Kategorie

Kaucja gwarancyjna a umowa o roboty budowlane - wzór

Brzezińska-Grabarczyk Dorota
Kaucja gwarancyjna a umowa o roboty budowlane - wzór
Kaucja gwarancyjna a umowa o roboty budowlane - wzór
Kaucja gwarancyjna jest powszechnie stosowana do umowy o roboty budowlane. Stanowi zabezpieczenie inwestora w przedmiocie prawidłowego wykonania robót budowlanych. Czy zatrzymywanie części płatności z każdej faktury częściowej na poczet kaucji jest prawidłowe? Jak sformułować umowę? Zobacz wzór zapisu umowy.

Kaucja gwarancyjna zabezpieczeniem dla inwestora

Stosowanie kaucji gwarancyjnej stanowi powszechnie przyjętą praktykę w ramach umowy o roboty budowlane. Jej najważniejszą rolą jest motywowanie wykonawcy do prawidłowego wykonania powierzonych robót i ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia służącego usunięciu ewentualnych wad.

Zatrzymywanie części płatności z każdej faktury częściowej

Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest zatrzymywanie przez generalnego wykonawcę części (zazwyczaj 5-10%) płatności z każdej faktury częściowej na poczet utworzonej w ten sposób kaucji gwarancyjnej. Podlega ona zwrotowi po upływnie okresu gwarancji lub rękojmi za wady. Korzystanie z takiego rozwiązania, mimo że jest powszechne, budzi jednak wątpliwości. Chodzi przede wszystkim o to, czy uregulowanej w taki sposób kaucji podwykonawca może skutecznie dochodzić od Inwestora na podstawie art. 6471 Kodeksu cywilnego (solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy).

Czy podwykonawca może zwrócić się z żądaniem zapłaty kwoty zatrzymanej kaucji do inwestora?

Reklama

Doktryna i orzecznictwo nie są zgodne w kwestii, czy podwykonawca może zwrócić się z żądaniem zapłaty kwoty zatrzymanej kaucji także do Inwestora, czy też jego solidarna odpowiedzialność z generalnym wykonawcą jest w takim wypadku wyłączona.

Temat ten wielokrotnie stanowił przedmiot rozpoznania przez Sąd Najwyższy (dalej – SN), który jednak nie wskazał wyraźnie stanowiska, do którego należy się jednoznacznie przychylić i uznać za wiodące. W wyroku z 7 kwietnia 2017 r. (sygn. Akt V CSK 428/16) SN stwierdził, iż „brak jest podstaw do tego, aby zatrzymanie części wynagrodzenia należnego wykonawcy, który taką gwarancję ustanawia na rzecz zlecającego, traktować w dalszym ciągu, jako wynagrodzenie. Z chwilą zatrzymania części wynagrodzenia stało się ono bowiem kwotą gwarancji, której status prawny jest całkowicie inny od wynagrodzenia za roboty budowlane.” Z kolei w innym wyroku z 23 marca 2018 r. (I CSK 349/17) Sad Najwyższy przyjął  odmienne stanowisko wskazując, że uprawnienie wykonawcy do zatrzymania części należnego podwykonawcy wynagrodzenia za roboty budowlane na zabezpieczenie roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji z każdej faktury, nie powoduje wygaśnięcia roszczenia o wynagrodzenie, względnie przekształcenia tego wynagrodzenia w świadczenie należne na innej podstawie prawnej. W związku z tym uznał, że takie zastrzeżenie trzeba traktować jako odroczenie terminu zapłaty wynagrodzenia, które nie uchyla solidarnej odpowiedzialności inwestora za jego zapłatę po upływie terminów rękojmi i gwarancji, gdy po stronie wykonawcy nie powstały roszczenia z tego tytułu.

Czym jest kaucja dla stron?

Rozwiązanie tego problemu komplikuje fakt, iż strony umowy o roboty budowlane mogą kształtować zabezpieczenie należytego wykonania umowy według własnego uznania, zgodnie z zasadą swobody umów wynikającą z art. 3531 k.c. Rodzi to pogląd, iż to w postanowieniach zawartej umowy należy się doszukiwać znaczenia, jakiego strony chciały nadać zabezpieczeniu jej należytego wykonania. Chodzi o ustalenie,  czy strony chciały nadać mu charakter kaucji gwarancyjnej, oderwanej od łączącej ich umowy o roboty budowlane, czy też owym zabezpieczeniem miała być zatrzymana przez inwestora kwota stanowiąca część wynagrodzenia wykonawcy, który godził się na wypłacenie jej w innym terminie.

