Kategorie

Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?

Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?
Fotolia
Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań, ale może też uderzyć ich po kieszeni. Jakie regulacje wejdą w życie za sprawą nowej ustawy?

Nowa ustawa deweloperska

– Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie formą rachunku bankowego i ma zabezpieczać finansowo nabywców np. w przypadku upadłości dewelopera – wyjaśnia Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. Wpłaty na DFG będą odprowadzane przez deweloperów od rachunków powierniczych, ale prawdopodobnie związane z tym koszty i tak poniosą nabywcy mieszkań. Ceny lokali – w związku z dodatkowymi kosztami, jakie pojawią się wraz z nowymi obowiązkami deweloperów – mogą wzrosnąć nawet o 10 proc. Nowa ustawa deweloperska została przyjęta przez Sejm i czeka na podpis prezydenta.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Reklama

Maksymalna kwota składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) będzie wynosiła 1 proc. ceny nieruchomości w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych (OMRP) i 0,1 proc. w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych (ZMRP).

– Ustawa określa maksymalne stawki, natomiast stawki rzeczywiste będą określane każdorazowo rozporządzeniem ministra rozwoju. Wpłaty będą dokonywane przez dewelopera do banku prowadzącego rachunki powiernicze, a bank będzie przekazywał je do funduszu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przygotował projekt przepisów, podkreśla, że mają one wzmocnić ochronę osób kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Do tej pory – w opinii urzędu – zarówno ochrona prawna, jak i finansowa nie była wystarczająca. W przypadku ZMRP bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę, jednak zdecydowana większość firm deweloperskich ma otwarte rachunki, z których wypłaty są realizowane stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Urząd podkreśla, że dla konsumenta to realne ryzyko, w sytuacji gdy deweloper przerwie budowę lub upadnie, a bank już wypłacił mu część środków z rachunku.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - wpłaty i wypłaty

Reklama

Zgodnie z nową ustawą wypłaty z funduszu będą dokonywane w trzech przypadkach. Pierwszym będzie upadłość dewelopera, drugim – odstąpienie od umowy przez jedną ze stron i odmowa dokonania wypłaty środków finansowych zgromadzonych na rachunku przez dewelopera. Trzecim szczególnym przypadkiem wypłaty środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest upadłość banku, który prowadzi rachunek powierniczy. Jeżeli wypłata z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (do 100 tys. euro) nie pokryje kwot wpłaconych przez nabywcę, wtedy różnicę wypłaci DFG.

– Wpłaty na fundusz są niezwrotne i tu powstaje tzw. problem duplikacji wpłat, który podniósł Senat w swoich poprawkach, a mianowicie w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy kolejny nabywca lokalu będzie ponownie musiał dokonać wpłaty na fundusz za pośrednictwem dewelopera – podkreśla radca prawny. – Jeśli ziszczą się przesłanki do wypłaty środków z funduszu, będą one dokonywane na wniosek nabywcy, składany do funduszu przy informacji z banku prowadzącego rachunek powierniczy dewelopera co do środków już wypłaconych.

Jak podkreśla ekspert, trudno ustalić, jakie kwoty są potrzebne na zasilenie funduszu, bo nie ma oficjalnych badań ani statystyk co do skali upadłości deweloperów. Dane, na które powołują się autorzy projektu, pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego i dotyczą upadłości w całym sektorze budowlanym, czyli także firm wykonawczych, dostawców, producentów i usługodawców.

– Można pobieżnie wyliczyć, że przy średniej wielkości inwestycji, około 100 mieszkań, i cenie na poziomie 6–7 tys. zł za 1 mkw. mieszkania, potrzebne będzie między 70 a 100 mln zł, żeby można było taką inwestycję spłacić ze środków funduszu. Biorąc pod uwagę, że takich przypadków może być kilka, potrzeba jest prawdopodobnie około 300 mln zł, co przy dzisiejszej wysokości wpłat powinno się uzbierać na funduszu po około roku – szacuje Wiktor Kotiuk.

