| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Umowy > Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej

Skutki wprowadzenia umowy deweloperskiej

Deweloperzy, w celu odpowiedniego zabezpieczenia transakcji, zawierają z kupującymi tak zwane umowy przedwstępne deweloperskie. Wprowadzenie do przepisów umowy deweloperskiej pozwala na istotne jej rozróżnienie od umowy przedwstępnej. Jakie są zatem różnice pomiędzy tymi rodzajami umów i jakie to ma znaczenie dla podmiotów zawierających takie umowy?

Umowa deweloperska jako umowa niestandardowa

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. ustawodawca do porządku prawnego wprowadził ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 Nr 232, poz. 1377 ze zm.). Zwyczajowo zwana „umowa deweloperska” wypełniła wątpliwości pojawiające się w praktyce w przedmiocie działalności deweloperskiej. Bezpośrednim impulsem do uchwalenia przepisów ustawy deweloperskiej było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. (S. 3/2010, LexPolonica nr 2411627, OTK-B 2010, nr 6, poz. 407), w którym Trybunał stwierdził istnienie luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak dostatecznej ochrony praw nabywców mieszkań.

Wprowadzona w 2012 roku przez ustawodawcę ustawa w swoim założeniu reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (art. 1 ustawy deweloperskiej). Pomimo wielu niedoskonałości legislacyjnych przedmiotowego aktu prawnego, wskazać należy, że przepisy ustawy deweloperskiej podążają za rozwiązaniami prawnymi funkcjonującymi w wielu państwach europejskich.

Pokrycie przez dewelopera kosztów zawarcia umowy deweloperskiej jako przykład sprzedaż premiowej

Umowa deweloperska zawarta powinna zostać pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Zwrócić należy jednak uwagę na postanowienia ustawy w art. 22 ust. 1, które w szczególności powinna zawierać umowa deweloperska.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej wielokrotnie pojawiały się wątpliwości, czy umowę deweloperską można traktować jako umowę przedwstępną lub na równi z nią. W związku z licznymi wątpliwościami oraz funkcjonowaniem różnych treści tzw. umów przedwstępnych deweloperskich, wielokrotnie w przedmiocie tych spraw wypowiadały się sądy powszechne. Kluczowe jednak w aspekcie stanowczego odróżnienia tych dwóch typów umów było stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 575/12, wskazujące na podstawowe różnice zachodzące pomiędzy tymi umowami oraz konsekwencje ich zawarcia.

Sąd Najwyższy w postawionej we wskazanym wyroku tezie stwierdził, że umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zwrócić należy uwagę na podstawowe cechy umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej uregulowanej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm., dalej jako: „k.c.”). Art. 389 k.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Cechą charakterystyczną tej umowy jest przede wszystkim krótki okres czasu, w jakim ta umowa zostanie zawarta. Zazwyczaj także strony w treści umowy określają kwotę zadatku lub zaliczki, która jest wpłacana wraz z podpisaniem takiej umowy, z zastrzeżeniem, że reszta umówionej kwoty końcowej będzie przekazana sprzedającemu z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak w większości umowy tego typu dotyczą już wybudowanych nieruchomości, w których znajduje się przedmiot umowy w postaci wyodrębnionego lokalu.

Czytaj także

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama

POLECANE

Ostatnio na forum

Eksperci portalu infor.pl

Katarzyna Wojtowicz-Janicka

Doradca podatkowy

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »