Kategorie

Przychody z wynajmu – ostatni moment na wybór formy opodatkowania

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Mieszkanie Fot. Fotolia
Mieszkanie Fot. Fotolia
Fotolia
Przychody z wynajmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – stawka wynosi 8,5% - lub na ogólnych zasadach, wtedy obowiązują stawki progresywne 18% i 32%. Niższa stawka 8,5-procentowa naliczana jest od przychodu, przy wyższych stawkach zaś pod uwagę brany jest dochód. Na wybór mamy czas do 20 stycznia.

Właściciele wynajmowanych mieszkań mają już ostatnią chwilę, żeby zaplanować rok 2013 pod kątem podatkowym. Tylko wtedy będą mogli podjąć racjonalne decyzje o zmianie dotychczasowej formy opodatkowania przychodów z najmu. Dostępne dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości są dwa bardzo odmienne sposoby rozliczeń z fiskusem:

1) za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5%),

2) na zasadach ogólnych (stawki progresywne 18% i 32%).

Na decyzje jest czas do 20 stycznia. Na co zwrócić uwagę w czasie wyboru?

Zobacz także: Umowa o najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

Różnica między przychodem a dochodem

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika byłoby płacenie podatku o stawce 8,5%, a nie 18% i 32%. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach. Niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty otrzymywanego przez właściciela czynszu. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18% i 32%) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Jakie to mogą być koszty? Odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacja, podatki od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, opłaty eksploatacyjne płacone do wspólnoty lub spółdzielni, a nawet koszty związane z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika). W efekcie może się okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie pomimo wyższej stawki faktycznie kwotowo niższy niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5%. Zobrazujemy tę zależność na trzech przykładach. W każdym z nich zakładamy, że lokal przeznaczony na wynajem jest wart 300 tys. zł, a z tytułu jego wynajmu można otrzymać 18 tys. zł w skali roku. W poszczególnych wariantach różny będzie jednak poziom ponoszonych kosztów. Dla uproszczenia zakładamy, że opłaty eksploatacyjne obciążają najemcę, więc są dla właściciela nieruchomości neutralne podatkowo.

Zobacz także: Podatek katastralny – potencjalne konsekwencje

Opodatkowanie ryczałtem

I tak w pierwszym wariancie przyjmijmy, że właściciel nie będzie remontował mieszkania i nie posiada kredytu na jego zakup, a w efekcie do kosztów może zaliczyć jedynie amortyzację (4500 zł rocznie) i podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku). W takim układzie dochód do opodatkowania będzie na poziomie 13,4 tys. zł. Uwzględniając tę wartość w zeznaniu rocznym podatnik podniesie swoje zobowiązanie wobec fiskusa o 2420 zł w przypadku rozliczania na zasadach ogólnych w pierwszej skali podatkowej i 4302 zł w drugiej skali. Podatnikowi bardziej opłacałoby się więc w tym przypadku opodatkowanie ryczałtem. Należny w takim przypadku podatek wyniósłby bowiem 1530 zł.

Zobacz także: Jaką formę opodatkowania powinien wybrać podatnik wynajmujący pokoje gościnne?

Warianty amortyzacji lokali mieszkalnych

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania, gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 3 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł. Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty. Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest więc dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym z co najmniej 5-letnim stażem. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Zobacz także: Podatnicy VAT – prowadzący działalność gospodarczą w ramach najmu

Zobacz także: Umowa najmu a podatek od nieruchomości

Wyższy podatek a kredyt

Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć odsetki od kredytu na zakup nieruchomości. W przypadku mieszkania wartego 300 tys. zł zadłużenie na 25 lat w złotym bez wkładu własnego, przy oprocentowaniu 5,7%, wymagać będzie opłacania odsetek w średniej wysokości 10 539 zł rocznie (będą one wyższe na początku kredytowania i niższe pod koniec). Uwzględnienie tych kwot przy określaniu dochodu do opodatkowania spowodowałoby obniżenie się podatku do wysokości 523 zł w przypadku opłacania podatku 18% na zasadach ogólnych i 930 zł, gdy podatnik wchodzi w drugi próg podatkowy. W efekcie, w założonym przypadku, opłacanie podatku według skali, a nie w formie ryczałtu byłoby rozwiązaniem optymalnym podatkowo.

Co obniża podatek?

