Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa z agencją nieruchomości – otwarta czy na wyłączność?

Krystyna Sulczewska
Umowa z agencją nieruchomości może mieć charakter wyłączny lub otwarty. Fot. Fotolia
Umowa z agencją nieruchomości może mieć charakter wyłączny lub otwarty. Fot. Fotolia
Umowa z agencją nieruchomości otwarta czy na wyłączność? Jeżeli mamy zamiar zlecić obsługę sprzedaży lub wynajęcia swojej nieruchomości pośrednikowi, będzie się to wiązało z koniecznością podpisania umowy. Poza wieloma różnymi zastrzeżeniami i kruczkami, które znajdują się w umowie z biurem nieruchomości, w praktycznym obrocie pośrednicy zastrzegają klauzulę wyłączności (umowa na wyłączność) lub nie zawierają w umowie takiej klauzuli (umowa otwarta).

Zapisz się na nasz newsletter

Nie można jednoznacznie powiedzieć, który rodzaj umowy jest dla klienta lepszy, ponieważ to decyzja indywidualna. Jednak czym różni się umowa otwarta od umowy na wyłączność?

Wyłącznie na wyłączność

Niektóre biura w ogóle nie podpisują innych umów niż umowy typu wyłącznego. Dlaczego tak się dzieje? Zacznijmy od istoty umowy wyłączności, którą jest umowne zastrzeżenie, że pośrednik będzie jedynym zleceniobiorcą w zakresie pośredniczenia na rzecz sprzedaży lub wynajęcia oznaczonej nieruchomości. Mówiąc prościej, agent nieruchomości zastrzega, że tylko i wyłącznie on będzie wykonywał czynności na rzecz zbycia/wynajęcia Twojej nieruchomości. Ma więc zagwarantowaną pracę, a co za tym idzie – wynagrodzenie. Jaka jest tego konsekwencja? Zawierając umowę na wyłączność z biurem nieruchomości, nie możemy zlecić swojej nieruchomości do oferty innego biura (nie możemy z innym biurem zawrzeć umowy pośrednictwa). Konsekwencja ta jest jednak dużo bardziej daleko idąca – jeżeli sami pozyskamy kontrahenta na naszą nieruchomość lub na przykład stwierdzimy, że sprzedajemy ją (lub wynajmujemy) sąsiadowi lub znajomemu, który był nią od dawna zainteresowany, obowiązani jesteśmy przekierować tę osobę do agenta nieruchomości, który dalej zajmie się prowadzeniem transakcji (dlatego, że ma zastrzeżoną wyłączność pracy). Ominięcie w takim przypadku pośrednika i sprzedaż lub wynajęcie za jego plecami będzie skutkowała zapewne zapłatą kary umownej lub odszkodowania za zerwanie klauzuli wyłączności.

Zobacz także: Upewnij się, czy pośrednik podejmuje właściwe działania

Takie rozwiązanie ze strony klienta nie jest dla niego korzystne, więc lepiej nie próbować omijać pośrednika, ale nie oznacza to wcale, że umowy na wyłączność są niekorzystne. Taka umowa ma wiele plusów – przede wszystkim zlecamy nieruchomość do jednego biura nieruchomości. Nie musimy więc biegać po wszystkich biurach, które znajdują się w naszym mieście, i z każdym z tych biur zawierać umowy pośrednictwa. To, że nieruchomość jest zlecona w jednym biurze nie oznacza, że będzie gorzej promowana. Większość biur nieruchomości ma zawarte ze sobą umowy o współpracy i należy do międzyregionalnego systemu wielokrotnego oferowania. Oznacza to, że zlecając ofertę do jednego biura i tak w konsekwencji trafi ona do biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z całej Polski. Jeżeli pośrednik, któremu zleciliśmy naszą nieruchomość, skorzysta z pomocy innego pośrednika z terenu Polski przy sprzedaży lub zbyciu Twojej nieruchomości, będzie musiał podzielić się swoim wynagrodzeniem z tym pośrednikiem (są to wewnętrzne rozliczenia między pośrednikami, które nas jako klientów nie dotyczą – płacimy prowizję temu pośrednikowi, z którym zawarliśmy umowę i we wcześniej ustalonej wysokości). Poza tym, umowę wyłączności charakteryzuje inna cecha – pośrednik nie boi się zaangażować w pracę na rzecz Twojej nieruchomości, bo wie, że ma zagwarantowane wynagrodzenie. W jego interesie jest więc inwestowanie w reklamę i ciężką pracę, aby jak najszybciej doszło do transakcji. Może również bez obawy polecać nieruchomość innym pośrednikom. Istotne jest to, że w ogłoszeniach może zamieścić ofertę nieruchomości z pełnym adresem, wyraźnym zdjęciem i ceną, może także wywiesić baner reklamowy bezpośrednio na nieruchomości. Klient więc, znając pełen adres nieruchomości, może trafić wprost to właściciela tej nieruchomości, omijając pośrednika, a pośrednik i tak w takim przypadku ma zastrzeżoną wyłączność – właściciel obowiązany jest przekazać kontrahenta pośrednikowi. Najczęściej umowy na wyłączność zawierane są na czas oznaczony i cechują się większą ilością oferowanych przez pośrednika usług na rzecz zleceniodawcy. Dlatego też umowy te nazywane są gdzieniegdzie umowami ekskluzywnymi.


