Kategorie

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie organizuje zebrania właścicieli lokali - co można zrobić?
Zebranie ogółu właścicieli lokali. Zarząd (lub zarządca) wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek przynajmniej raz w roku (nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali. Co prawda art. 90 ustawy z 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej stanowi, że jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Tym niemniej w różnych okresach ubiegłego roku możliwe było organizowanie takich wydarzeń, jednak wiele wspólnot tego nie zrobiło. Zdaniem niektórych ekspertów, bierność może wynikać ze złej woli lub niepewności stanu prawnego. Skutek jest taki, że od ponad 12 miesięcy w wielu wspólnotach nie odbyły się coroczne zebrania właścicieli. Co można z tym zrobić?

Zebranie ogółu właścicieli lokali w czasie pandemii

Reklama

W przestrzeni publicznej coraz częściej słychać o problemie niezwoływania corocznych zebrań we wspólnotach mieszkaniowych. Jak zaznacza Aldona Międlar, prawnik z Kancelarii Ars Aequi, taki stan utrzymuje się od 2020 roku i prawo niestety na to pozwala. Jednak bierność zarządów może się wiązać z poważnymi utrudnieniami i paraliżować inwestycje czy nawet kwestie związane z bieżącym utrzymaniem budynków. Ekspert zaznacza, że właściwie zebranie wszystkich właścicieli lokali powinno odbyć się co najmniej raz w roku i nie później niż w pierwszym kwartale kolejnego roku. Zwołanie go jest obowiązkiem zarządu lub zarządcy.

– Aktualnie obowiązuje art. 90 ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie tzw. ustawy covidowej. Jeżeli ustawowy termin zwołania zebrania właścicieli lokali przypada w okresie obowiązywania stanu epidemii, ulega on przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii. Z uwagi na to, że stan ten cały czas obowiązuje, wiele wspólnot nie zorganizowało corocznych zebrań. Powołując się właśnie na ten przepis – komentuje Kinga Malcher, starszy prawnik w M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Jak informuje Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii, co do zasady roczne zebrania powinny mieć formę stacjonarną, z ewentualnym udziałem głosów zebranych przez zarząd w trybie indywidualnym, np. za pomocą poczty elektronicznej. Nie ma jednak przeszkód, aby zainteresowane wspólnoty, stosownie do możliwości technicznych, przeprowadziły roczne zebranie w formule hybrydowej. W różnych okresach 2020 roku przepisy rozporządzeń Rady Ministrów umożliwiały organizowanie zebrań, w tym m. in. przez wspólnoty mieszkaniowe.

– Niezorganizowanie zebrania, kiedy pozwalały na to przepisy, mogło wynikać ze złej woli, ale również z różnych stanów prawnych w poszczególnych okresach 2020 roku i braku wiedzy zarządów w tej kwestii. Trudno jednoznacznie to oceniać. To powinno być analizowane w odniesieniu do konkretnej sytuacji. Niemiej jednak problem istnieje – podkreśla adwokat Mateusz Radomyski z Capital Legal.

Natomiast adwokat Adam Bajkowski zaznacza, że rozporządzenia dopuszczały możliwość spotkań 5, innym razem 50, a w szczytowym momencie nawet 150 osób. Jednak nigdzie nie odwoływały się wprost do zebrań ogółu właścicieli mieszkań. Ponadto były często zmieniane, powodując niepewność stanu prawnego. Zdaniem eksperta, z pewnością w wielu sytuacjach nie można mówić o złej woli zarządów, zwłaszcza jeżeli akt prawny rangi ustawy wciąż przyznaje prawo do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali dopiero 6 tygodni po ustaniu stanu zagrożenia epidemiologicznego.

Czy zarząd wspólnoty podejmuje uchwały? Jeżeli nie - może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą

Reklama

Według adwokata Mateusza Radomyskiego, należy rozróżnić dwie sytuacje. Pierwsza to ta, kiedy zarząd nie podejmuje żadnych działań mających na celu podjęcie uchwał. Wówczas może ponieść odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 415 k.c. Zgodnie z przepisem, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. A może do niej dojść np. poprzez nieprzyjęcie rocznego planu gospodarczego.

