reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Umowy > Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?

Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?

Umowa rezerwacyjna mieszkania z rynku pierwotnego to pierwszy, ale bardzo istotny krok procesu jego nabycia. Z jednej strony jest bardzo pomocnym czy wręcz niezbędnym instrumentem transakcyjnym, z drugiej jednak może stać się pułapką dla nieświadomego klienta deweloperskiego biura sprzedaży.

Co to umowa rezerwacyjna?

Jest to kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do okresowego wstrzymania oferowania przedmiotowego lokalu, przede wszystkim w celu umożliwienia zainteresowanemu klientowi dopełnienia formalności kredytowych bądź innych, bez ryzyka zniknięcia oferty z katalogu aktualnych.

Umowy rezerwacyjne, choć zdarzają się sporadycznie na rynku mieszkań z drugiej ręki, to jednak pozostają domeną rynku pierwotnego, na którym poprzedzają podpisanie zdecydowanej większości umów deweloperskich. Klient biura sprzedaży wyraża w niej intencję nabycia konkretnego lokum, uwiarygadniając ją uiszczeniem umownej kwoty w formie opłaty rezerwacyjnej, natomiast deweloper zobowiązuje się do określonej daty nie oferować przedmiotowego mieszkania innym zainteresowanym. Umowy rezerwacyjne zawierane są na każdym możliwym etapie realizacji inwestycji, począwszy od „dziury w ziemi”, a na lokalach oddanych do użytkowania skończywszy.

Co zawiera umowa rezerwacyjna?

Mogło by się wydawać, że trudno sobie wyobrazić bardziej transparentną, prostą w budowie, bezpieczną i bezkonfliktową umowę niż rezerwacyjna. Tymczasem jej zasadniczym mankamentem jest brak zdefiniowania w rodzimych przepisach prawnych, wobec czego jako zwykły kontrakt cywilnoprawny zawierana jest na zasadzie pełnej swobody umów. Tym samym o jej treści decyduje wola stron ją zawierających. Na szczęście sytuacja ta już wkrótce ulegnie zmianom korzystnym z punktu widzenia nabywcy nowego lokum.

Jak nietrudno się jednak domyślić w obecnym stanie rzeczy, w przedmiotowym przypadku stroną dominującą, mogącą decydować o zapisach umownych korzystnych dla siebie, jest deweloper. To on umowę przygotowuje i przedkłada swojemu klientowi. I nie chodzi tu wcale o podstępne klauzule abuzywne. W przypadku umowy rezerwacyjnej z łatwością można ułożyć treść kontraktu w pełnej zgodności wszystkich klauzul z obowiązującym prawem, jednocześnie jednak z rażącym nawet naruszeniem równości ochrony interesów stron.

Dlatego też przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią. Przede wszystkim powinna zawierać dokładne dane rezerwowanego lokalu wraz z komórka lokatorską i miejscem postojowym, jeśli są przewidziane do nabycia. W kolejnych punktach powinny znaleźć się cena przedmiotowego lokum, oświadczenie o stanie prawnym, terminy rezerwacji i przystąpienia do umowy deweloperskiej. Z kolei najbardziej newralgicznym punktem umowy rezerwacyjnej jest ten dotyczący opłaty rezerwacyjnej wraz z warunkami jej zwrotu nabywcy oraz sytuacjami, kiedy zostanie ona zatrzymana przez dewelopera.

I właśnie ta ostatnia kwestia budzi najwięcej kontrowersji i rodzi jedyne namacalne na tym etapie zawierania transakcji ryzyko dla nabywcy, polegające na możliwości utraty wpłaconych środków. Dlatego też należy dokładnie przeanalizować warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej, a przede wszystkim unikać sytuacji pochopnego jej podpisywania pod wpływem pierwszego wrażenia. Wciąż bowiem zdarzają się przypadki żądania przez deweloperów nieracjonalnie zawyżonych kwot przy rezerwacjach, które nie będąc w żaden sposób chronione przez obecne przepisy, mogą padać łatwym łupem sprzedających.

Tymczasem niepisaną zasadą deweloperów reprezentujących najwyższe standardy rynkowe jest zawieranie umów rezerwacyjnych z klauzulą bezwarunkowego zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli zatem klient w umówionym terminie (2-3 tygodnie) nie przystąpi do umowy deweloperskiej, to deweloper bez pytania zwraca mu pieniądze, a mieszkanie traci status rezerwacji.

Kwestia regulacji zasad zawierania umów rezerwacyjnych była przedmiotem trwających prawie 3 lata prac w ramach nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Zgodnie z przyjętym niedawno przez Radę Ministrów jej projektem, wysokość opłaty rezerwacyjnej zostanie ograniczona do maksimum 1 proc. ceny mieszkania lub domu. Poza tym deweloper będzie zobowiązany do zwrotu środków rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez wiedzy rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna powinna być ukłonem dewelopera w stronę swoich potencjalnych klientów, przyjaznym i bezpiecznym instrumentem dającym im kilka-kilkanaście dni na podjęcie ostatecznej decyzji, na pokazanie lokum rodzinie, a przede wszystkim na załatwienie formalności kredytowych i wszelkich innych bez ryzyka zniknięcia oferty z listy dostępnych do nabycia. Nie powinna raczej dopuszczać możliwości przejęcia opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera choćby w przypadkach rezygnacji z zakupu z różnego rodzaju przyczyn losowych. Wpłacone środki powinny stanowić element uwiarygodnienia klienta, a nie stanowić okazję do łatwego zarobku dewelopera na ewentualnej wpadce zamawiającego.

Do czasu wejścia w życie oczekiwanych regulacji prawnych dotyczących umowy rezerwacyjnej, klienci deweloperskich biur sprzedaży powinni tak jak dotychczas z najwyższą starannością analizować jej zapisy. Jak najbardziej można już dziś powoływać się na zapisy projektu noweli ustawy deweloperskiej. Szczególną uwagę należy zwrócić na wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie powinna przekraczać 1 proc. wartości mieszkania, a także na warunki jej zwrotu oraz zapisane terminy.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

reklama

Przydatne formularze online

Czytaj także

Data publikacji:

Ekspert:

RynekPierwotny.pl

Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom

Źródło:

INFOR

Zdjęcia

Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?
Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?

Rozliczamy najem. Przykłady, wypełnione druki24.90 zł
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama
reklama
reklama

POLECANE

reklama

Ostatnio na forum

reklama
reklama

Eksperci portalu infor.pl

Adam Szkurłat

Adwokat

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
reklama
reklama
reklama