Umowy otwarte (bez klauzuli wyłączności)

W przeciwieństwie do umowy z zastrzeżeniem wyłączności, w umowie otwartej sami decydujemy, do ilu biur zlecamy ofertę sprzedaży/wynajęcia swojej nieruchomości. Dużo łatwiej jest również wycofać ofertę z takiego biura, ponieważ najczęściej są to umowy zawarte na czas nieoznaczony. Oczywiście cena nieruchomości musi być we wszystkich ogłoszeniach, które składamy do biur, taka sama, ewentualna zmiana ceny ofertowej (a więc ceny, z którą biuro wystawia ogłoszenie o sprzedaży/wynajmie naszej nieruchomości na widok publiczny) również musi trafić do wszystkich biur nieruchomości. Gdyby tak się nie stało, mogłoby okazać się, że ta sama nieruchomość reklamowana jest z jedną ceną przez jedno biuro nieruchomości, a z drugą ceną przez inne biuro i to na przykład na tym samym portalu internetowym. Może się tak zdarzyć, gdyż zlecając ofertę do kilku biur nieruchomości, może się okazać, że zgłoszona nieruchomość jest powielana w kilku ogłoszeniach internetowych lub w anonsach prasowych. Wprowadza to osoby potencjalnie zainteresowane nieruchomością w dezorientację. Wszelkie inne zmiany przedmiotu umowy wymagają jej aneksowania we wszystkich biurach, z którymi mamy zawartą umowę. O sprzedaży lub wynajęciu również informujemy wszystkie biura nieruchomości, z którymi zawarliśmy umowę. Przy umowie typu otwartego płacimy wynagrodzenie tylko temu pośrednikowi, który znajdzie nabywcę lub najemcę na naszą nieruchomość. Jeśli znajdziemy kontrahenta we własnym zakresie, żadnemu pośrednikowi nie należy się prowizja z tytułu sprzedaży lub wynajmu (bo brak jest klauzuli wyłączności).

Zobacz także: Prowizja pośrednika od kupionej/sprzedanej nieruchomości

Nie oznacza to wcale, że nie poniesiemy żadnych kosztów, ponieważ umowa pośrednictwa z natury należy do umów starannego działania, jest również umową odpłatną – pośrednik może więc zażądać zapłaty zryczałtowanych kosztów swojej pracy (oczywiście konieczność zapłaty takiego wynagrodzenia i jego wysokość powinna wynikać z umowy pośrednictwa). W umowie otwartej pośrednik będzie bał się zaangażować środki finansowe w promocję oferty, bo może się okazać, że inne biuro znalazło już kontrahenta i to jemu należy się prowizja z tyłu sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Oferty otwarte nie zawierają przeważnie pełnego adresu nieruchomości i zdjęć nieruchomości w portalach internetowych i gablotach reklamowych. Bardzo rzadko pośrednicy korzystają również z wywieszenia firmowego baneru na nieruchomości, informującego o jej sprzedaży lub wynajęciu (z reguły sam właściciel wywiesza plakat reklamowy z numerem telefonu do siebie, aby kontrahent dotarł wprost do gospodarza nieruchomości). Takie ostrożne działania pośrednika mają na celu takie eksponowanie oferty, aby klienci zgłaszali się bezpośrednio do niego, ponieważ kontakt z właścicielem skutkowałby nieotrzymaniem prowizji. Bardzo często zdarza się, że potencjalny klient, który skontaktuje się z biurem nieruchomości w celu poznania szczegółów oferty, zanim je pozna, musi podpisać umowę z pośrednikiem na szukania nieruchomości, za którą to umowę pośrednik także pobierze wynagrodzenie. Za to właściciel działa wprost przeciwnie. Mimo że ma zawartą umowę z agencją, stara się robić wszystko, aby klienci dotarli bez pośrednictwa, a więc bezpośrednio do niego.

