Kategorie

Ochrona konsumentów w nowej ustawie deweloperskiej

Ochrona konsumentów w nowej ustawie deweloperskiej
Ochrona konsumentów w nowej ustawie deweloperskiej. 20 maja 2021 r. Sejm uchwalił ostatecznie nową ustawę deweloperską, która (zdaniem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów) wzmocni ochronę osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym. Jedną z ważniejszych zmian jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego będą wypłacane pieniądze m.in. w przypadku upadłości dewelopera lub banku powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG. Ustawa reguluje też m.in. umowy rezerwacyjne, nadzór nad wydatkowaniem środków z MRP, usunięcie wad na koszt dewelopera czy możliwość odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią wady istotne.

Nowa ustawa deweloperska - od kiedy?

Sejm zakończył wczoraj prace nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przygotowaną przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Teraz ustawa trafi do podpisu Prezydenta RP. Ustawa ta wejdzie w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem dwóch przepisów które wejdą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia i kilku innych, które wejdą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy.
- Dotychczasowe przepisy nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. Nowa ustawa doprowadzi do tego, że polskie rodziny decydujące się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera nie będą musiały obawiać się utraty powierzanych przedsiębiorcy pieniędzy. Temu służy także utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego w kryzysowych sytuacjach, takich jak upadłość firmy deweloperskiej lub banku, nabywcy mieszkań otrzymają zwrot wpłaconych środków – mówi Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Reklama

Obecnie deweloperzy muszą gromadzić wpłaty klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Mogą być one zamknięte lub otwarte. W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania lub domu na nabywcę. Na rynku dominują jednak (ok. 90 proc.) otwarte MRP, czyli takie z których środki trafiają do dewelopera stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Dla konsumenta oznacza to realne ryzyko straty w sytuacji, gdy firma przerwie budowę lub upadnie, a bank przekazał jej już środki z takiego rachunku.
Zagrożeniem dla klienta może być także upadłość banku, który prowadzi MRP. Kwoty do 100 tys. euro są gwarantowane przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ale mieszkania bywają droższe. Poza tym gwarancja BFG obejmuje łącznie wszystkie pieniądze konsumenta w danym banku, także zgromadzone na koncie osobistym czy lokatach. W związku z tym nawet w przypadku zamkniętego MRP klient dewelopera może nie odzyskać całej sumy.

Nowa ustawa przewiduje usunięcie niewykorzystywanej dotychczas w praktyce formy ochrony środków nabywcy, czyli otwartego MRP z gwarancją bankową oraz otwartego MRP z gwarancją ubezpieczeniową. Pozostałe mieszkaniowe rachunki powiernicze – otwarty i zamknięty – będą nadal istniały. Zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na tych rachunkach będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy będą odprowadzać na niego składki od wpłat klientów dokonywanych na MRP. Wysokość stawek procentowych, według których deweloper obliczy składkę na DFG, ma ustalać w rozporządzeniu minister właściwy ds. budownictwa (obecnie to Minister Rozwoju, Pracy i Technologii), który na każdym z etapów procesu legislacyjnego uczestniczył w pracach nad ustawą. Przepisy przewidują, że składka może wynieść maksymalnie do 1 proc. w przypadku otwartych MRP i do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP.

Pieniądze z DFG będą uruchamiane m.in. w przypadkach:

  • upadłości dewelopera,
  • upadłości banku – jeśli gwarancje z BFG (do 100 tys. euro) nie wystarczą, aby pokryć środki zgromadzone na otwartym lub zamkniętym MRP,
  • odstąpienia klienta od umowy w sytuacjach wskazanych w ustawie, np. nieprzeniesienia przez dewelopera na klienta własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, braku zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności mieszkania, a także nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej, którą uznał w protokole odbioru albo potwierdzenia takiej wady przez rzeczoznawcę budowalnego.

Umowy rezerwacyjne

W dotychczasowej ustawie nie były uregulowane. Dla kupujących mogło to oznaczać np. wysokie opłaty czy ryzyko utraty wpłaconych pieniędzy. Zgodnie z nową ustawą opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na MRP. Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze. Gdyby natomiast deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę.

