Kategorie

Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?
Umowa rezerwacyjna mieszkania – co trzeba o niej wiedzieć przed zakupem lokum od dewelopera?
Shutterstock
Umowa rezerwacyjna mieszkania z rynku pierwotnego to pierwszy, ale bardzo istotny krok procesu jego nabycia. Z jednej strony jest bardzo pomocnym czy wręcz niezbędnym instrumentem transakcyjnym, z drugiej jednak może stać się pułapką dla nieświadomego klienta deweloperskiego biura sprzedaży.

Co to umowa rezerwacyjna?

Jest to kontrakt, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do okresowego wstrzymania oferowania przedmiotowego lokalu, przede wszystkim w celu umożliwienia zainteresowanemu klientowi dopełnienia formalności kredytowych bądź innych, bez ryzyka zniknięcia oferty z katalogu aktualnych.

Umowy rezerwacyjne, choć zdarzają się sporadycznie na rynku mieszkań z drugiej ręki, to jednak pozostają domeną rynku pierwotnego, na którym poprzedzają podpisanie zdecydowanej większości umów deweloperskich. Klient biura sprzedaży wyraża w niej intencję nabycia konkretnego lokum, uwiarygadniając ją uiszczeniem umownej kwoty w formie opłaty rezerwacyjnej, natomiast deweloper zobowiązuje się do określonej daty nie oferować przedmiotowego mieszkania innym zainteresowanym. Umowy rezerwacyjne zawierane są na każdym możliwym etapie realizacji inwestycji, począwszy od „dziury w ziemi”, a na lokalach oddanych do użytkowania skończywszy.

Co zawiera umowa rezerwacyjna?

Mogło by się wydawać, że trudno sobie wyobrazić bardziej transparentną, prostą w budowie, bezpieczną i bezkonfliktową umowę niż rezerwacyjna. Tymczasem jej zasadniczym mankamentem jest brak zdefiniowania w rodzimych przepisach prawnych, wobec czego jako zwykły kontrakt cywilnoprawny zawierana jest na zasadzie pełnej swobody umów. Tym samym o jej treści decyduje wola stron ją zawierających. Na szczęście sytuacja ta już wkrótce ulegnie zmianom korzystnym z punktu widzenia nabywcy nowego lokum.

Jak nietrudno się jednak domyślić w obecnym stanie rzeczy, w przedmiotowym przypadku stroną dominującą, mogącą decydować o zapisach umownych korzystnych dla siebie, jest deweloper. To on umowę przygotowuje i przedkłada swojemu klientowi. I nie chodzi tu wcale o podstępne klauzule abuzywne. W przypadku umowy rezerwacyjnej z łatwością można ułożyć treść kontraktu w pełnej zgodności wszystkich klauzul z obowiązującym prawem, jednocześnie jednak z rażącym nawet naruszeniem równości ochrony interesów stron.

Dlatego też przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej treścią. Przede wszystkim powinna zawierać dokładne dane rezerwowanego lokalu wraz z komórka lokatorską i miejscem postojowym, jeśli są przewidziane do nabycia. W kolejnych punktach powinny znaleźć się cena przedmiotowego lokum, oświadczenie o stanie prawnym, terminy rezerwacji i przystąpienia do umowy deweloperskiej. Z kolei najbardziej newralgicznym punktem umowy rezerwacyjnej jest ten dotyczący opłaty rezerwacyjnej wraz z warunkami jej zwrotu nabywcy oraz sytuacjami, kiedy zostanie ona zatrzymana przez dewelopera.

I właśnie ta ostatnia kwestia budzi najwięcej kontrowersji i rodzi jedyne namacalne na tym etapie zawierania transakcji ryzyko dla nabywcy, polegające na możliwości utraty wpłaconych środków. Dlatego też należy dokładnie przeanalizować warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej, a przede wszystkim unikać sytuacji pochopnego jej podpisywania pod wpływem pierwszego wrażenia. Wciąż bowiem zdarzają się przypadki żądania przez deweloperów nieracjonalnie zawyżonych kwot przy rezerwacjach, które nie będąc w żaden sposób chronione przez obecne przepisy, mogą padać łatwym łupem sprzedających.