Konieczne jest też stwierdzenie, czy wolą stron było, aby w pierwszej kolejności kwota ta była przeznaczana na pokrycie ewentualnych roszczeń, jakie przysługiwałyby Inwestorowi z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania robót budowlanych.

Wzór - kaucja jako wynagrodzenie

Odpowiednie sformułowanie umowy może rozwiązać te problemy. Właściwe ukształtowanie jej zapisów pozwoli bowiem na takie unormowanie kaucji, które w zależności od potrzeb odpowiadać będzie zamiarom i woli stron.

Jeśli wolą stron jest takie ukształtowanie umowy, aby kaucja stanowiła część wynagrodzenia i była objęta solidarną odpowiedzialnością inwestora, to zapisy kontraktu powinny wyraźnie wskazywać, że mamy do czynienia z odroczeniem terminu płatności części wynagrodzenia.

Przykładowy zapis umowy:

  1. Z każdej faktury częściowej Generalny Wykonawca zatrzyma na okres określony w ust 3 poniżej  kwotę odpowiadającą 10% wartości  netto tej faktury.
  2. Zatrzymane w ten sposób kwoty będą zabezpieczały ewentualne roszczenia Generalnego Wykonawcy wobec Podwykonawcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania Umowy w tym  roszczenia z tytułu rękojmi za wady i gwarancji raz  koszty zastępczego wykonania umowy lub zastępczego usunięcia wad.
  3. Zatrzymane kwoty po pomniejszeniu ich o koszty poniesione przez Generalnego Wykonawcę w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy przez Podwykonawcę zostaną zapłacone Podwykonawcy w następujących terminach (…).

Wzór - kaucja odrębna od wynagrodzenia

Jeśli natomiast zmierzamy do wyłączenia odpowiedzialności inwestora za zwrot kaucji przez Generalnego Wykonawcę to zapisy umowy powinny podkreślać odrębność kaucji i wynagrodzenia.

Przykładowy zapis umowy

  1. Podwykonawca ustanowi  zabezpieczenie należytego wykonania umowy w postaci kaucji  w wysokości 10% wynagrodzenia podwykonawcy netto. W związku z powyższym, przed  przystąpieniem do prac podwykonawca  złoży  Generalnemu Wykonawcy kwotę kaucji w wysokości 10% wartości netto  niniejszej umowy tj. kwotę ….., w formie pieniężnej.
  2.  W przypadku nieuiszczenia kwoty kaucji  w terminie określonym w ust 1 podwykonawca upoważnia  Generalnego Wykonawcę do  pobrania należnej  kaucji z płatności częściowych dokonywanych na rzecz Podwykonawcy na podstawie faktur częściowych, nie więcej jednak niż 10 % wartości netto każdej faktury.
  3. Kaucja podlega zwrotowi w następujących terminach:

- 50% zatrzymanych kwot w terminie 14 dni od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru prac,

- 50% zatrzymanych kwot w terminie 30 dni od upływu terminu gwarancji (…).

Kaucja gwarancyjna - podsumowanie

Chociaż kaucja gwarancyjna jest chętnie stosowana w umowach o roboty budowlane, to w praktyce ciągle budzi wątpliwości. Także doktryna i orzecznictwo nie dają jednoznacznej odpowiedzi na problemy związane z uregulowaniem kaucji w kontraktach. Najlepszym wyjściem jest odpowiednie ukształtowanie umowy tak, aby odpowiadała potrzebom, zamiarom i woli stron.

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszego programu
INFORLEX Książki dla Firm
INFORLEX Książki dla Firm
Tylko teraz
598,00 zł
798,00
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    3 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Wydatki na mieszkanie w budżecie domowym

    Wydatki na mieszkanie. Wydatki na utrzymanie i wyposażenie mieszkania lub domu w Polsce stanowią prawie 25% wydawanych przez nas pieniędzy – wynika z danych Eurostatu. To jeden z najgorszych wyników w Europie. Co ciekawe, jeszcze gorzej jest w Niemczech.

    Rynek nieruchomości biurowych w Polsce

    Rynek nieruchomości biurowych. Sytuacja związana z pandemią istotnie wpłynęła na rynek biurowy. Inwestorzy w sektorze biurowym jeszcze mocniej stawiają obecnie, zarówno na rozwiązania energooszczędne, jak również ekologię i udogodnienia z zakresu wellbeingu.

