Kategorie

Nabycie nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej

Adam Kret
Licytacja. Fot. Fotolia
Nabycie nieruchomości w ramach licytacji komorniczej (egzekucja z nieruchomości) – pozwala na zakup zarówno gruntów, jak i mieszkań za cenę niższą niż rynkowa, dodatkowo zostaje ona zwolniona ze wszystkich (co do zasady) obciążeń osobistych.

Gdzie znaleźć informacje o aukcjach?

Sprzedaż nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej musi być ogłoszona. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia muszą znaleźć się:

– w budynku sądowym i w lokalu organu gminy (na terenie właściwości, których znajduje się nieruchomość)

– w dzienniku poczytnym w danej miejscowości

– na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (http://www.licytacje.komornik.pl/)

Zobacz także: Odpowiedzialność zawodowa pośredników w obrocie nieruchomościami

Ogłoszenie w swojej treści musi zawierać informacje o:

– miejscu położenia i przeznaczenia gospodarczego nieruchomości

– imieniu i nazwisku dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony

– czasie i miejscu licytacji

– sumie oszacowania i cenie wywołania

– wysokości rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć

– czasie, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego

Informacje przedstawione w ogłoszeniu o planowanej licytacji nie dają pełnego obrazu nieruchomości. Dlatego istotne jest to, żeby nieruchomość obejrzeć (zobaczyć jej stan) w terminie wskazanym w ogłoszeniu – jest to w zasadzie jedyny moment, w którym (przed ewentualnym zakupem) możemy sprawdzić, co rzeczywiście jest przedmiotem egzekucji. Jest to o tyle istotne, że nabywca nieruchomości nie może domagać się zmiany ceny z przybicia z uwagi na wady przedmiotu licytacji. Trudność z dostępem do nieruchomości w innym terminie, wynika z tego, że jest ona w tym czasie z reguły zamieszkana przez dłużnika i jego rodzinę (w przypadku budynków mieszkalnych).

Zobacz także: Ogłoszenie o licytacji komorniczej nieruchomości – nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego


Oszacowanie, cena wywołania i rękojmia licytanta

Po dokonaniu zajęcia nieruchomości komornik sporządza opis i oszacowanie nieruchomości – w której określa jej wartość na potrzeby planowanej licytacji. Oszacowanie powinno z reguły odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości – często jednak jest niższe.

Zobacz także: Gwarancja bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami

Od ceny oszacowania określa się wartość wywołania dla późniejszej licytacji – zgodnie z art. 965. Kodeksu postępowania cywilnego wynosi ona:

– w pierwszym terminie licytacji – 3/4 wartości oszacowania

– w drugim terminie licytacji (jeśli w pierwszym nie doszło do nabycia) – 2/3 wartości oszacowania

Wartość wywołania określa nam najniższą cenę za jaką można nabyć przedmiotową nieruchomość, nie uściśla natomiast (co jest w miarę oczywiste) maksymalnej wartości uzyskanej w toku licytacji.

Aby ograniczyć sztuczne windowanie ceny nieruchomości przez osoby podstawione (w interesie dłużnika i wierzyciela) – każdy uczestnik licytacji przed przystąpieniem do niej musi wnieść na wskazany rachunek bankowy rękojmię (rodzaj wadium) wynoszący 10% wartości oszacowania. Rękojmia jest niezwłocznie zwracana uczestnikom licytacji, którzy jej nie wygrali. W przypadku osoby na rzecz, której dokonano przybicia, jej wadium zostaje zaliczone na cenę nabycia.

Licytacja

Licytacja przeprowadzana jest w budynku sądu rejonowego – jest publiczna i ustna. Od momentu wywołania, każdy z uczestników może zaproponować własną cenę (różnica wobec poprzedniej nie może wynosić mniej niż 1% wartości oszacowania z zaokrągleniem do pełnych złotych). Każda następna oferta (postąpienie) unieważnia poprzednią. W momencie, w którym zaproponowana cena nie została przez nikogo przebita komornik po trzykrotnym ogłoszeniu ceny ostatniego przybicia zamyka licytację.

Zobacz także: Zadatek a zaliczka przy zakupie nieruchomości


W przypadku egzekucji z nieruchomości, samo przyznanie własności jest co najmniej 3-etapowe:

– w pierwszej kolejności dochodzi do zamknięcia licytacji przez komornika (po ostatnim postąpieniu)

– następnie sąd nadzorujący licytację wydaje postanowienie w przedmiocie przybicia (na które przysługuje zażalenie)

– dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i po spełnieniu warunków licytacji (wniesieniu ceny) sąd wydaje postanowienie o przyznaniu własności (na które również przysługuje zażalenie.