Wady istotne przy odbiorze mieszkania

Obecnie nabywca nie może odmówić odbioru mieszkania lub domu, gdy ma on wady istotne, czyli takie, które czynią go bezwartościowym lub niezdatnym do zwykłego użytku. W praktyce oznacza to również obowiązek ponoszenia przez konsumenta kosztów związanych z utrzymaniem lokalu. Nowe przepisy dają nabywcy skuteczny instrument dochodzenia swoich roszczeń w takiej sytuacji. Jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, a następnie nie  usunął jej (ma na to 3 szanse), to nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Jeżeli jednak deweloper w trakcie odbioru nie uzna wady istotnej, nabywca może wystąpić do rzeczoznawcy budowlanego o opinię. W przypadku, gdy taka opinia potwierdzi istnienie wady istotnej nabywca także będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.  

Wady nieistotne przy odbiorze mieszkania

Przepisy usprawniają procedurę eliminowania wad nieistotnych, zwiększając presję na dewelopera aby je terminowo usunął. Jeżeli deweloper uznał wadę nieistotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej (ma na to 3 szanse), to nabywca będzie mógł ją usunąć na koszt dewelopera.

Nie tylko mieszkania w budowie

Ustawa swoim zakresem obejmuje wszystkie umowy zawierane pomiędzy deweloperem a nabywcą, w których deweloper dopiero zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu), ustanowienia jego własności lub przeniesienia tego prawa na nabywcę. Trzeba pamiętać, że umowa taka nie przenosi własności na nabywcę, pomimo, że ma on obowiązek wpłacić 100 proc. ceny, i konieczne jest zawarcie kolejnej umowy. Do tych umów zastosowanie znajdą wszystkie przepisy ustawy, a zatem deweloper będzie musiał założyć MRP, odprowadzić składki na DFG, zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy zostaną wpisane do księgi wieczystej. Taki sam zakres regulacji będzie stosowany do umów dotyczących lokali użytkowych, np. garaży, jeżeli będą zawierane łącznie z umową deweloperską. Jeżeli jednak deweloper zdecyduje, że w odniesieniu do lokali gotowych będzie zawierał umowy sprzedaży (na podstawie tej umowy nabywca staje się właścicielem nieruchomości) to jego obowiązki ograniczone będą tylko do przekazania nabywcy określonych informacji przed zawarciem umowy oraz dokonania odbioru. Deweloper nie będzie natomiast musiał zakładać MRP ani odprowadzać składek na DFG. Analogiczne zasady będą obowiązywały przedsiębiorcę innego niż deweloper, który sprzedaje nabywcy nowe mieszkania.

Zabezpieczenie przed wpisaniem hipoteki

W przypadku gdy na nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, ustanowiona została hipoteka (np. na rzecz banku kredytującego dewelopera) deweloper będzie miał obowiązek uzyskać zgodę tego wierzyciela hipotecznego na to, by klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie z czystą hipoteką. Zgoda ta będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Teraz taka zgoda nie jest obligatoryjna, więc w przypadku upadłości dewelopera to kredytujący go bank ma pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń. Dzięki zmianie nabywca otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych albo uzyska pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Jeśli deweloper nie będzie miał takiej zgody wierzyciela, pomimo istnienia obciążenia hipotecznego, klient może odstąpić od umowy, a sam deweloper będzie mógł zostać ukarany grzywną.

Nadzór nad wypłatą środków do dewelopera

Ustawa zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej MRP nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. Harmonogram płatności został powiązany z harmonogramem budowy. Nabywca będzie płacił w miarę postępów na budowie - tylko za ukończony etap. Ponadto, w przypadku OMRP ostatnia transza płatności do dewelopera wystąpi już po przeniesieniu przez dewelopera własności lokalu mieszkalnego na konsumenta, na podstawie zawartego aktu notarialnego.

Źródło: UOKiK
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    22 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.