Kategorie

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?
Zebranie ogółu właścicieli lokali. Zarząd (lub zarządca) wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek przynajmniej raz w roku (nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali. Co prawda art. 90 ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej stanowi, że jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Tym niemniej w różnych okresach ubiegłego roku możliwe było organizowanie takich wydarzeń, jednak wiele wspólnot tego nie zrobiło. Zdaniem niektórych ekspertów, bierność może wynikać ze złej woli lub niepewności stanu prawnego. Skutek jest taki, że od ponad 12 miesięcy w wielu wspólnotach nie odbyły się coroczne zebrania właścicieli. Co można z tym zrobić?

Zebranie ogółu właścicieli lokali w czasie pandemii

W przestrzeni publicznej coraz częściej słychać o problemie niezwoływania corocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych. Jak zaznacza Aldona Międlar, prawnik z Kancelarii Ars Aequi, taki stan utrzymuje się od 2020 roku i prawo niestety na to pozwala. Jednak bierność zarządów może się wiązać z poważnymi utrudnieniami i paraliżować inwestycje czy nawet kwestie związane z bieżącym utrzymaniem budynków. Ekspert zaznacza, że właściwie zebranie wszystkich właścicieli lokali powinno odbyć się co najmniej raz w roku i nie później niż w pierwszym kwartale kolejnego roku. Zwołanie go jest obowiązkiem zarządu lub zarządcy.

– Aktualnie obowiązuje art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej. Jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Z uwagi na to, że stan ten cały czas obowiązuje, wiele wspólnot nie zorganizowało corocznych zebrań. Powołując się właśnie na ten przepis – komentuje Kinga Malcher, starszy prawnik w M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Jak informuje Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, co do zasady roczne zebrania powinny mieć formę stacjonarną, z ewentualnym udziałem głosów zebranych przez zarząd w trybie indywidualnym, np. za pomocą poczty elektronicznej. Nie ma jednak przeszkód, aby zainteresowane wspólnoty, stosownie do możliwości technicznych, przeprowadziły roczne zebranie w formule hybrydowej. W różnych okresach 2020 roku przepisy rozporządzeń Rady Ministrów umożliwiały organizowanie zebrań, w tym m. in. przez wspólnoty mieszkaniowe.

– Niezorganizowanie zebrania, kiedy pozwalały na to przepisy, mogło wynikać ze złej woli, ale również z różnych stanów prawnych w poszczególnych okresach 2020 roku i braku wiedzy zarządów w tej kwestii. Trudno jednoznacznie to oceniać. To powinno być analizowane w odniesieniu do konkretnej sytuacji. Niemiej jednak problem istnieje – podkreśla adwokat Mateusz Radomyski z Capital Legal.

Natomiast adwokat Adam Bajkowski zaznacza, że rozporządzenia dopuszczały możliwość spotkań 5, innym razem 50, a w szczytowym momencie nawet 150 osób. Jednak nigdzie nie odwoływały się wprost do zebrań ogółu właścicieli mieszkań. Ponadto były często zmieniane, powodując niepewność stanu prawnego. Zdaniem eksperta, z pewnością w wielu sytuacjach nie można mówić o złej woli zarządów, zwłaszcza jeżeli akt prawny rangi ustawy wciąż przyznaje prawo do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali dopiero 6 tygodni po ustaniu stanu zagrożenia epidemiologicznego.

Czy zarząd wspólnoty podejmuje uchwały? Jeżeli nie - może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą

Według adwokata Mateusza Radomyskiego, należy rozróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to ta, kiedy zarząd nie podejmuje żadnych działań mających na celu podjęcie uchwał. Wówczas może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 415 k.c. Zgodnie z przepisem, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. A może do niej dojść np. poprzez nieprzyjęcie rocznego planu gospodarczego.

Natomiast w drugiej sytuacji, zarząd podejmuje działania mające na celu podjęcie uchwał, np. w trybie obiegowym, hybrydowym czy online. Zdaniem eksperta, art. 415 k.c. nie znajduje wówczas zastosowania.

Wykazanie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej będzie bardzo trudne. Zarząd będzie bronić się ustawową możliwością przedłużenia terminu na zwołanie zebrania oraz obecną, trudną sytuacją epidemiczną w kraju – zaznacza Kinga Malcher.

Zarząd wspólnoty można zmienić, można też samemu zwołać zebranie

Natomiast mec. Bajkowski podkreśla, że zarząd zawsze można zmienić. Jeżeli nie wypełnia on swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Każdy właściciel lokalu ma prawo żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Natomiast zebrania ogółu mogą być zwoływane na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto posiadacz nieruchomości może zwołać coroczne zebranie, jeżeli zarząd tego sam nie zrobi.

Zebranie w formie zdalnej albo uchwały podejmowane korespondencyjnie

– Właściciel lokalu może wnioskować o podjęcie stosownych kroków m.in. organizację zebrania w formie zdalnej, z wykorzystaniem narzędzi teleinformatycznych czy też zbieranie podpisów pod uchwałami w formie obiegowej. To może stanowić impuls do działania dla zarządu, ale też dowód w potencjalnym procesie sądowym ws. niewypełniania obowiązków i działania na szkodę wspólnoty. Inne tego typu podmioty zwołały zebrania i podjęły stosowne uchwały, aby funkcjonować płynnie – informuje mec. Malcher.