Co wybrać?

Wybierając umowę na wyłączność, musimy liczyć się z zapłatą pośrednikowi wynagrodzenia, nawet, jeśli sami znajdziemy kontrahenta. Jednak tego typu umowy bardzo często gwarantują wysoki i pełen zakres usług świadczonych przez pośrednika. Jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla osób, które w ogóle nie chcą zajmować się zbyciem lub wynajęciem swojej nieruchomości, a całość pracy zlecają jednemu, wyspecjalizowanemu i zewnętrznemu podmiotowi – profesjonalnej agencji nieruchomości. Z kolei w umowach typu otwartego możemy zaoszczędzić na prowizji, jeśli sami pozyskamy kontrahenta. Nie możemy jednak liczyć na to, że pośrednik zaangażuje się w pracę na rzecz naszej nieruchomości. Umowa typu otwartego wymaga za to wysiłku ze strony właściciela, ponieważ nie obejmuje najczęściej pełnego pakietu usług pośrednictwa jak w przypadku umowy wyłączności. Powyższe porady są tylko pewną ogólną regułą. Niektóre biura same definiują w swoich umowach klauzulę wyłączności lub tworzą umowy pośrednie z elementami wyłączności lub otwartości. Dlatego też zawsze dokładnie przeczytajmy umowę, którą podpisujemy.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dofinansowanie do ogródków działkowych - jak je otrzymać?
    Dofinansowanie do ogródków działkowych przyznawane jest działkowcom na inwestycje w ich częściach wspólnych. Można otrzymać kwotę od 10 tys. zł do 100 tys. zł. Właśnie ruszył kolejny nabór wniosków.
    Magazyny miejskie - bliżej klienta, szybsza dostawa
    Zdaniem najemców powierzchni magazynowych – niezależnie od branży, w jakiej działają, najbardziej atrakcyjne są magazyny zlokalizowane w pobliżu docelowego klienta, czyli przede wszystkim w miastach. Szybka dostawa jest szczególnie istotna w przypadku handlu internetowego, a więc to właśnie e-commerce ma szczególny wpływ na popularność tego typu obiektów.
    Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest wynikiem prac nad nową ustawą deweloperską. Dzięki niemu nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wspólnie wyjaśniają najważniejsze zmiany.
    Ceny wynajmu mieszkań w maju ustabilizowały się
    Ceny wynajmu mieszkań w minionych miesiącach charakteryzowały się ogromnymi wzrostami. Oferty również znikały jak ciepłe bułeczki. W maju jednak dynamika przyrostów spadła.
    Ostatni dzień na złożenie deklaracji w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Spóźnienie może skutkować grzywną
    Właścicielom i zarządcom nieruchomości został już tylko jeden dzień, żeby złożyć deklarację do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków i wskazać w niej swoje źródło ogrzewania. Ci, którzy nie dopełnią tego obowiązku, muszą się liczyć z karą grzywny. Trzeba też pamiętać, że obowiązkiem zgłoszenia do CEEB są objęte wszystkie budynki – mieszkalne i niemieszkalne – wybudowane i oddane do użytkowania przed styczniem 2022 roku.
    Sprzedaż mieszkań w II kwartale spadła 18 proc. w porównaniu do I kwartału
    Sprzedaż nowych mieszkań po gwałtownych majowych spadkach w czerwcu zanotowała dalsze spadki, ale ich dynamika znacznie wyhamowała. W całym w II kwartale sprzedano 8.876 mieszkań, co oznacza spadek blisko 50 proc. rdr i 18 proc. w stosunku do pierwszego kwartału 2022 roku - wynika z wstępnych danych portalu mieszkaniowego tabelaofert. pl.
    Dodatek do zakupu węgla 2022
    Dodatek do zakupu węgla przez odbiorców indywidualnych ma być rządową pomocą, mającą ochronić Polaków przed ogromnymi podwyżkami cen węgla i przed ubóstwem energetycznym. Jakie będą zasady jego udzielenia?
    Rynek wirtualnych nieruchomości. Metaverse buduje cyfrowe domy. Czy agencje nieruchomości zbiją na nich majątek?
