REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Prawnik Bogumiła Dmochowska
 Bąkowski Kancelaria Radcowska
Kancelaria świadczy zarówno stałą obsługę prawną, doradztwo i obsługę określonych projektów czy transakcji o charakterze jednorazowym.

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli w momencie wpisania odrębnej własności tego lokalu do księgi wieczystej. Może istnieć w jednym lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Może też powstać w ramach dawnej spółdzielni po wykupieniu przynajmniej połowy lokali.

Wspólnota powstaje automatycznie

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnoty nie można założyć, powstaje bowiem automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje przynajmniej siedem następnych możliwych do wyodrębnienia lokali. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego „wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione”.

Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli - tego, który sprzedał lokal, np. gminy i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela wyodrębnionego lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela nieruchomości będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Nie ma przy tym znaczenia, że dotychczasowy właściciel lokali niewyodrębnionych dysponuje innym prawem do gruntu (własnością) niż właściciele lokali, którzy posługują się użytkowaniem wieczystym. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu.

Wspólnota mała czy duża?

REKLAMA

Wspólnoty mogą być małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem, drugie – minimum osiem lokali. Duże wspólnoty rządzą się Ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych Kodeksem cywilnym. Małe wspólnoty obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Mogą one jednak podjąć decyzję, że chcą stosować takie same przepisy jak w dużych. Duże wspólnoty, liczące powyżej siedmiu lokali, mogą odmiennie niż przewidują to przepisy określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. Właściciel lokalu ma obowiązek płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poszczególni właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania wspólnoty tylko do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Podejmują uchwały na zebraniach zwoływanych przez zarząd wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Wspólnota w spółdzielni mieszkaniowej

Zmiany w prawie spółdzielczym zmierzają do umożliwienia wykupu lokali spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Niezbędnym etapem tego procesu jest wyodrębnienie ponad połowy lokali poprzez liczenie udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej zgodnie z aktem notarialnym przenoszącym własność ze spółdzielni na właściciela lokalu i spełnienie innych wymogów, ponieważ wyodrębnianie następuje z majątku spółdzielni czyli specyficznej formy własności gdzie np. czasem grunt nie jest własnością spółdzielni. Często jednak spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali i tworzenia wspólnot.

W celu wyłonienia wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy, jak wskazuje Art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - wyodrębnić wszystkie lokale w ramach nieruchomości gruntowej. Jednakże nawet w przypadku mieszkań spółdzielczych, zgodnie z Art. 241 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnia zarządcą we wspólnocie?

W przypadku wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnia ta może, choć nie ma takiego obowiązku, zostać zarządcą nieruchomości. Z reguły jest to uregulowane w akcie notarialnym przenoszącym własność, gdyż niektóre spółdzielnie mieszkaniowe nakazują wpis do aktu notarialnego - klauzuli dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną, co wiąże się z koniecznością zatrudnienia osoby posiadającej licencję zarządcy nieruchomości.
Jeżeli nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa chce przejąć zarząd nad nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, musi to zrobić w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządza protokół z głosowania, a głównym czynnikiem decydującym w sprawie jest procentowy udział w nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z orzecznictwem sądów, jeżeli większość lokali w danej nieruchomości jest wyodrębnionych z zasobów spółdzielni, to w takiej sytuacji każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd musi być zatwierdzona przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości, zarówno członków jak i osoby nie będące członkami spółdzielni.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    REKLAMA

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    REKLAMA

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

    Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

    REKLAMA