Do tego Adam Bajkowski dodaje, że część zarządów praktykuje dostarczanie uchwał lokatorom do skrzynek pocztowych. Głosowanie odbywa się poprzez przesłanie głosów e-mailem, za pośrednictwem SMS-ów, portali internetowych lub w drodze odwiedzin każdego członka wspólnoty z osobna i odebranie własnoręcznego podpisu. W ten sposób unika się zgromadzeń powyżej 5 osób i utrzymuje się reżim sanitarny. Jednak tworzy się też większe ryzyko zaskarżenia uchwały do sądu, zwłaszcza w zakresie postanowień, których podjęcie na corocznym zebraniu nakazuje ustawa. Mowa tu o planie gospodarczym, ocenie pracy zarządu lub zarządcy, a także jego absolutorium. Ponadto takie działanie daje możliwość zakwestionowania oddania głosu.

Czy trzeba zmienić przepisy?

– Jeśli wspólnota na bieżąco podejmowała decyzje o remontach i miała stabilną sytuację finansową, to rok bez tradycyjnych zebrań mógł nie stwarzać większych problemów. W 2020 roku kwestie związane z pandemią były dla zarządów nowe. To sprawiło, że w części wspólnot takie debaty przesuwano lub nawet ich w ogóle nie przeprowadzano. Jednak dalsze wstrzymywanie organizowania zebrań w bezpiecznych formach zdaje się być dzisiaj nieracjonalne – stwierdza Aldona Międlar.

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii informuje, że nie ma kompetencji do zainicjowania zmian w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów dot. m.in. zebrań wspólnot mieszkaniowych. O możliwości organizacji wszelkich spotkań lub zebrań niezależnie od ich rodzaju, decydują aktualnie obowiązujące obostrzenia i zasady bezpieczeństwa związane z epidemią COVID-19, wprowadzone przez Ministerstwo Zdrowia. Jednak resort nie udzielił odpowiedzi na pytania, kiedy można spodziewać się zmian i jakie są plany w tym zakresie.

– Temat wymaga wyważenia dwóch interesów, sprawnego funkcjonowania wspólnoty i ewentualnego ryzyka zarażenia głosujących. Skłaniam się ku stanowisku, zgodnie z którym w obecnym stanie, tj. na początku maja 2021 roku, zebrania powinny jednak móc odbywać się w formie stacjonarnej, a zatem zakaz powinien zostać uchylony. Należy jednak pamiętać, że w wielu wspólnotach mieszkaniowych mieszkańcami są osoby starsze, bardziej narażone na zarażenie – stwierdza adwokat Radomyski.

Według prawnika z Kancelarii Ars Aequi, można przypuszczać, że gdy sytuacja epidemiczna ulegnie poprawie, zostanie dopuszczone organizowanie zebrań, jednakże z uwzględnieniem ograniczeń sanitarnych i ilościowych uczestników takich wydarzeń. Od ubiegłego roku wypracowano przecież wzorce zachowań, które pozwalają na bezpieczną dyskusję nad działalnością zarządów i wspólnot, a także umożliwiają podejmowanie decyzji w ramach ogółu właścicieli. Do tego Aldona Międlar dodaje, że zebrania to przede wszystkim możliwość zadawania pytań, żądania wyjaśnień czy bezpośredniej konfrontacji. Bez tego mieszkańcy stają się biernymi obserwatorami, których prawo kontroli jest bezwzględnie ograniczone.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
Umowy o pracę – zawieranie i rozwiązywanie
Umowy o pracę – zawieranie i rozwiązywanie
Tylko teraz
Źródło: MondayNews
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    26 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Mój Prąd 3.0 - kończy się budżet, trzeba się spieszyć ze składaniem wniosku

    Mój Prąd 3.0. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej informuje, że kończy się budżet tegorocznej, trzeciej już edycji programu „Mój Prąd”, który wynosi 534 mln zł. Ta kwota alokacji wystarczy na dofinansowanie maksymalnie 178 tys. mikroinstalacji fotowoltaicznych, a zostało już złożonych ponad 162 tys. wniosków. Osoby chcące skorzystać z dotacji powinny spieszyć się ze złożeniem dokumentów. Już pod koniec września br. nabór może zostać zamknięty z powodu braku środków.

    Kredyty mieszkaniowe - ponad 8 mld udzielonych kredytów w sierpniu

    Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w sierpniu była rekordowa, przekroczyła 8,1 mld zł, a miesiąc przyniósł kontynuację hossy w kredytach wysokokwotowych. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych w pandemii poprawiła się - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej przekazanej PAP Biznes.