    Wirtualna rzeczywistość ewoluuje pod względem dostępności i zaawansowania szybciej niż kiedykolwiek, tworząc nowe rynki z nieznanymi dotąd możliwościami biznesowymi. Przykład? Wolumen inwestycji na globalnym rynku nieruchomości wyniósł w 2021 roku ok. 3,38 biliona dolarów. Nie jest więc zaskoczeniem, że metaverse zaczyna budować cyfrowe posiadłości. Czy agencje dostrzegą w nich lukratywną inwestycję?
    Sezon grzewczy 2022/2023. Nie masz dostępu do gazu? Pomyśl o pompie ciepła
    Chaos na rynku paliw i rosnące problemy z ich dostępnością zmuszają właścicieli domów do szukania alternatywnych metod ogrzewania. Po decyzji dyrektora generalnego Lasów Państwowych, wydanej 26 maja, która miała ułatwić kupowanie drewna w celach opałowych, w sieci krążą memy o zbieraniu chrustu. Jednak Polakom nie jest do śmiechu. Co czeka nas w nowym sezonie grzewczym?
    Ceny mieszkań w maju 2022 - w części miast spadki, w części wzrosty
    Ceny mieszkań w maju 2022 niezmiennie utrzymują się na wysokim poziomie, choć z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju pojawiły się pierwsze symptomy spowolnienia. "Wśród badanych przez nas 17 miast aż w ośmiu pojawiły się spadki cen w porównaniu z kwietniem. Wciąż przeważały jednak wzrosty, które odnotowaliśmy w dziewięciu miastach". Na rynku kredytów hipotecznych uwagę zwraca poziom stawki WIBOR 3M, która właśnie osiągnęła 7%.
    Kredyt bez wkładu własnego wciąż bez oferty w bankach
    Kredyt bez wkładu własnego wciąż bez oferty w bankach, mimo podpisanych umów z BGK przez 5 komercyjnych banków. A jak wygląda dostępność mieszkań, które kwalifikują się do zakupu w ramach programu?
    Budowa domu bez pozwolenia niezależnie od metrażu w 2023 r.?
    Rząd planuje likwidację pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych niezależnie od metrażu. Czy nowe przepisy wejdą w życie w 2023 r.?
    Nowa Ustawa deweloperska - co zmieni dla kupującego?
    Od 1 lipca 2022 roku obowiązującą od 10 lat ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawę deweloperską, zastąpi nowa. Będzie korzystniejsza dla kupującego mieszkanie od dewelopera?
    Bezpłatne projekty domów do 70 m2 na stronach ministerstwa rozwoju i technologii. Mniej formalności z budową
    Minister Waldemar Buda na dzisiejszej konferencji prasowej zapowiedział zmiany w prawie budowalnym, a wśród nich, rozszerzenie możliwości budowy w uproszczonej procedurze domów jednorodzinnych, bez limitu powierzchni użytkowej. Minister przekazał w ręce obywateli także pakiet projektów domów jednorodzinnych do 70 m kw. do pobrania za darmo, w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe.
    Przeprowadzki z miasta na wieś coraz bardziej popularne od czasu pandemii
    W czasie pandemii z dużych miast na wsie przeprowadziło się 50 tyś. Polaków. Ostatni tak duży ruch migracyjny z miasta na wieś Polska odnotowała przed kryzysem finansowym w 2008 r. – podsumowuje dr Andrzej Zborowski z Instytutu Geografii i Gospodarki przestrzennej UJ.
    Likwidacja pozwoleń na budowę domu jednorodzinnego na własne potrzeby od 2023 roku
    Rząd chce od 2023 r. zrezygnować z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe, bez ograniczeń powierzchni zabudowy - powiedział 23 czerwca 2022 r. w trakcie konferencji prasowej minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
    Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. Większa ochrona praw kupujących mieszkania w zamian za wyższą cenę mieszkań