Tymczasem niepisaną zasadą deweloperów reprezentujących najwyższe standardy rynkowe jest zawieranie umów rezerwacyjnych z klauzulą bezwarunkowego zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli zatem klient w umówionym terminie (2-3 tygodnie) nie przystąpi do umowy deweloperskiej, to deweloper bez pytania zwraca mu pieniądze, a mieszkanie traci status rezerwacji.

Kwestia regulacji zasad zawierania umów rezerwacyjnych była przedmiotem trwających prawie 3 lata prac w ramach nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Zgodnie z przyjętym niedawno przez Radę Ministrów jej projektem, wysokość opłaty rezerwacyjnej zostanie ograniczona do maksimum 1 proc. ceny mieszkania lub domu. Poza tym deweloper będzie zobowiązany do zwrotu środków rezerwującemu mieszkanie, jeśli bank odmówi mu kredytu lub jeśli firma dokona zmian w prospekcie lub jego załącznikach bez wiedzy rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna powinna być ukłonem dewelopera w stronę swoich potencjalnych klientów, przyjaznym i bezpiecznym instrumentem dającym im kilka-kilkanaście dni na podjęcie ostatecznej decyzji, na pokazanie lokum rodzinie, a przede wszystkim na załatwienie formalności kredytowych i wszelkich innych bez ryzyka zniknięcia oferty z listy dostępnych do nabycia. Nie powinna raczej dopuszczać możliwości przejęcia opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera choćby w przypadkach rezygnacji z zakupu z różnego rodzaju przyczyn losowych. Wpłacone środki powinny stanowić element uwiarygodnienia klienta, a nie stanowić okazję do łatwego zarobku dewelopera na ewentualnej wpadce zamawiającego.

Do czasu wejścia w życie oczekiwanych regulacji prawnych dotyczących umowy rezerwacyjnej, klienci deweloperskich biur sprzedaży powinni tak jak dotychczas z najwyższą starannością analizować jej zapisy. Jak najbardziej można już dziś powoływać się na zapisy projektu noweli ustawy deweloperskiej. Szczególną uwagę należy zwrócić na wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie powinna przekraczać 1 proc. wartości mieszkania, a także na warunki jej zwrotu oraz zapisane terminy.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
Faktury VAT 2021
Faktury VAT 2021
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    17 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.

    Nieważność decyzji administracyjnych - co się zmienia od 16 września 2021 r.

    Nieważność decyzji administracyjnych. Jeśli od decyzji administracyjnej minęło 30 lat nie wszczyna się postępowania w sprawie jej zakwestionowania - stanowią przepisy, które weszły w życie w czwartek 16 września 2021 r. Niezakończone postępowania ws. nieważności decyzji, wszczęte po 30 latach od ich ogłoszenia, zostają umorzone.

    Katowice. Kolejna edycja programu „Mieszkanie za remont”

    Program „Mieszkanie za remont”. 50 lokali w różnych częściach Katowic znalazło się w tegorocznej edycji miejskiego programu "Mieszkanie za remont", umożliwiającego wynajęcie od miasta mieszkania na preferencyjnych warunkach w zamian za jego odnowienie.

    Większość studentów mieszka u rodziny lub znajomych

    Studenci na rynku nieruchomości. Rynek wynajmu nieruchomości zmienił się istotnie w czasie pandemii. Wzrosła liczba studentów mieszkających u rodziny lub znajomych i nieponoszących opłaty za najem – z poziomu 27% w 2020 r. do 52% w 2021 r. Jednocześnie, spadł odsetek wynajmujących nieruchomości (z 51% do 33%). Centrum AMRON, we współpracy z Warszawskim Instytutem Bankowości i koordynatorami Programu Edukacyjnego „Nowoczesne Zarządzanie Biznesem”, opublikowało raport „Studenci na rynku nieruchomości 2021”. Jednocześnie zapowiedziano, że już w drugiej połowie września 2021 r. zostanie opublikowana kolejna edycja raportu „Portfel studenta” nt. sytuacji finansowej polskich studentów.