    Finansowanie programów mieszkaniowych - projekt zmian

    Finansowanie programów mieszkaniowych. Ułatwienie procesu wydatkowania środków publicznych i planowania inwestycji – to tylko niektóre zmiany, które zakłada projekt skierowany 16 września 2021 r. do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych. Wśród proponowanych zmian jest także likwidacja barier dotyczących angażowania wkładu własnego przez inwestora oraz wymogu całościowego udziału gminy w TBS lub SIM w przypadku remontu pustostanów w rządowym programie wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, finansowanego z Funduszu Dopłat.

    Z jakim zyskiem można zainwestować 1 mln zł na rynku nieruchomości

    Rynek nieruchomości. Inwestowanie w działki pod budowę mieszkań daje wyższą stopę zwrotu z inwestycji niż kupowanie mieszkania na wynajem.

    Projekty domów do 70 m2 - konkurs architektoniczny (wnioski do 29 września)

    Projekty domów do 70 m2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego zapraszają do wzięcia udziału w konkursie architektonicznym na projekty domów do 70 m2 (powierzchni zabudowy), które będą udostępnione wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioski o dopuszczenie do udziału w konkursie można składać 29 września 2021 r. 17 września 2021 r. Sejm uchwalił ustawę nowelizującą Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzającą ułatwienia administracyjne w budowaniu małych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.

    Gdzie nie wolno budować domów?

    Gdzie nie wolno budować domów? Polacy chcą budować domy. Jednym przepisy to umożliwiają, a innym utrudniają.

    O ile wzrosną ceny energii?

    Ceny energii. Nie możemy nie widzieć rzeczywistości; trzeba liczyć się ze wzrostami cen energii – przyznała 21 września 2021 r. szefowa departamentu rozwoju rynków i spraw konsumenckich URE Małgorzata Kozak. Oceniła przy tym, iż „podgrzewanie atmosfery” perspektywą wzrostu cen np. o 40 proc. jest obecnie niezasadne.

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania. Czym grozi sytuacja, kiedy po wzięciu kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) wartość rynkowa mieszkania spadnie? Czy można się zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą utrudnić spłatę rat kredytu? Wyjaśnia Prezes UOKiK w ramach kampanii „Policz i nie przelicz się”.

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne?

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne? Osoby planujące zaciągnięcie kredyt na zakup mieszkania obawiają się wzrostu wysokości rat tego kredytu. W kampanii „Policz i nie przelicz się!” Prezes UOKiK przypomina, że banki powinny oferować również kredyty o stałym oprocentowaniu. Taki kredyt jest nieco droższy, ale kredytobiorca ma gwarancję stałej wysokości raty.

    Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?

    Zakup nieruchomości na wynajem. UOKiK w ramach kampanii edukacyjnej „Policz i nie przelicz się” zwraca uwagę m.in. na inwestycje w nieruchomości na wynajem. Polacy postrzegają inwestycję w nieruchomości jako taką, na której nie można stracić – tymczasem przy nieruchomościach komercyjnych ryzyko straty jest jednak istotne. Rzeczywiste zyski z najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, mogą być niezbyt imponujące. Dodatkowo, w razie pojawienia się zawirowań na rynku, może pojawić się także problem z bezstratną odsprzedażą lokalu.

    Wyniki budownictwa w sierpniu 2021 roku

    Wyniki budownictwa. Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w sierpniu 2021 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 3,2% wyższa niż w lipcu i jednocześnie wyższa niż przed rokiem o 10,2%. Miesiąc wcześniej roczna dynamika produkcji wyniosła 3,3%.

    Proekologiczne rozwiązania w nowych osiedlach

    Ekologiczne rozwiązania w budownictwie mieszkaniowym. Jakie rozwiązania służące ekologii wdrażają deweloperzy w realizowanych osiedlach mieszkaniowych?

    Wartość nieruchomości mieszkaniowych w 2020 r. wyniosła 4,9 bln zł

    Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła ok. 4,9 bln zł w stosunku do 4,3 bln zł w 2019 r. – poinformował NBP w raporcie. Nieruchomości mieszkaniowe odpowiadały ok. 211 proc., a komercyjne ok. 13 proc. PKB.

    Kredyty mieszkaniowe (wrzesień 2021 r.) - mniej wniosków kredytowych

    Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne). Po kilku miesiącach ponadprzeciętnie wysokiego popytu na kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) sytuacja wraca do normy – sugerują napływające we wrześniu 2021 r. dane. Fala nowych wniosków normalizuje się, a banki utrzymują relatywnie stałą ofertę hipoteczną. Do banków trafia wciąż spora liczba wniosków kredytowych. W przeliczeniu na dzień roboczy są to w ostatnim czasie około 2 tysiące nowych aplikacji. Dla porównaniu w maju, kiedy mieliśmy apogeum popytu na hipoteki, do banków trafiało co dzień po 2,5 tys. wniosków kredytowych.

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu)

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu). W I kwartale 2021 r. Narodowy Bank Polski spytał około 300 pośredników nieruchomości o sytuację panującą na rynku wtórnym. Wyniki tego badania sugerują m.in., że dwie trzecie mieszkań kupowanych w celu odsprzedaży jest finansowanych bez kredytu. W przypadku lokali kupowanych na własne potrzeby, analogiczny wynik spada do zaledwie 25%.

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.