Kategorie

Umowa z agencją nieruchomości – otwarta czy na wyłączność?

Krystyna Sulczewska
Umowa z agencją nieruchomości może mieć charakter wyłączny lub otwarty. Fot. Fotolia
Umowa z agencją nieruchomości otwarta czy na wyłączność? Jeżeli mamy zamiar zlecić obsługę sprzedaży lub wynajęcia swojej nieruchomości pośrednikowi, będzie się to wiązało z koniecznością podpisania umowy. Poza wieloma różnymi zastrzeżeniami i kruczkami, które znajdują się w umowie z biurem nieruchomości, w praktycznym obrocie pośrednicy zastrzegają klauzulę wyłączności (umowa na wyłączność) lub nie zawierają w umowie takiej klauzuli (umowa otwarta).

Zapisz się na nasz newsletter

Nie można jednoznacznie powiedzieć, który rodzaj umowy jest dla klienta lepszy, ponieważ to decyzja indywidualna. Jednak czym różni się umowa otwarta od umowy na wyłączność?

Wyłącznie na wyłączność

Niektóre biura w ogóle nie podpisują innych umów niż umowy typu wyłącznego. Dlaczego tak się dzieje? Zacznijmy od istoty umowy wyłączności, którą jest umowne zastrzeżenie, że pośrednik będzie jedynym zleceniobiorcą w zakresie pośredniczenia na rzecz sprzedaży lub wynajęcia oznaczonej nieruchomości. Mówiąc prościej, agent nieruchomości zastrzega, że tylko i wyłącznie on będzie wykonywał czynności na rzecz zbycia/wynajęcia Twojej nieruchomości. Ma więc zagwarantowaną pracę, a co za tym idzie – wynagrodzenie. Jaka jest tego konsekwencja? Zawierając umowę na wyłączność z biurem nieruchomości, nie możemy zlecić swojej nieruchomości do oferty innego biura (nie możemy z innym biurem zawrzeć umowy pośrednictwa). Konsekwencja ta jest jednak dużo bardziej daleko idąca – jeżeli sami pozyskamy kontrahenta na naszą nieruchomość lub na przykład stwierdzimy, że sprzedajemy ją (lub wynajmujemy) sąsiadowi lub znajomemu, który był nią od dawna zainteresowany, obowiązani jesteśmy przekierować tę osobę do agenta nieruchomości, który dalej zajmie się prowadzeniem transakcji (dlatego, że ma zastrzeżoną wyłączność pracy). Ominięcie w takim przypadku pośrednika i sprzedaż lub wynajęcie za jego plecami będzie skutkowała zapewne zapłatą kary umownej lub odszkodowania za zerwanie klauzuli wyłączności.

Zobacz także: Upewnij się, czy pośrednik podejmuje właściwe działania

Takie rozwiązanie ze strony klienta nie jest dla niego korzystne, więc lepiej nie próbować omijać pośrednika, ale nie oznacza to wcale, że umowy na wyłączność są niekorzystne. Taka umowa ma wiele plusów – przede wszystkim zlecamy nieruchomość do jednego biura nieruchomości. Nie musimy więc biegać po wszystkich biurach, które znajdują się w naszym mieście, i z każdym z tych biur zawierać umowy pośrednictwa. To, że nieruchomość jest zlecona w jednym biurze nie oznacza, że będzie gorzej promowana. Większość biur nieruchomości ma zawarte ze sobą umowy o współpracy i należy do międzyregionalnego systemu wielokrotnego oferowania. Oznacza to, że zlecając ofertę do jednego biura i tak w konsekwencji trafi ona do biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z całej Polski. Jeżeli pośrednik, któremu zleciliśmy naszą nieruchomość, skorzysta z pomocy innego pośrednika z terenu Polski przy sprzedaży lub zbyciu Twojej nieruchomości, będzie musiał podzielić się swoim wynagrodzeniem z tym pośrednikiem (są to wewnętrzne rozliczenia między pośrednikami, które nas jako klientów nie dotyczą – płacimy prowizję temu pośrednikowi, z którym zawarliśmy umowę i we wcześniej ustalonej wysokości). Poza tym, umowę wyłączności charakteryzuje inna cecha – pośrednik nie boi się zaangażować w pracę na rzecz Twojej nieruchomości, bo wie, że ma zagwarantowane wynagrodzenie. W jego interesie jest więc inwestowanie w reklamę i ciężką pracę, aby jak najszybciej doszło do transakcji. Może również bez obawy polecać nieruchomość innym pośrednikom. Istotne jest to, że w ogłoszeniach może zamieścić ofertę nieruchomości z pełnym adresem, wyraźnym zdjęciem i ceną, może także wywiesić baner reklamowy bezpośrednio na nieruchomości. Klient więc, znając pełen adres nieruchomości, może trafić wprost to właściciela tej nieruchomości, omijając pośrednika, a pośrednik i tak w takim przypadku ma zastrzeżoną wyłączność – właściciel obowiązany jest przekazać kontrahenta pośrednikowi. Najczęściej umowy na wyłączność zawierane są na czas oznaczony i cechują się większą ilością oferowanych przez pośrednika usług na rzecz zleceniodawcy. Dlatego też umowy te nazywane są gdzieniegdzie umowami ekskluzywnymi.