    Czy wchodząca w życie nowa ustawa deweloperska zapewni wyższą ochronę nabywców mieszkań, a może jednak wprowadzi chaos wśród deweloperów, zwiększy koszty inwestycji a tym samym cen mieszkań?
    Budownictwo mieszkaniowe w maju 2022
    Z najnowszych danych GUS wynika, że w maju 2022 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 13,1 tys. mieszkań. To najwyższy miesięczny wynik od ubiegłorocznych wakacji. Zdaniem analityków Otodom ożywienie jest jednak tylko „wirtualne”, a na rynku obserwujemy inną ważną zmianę – powrót rynku kupującego.
    Budowa domu w 2022 droższa o 58 tys. zł niż rok temu
    Budowa domu w Polsce jest coraz droższa. 53 proc. osób budujących je w 2022 roku odczuło wzrost cen materiałów. Postawienie domu kosztuje od 42000 zł do nawet 58 000 zł więcej niż rok temu w zależności od metrażu.
    Ubezpieczenie nieruchomości - jakie korzyści
    Bezpieczny dom to pragnienie prawie każdego z nas. Jednak większość ubezpieczeń nieruchomości wykupowanych jest dlatego, że wymagają tego banki przy kredycie hipotecznym. A co w sytuacji, kiedy ubezpieczenia nie ma, a wybuchnie pożar, pęknięta rura zaleje całe pomieszczenie lub zdarzy się inny niebezpieczny wypadek?
    Czy instalacja pieca do termicznego przekształcania odpadów wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
    Inwestor (producent mebli) w wyniku prowadzonej działalności wytwarza odpady w postaci płyt wiórowych, odpady z płyt mdf i hdf trociny oraz pył z cięcia płyt meblowych. Ten sam inwestor planuje zakup pieca 350 kW przeznaczonego do termicznego przekształcania w/w odpadów poprodukcyjnych. Czy w związku z tym powinien uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla tego zamierzenia inwestycyjnego?
    Dofinansowanie do lasu 2022 – wnioski od 20 czerwca 2022
    Dofinansowanie do lasu w 2022 roku mogą otrzymać ich prywatni właściciele na inwestycje zwiększające odporność ekosystemów leśnych i ich wartość dla środowiska. Ile pieniędzy mogą otrzymać i na jakie dokładnie prace?
    Ekologia w mieszkaniówce niezbędna do zatrzymania zmian klimatycznych
    Ekologia wkracza szybkim krokiem do mieszkaniówki. Wymusza ją z jednej strony polityka klimatyczna, a z drugiej rosnąca świadomość nabywców mieszkań. Liczy się dla nich już nie tylko świetna lokalizacja i dobra komunikacja z centrum miasta. Na znaczeniu zyskały obecnie eko-osiedla, wyróżniające się dbałością o środowisko, spójną koncepcją architektoniczną, zielonymi przestrzeniami oraz infrastrukturą sprzyjającą zarówno naturze, jak i człowiekowi.
    PSNPH: Centra handlowe żądają opłat od najemców za sprzedaż w internecie
    Właściciele centrów handlowych forsują nowe umowy dla najemców powierzchni, które zwiększają czynsz w oparciu o obroty w internecie - alarmuje Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych. "To bardzo niebezpieczny proceder, który nie może zostać zaakceptowany w standardzie prawnym. Sprzedaż w internecie jest całkowicie odrębna od sprzedaży w placówce stacjonarnej – wymaga odrębnych nakładów finansowych i oddzielnego zarządzania. Żądanie opłat za obroty w internecie nie może być akceptowane przez najemców."
    Home czy office? Czyli jak będzie wyglądać praca biurowa?
    Rynek biurowy, do niedawna stabilny segment branży nieruchomości komercyjnych, stał się obecnie poligonem doświadczalnym. Szykuje się wielki powrót pracowników do przypisanych im biurek, a może przestrzenie office staną się głównie miejscem wymiany poglądów, mentoringu i integracji, nie zaś symbolem 40-godzinnego tygodnia pracy? Okazuje się, że wizji Elona Muska „wróć do biura albo odejdź” nie podzielają zarówno pracodawcy, jak i pracownicy wielu firm i międzynarodowych korporacji.