Kategorie

Najem mieszkania od jednego z małżonków

Mieszkanie Fot. Fotolia
Mieszkanie Fot. Fotolia
Fotolia
Kodeks rodzinny i opiekuńczy jednoznacznie określa sytuację najmu mieszkania od małżeństwa. Co jednak jeśli małżonkowie są w trakcie ustania małżeństwa i jeden z małżonków dokonuje najmu bez zgody współmałżonka lub gdy małżeństwo trwa, ale współmałżonek nie wie nic o najmie? Czy można nająć mieszkanie w takiej sytuacji?

Wynajmując mieszkanie mało kto zastanawia się nad sytuacją prawną osoby wynajmującej. Warto poznać odpowiedzi na pytania dotyczące możliwości wynajęcia mieszkania od jednego z małżonków w trakcie trwania małżeństwa bądź ustania małżeństwa. Czy czynność prawna dokonana w takiej sytuacji jest ważna?

Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w sposób wyczerpujący udzielają odpowiedzi w przypadku, gdy związek małżeński trwa. Mianowicie art. 37 KRO stanowi, iż zgoda drugiego współmałżonka jest wymagana do:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,

2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,

3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,

4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Zobacz także: Najem okazjonalny – zalety i wady

Kolejne paragrafy tego przepisu stanowią, iż ważność umowy, która została zawarta przez jednego małżonka jest uzależniona od zgody drugiego. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy. Gdy małżonek, którego zgoda jest wymagana tego nie uczyni, druga strona staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Zatem z treści art. 34§4 KRO jednoznacznie wynika, że do ważności czynności umowy najmu wymagana jest zgoda obojga małżonków. Sytuacja ulega zmianie po rozwodzie, wspólność ustawowa małżeńska przeistacza się we współwłasność ułamkową, zasadniczo 50/50, tzn. współwłaściciel ma określony udział, którym może dowolnie dysponować (art.198 KC).

Zobacz także: Rozliczenia z tytułu nakładów w czasie trwania najmu

Jeśli współwłaściciele chcą podzielić między siebie majątek utworzony w trakcie trwania związku małżeńskiego (zlikwidować współwłasność przez wprowadzenie osobnego prawa własności), mogą to zrobić w formie umowy bądź sądownie, skutkiem złożenia wniosku o podział majątku. Ustawodawca dążąc, by współwłasność ułamkowa była sytuacją chwilową, zmienił przepisy dotyczące kosztów związanych ze złożeniem wniosku o podział majątku. Od dnia 01.09.2005 r. obowiązuje nowa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, która stanowi, iż opłata stała za złożenie wniosku o zgodny podziału majątku wynosi 300 zł, w przypadku braku zgody 1000 zł (art.38). Uchylone zostały przepisy dotyczące pobieranego wpisu od wniosku o podział majątku w wysokości 1/5 wpisu stosunkowego, obliczonego od wartości majątku podlegającego podziałowi.

Zobacz także: ABC Prawa - jak zabezpieczyć interes wynajmującego mieszkanie?

Reklama

W sytuacji, gdy byli małżonkowie nie podejmują działań w kierunku zniesienia współwłasności, sytuacja prawna komplikuje się. Byli małżonkowie dysponują majątkiem w częściach ułamkowych, ich udział rozkłada się (zasadniczo) w stosunku 50/50. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego byli małżonkowie, obecnie współwłaściciele muszą sprawować zarząd nad rzeczą wspólną.

Przechodząc do odpowiedzi na pytanie będące przedmiotem analizy, wyjaśnienia wymaga, do jakiej kategorii czynności, wynajęcie mieszkania należy. Przepisy o czynnościach zwykłego zarządu oraz przekraczających zwykły zarząd znajdują się w regulacjach kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, jednak w żadnym z ww. źródeł prawa nie ma definicji tych pojęć.

Zobacz także: Czy umowa dzierżawy jest podobna do najmu?

Słuszne wydaje się założenie ustawodawcy, że ocena i prawidłowa kwalifikacja określonego działania wymaga każdorazowego uwzględnienia okoliczności konkretnego stanu faktycznego. Doktryna i orzecznictwo wypracowały jednolite stanowisko, mianowicie: do czynności zwykłego zarządu należy załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia. W granicach zwykłego zarządu mieści się bieżące gospodarowanie rzeczą, niepociągające nadzwyczajnych wydatków i nieprowadzące do zmiany przeznaczenia rzeczy. Inne zaś czynności mieszczą się w kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu („System prawa prywatnego”, tom 3, Prawo rzeczowe, red. T. Dybowski, Warszawa 2003, s.442). Od rozstrzygnięcia kwestii, czy dana czynność będzie czynnością zwykłego zarządu, czy też przekroczy ramy zwykłego zarządu, będzie zależeć sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli. Zgodnie z kodeksem cywilnym do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 KC). Do czynności przekraczających zwykły zarząd konieczna już jest ich jednomyślność (art. 199 KC).