    UOKiK zaleca rozwagę przy kupnie nieruchomości na kredyt

    Kupno mieszkania na kredyt. Przy braniu długoletniego kredytu na kupno nieruchomości trzeba liczyć się z ryzykiem, że w tym czasie istotnie wyrosną raty, spadnie cena i wartość nieruchomości, a także nastąpią zmiany na rynku pracy powodujące obniżkę dochodów - przestrzega UOKiK.

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową - zmiany od 9 września

    Nabywanie gruntu przez wspólnotę mieszkaniową. W dniu 9 września 2021 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, dzięki której wspólnoty mieszkaniowe będą mogły łatwiej nabywać grunty na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości budynkowych.

    W sektorze hotelowym nadal duża niepewność

    Działalność obiektów hotelowych. Mimo, iż sytuację branży nieco poprawiły wakacje, w sektorze hotelowym nadal widoczna jest duża niepewność. Branża, która jest jednym z segmentów najbardziej dotkniętych skutkami lockdownów, obawia się ponownego zamknięcia.

    Niedobór gruntów i drogie materiały budowlane zwiększają ceny mieszkań

    Wzrost cen materiałów budowlanych i kurcząca się podaż gruntów inwestycyjnych to obecnie dwie największe bolączki deweloperów mieszkaniowych. – Dziś widzimy na rynku takie sytuacje, że na niektórych inwestycjach generalny wykonawca schodzi z budowy, bo wie, że nie jest w stanie jej udźwignąć w cenie, na którą podpisał kontrakt. To oczywiście przekłada się później na inwestorów i na kupujących nieruchomości – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak szacuje, średnia cena 1 mkw. mieszkania w Polsce jest dziś o około 1–1,5 tys. zł netto wyższa w stosunku do ubiegłego roku, a w przyszłym trzeba się spodziewać kolejnej, około 15-proc. podwyżki.

    GUS: w Polsce na koniec 2020 r. było ponad 15 mln mieszkań

    Zasoby mieszkaniowe. W Polsce według stanu na koniec 2020 r. odnotowano ponad 15 mln mieszkań (wzrost o 1,4 proc. w porównaniu do stanu na koniec 2019 r.), o łącznej powierzchni użytkowej 1 118,8 mln mkw., w których znajdowało się 57,4 mln izb – poinformował GUS.

    Wywołany pandemią boom mieszkaniowy trwa

    Ceny nieruchomości mieszkaniowych biją rekordy na całym świecie. W czerwcu 2021 roku został zanotowany wzrost cen nieruchomości średnio o 9,2 proc. w 55 krajach i regionach w ujęciu rok do roku – wynika z raportu kwartalnego Global House Price Index Q2 2021.

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego - co warto wiedzieć?

    Ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów.

    Rekord deweloperów - 250 tys. mieszkań w budowie

    Mieszkania w budowie. W lipcu 2021 roku w budowie pozostawało prawie 245 tys. mieszkań deweloperskich – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane GUS. To historyczny rekord. Najnowszy odczyt jest aż o 26% lepszy niż przed rokiem.

    W pandemii wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na parterze

    Mieszkania na parterze. W pandemii stopień wyprzedania mieszkań na parterze wzrósł w Warszawie z 61,5 proc. we wrześniu 2020 r. do 83,8 proc. w lipcu 2021 roku - wynika z analizy serwisu tabelaofert.pl. Eksperci serwisu wskazują, że wzrost popytu na mieszkania na parterze, raczej utrzyma się w kolejnych miesiącach.

    Polacy chcą mieszkać "inteligentnie"

    Inteligentny dom. Zaawansowane nowinki technologiczne nie są już fanaberią najbogatszych. Technologia nie tyle zmieniła rzeczywistość, co po prostu stała się nową rzeczywistością. Nic więc dziwnego, że zawitała ona również do branży deweloperskiej, a kupujący coraz chętniej wybierają te osiedla, na których nie brakuje rozwiązań smart.

    Inwestowanie w nieruchomości - co się opłaca?