Umowy otwarte (bez klauzuli wyłączności)

W przeciwieństwie do umowy z zastrzeżeniem wyłączności, w umowie otwartej sami decydujemy, do ilu biur zlecamy ofertę sprzedaży/wynajęcia swojej nieruchomości. Dużo łatwiej jest również wycofać ofertę z takiego biura, ponieważ najczęściej są to umowy zawarte na czas nieoznaczony. Oczywiście cena nieruchomości musi być we wszystkich ogłoszeniach, które składamy do biur, taka sama, ewentualna zmiana ceny ofertowej (a więc ceny, z którą biuro wystawia ogłoszenie o sprzedaży/wynajmie naszej nieruchomości na widok publiczny) również musi trafić do wszystkich biur nieruchomości. Gdyby tak się nie stało, mogłoby okazać się, że ta sama nieruchomość reklamowana jest z jedną ceną przez jedno biuro nieruchomości, a z drugą ceną przez inne biuro i to na przykład na tym samym portalu internetowym. Może się tak zdarzyć, gdyż zlecając ofertę do kilku biur nieruchomości, może się okazać, że zgłoszona nieruchomość jest powielana w kilku ogłoszeniach internetowych lub w anonsach prasowych. Wprowadza to osoby potencjalnie zainteresowane nieruchomością w dezorientację. Wszelkie inne zmiany przedmiotu umowy wymagają jej aneksowania we wszystkich biurach, z którymi mamy zawartą umowę. O sprzedaży lub wynajęciu również informujemy wszystkie biura nieruchomości, z którymi zawarliśmy umowę. Przy umowie typu otwartego płacimy wynagrodzenie tylko temu pośrednikowi, który znajdzie nabywcę lub najemcę na naszą nieruchomość. Jeśli znajdziemy kontrahenta we własnym zakresie, żadnemu pośrednikowi nie należy się prowizja z tytułu sprzedaży lub wynajmu (bo brak jest klauzuli wyłączności).