Zobacz także: Czy umowa najmu lokalu musi zostać sporządzona na piśmie?

Czynności podjęte bez koniecznej zgody większości lub wszystkich współwłaścicieli są bezwzględnie nieważne, o ile takiej zgody nie zastąpi stosowne orzeczenie sądu.

Reasumując: wynajmowanie wspólnego mieszkania przez jednego z eksmałżonków jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Umowa najmu zawarta w takich warunkach jest czynnością prawnie nieważną. Osoby zajmujące lokal na podstawie nieważnej umowy, zajmują go de facto bez tytułu prawnego. Tym samym zaleca się wnikliwe badanie sytuacji prawnej lokalu, który ma zostać wynajęty.

Zobacz także: Najem lokalu komunalnego a dziedziczenie

Marlena Flis

Prawnik

HILLS LTS S.A.

Może Cię także zainteresować
Samochód w firmie
Samochód w firmie
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    26 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu? Ten budowlany dylemat dyskutowany był już wielokrotnie. Przede wszystkim od strony technicznej. Zagadnieniu warto jednak przyjrzeć się bliżej, także pod kątem finansowym i skalkulować rzeczywiste koszty jednego i drugiego rozwiązania. Zwłaszcza, że obecna sytuacja rynkowa zmusza do tego, by na nowo przeliczyć wydatki związane z konstrukcją dachu. Kluczowe są tu zwłaszcza dwie kwestie: rosnące ceny drewna oraz usług dekarskich.

    Jak sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w okolicy? Ruszył system SI2PEM

    Poziom natężenia pola elektromagnetycznego - system SI2PEM. Każdy zainteresowany może już sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w swojej okolicy – szybko, wygodnie i za darmo, przez internet, z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Ruszył SI2PEM, czyli System Informacyjny o Instalacjach wytwarzających Promieniowanie Elektromagnetyczne (www.si2pem.gov.pl) - poinformowała 20 lipca 2021 r. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. System będzie aktualizowany wraz z kolejnymi danymi przekazywanymi przez podmioty obowiązane.

    Dlaczego mieszkania drożeją? Kiedy zaczną tanieć?

    Dlaczego mieszkania drożeją? Główną przyczyną wzrostu cen mieszkań jest malejąca ich podaż i wyższe koszty budowy - powiedział PAP wiceprezes JLL Kazimierz Kirejczyk. Dodał, że jest mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Nie widać ryzyka bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym, nawet w obliczu niskich stóp procentowych - ocenia ekspert Polskiego Instytutu Ekonomicznego. Wyjaśnia, że koszt zakupu nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie, ale jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń.

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) podobne do TBS-ów

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat. Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę. Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych - podwyżka o 12,4% od 1 sierpnia 2021 r.

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 sierpnia ceny gazu dla gospodarstw domowych w taryfie największego sprzedawcy - PGNIG Obrót Detaliczny - rosną o ponad 12,4 proc. Prezes URE zatwierdził w piątek zmianę taryfy. PGNiG uzasadniło wniosek o podwyżkę rosnącymi cenami zakupu gazu na rynku.

    Inflacja w Polsce w 2021 roku – co najbardziej drożeje

    Inflacja w Polsce w 2021 roku. Rosnące ceny prądu i wywozu śmieci ciążą budżetom domowym rodaków. W sumie trudno się dziwić - oprócz rosnących cen paliw, to właśnie koszty związane z domami i mieszkaniami są głównymi powodami rosnących kosztów życia i inflacji.

    Burza, porywisty wiatr - jak zachować bezpieczeństwo, jak zabezpieczyć dom

    Burza i wichura a bezpieczeństwo. Jak zachować bezpieczeństwo podczas burzy i wichury? Jak zabezpieczyć dom? Gdzie najlepiej schronić się przed burzą? Jak zachować się podczas burzy w górach, na otwartej przestrzeni, nad wodą? Radzą eksperci z Rządowego Centrum Bezpieczeństwa.

    Ceny mieszkań wciąż rosną. Czy będzie jeszcze drożej?

    Ceny mieszkań. Niewystarczająca podaż lokali przy zawrotnym popycie, wciąż rosnąca inflacja i koszty budowy - jednym słowem było drogo, a będzie jeszcze drożej. Powodem kolejnych wzrostów może okazać się m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

    Czy warto mieć pompę ciepła w swoim domu?

