REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa najmu, a umowa dzierżawy

Andrzej Szczerbowski
Prawnik, ekspert prawa cywilnego, podatkowego i handlowego.

REKLAMA

REKLAMA

Decydując się na oddanie danej rzeczy w używanie powinniśmy zastanowić się, na tym na jakiej podstawie oprzeć, takie przekazanie. Prawo przewiduje tu bowiem dwie podstawowe formy, które na pierwszy rzut oka niczym wielkim się od siebie nie różnią. Jedna z nich to umowa najmu, druga to umowa dzierżawy.

Podobieństwa

REKLAMA

Zarówno najem, jaki i dzierżawa są umieszczone w III Księdze, XVII Tytule Kodeksu cywilnego o nazwie „Najem i Dzierżawa”. Takie umiejscowienie regulacji prawnych dotyczących najmu i dzierżawy skłania do wniosku, że obie te umowy są do siebie bardzo zbliżone, a konkretnie można stwierdzić, że dzierżawa jest pewna odmianą najmu. Wyrazem tego jest przepis, który nakazuje stosowanie do umowy dzierżawy, przepisów o najmie. 

Dzierżawa

Poprzez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Powyższa definicja dzierżawy różni się od najmu jedynie tym, iż dzierżawca może pobierać pożytki z przedmiotu dzierżawy. To dodatkowe sformułowanie mówiące o „pobieraniu pożytków” ma fundamentalne znaczenie dla rozróżnienia umowy najmu i dzierżawy. W tym miejscu musimy nazwać pojęcie „pożytków”, otóż mamy trzy rodzaje pożytków:

  • - pożytki naturalne, czyli płody oraz inne odłączone od niej części składowe (będą to np. zbiory zbóż, warzyw, owoców z dzierżawionego gruntu);
  • - pożytki cywilne, czyli dochody jakie wynikają ze stosunków prawnych (różnego rodzaju umów np. kupna-sprzedaży, dochody przedsiębiorstwa);
  • - pożytki prawa, czyli dochody jakie prawo przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki od pożyczki, opłaty licencyjne, dochody z praw autorskich).

Wynika z tego, że umowa dzierżawy powinna być stosowana do rzeczy i praw, które ze swojej natury przynoszą określone pożytki. Tak też się dzieje, a w przeważającej większości umowę dzierżawy w polskich realiach stosuje się przede wszystkim go gruntów rolnych. Potwierdzeniem tego jest szereg szczegółowych regulacji odnoszących się do dzierżawy której przedmiotem są grunty rolne (np. w zakresie wypowiadania umowy dzierżawy, prawa zastawu, pozostawionych zasiewów) . Co nie stoi na przeszkodzie temu by tą umowę stosowano również do innego typu rzeczy (ruchomych, bądź nieruchomych), jak również praw. 

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różnice pomiędzy najmem a dzierżawą

REKLAMA

W umowie najmu nie jest konieczna zgoda wynajmującego, co do oddania rzeczy w podnajem lub bezpłatne używanie przez najemcę na rzecz osoby trzeciej (z wyjątkiem najmu lokali- gdzie jest wymagana zgoda wynajmującego). Umowa dzierżawy zabezpiecza w tym względzie prawa wydzierającego i nie pozwala na oddanie rzeczy w bezpłatne używanie lub poddzierżawę bez jego zgody. Oznacza to, że dzierżawca nie może oddać rzeczy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego, ponieważ może to skutkować wypowiedzeniem umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Jan Kowalski chcąc oddać w użytkowanie 5 ha gruntów rolnych Tomaszowi Nowakowi powinien z nim zawrzeć umowę dzierżawy, która jest w zasadzie kierowana do tego rodzaju rzeczy tj. nieruchomości gruntowych. Pozwoli to na bezpieczne korzystanie z gruntu przez Tomasza Nowaka, który będzie on mógł uprawiać tą ziemie i zbierać z niej uprawy. Natomiast Jan Kowalski również korzysta z większej ochrony prawnej chociażby w tym względzie, że bez jego zgody Nowak nie może oddać ziemi w bezpłatne używanie lub ją poddzierżawić.

Umowę najmu można zawrzeć na okres oznaczony do lat 10, a od 2009 r. najem między przedsiębiorcami może być zawarty na okres oznaczony do lat 30. Natomiast dzierżawę na czas oznaczony można zawrzeć do lat 30 i to bez znaczenia, czy jest się przedsiębiorcą, czy osobą prywatną. 

Czynsz

REKLAMA

Z zasady czynsz w umowie najmu powinien być płatny z góry za dany okres (jeśli strony nie postanowiły inaczej), a czynsz w przypadku dzierżawy powinien być płacony z dołu za dany okres rozliczeniowy. Wynika to z faktu, że dzierżawca powinien najpierw osiągnąć zysk z przedmiotu dzierżawy, a następnie zapłacić czynsz wydzierżawiającemu. Inne są również terminy płatności w umowie najmu co do zasady są to terminy miesięczne, a w umowie dzierżawy ustawodawca wskazuje na termin półroczny.

W przypadku gruntów rolnych powinno preferować się czynsz roczny ze względu na specyfikę zbiorów (zbiory owoców w sadach, żniwa, wykopki odbywają się tylko raz w roku) oznacza to dzierżawca w zasadzie raz w rok dokonuje sprzedaży swoich zbiorów i otrzymuje z tego tytułu zyski. Po dokonaniu sprzedaży swoich zbiorów może on spokojnie rozliczyć się z wydzierżawiającym grunty nie narażając się np. zapłatę odsetek. W stosunku do innych rzeczy ( np. samochodów, lokali) niezwiązanych gruntami rolnymi strony mogą określać inne terminy płatności czynszu mogą zaproponowany przez ustawodawcę termin półroczny, w umowie skrócić do 3 bądź 1 miesiąca. 

Tomasz Nowak jako dzierżawca gruntów rolnych zasiewa na nich pszenice. Logiczne wydaje się to, że czynsz za rok 2009 na podstawie umowy dzierżawy powinien płacić wydzierżawiającemu dopiero po zbiorach (żniwach), czyli lipcu-sierpniu 2009r. po tym jak sprzeda swoje zbiory.

Podstawa prawna art. 53-54, 659-679, 693-709 kodeksu cywilnego

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • yta
    2023-02-26 17:38:09
    Najkorzystniejsza jest umowa najmu okazjonalnego. Dla mnie sporządziła ją notariusz Cejrowska z Tczewa.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Odmrożenie cen prądu: 60% podwyżki opłat w spółdzielniach mieszkaniowych? Za co?

Ostrzegają przedstawiciele innych spółdzielni mieszkaniowych, z którymi rozmawiali dziennikarze "Rzeczpospolitej".

Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

REKLAMA

Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

REKLAMA

Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

REKLAMA