórka lokatorska? Od czego zależą te koszty? 

    REKLAMA

    Nowych mieszkań w ofercie od początku roku przybywa a co z ich cenami

    W pierwszych dwóch miesiącach 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych miast więcej mieszkań niż sprzedali. To dobra wiadomość dla kupujących, bo mają większy wybór. Zgodnie z regułami rynku większa podaż powinna też hamować wzrost cen. Czy tak jest w istocie?

    Ile musi zarabiać singiel by kupić mieszkanie na kredyt?

    W Polsce coraz więcej osób funkcjonuje poza małżeństwem jako singiel. Te osoby są coraz istotniejszą klientelą na rynku nieruchomości. Ile musi zarabiać taki singiel, by móc kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny? Jakie możliwości kredytowe ma dziś singiel? 

    REKLAMA