Zobacz także: Prowizja pośrednika od kupionej/sprzedanej nieruchomości

Nie oznacza to wcale, że nie poniesiemy żadnych kosztów, ponieważ umowa pośrednictwa z natury należy do umów starannego działania, jest również umową odpłatną – pośrednik może więc zażądać zapłaty zryczałtowanych kosztów swojej pracy (oczywiście konieczność zapłaty takiego wynagrodzenia i jego wysokość powinna wynikać z umowy pośrednictwa). W umowie otwartej pośrednik będzie bał się zaangażować środki finansowe w promocję oferty, bo może się okazać, że inne biuro znalazło już kontrahenta i to jemu należy się prowizja z tyłu sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Oferty otwarte nie zawierają przeważnie pełnego adresu nieruchomości i zdjęć nieruchomości w portalach internetowych i gablotach reklamowych. Bardzo rzadko pośrednicy korzystają również z wywieszenia firmowego baneru na nieruchomości, informującego o jej sprzedaży lub wynajęciu (z reguły sam właściciel wywiesza plakat reklamowy z numerem telefonu do siebie, aby kontrahent dotarł wprost do gospodarza nieruchomości). Takie ostrożne działania pośrednika mają na celu takie eksponowanie oferty, aby klienci zgłaszali się bezpośrednio do niego, ponieważ kontakt z właścicielem skutkowałby nieotrzymaniem prowizji. Bardzo często zdarza się, że potencjalny klient, który skontaktuje się z biurem nieruchomości w celu poznania szczegółów oferty, zanim je pozna, musi podpisać umowę z pośrednikiem na szukania nieruchomości, za którą to umowę pośrednik także pobierze wynagrodzenie. Za to właściciel działa wprost przeciwnie. Mimo że ma zawartą umowę z agencją, stara się robić wszystko, aby klienci dotarli bez pośrednictwa, a więc bezpośrednio do niego.

Co wybrać?

Wybierając umowę na wyłączność, musimy liczyć się z zapłatą pośrednikowi wynagrodzenia, nawet, jeśli sami znajdziemy kontrahenta. Jednak tego typu umowy bardzo często gwarantują wysoki i pełen zakres usług świadczonych przez pośrednika. Jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla osób, które w ogóle nie chcą zajmować się zbyciem lub wynajęciem swojej nieruchomości, a całość pracy zlecają jednemu, wyspecjalizowanemu i zewnętrznemu podmiotowi – profesjonalnej agencji nieruchomości. Z kolei w umowach typu otwartego możemy zaoszczędzić na prowizji, jeśli sami pozyskamy kontrahenta. Nie możemy jednak liczyć na to, że pośrednik zaangażuje się w pracę na rzecz naszej nieruchomości. Umowa typu otwartego wymaga za to wysiłku ze strony właściciela, ponieważ nie obejmuje najczęściej pełnego pakietu usług pośrednictwa jak w przypadku umowy wyłączności. Powyższe porady są tylko pewną ogólną regułą. Niektóre biura same definiują w swoich umowach klauzulę wyłączności lub tworzą umowy pośrednie z elementami wyłączności lub otwartości. Dlatego też zawsze dokładnie przeczytajmy umowę, którą podpisujemy.

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Dom
    1 sty 2000
    22 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Jak zgłosić informację o porzuconych odpadach?

    Informację o porzuconych odpadach, niebezpiecznych czy komunalnych może zgłosić przez stronę Głównego Inspektoratu Ochrony Środowiska - poinformował wiceminister klimatu i środowiska Jacek Ozdoba. Zgłoszenia można dokonać anonimowo.

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - jak wpłynie na ceny mieszkań?

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Czy ceny mieszkań będą nadal rosły? Czy wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, postępująca inflacja, rosnące koszty budowy i zakupu gruntów, czy opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych przełożą się na dalszy wzrost cen na rynku mieszkaniowym? O ile w tym roku mogą zdrożeć mieszkania?

    Szkody spowodowane przez najemcę - za co odpowiada właściciel mieszkania?

    Szkody spowodowane przez najemcę. Najemcy dość często powodują szkody wykraczające poza lokal. Ucierpieć może mieszkanie sąsiada albo część wspólna budynku. Kto odpowiada za te szkody?

    Działka rekreacyjna - na co zwracać uwagę przy zakupie

    Działka rekreacyjna. Na rynku nieruchomości zapanował boom na działki rekreacyjne. Warto wiedzieć na co zwracać uwagę przy zakupie, aby się nie naciąć. Wzmożone zainteresowanie sprawiło, że ceny w tym segmencie rynku poszybowały w górę. Duża konkurencja wśród nabywców i presja na szybką decyzję mogą spowodować, że źle ulokujemy swoje oszczędności. Aby ograniczyć ryzyko związane z zakupem działki rekreacyjnej warto się do niego wcześniej przygotować. Przede wszystkim należy wiedzieć na co zwrócić uwagę przy zakupie, aby inwestycja była trafiona.

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.