    Pompa ciepła. Jeszcze dziesięć lat temu pompa ciepła była niszową technologią. W 2010 roku sprzedano zaledwie siedem tysięcy sztuk w skali kraju. Obecnie jest to blisko siedem razy więcej w ujęciu rocznym. W 2030 roku łączna liczba instalacji tego źródła ciepła w Polsce może przekroczyć milion. Ze względu na fakt, że jest to stosunkowo nowe rozwiązanie – budzi dużą ciekawość i wiele pytań. Dlaczego warto mieć pompę ciepła w domu i na co zwrócić uwagę rozważając taką inwestycję?

    Prąd 3.0 i zmiana rozliczeń prosumentów a perspektywy dla fotowoltaiki w Polsce

    Fotowoltaika w Polsce. Ostatnie tygodnie na rynku fotowoltaiki były intensywne. Najpierw do opinii publicznej trafiła informacja o planowanych zmianach systemu rozliczeń dla prosumentów. Następnie przedstawione zostały szczegóły programu Mój Prąd 3.0. Nie zabrakło obaw o to, w jakich barwach maluje się przyszłość fotowoltaiki w Polsce. W jakim kierunku dalej będzie rozwijał się rynek oraz jakich zmian wymaga? Wyjaśniają eksperci Agnieszka Kozłowska-Korbicz oraz Krzysztof Bukała.

    Kiedy przedawniają się roszczenia o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy?

    Raty kredytu - przedawnienie. Rzecznik Finansowy złożył wniosek o uchwałę Sądu Najwyższego ws. terminu przedawniania się roszczeń o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy – poinformowało 14 lipca 2021 r. biuro rzecznika. Rzecznik Finansowy zaobserwował istotną rozbieżność w orzecznictwie w tym zakresie.

    Ulgi w podatku dla "zielonych" budynków

    Zwolnienia z podatku od nieruchomości "zielonych" budynków. Co najmniej przez rok katowickie budynki z zielonymi dachami, fasadami lub tzw. ogrodami wertykalnymi będą całkowicie lub częściowo zwolnione z podatku od nieruchomości - zakłada przygotowany przez Urząd Miasta projekt. Samorząd chce premiować tych, którzy przyczyniają się do zazieleniania miasta.

    Wzrost cen nieruchomości to wyraz optymizmu co do przyszłości gospodarki

    Wzrost cen nieruchomości to wyraz optymizmu Polaków co do przyszłości polskiej gospodarki - ocenił Leszek Skiba prezes Pekao SA. Dodał, że dla utrzymania stabilności gospodarczej ważne jest zachowanie złotego i niewstępowanie do strefy euro.

    Szybki wzrost cen domów jednorodzinnych

    Domy jednorodzinne. Szybki wzrost cen mieszkań podbija ceny za domy jednorodzinne. Podbija je nie tylko popyt i inflacja, ale też nasze coraz wyższe oczekiwania dotyczące zastosowanych rozwiązań, takich jak panele czy pompy wodne.

    Powierzchnie biurowe - jakie trendy obowiązują?

    Powierzchnia biurowa. Z powodu pandemii pracodawcy będą musieli zaoferować pracownikom rozwiązania zachęcające ich do przychodzenia do biur - uważają eksperci CBRE. Ich zdaniem biuro powinno m.in. oferować komfortową przestrzeń do pracy, zapewniać miejsce do relaksu i obniżać poziom stresu.

    Home staging przy sprzedaży nieruchomości. Czy to się opłaca?

    Home staging to wizualne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży bądź do wynajmu. Jego celem jest atrakcyjne zaaranżowanie wnętrza, podkreślenie jego unikalnego charakteru aby wzbudzić zainteresowanie jak największej liczby poszukujących dany rodzaj nieruchomości. W wyniku działań home stagingu powinno się uzyskać szybszą sprzedaż lub wynajem nieruchomości za możliwie najwyższą cenę. Dzieje się tak dlatego, że ludzie “kupują oczami” i niestety wiele osób nie potrafi sobie pewnych rzeczy wyobrazić. Muszą je zobaczyć. Dlatego stosowanie technik home stagingu pozwoli zmienić wygląd nieruchomości z "do mieszkania" na "do sprzedania". Nieruchomość przygotowana do sprzedaży lub wynajmu staje się miejsca przyjaznego dla aktualnych lub wcześniejszych mieszkańców produktem atrakcyjnym dla nabywców.

    Kredyty mieszkaniowe (lipiec 2021 r.) - zdolność kredytowa, oprocentowanie

    Kredyty mieszkaniowe. Lipiec 2021 r. przyniósł nowe regulacje rynku kredytów mieszkaniowych (hipotecznych). W efekcie banki chcą na zakup mieszkań pożyczać niższe kwoty. Różnica wielka nie jest, ale pomaga zadłużać się z większą dozą roztropności. Wszyscy przecież sugerują, że kiedyś w końcu kredyty zdrożeją.