Prawomocne postanowienie o przyznaniu własności stanowi także tytuł egzekucyjny dla celów wejścia w posiadanie przedmiotu aukcji, a także stanowi podstawę do wpisu własności w księgach wieczystych i ewidencji gruntów.

Licytacja może nie odbyć się z wielu przyczyn (może zawsze być odwołana przez komornika bez podania przyczyny) – np. jeśli wierzytelność dochodzona przez wierzyciela (wierzycieli) prowadzących egzekucję z nieruchomości zostanie zaspokojona w inny sposób.

Zobacz także: Kupno zadłużonego mieszkania

Skutki nabycia nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej

Jak wspomniano we wstępie, nabycie nieruchomości w drodze egzekucji, zwalnia ją z praw osobistych osób trzecich oraz dłużnika (m.in. ulegają uchyleniu hipoteki obciążające nieruchomość, niezależnie od tego czy wierzyciele hipoteczni zostali zaspokojeni w całości, czy nie).

Jednakże, Kodeks postępowania cywilnego przewiduje kilka odstępstw od tej zasady i w mocy pozostają:

Zobacz także: Przeniesienie własności nieruchomości a zabezpieczenie wierzytelności


– prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy

– służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia

– prawa użytkownika, dożywotnika i służebności osobiste mieszkania (jeśli były wpisane do księgi wieczystej lub zostały zgłoszone co najmniej na 3 dni przed terminem licytacji) i mają pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi (prawa te zostały ustanowione przed hipotekami)

– prawa z najmu i z dzierżawy (nowy właściciel wstępuje w prawa wynajmującego i dzierżawiącego)

Zobacz także: Ocena jakości nieruchomości przy zakupie

Reklama

Powyższe ograniczenia mogą być kłopotliwe dla nowego właściciela – i o ile służebności oraz prawa użytkowania, dożywocia i służebności mieszkania powinny być mu znane na etapie licytacji – prawa z najmu i z dzierżawy niekoniecznie (choć powinny być uwzględnione w opisie i oszacowaniu).

W przypadku zakupu nieruchomości obciążonych prawami z najmu i z dzierżawy – nowy właściciel może rozwiązać stosunek najmu lub dzierżawy – niestety musi liczyć się z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o ochronie praw lokatorów (w tym m.in. z koniecznością zapewnienia lokalu zastępczego lub oczekiwaniem na lokal socjalny dla lokatorów, który zostałby przyznany).

Na aukcji komorniczej nabywamy nieruchomość w takim stanie, w jakim się znajduje – niezależnie od możliwych wad ukrytych budynku. Ewentualne odkrycie, że dom znajduje się w gorszym stanie niż zakładano lub wskazano w opisie i w oszacowaniu – nie może stanowić podstawy roszczeń odszkodowawczych.

Zobacz także: Zniesienie współwłasności przy sprzedaży nieruchomości

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    12 maja 2021
    Zakres dat:

    Zdrowy dom, czyli jaki?

    Zdrowy dom. Polacy spędzają w domach i mieszkaniach nawet 90 proc. swojego czasu. Pandemia COVID-19, lockdowny oraz konieczność zdalnej pracy i nauki pokazały, jak ważne są odpowiednie warunki mieszkaniowe dla funkcjonowania rodziny, zdrowia i dobrego samopoczucia. Dla 75 proc. Polaków zdrowie i chęć poprawy komfortu życia okazały się głównym motywatorem do rozpoczęcia remontu. Z kolei dla 80 proc. spośród tych, którzy szukali ostatnio nowego lokum, najważniejsze okazały się takie cechy zdrowego domu jak jakość powietrza i ilość światła dziennego – wynika z VI edycji raportu „Barometr zdrowych domów”. Zmiana podejścia Polaków może być nie tylko drogowskazem dla nowych inwestycji deweloperskich, lecz także impulsem do przyspieszenia renowacji istniejących budynków. Tym bardziej że 40 proc. badanych planuje remont lub przeprowadzkę w ciągu następnych dwóch lat.

    Inwestorzy coraz większą grupą wśród kupujących mieszkania

    Wynajem mieszkań - inwestorzy stają się coraz większą grupą wśród kupujących mieszkania. Nie przejmują się spowolnieniem na rynku najmu, które wywołała pandemia koronawirusa.