Eksperci ostrzegają, że za zwiększoną ochronę i pewność nabywcy będą musieli zapłacić z własnej kieszeni, bo opłaty na DFG zapewne zostaną doliczone do cen mieszkań. Wprawdzie sama opłata to maksymalnie 1 proc. ceny nieruchomości, ale deweloperzy mogą także przerzucać na klientów różne inne koszty związane z wprowadzanymi ustawą nowymi obowiązkami.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a ceny mieszkań

– Ustanowienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego podniesie ceny mieszkań. Szacuje się, że podwyżki mogą sięgnąć ok. 10 proc. Jednocześnie wydaje się, że ochrona nabywców jest nadmierna i zbyt kosztowna, zarówno dla kupujących jak i deweloperów. Biorąc pod uwagę, że ustawodawca równolegle tworzy zabezpieczenia, chociażby w przypadku bardzo dużych obostrzeń dotyczących wypłat środków z rachunków prowadzonych przez deweloperów, bardzo wątpliwe jest, aby ziściła się taka sytuacja, że faktycznie na rachunkach nie będzie środków pozwalających na spłacenie nabywców – zauważa partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza szereg innych instrumentów chroniących nabywcę. Jednym z nich jest uregulowanie kwestii umów rezerwacyjnych, co mogło oznaczać dla kupujących wysokie opłaty lub ryzyko utraty wpłaconych środków. Deweloper nie będzie mógł pobierać przy zawieraniu takiej umowy więcej niż 1 proc. ceny lokalu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej czy też umowy przenoszącej własność lokalu kwota ta będzie przekazywana na rachunek powierniczy i zaliczona w poczet ceny mieszkania. Jeśli klient nie dostanie kredytu, kwota ta zostanie mu zwrócona.

Nowe obowiązki informacyjne deweloperów

– Deweloperów czekają także nowe obowiązki informacyjne. Już na etapie umowy rezerwacyjnej deweloper będzie musiał informować nabywcę o wszelkich aspektach związanych z inwestycją poprzez doręczenie mu prospektu informacyjnego, w którym będą zawarte informacje o inwestycji oraz najbliższym sąsiedztwie w odległości 100 metrów od prowadzonej budowy – uściśla Wiktor Kotiuk.

Co ciekawe, prospekt informacyjny należy przekazać klientowi zasadniczo przy każdej umowie objętej ustawą, jeżeli wcześniej nabywca nie zawarł z deweloperem innej umowy. Również w przypadku gdy nastąpi cesja umowy deweloperskiej od innej osoby, deweloper będzie zobowiązany przekazywać nowemu nabywcy taki prospekt. 

Obostrzenia dotyczą także wpłat i wypłat pieniędzy z otwartych rachunków powierniczych. Ustawa zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej MRP nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. To bank będzie musiał za pośrednictwem osób posiadających uprawnienia budowlane sprawdzić, czy faktycznie dany etap został wykonany i czy wpisy w dzienniku budowy są prawidłowe. Pierwsza wypłata na rzecz dewelopera będzie mogła nastąpić dopiero po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej, natomiast całkowitą nowością jest to, że ostatnia wypłata nie będzie wypłacana po zakończeniu budowy i uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie, ale po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Źródło: Newseria.pl
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    19 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, podpisana już przez prezydenta, umożliwi prowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji.

    Inteligentny dom - czego oczekują Polacy?

    Inteligentny dom. Ponad 50% Polaków deklaruje, że bardziej niż jeszcze rok temu zwraca uwagę na oszczędności na rachunkach – wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research dla Netatmo. Potrzeba oszczędności jest najczęstszą zachętą do zakupu urządzeń smart home. Polacy kupują też inteligentne rozwiązania aby ułatwić sobie życie, co ma szczególne znaczenie teraz, gdy więcej czasu spędzamy w domu. W ciągu ostatniego roku urządzenie smart home kupił już co dziesiąty z nas.

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku. Mimo zmian w systemie rozliczeń prosumentów nadal opłacalna będzie instalacja paneli fotowoltaicznych (PV) i produkcja z nich prądu - podkreślił 9 czerwca 2021 r. wiceszef Ministerstwa Klimatu i Środowiska Ireneusz Zyska. Dodał, że ci którzy zainstalują panele do końca 2021 r. będą rozliczać się na dotychczasowych zasadach przez 15 lat.