    Inwestowanie w nieruchomości. Rekordowy wzrost inflacji o 5,4% w skali roku spędza sen z powiek Polaków. Są ku temu powody, ponieważ takiego wzrostu nie odnotowaliśmy przez ponad 2 dekady. W celu zabezpieczenia oszczędności, obywatele inwestują w nieruchomości. Sprawdzamy, jak przy tak wysokich cenach oraz popycie zrobić to mądrze.

    Zmienia się cel kupowania mieszkań

    Rynek mieszkań na krótkoterminowy wynajem odbudowuje się. Jednak w zmodyfikowanej wersji, aby można było elastycznie zmieniać przeznaczenie lokali.

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej - ceny montażu płyt G-K, malowania, fit-outu

    Ile kosztuje wykończenie powierzchni biurowej. Boom budowlany sprawił, że ceny niektórych surowców biją w ostatnich miesiącach kolejne rekordy. Wełna mineralna, płyty OSB czy ściany G-K – w hurtowniach momentami brakowało niektórych materiałów. Czy w tej sytuacji możemy spodziewać się obniżek kosztów wykończenia powierzchni biurowych? Na podstawie danych zgromadzonych na przestrzeni lat przez firmę zajmującą się fit-outem (tj. rearanżacją wnętrz) sprawdzamy prognozy na najbliższe miesiące.

    Do 2028 r. ma powstać 90 tys. mieszkań na wynajem

    Najem instytucjonalny. Obecnie w Polsce najem instytucjonalny oferuje 7,3 tys. mieszkań, z czego 4 tys. należy do PFR Nieruchomości. Rynek ten jednak gwałtownie rośnie. Do 2028 roku ma powstać 90 tys. takich lokali na wynajem.

    Co trzecie mieszkanie kupowane w celach inwestycyjnych

    Rynek mieszkaniowy. 34 proc. zakupów mieszkań na rynku wtórnym ma podłoże inwestycyjne - wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance. Firmy podkreślają, że boom zakupowy na rynku mieszkaniowym trwa w najlepsze mimo zapowiedzi podwyżek stóp procentowych.

    Kupno mieszkania - jaka forma zapłaty jest najbezpieczniejsza

    Kupno mieszkania. Jak bezpiecznie płacić cenę nabywanej nieruchomości? Czy lepiej płacić przy podpisaniu aktu notarialnego, przed, czy po podpisaniu umowy sprzedaży? Czym jest depozyt notarialny? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

    Polacy kupują mieszkania za gotówkę

    Rynek nieruchomości wciąż notuje hossę, a deweloperzy budują nowe osiedla, by móc sprawnie odpowiedzieć na olbrzymi popyt rynkowy. Co ciekawe, większość lokali jest dziś nabywanych za gotówkę. Polacy w pierwszym kwartale bieżącego roku kupili w ten sposób 12 tysięcy mieszkań o łącznej wartości 6 miliardów złotych. Dlaczego Polacy kupują mieszkania za gotówkę?

    Bezpłatne konsultacje inżynierów budownictwa - 25 września w całej Polsce

    Budowa, eksploatacja czy remont własnego obiektu zawsze budzą wiele pytań i wątpliwości. Inżynierowie budownictwa postanowili wesprzeć Polaków w tych działaniach i służyć radą w ramach ogólnokrajowej, jednodniowej akcji w blisko 100 punktach konsultacyjnych w całej Polsce. Wydarzenie „Dzień Otwarty Inżyniera Budownictwa. Budowa, eksploatacja, remont Twojego obiektu” zaplanowano na 25 września 2021 r. (sobota). Konsultacje są bezpłatne.

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym - Rada Ministrów przyjęła projekty ustaw

    Polski Ład w budownictwie mieszkaniowym. Mieszkanie bez wkładu własnego oraz ułatwienia w budowie domów mieszkalnych do 70 m2 to dwa flagowe projekty Polskiego Ładu, które zostały przyjęte przez Radę Ministrów 8 września 2021 r. Nowe rozwiązania poprawią sytuację mieszkaniową polskich rodzin. Pomoże w tym wsparcie państwa w uzyskaniu i spłacie kredytu mieszkaniowego oraz uproszczenie procedury budowlanej w przypadku małych domów mieszkalnych do 70 m2.