    Ponad 500 mieszkań w ramach SIM SMS

    Społeczna inicjatywa mieszkaniowa (SIM). Ponad 500 mieszkań ma wybudować SIM SMS – społeczna inicjatywa mieszkaniowa powołana przez gminy z trzech województw – śląskiego, małopolskiego i świętokrzyskiego. Kolejna SIM powstała przy współpracy KZN i siedmiu gmin – Zawiercia, Klucz, Staszowa, Jędrzejowa, Końskich, Sędziszowa i Małogoszcza.

    Nowelizacja ustawy o efektywności energetycznej

    Efektywność energetyczna. Ukazała się nowela ustawy o efektywności energetycznej. Jednym z elementów zmian jest wprowadzenie obowiązku montażu do 1 stycznia 2027 r. inteligentnych ciepłomierzy i wodomierzy przez właścicieli lub zarządców budynków wielolokalowych.

    Mieszkańcy wsi remontują mieszkania podczas pandemii

    Remonty mieszkań a koronawirus. Na duże wydatki na remont mieszkania w czasach pandemii decydowali się przede wszystkim mieszkańcy wsi. Najmniej chętni do podejmowania takich inwestycji byli mieszkańcy największych miast.

    Zmiana ustawy o charakterystyce energetycznej budynków

    Charakterystyka energetyczna budynków. Projekt zmiany ustawy o charakterystyce energetycznej budynków Rada Ministrów planuje przyjąć jeszcze w II kwartale 2021 r. Tak wynika z informacji dostępnych w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Nowelizacja ta ma w szczególności wdrożyć regulacje dot. świadectw charakterystyki energetycznej.

    Wnioski w programie „Moja Woda” do 10 czerwca 2021 r.

    Program „Moja Woda”. To już ostatnie tygodnie na składanie wniosków w ramach drugiej edycji programu „Moja Woda”. Można je składać do 10 czerwca 2021 r. Na co można otrzymać dofinansowanie?

    Ceny materiałów budowlanych 2021 - wzrosty cen w kwietniu

    Ceny materiałów budowlanych 2021. Ceny materiałów budowlanych w kwietniu wzrosły średnio 4,7 proc. w porównaniu do kwietnia 2020 r. - podały Polskie Składy Budowlane w komunikacie. Ale np. ceny płyt OSB wzrosły aż o 32,4% rdr.

    Nieważność decyzji administracyjnej - projekt nowelizacji k.p.a.

    Nieważność decyzji administracyjnej. Pomimo upływu prawie 6 (!) lat od wydania przez Trybunał Konstytucyjny wyroku dot. art. 156 § 2 k.p.a. nadal nie doszło do nowelizacji kodeksu. Wyrok z 12 maja 2015 r. mówił, że art. 156 § 2 k.p.a. jest niekonstytucyjny w zakresie, w jakim nie wyłącza dopuszczalności stwierdzenia nieważności decyzji wydanej z rażącym naruszeniem prawa, gdy od wydania decyzji nastąpił znaczny upływ czasu, a decyzja była podstawą nabycia prawa lub ekspektatywy. Szczegóły tłumaczy r.pr. Michał Siembab z kancelarii GKR Legal.

    Kredyty frankowe. Co dla banków oznacza wyrok SN?

    Kredyty frankowe. Ustanowiona przez Sąd Najwyższy zasada prawna ogranicza ryzyko, że w bankach zrealizuje się najbardziej kosztowny scenariusz. Rozstrzygnięcie SN pozytywnie wpłynęło na notowania banków.

    Popyt na kredyty mieszkaniowe - rekord w kwietniu 2021 r.

    Kredyty mieszkaniowe. Wartość BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe (BIK Indeks – PKM) informuje o rocznej dynamice wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych. Kolejny już w tym roku dodatni odczyt Indeksu wystrzelił do 94,3% i jest rekordowym odczytem w całej historii publikacji Indeksu. Wartość Indeksu oznacza, że w kwietniu 2021 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 94,3% w porównaniu z kwietniem 2020 r.

    Rekordowe zainteresowanie kredytami hipotecznymi

    Kredyty hipoteczne - rekordowe zainteresowanie w miesiącu kwietniu. Rynek nieruchomości pandemię koronawirusa ma już za sobą. Analitycy przewidują kolejne wzrosty.