Natomiast w drugiej sytuacji, zarząd podejmuje działania mające na celu podjęcie uchwał, np. w trybie obiegowym, hybrydowym czy online. Zdaniem eksperta, art. 415 k.c. nie znajduje wówczas zastosowania.

Wykazanie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej będzie bardzo trudne. Zarząd będzie bronić się ustawową możliwością przedłużenia terminu na zwołanie zebrania oraz obecną, trudną sytuacją epidemiczną w kraju – zaznacza Kinga Malcher.

Zarząd wspólnoty można zmienić, można też samemu zwołać zebranie

Natomiast mec. Bajkowski podkreśla, że zarząd zawsze można zmienić. Jeżeli nie wypełnia on swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki. Każdy właściciel lokalu ma prawo żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Natomiast zebrania ogółu mogą być zwoływane na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto posiadacz nieruchomości może zwołać coroczne zebranie, jeżeli zarząd tego sam nie zrobi.

Zebranie w formie zdalnej albo uchwały podejmowane korespondencyjnie

– Właściciel lokalu może wnioskować o podjęcie stosownych kroków m.in. organizację zebrania w formie zdalnej, z wykorzystaniem narzędzi teleinformatycznych czy też zbieranie podpisów pod uchwałami w formie obiegowej. To może stanowić impuls do działania dla zarządu, ale też dowód w potencjalnym procesie sądowym ws. niewypełniania obowiązków i działania na szkodę wspólnoty. Inne tego typu podmioty zwołały zebrania i podjęły stosowne uchwały, aby funkcjonować płynnie – informuje mec. Malcher.

Do tego Adam Bajkowski dodaje, że część zarządów praktykuje dostarczanie uchwał lokatorom do skrzynek pocztowych. Głosowanie odbywa się poprzez przesłanie głosów e-mailem, za pośrednictwem SMS-ów, portali internetowych lub w drodze odwiedzin każdego członka wspólnoty z osobna i odebranie własnoręcznego podpisu. W ten sposób unika się zgromadzeń powyżej 5 osób i utrzymuje się reżim sanitarny. Jednak tworzy się też większe ryzyko zaskarżenia uchwały do sądu, zwłaszcza w zakresie postanowień, których podjęcie na corocznym zebraniu nakazuje ustawa. Mowa tu o planie gospodarczym, ocenie pracy zarządu lub zarządcy, a także jego absolutorium. Ponadto takie działanie daje możliwość zakwestionowania oddania głosu.

Czy trzeba zmienić przepisy?

– Jeśli wspólnota na bieżąco podejmowała decyzje o remontach i miała stabilną sytuację finansową, to rok bez tradycyjnych zebrań mógł nie stwarzać większych problemów. W 2020 roku kwestie związane z pandemią były dla zarządów nowe. To sprawiło, że w części wspólnot takie debaty przesuwano lub nawet ich w ogóle nie przeprowadzano. Jednak dalsze wstrzymywanie organizowania zebrań w bezpiecznych formach zdaje się być dzisiaj nieracjonalne – stwierdza Aldona Międlar.

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii informuje, że nie ma kompetencji do zainicjowania zmian w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów dot. m.in. zebrań wspólnot mieszkaniowych. O możliwości organizacji wszelkich spotkań lub zebrań niezależnie od ich rodzaju, decydują aktualnie obowiązujące obostrzenia i zasady bezpieczeństwa związane z epidemią COVID-19, wprowadzone przez Ministerstwo Zdrowia. Jednak resort nie udzielił odpowiedzi na pytania, kiedy można spodziewać się zmian i jakie są plany w tym zakresie.

– Temat wymaga wyważenia dwóch interesów, sprawnego funkcjonowania wspólnoty i ewentualnego ryzyka zarażenia głosujących. Skłaniam się ku stanowisku, zgodnie z którym w obecnym stanie, tj. na początku maja 2021 roku, zebrania powinny jednak móc odbywać się w formie stacjonarnej, a zatem zakaz powinien zostać uchylony. Należy jednak pamiętać, że w wielu wspólnotach mieszkaniowych mieszkańcami są osoby starsze, bardziej narażone na zarażenie – stwierdza adwokat Radomyski.