Wyżej wymienione koszty nie zamykają jednak katalogu tych, które mogą obniżyć wysokość kwot wpłacanych na rachunek fiskusa. Do kosztów uzyskania przychodu można także zaliczyć wydatki na wyposażenie (np. meble) i remont mieszkania. Należy oczywiście pamiętać, że na potrzeby rozliczeń podatkowych trzeba posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie kosztów np. remontu lub zakupu mebli. Warto zauważyć, że wydatki na te cele są przeważnie znaczące. Może się więc okazać, że podatnik planujący remont i zakup wyposażenia w danym roku podatkowym nie zapłaci podatku, o ile oczywiście rozliczać się będzie na zasadach ogólnych. Obrazuje to przykład w wariancie trzecim, gdzie do kosztów uzyskania przychodu zaliczono amortyzację, podatek od nieruchomości, odsetki od kredytu oraz dodatkowo 5 tys. zł na częściową wymianę mebli i odświeżenie nieruchomości. W tym wariancie roczny podatek naliczany na zasadach ogólnych wyniósłby 0 zł, podczas gdy ryczałt płacony od przychodu wciąż pozostaje na niezmienionym poziomie 1530 złotych.

Zobacz także: Wynajem pokoi a opodatkowanie w formie karty podatkowej

Zobacz także: Podatek od darowizny na zakup mieszkania

Podatek a umowa najmu

Na koniec warto jeszcze podkreślić, że wysokość obciążeń podatkowych może także zależeć od sformułowań znajdujących się w umowie najmu. Warto w jej treści jasno wyodrębnić kwotę stanowiącą opłatę za najem i tę, którą co prawda będzie trafiać na konto właściciela, ale rzeczywisty ich ciężar ekonomiczny ma obciążać najemcę. Chodzi tu o opłaty z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC. Ustalenie jednej kwoty (jako suma powyższych kosztów) spowodowałoby, że fiskus od tej właśnie sumy zażądałby podatku opłacanego w formie ryczałtu. Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 2000 zł, z czego 400 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być jasno określona w kwocie 1600 zł.

Zobacz także: Wynajem kilku mieszkań a działalność gospodarcza

Dowiedz się więcej z naszej publikacji
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Tylko teraz
89,00 zł
99,00
Przejdź do sklepu
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    27 lip 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu? Ten budowlany dylemat dyskutowany był już wielokrotnie. Przede wszystkim od strony technicznej. Zagadnieniu warto jednak przyjrzeć się bliżej, także pod kątem finansowym i skalkulować rzeczywiste koszty jednego i drugiego rozwiązania. Zwłaszcza, że obecna sytuacja rynkowa zmusza do tego, by na nowo przeliczyć wydatki związane z konstrukcją dachu. Kluczowe są tu zwłaszcza dwie kwestie: rosnące ceny drewna oraz usług dekarskich.

    Jak sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w okolicy? Ruszył system SI2PEM

    Poziom natężenia pola elektromagnetycznego - system SI2PEM. Każdy zainteresowany może już sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w swojej okolicy – szybko, wygodnie i za darmo, przez internet, z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Ruszył SI2PEM, czyli System Informacyjny o Instalacjach wytwarzających Promieniowanie Elektromagnetyczne (www.si2pem.gov.pl) - poinformowała 20 lipca 2021 r. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. System będzie aktualizowany wraz z kolejnymi danymi przekazywanymi przez podmioty obowiązane.

    Dlaczego mieszkania drożeją? Kiedy zaczną tanieć?

    Dlaczego mieszkania drożeją? Główną przyczyną wzrostu cen mieszkań jest malejąca ich podaż i wyższe koszty budowy - powiedział PAP wiceprezes JLL Kazimierz Kirejczyk. Dodał, że jest mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Nie widać ryzyka bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym, nawet w obliczu niskich stóp procentowych - ocenia ekspert Polskiego Instytutu Ekonomicznego. Wyjaśnia, że koszt zakupu nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie, ale jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń.

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) podobne do TBS-ów

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat. Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę. Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych - podwyżka o 12,4% od 1 sierpnia 2021 r.

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 sierpnia ceny gazu dla gospodarstw domowych w taryfie największego sprzedawcy - PGNIG Obrót Detaliczny - rosną o ponad 12,4 proc. Prezes URE zatwierdził w piątek zmianę taryfy. PGNiG uzasadniło wniosek o podwyżkę rosnącymi cenami zakupu gazu na rynku.

    Inflacja w Polsce w 2021 roku – co najbardziej drożeje

    Inflacja w Polsce w 2021 roku. Rosnące ceny prądu i wywozu śmieci ciążą budżetom domowym rodaków. W sumie trudno się dziwić - oprócz rosnących cen paliw, to właśnie koszty związane z domami i mieszkaniami są głównymi powodami rosnących kosztów życia i inflacji.