    Wyrok SN w sprawie frankowiczów - opinia Rzecznika Finansowego

    Wyrok SN w sprawie frankowiczów. Sąd Najwyższy potwierdził stanowisko Rzecznika Finansowego ws. kredytów walutowych - napisał 7 maja 2021 r. w komunikacie Rzecznik Finansowy. Dodał, że decyzja SN ma moc zasady prawnej i zapewnia większą przewidywalność orzecznictwa w tzw. sprawach frankowych.

    Mieszkanie Plus: nabór wniosków o najem prawie 500 mieszkań

    Mieszkanie Plus. Od 10 maja 2021 r. rusza nabór wniosków o najem prawie 500 mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus - poinformowała 8 maja 2021 r. spółka PFR Nieruchomości. Rekrutacja dotyczy lokali powstających w trzech miastach: Mińsku Mazowieckim, Dębicy i Radomiu.

    Kredyty frankowe. Uchwała SN wytyczną dla sądów powszechnych

    Kredyty frankowe - kolejne ważne rozstrzygnięcie. Najnowsza uchwała Sądu Najwyższego będzie ważną wytyczną dla sądów powszechnych. Jakie konsekwencje prawne wynikają z uchwały?

    Sąd Najwyższy wydał decyzję ws. kredytów frankowych

    Kredyty frankowe. Sąd Najwyższy uznał, że roszczenia banku i konsumenta są niezależne, nie ulegają automatycznie wzajemnej kompensacji. W opinii sądu bank może żądać zwrotu świadczenia od chwili, w której umowa kredytu stała się trwale bezskuteczna, co wyznacza bieg przedawnienia.

    Jaka jest stopa zwrotu z wynajmu mieszkań?

    Wynajem mieszkania. W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zainwestować w wynajem. Stopy zwrotu z takiego zakupu były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat, a rosnące dynamicznie ceny mieszkań zachęcały do inwestycji.

    Drewniane konstrukcje szkieletowe coraz popularniejsze

    Drewniane konstrukcje szkieletowe to coraz popularniejsze rozwiązanie wśród polskich inwestorów. Eksperci nie mają wątpliwości, że drewno na dobre wróciło do łask.

    Wyrok SN ws. kredytów frankowych a sektor bankowy

    Umowy kredytu frankowego. Zdaniem Związku Banków Polskich niekorzystne dla banków rozstrzygnięcia SN ws. kredytów frankowych oznaczałyby upadek części sektora bankowego. Banki nie byłyby w stanie finansować bieżących potrzeb gospodarki.

    Ceny mieszkań wzrosły od 7 do 13 proc.

    Ceny mieszkań. W ciągu roku ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym wzrosły od 7 do 13 proc., najwyższe wzrosty odnotowano w Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu, najniższe w Warszawie - wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance. W dalszym ciągu duży jest udział zakupów w celach inwestycyjnych.

    Instalacja fotowoltaiczna - co warto wiedzieć?

    Fotowoltaika. Jak dobrać moc instalacji fotowoltaicznej? Gdzie montować panele? Jak sprawdza się instalacja w zależności od pogody? Jakie formalności trzeba spełnić, z jakimi kosztami się liczyć?

    Pieniądze z KPO na termomodernizację budynków na wsi

    Termomodernizacja budynków na wsi. Z budżetu Krajowego Planu Odbudowy (KPO) będą wspierane inwestycje mieszkańców wsi m.in. w zakresie termomodernizacji budynków mieszkalnych, modernizację infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, termomodernizację budynków szkół, bibliotek i domów kultury.

    Wyrok TSUE w sprawie frankowiczów – co zmienia?

    Kredyty frankowe - kolejne orzeczenia TSUE. Z wielkiej chmury mały deszcz”, „rozczarowanie”, „remis bez zwycięzcy” – to wybrane nagłówki z komunikatów medialnych. Zaskoczenie? Bynajmniej.

    Pierwszy całkowicie wydrukowany dom

    Wydrukowany domu. Holenderskie małżeństwo zamieszkało w pierwszym domu, który został w pełni wydrukowany na drukarce 3D. Jego twórcy wierzą, że może wyznaczyć trend w budownictwie mieszkalnym - poinformował "The Guardian".

    Jak duże są największe mieszkania deweloperskie?

    Duże mieszkania deweloperskie. Jaką powierzchnię mają największe mieszkania w ofercie deweloperów? W których projektach je znajdziemy? Ile kosztują? Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.