Według prawnika z Kancelarii Ars Aequi, można przypuszczać, że gdy sytuacja epidemiczna ulegnie poprawie, zostanie dopuszczone organizowanie zebrań, jednakże z uwzględnieniem ograniczeń sanitarnych i ilościowych uczestników takich wydarzeń. Od ubiegłego roku wypracowano przecież wzorce zachowań, które pozwalają na bezpieczną dyskusję nad działalnością zarządów i wspólnot, a także umożliwiają podejmowanie decyzji w ramach ogółu właścicieli. Do tego Aldona Międlar dodaje, że zebrania to przede wszystkim możliwość zadawania pytań, żądania wyjaśnień czy bezpośredniej konfrontacji. Bez tego mieszkańcy stają się biernymi obserwatorami, których prawo kontroli jest bezwzględnie ograniczone.

Źródło: MondayNews
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    13 cze 2021
    Zakres dat:

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, podpisana już przez prezydenta, umożliwi prowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji.

    Inteligentny dom - czego oczekują Polacy?

    Inteligentny dom. Ponad 50% Polaków deklaruje, że bardziej niż jeszcze rok temu zwraca uwagę na oszczędności na rachunkach – wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research dla Netatmo. Potrzeba oszczędności jest najczęstszą zachętą do zakupu urządzeń smart home. Polacy kupują też inteligentne rozwiązania aby ułatwić sobie życie, co ma szczególne znaczenie teraz, gdy więcej czasu spędzamy w domu. W ciągu ostatniego roku urządzenie smart home kupił już co dziesiąty z nas.

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku. Mimo zmian w systemie rozliczeń prosumentów nadal opłacalna będzie instalacja paneli fotowoltaicznych (PV) i produkcja z nich prądu - podkreślił 9 czerwca 2021 r. wiceszef Ministerstwa Klimatu i Środowiska Ireneusz Zyska. Dodał, że ci którzy zainstalują panele do końca 2021 r. będą rozliczać się na dotychczasowych zasadach przez 15 lat.

    Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę tworzącą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej - podała Kancelaria Prezydenta RP.

    Jak długo trzeba zbierać na wkład własny dla dziecka?

    Wkład własny dla dziecka - wielu rodziców zamierza odkładać pieniądze na taki cel. Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny?

    Polski Ład. Dofinansowanie na mieszkanie spółdzielcze

    Polski Ład ma zapewnić dofinansowanie wkładu mieszkaniowego dla członków spółdzielni. Wspomnianym rozwiązaniem będą zainteresowane głównie małe rodziny. Spółdzielnie na razie obserwują sytuację i na pewno będą oceniać dodatkowy popyt. Jakie znaczenie będzie miał Polski Ład dla spółdzielni mieszkaniowych?

    Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?

    Koszty zakupu mieszkania. Planując zakup nieruchomości niebagatelne znaczenie ma budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycje. Przygotowując się do tego przedsięwzięcia warto przewidzieć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, aby finalnie nie zabrakło nam gotówki. Nabycie nieruchomości jest jedną z większych, jeśli nie największą inwestycją w życiu wielu osób. Jest też jednym z bardziej stresujących wydarzeń, co jest wynikiem zarówno skali ponoszonego wydatku jak i istotności zakupu.

    Jak inwestować w nieruchomości?

    Inwestowanie w rynek nieruchomości. Statystyki wskazują, że coraz więcej osób decyduje się ulokować swoje oszczędności w nieruchomościach. Ten trend ma tendencję zwyżkową, co owocuje coraz szerszym gronem osób, które zaczynają traktować inwestowanie w nieruchomości jako główne źródło utrzymania. Jak i w co najlepiej inwestować?

    Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?

    Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań, ale może też uderzyć ich po kieszeni. Jakie regulacje wejdą w życie za sprawą nowej ustawy?

    Polski Ład. Budowa domów do 70 mkw. bez pozwolenia

    Polski Ład. Eksperci są zgodni, że proponowana w programie możliwość budowania domów o powierzchni do 70 mkw. bez kierownika budowy i bez dziennika budowy to niebezpieczny pomysł. Dlaczego?

    Wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe

    O 91,5% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – tak wynika z najnowszego, majowego odczytu BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Co powoduje tak wysoki wzrost zainteresowania kredytami?

    Powstaje nowy rynek nieruchomości na wynajem

    Mieszkania na wynajem. Inwestorzy instytucjonalni będą najbardziej zainteresowani rynkiem nieruchomości w miastach, które są w Polsce największymi ośrodkami akademickimi.

    Znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem

    Ceny nieruchomości. W ostatnich miesiącach zanotowaliśmy znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem - powiedziała doradczyni gospodarcza Katarzyna Michalska. Ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wzrosły co najmniej o kilkaset złotych za metr kwadratowy.

    Czy REIT-y okażą się wsparciem dla rynku mieszkaniowego?

    Fundusze REIT. Prace nad ustawą o polskich REIT-ach zostały wznowione. Czy zdaniem deweloperów ten sposób finansowania inwestycji przyczyni się do rozwoju rynku mieszkaniowego? Jakie są plusy i minusy takiego rozwiązania? Czy inne formy finansowania są dla firm bardziej interesujące?

    Frankowicz pozwał bank - domaga się wynagrodzenia za korzystanie z kapitału

    Kredyty we frankach. Złożyłem pozew przeciwko bankowi o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z kapitału z rat zapłaconych przez okres spłaty kredytu - poinformował PAP prezes Stowarzyszenia Stop Bankowemu Bezprawiu Arkadiusz Szcześniak.

    Kuba Karliński: Szał na nieruchomości weekendowe trwa [PODCAST]

    Jak szukać odpowiedniej działki pod wymarzony dom. A może lepiej domu nie budować, tylko od razu taką działkę sprzedać? Zawiłości inwestycji na nieruchomościach wyjaśnia Kuba Karliński, który jest gościem podcastu.

    Ustawa "odorowa" od 2022 roku

    Ustawa "odorowa". Do uzgodnień międzyresortowych został skierowany projekt tzw. ustawy odorowej. Nowe przepisy określają na 500 m minimalną odległość, w jakiej może być zbudowana duża ferma zwierząt, aby zapachy nie były uciążliwe dla okolicznych mieszkańców.

    Ustawa odległościowa - uelastycznienie zasady 10H

    Projekt tzw. ustawy odległościowej mającej na celu uelastycznienie zasady 10H (zasady lokowania nowej elektrowni wiatrowej) powinien trafić do parlamentu we wrześniu lub październiku 2021 r. - oceniła wiceszefowa MRPiT Anna Kornecka. W projekcie przyjęta zostanie bezwzględna minimalna odległość (500 m) nowej elektrowni wiatrowej od zabudowań mieszkalnych.

    Kontrola nad gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa

    Gospodarowanie nieruchomościami Skarbu Państwa. Rząd chce wzmocnić kontrolę nad prawidłowym gospodarowaniem nieruchomościami Skarbu Państwa, a także uprościć procedury z tym związane - podała Kancelaria Prezesa Rady Ministrów.

    Dom do 35 m2 na działce rekreacyjnej - pragnienie większości Polaków

    Dom do 35 m2 na działce rekreacyjnej. Jesienią ubiegłego roku o własnej działce rekreacyjnej marzyło aż 63% dorosłych mieszkańców miast, do marca tego roku liczba ta urosła do 75%[1]. Jak pokazują najnowsze badania Castoramy, trend ten ciągle zyskuje na sile i determinuje kolejne zmiany. Aż 84%[2] Polaków chciałoby mieć na własność niewielki dom poza miastem.

    Jak współpracować z podwykonawcami na budowie?

    Współpraca z podwykonawcami na budowie. Inwestycje budowlane to nierzadko wieloetapowe i długotrwałe projekty, które wymagają koordynacji różnych obszarów. Takie budowy opierają się więc na współpracy generalnego wykonawcy z podwykonawcami i uzupełnianiu się różnych, wyspecjalizowanych w swoich dziedzinach dostawców. Koordynacja licznych podwykonawców stanowi wyzwanie i może zabierać dużo czasu. Warto zatem kierować się kilkoma zasadami, które ułatwiają ten proces i pomagają uniknąć kosztownych błędów.