Hipoteka na lokalu spółdzielczym

Hipoteką można obciążyć następujące prawa spółdzielcze:
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego
• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
Nie można natomiast ustanowić hipoteki na spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu mieszkalnego. Prawo to nie jest zbywalne, nie może być zapisane w testamencie, nie podlega również egzekucji.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można obciążyć:
• hipoteką umowną (zwykłą)
• hipoteką przymusową
• hipoteką ustawową
Każda z tych hipotek powstaje w odmienny sposób.

Dla powstania hipoteki zwykłej, niezbędny jest wniosek o jej wpis do księgi wieczystej połączony zwykle z wnioskiem o założenie takiej księgi (dla większości lokali spółdzielczych nie są prowadzone księgi wieczyste). Podstawą takiego wniosku może być umowa zawarta przez wierzyciela z właścicielem spółdzielczego prawa, które ma być hipoteką obciążone lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli prawo spółdzielcze jest współwłasnością osoby trzeciej lub gdy hipoteka jest ustanawiana na zabezpieczenie innej wierzytelności banku niż z tytułu udzielenia kredytu.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki powinno zawierać:
• wolę ustanowienia hipoteki
• określenie stron umowy
• określenie wierzytelności, która jest zabezpieczona hipoteką
• dokładne oznaczenie prawa zabezpieczającego wierzytelność

Ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego, ale dotyczy to tylko oświadczeń woli osoby obciążającej

Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma znaczenie konstytutywne co oznacza, że faktycznie hipoteka powstaje dopiero w chwili wpisu do księgi.

Obciążenie hipoteką przymusową w przeciwieństwie do hipoteki zwykłej ma na celu zabezpieczenie niespłaconej a wymagalnej wierzytelności. Polega na tym, że wierzyciel żądając zabezpieczenia swej wierzytelności opiera się na stwierdzającym ją orzeczeniu sądowym lub równoważnym dokumencie.
Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej mogą być dwie jego kategorie tytułów:
• tytuł wykonawczy w rozumieniu Kodeksu postępowania cywilnego
• wykonalny tytuł egzekucyjny w rozumieniu innych ustaw

Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Do kategorii tej należą m.in. postanowienia zapadłe w postępowaniu nieprocesowym, prawomocne wyroki (zapadłe w postępowaniu cywilnym bądź karnym), wyroki i ugody zawarte przed sądem polubownym.

Drugi rodzaj aktów umożliwiających ustanowienie hipoteki przymusowej stanowią decyzje organów administracji państwowej lub samorządowej. Przyjmuje się, że hipoteka przymusowa może mieć dwojaki charakter:
• hipoteki umownej, gdy dokument, na mocy którego dokonuje się wpisu, zawiera rozstrzygnięcie ostateczne
• hipoteki kaucyjnej, jeżeli dokument jedynie ustala należność na czas do zakończenia sprawy
Podobnie jak w przypadku hipoteki umownej wpis do księgi wieczystej ma tu znaczenie konstytutywne.