    Burza, porywisty wiatr - jak zachować bezpieczeństwo, jak zabezpieczyć dom

    Burza i wichura a bezpieczeństwo. Jak zachować bezpieczeństwo podczas burzy i wichury? Jak zabezpieczyć dom? Gdzie najlepiej schronić się przed burzą? Jak zachować się podczas burzy w górach, na otwartej przestrzeni, nad wodą? Radzą eksperci z Rządowego Centrum Bezpieczeństwa.

    Ceny mieszkań wciąż rosną. Czy będzie jeszcze drożej?

    Ceny mieszkań. Niewystarczająca podaż lokali przy zawrotnym popycie, wciąż rosnąca inflacja i koszty budowy - jednym słowem było drogo, a będzie jeszcze drożej. Powodem kolejnych wzrostów może okazać się m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

    Czy warto mieć pompę ciepła w swoim domu?

    Pompa ciepła. Jeszcze dziesięć lat temu pompa ciepła była niszową technologią. W 2010 roku sprzedano zaledwie siedem tysięcy sztuk w skali kraju. Obecnie jest to blisko siedem razy więcej w ujęciu rocznym. W 2030 roku łączna liczba instalacji tego źródła ciepła w Polsce może przekroczyć milion. Ze względu na fakt, że jest to stosunkowo nowe rozwiązanie – budzi dużą ciekawość i wiele pytań. Dlaczego warto mieć pompę ciepła w domu i na co zwrócić uwagę rozważając taką inwestycję?

    Prąd 3.0 i zmiana rozliczeń prosumentów a perspektywy dla fotowoltaiki w Polsce

    Fotowoltaika w Polsce. Ostatnie tygodnie na rynku fotowoltaiki były intensywne. Najpierw do opinii publicznej trafiła informacja o planowanych zmianach systemu rozliczeń dla prosumentów. Następnie przedstawione zostały szczegóły programu Mój Prąd 3.0. Nie zabrakło obaw o to, w jakich barwach maluje się przyszłość fotowoltaiki w Polsce. W jakim kierunku dalej będzie rozwijał się rynek oraz jakich zmian wymaga? Wyjaśniają eksperci Agnieszka Kozłowska-Korbicz oraz Krzysztof Bukała.

    Kiedy przedawniają się roszczenia o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy?

    Raty kredytu - przedawnienie. Rzecznik Finansowy złożył wniosek o uchwałę Sądu Najwyższego ws. terminu przedawniania się roszczeń o zapłatę rat kredytu wymagalnych przed wypowiedzeniem umowy – poinformowało 14 lipca 2021 r. biuro rzecznika. Rzecznik Finansowy zaobserwował istotną rozbieżność w orzecznictwie w tym zakresie.

    Ulgi w podatku dla "zielonych" budynków

    Zwolnienia z podatku od nieruchomości "zielonych" budynków. Co najmniej przez rok katowickie budynki z zielonymi dachami, fasadami lub tzw. ogrodami wertykalnymi będą całkowicie lub częściowo zwolnione z podatku od nieruchomości - zakłada przygotowany przez Urząd Miasta projekt. Samorząd chce premiować tych, którzy przyczyniają się do zazieleniania miasta.

    Wzrost cen nieruchomości to wyraz optymizmu co do przyszłości gospodarki

    Wzrost cen nieruchomości to wyraz optymizmu Polaków co do przyszłości polskiej gospodarki - ocenił Leszek Skiba prezes Pekao SA. Dodał, że dla utrzymania stabilności gospodarczej ważne jest zachowanie złotego i niewstępowanie do strefy euro.

    Szybki wzrost cen domów jednorodzinnych

    Domy jednorodzinne. Szybki wzrost cen mieszkań podbija ceny za domy jednorodzinne. Podbija je nie tylko popyt i inflacja, ale też nasze coraz wyższe oczekiwania dotyczące zastosowanych rozwiązań, takich jak panele czy pompy wodne.

    Powierzchnie biurowe - jakie trendy obowiązują?

    Powierzchnia biurowa. Z powodu pandemii pracodawcy będą musieli zaoferować pracownikom rozwiązania zachęcające ich do przychodzenia do biur - uważają eksperci CBRE. Ich zdaniem biuro powinno m.in. oferować komfortową przestrzeń do pracy, zapewniać miejsce do relaksu i obniżać poziom stresu.