    Trudniej o kredyt hipoteczny - nowa Rekomendacja S

    Kredyty hipoteczne - Rekomendacja S. Od lipca bieżącego roku obowiązują nowe zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Co o „nowej” Rekomendacji S przyszły kredytobiorca wiedzieć powinien?

    Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

    Ceny mieszkań w Europie. Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. W Polsce przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. W państwach Europy Zachodniej dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

    Wynajem domów w Polsce

    Wynajem domów. Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem. Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne. Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

    Studencie - nie daj się oszukać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, gdy sezon w pełni

    Wynajem mieszkania - studenci. Okres wakacji aż do września to typowy sezon najmu. Wiele osób stara się zaplanować na ten czas zmianę miejsca zamieszkania. Jest zazwyczaj trochę więcej wolnego, łatwiej o urlop w pracy, jest też korzystniej ze względu na zmianę szkoły dla dzieci. Równocześnie w tym samym czasie na rynku pojawiają się osoby studiujące. Młodzież rozpoczynająca studia w nowym mieście, studenci wyższych lat zmieniają lokum. Kwestie towarzyskie, uczuciowe czy chęć uzyskania większego komfortu - to najczęstsze przyczyny zmiany kwatery przez studentów.

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku – rekordowe 6 miesięcy

    Budownictwo mieszkaniowe w 2021 roku. Pierwsze półrocze 2021 roku było dla deweloperów najlepszym półroczem w historii. Notują oni rekordową sprzedaż i budują najwięcej mieszkań. Potężny popyt na mieszkania powoduje, że chociaż deweloperzy budują najwięcej w historii, to i tak ceny mieszkań idą w górę. Bardzo prawdopodobne, że deweloperów czeka najlepszy rok w historii.

    Lokalizacja mieszkania - co warto sprawdzić przed zakupem?

    Lokalizacja mieszkania. Tak naprawdę nie ma jednej definicji dobrej lokalizacji. W zależności od naszych potrzeb, miejsca pracy, etapu życia, na którym się znajdujemy czy jego stylu, sami możemy zdefiniować, czym jest tak naprawdę dobra lokalizacja. Nie ma jednego rozwiązania. Zupełnie inne potrzeby będą miały rodziny z małymi dziećmi, inne – ludzie już dojrzali, a jeszcze inne młodzi single. Jest jednak kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę. Czym się kierować, szukając idealnego miejsca do zamieszkania?

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę - założenia projektu

    Domy do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. W Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którego celem ma być umożliwienie budowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 (do 90 m2 powierzchni użytkowej) bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (ale w procedurze zgłoszenia), bez konieczności ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy. Nowe przepisy mają wejść w życie w IV kwartale 2021 roku.

    Zmiana pozwolenia na budowę po 19 września 2020 r. - skutki

    Zmiana pozwolenia na budowę. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udzielił wyjaśnień odnośnie stosowania dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego (obowiązujących przed nowelizacją, która weszła w życie 19 września 2020 r.) w zakresie zmiany pozwolenia na budowę.

    Kompleksowa informacja o wyrobach budowlanych

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zaprasza do odwiedzenia nowej strony internetowej Punktu kontaktowego do spraw wyrobów budowlanych pod adresem punkt-kontaktowy.gunb.gov.pl. Jak zadać pytanie?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu?

    Membrana dachowa na krokwiach czy papa na pełnym deskowaniu? Ten budowlany dylemat dyskutowany był już wielokrotnie. Przede wszystkim od strony technicznej. Zagadnieniu warto jednak przyjrzeć się bliżej, także pod kątem finansowym i skalkulować rzeczywiste koszty jednego i drugiego rozwiązania. Zwłaszcza, że obecna sytuacja rynkowa zmusza do tego, by na nowo przeliczyć wydatki związane z konstrukcją dachu. Kluczowe są tu zwłaszcza dwie kwestie: rosnące ceny drewna oraz usług dekarskich.

    Jak sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w okolicy? Ruszył system SI2PEM

    Poziom natężenia pola elektromagnetycznego - system SI2PEM. Każdy zainteresowany może już sprawdzić poziom natężenia pola elektromagnetycznego w swojej okolicy – szybko, wygodnie i za darmo, przez internet, z dokładnością do 1 metra kwadratowego. Ruszył SI2PEM, czyli System Informacyjny o Instalacjach wytwarzających Promieniowanie Elektromagnetyczne (www.si2pem.gov.pl) - poinformowała 20 lipca 2021 r. Kancelaria Prezesa Rady Ministrów. System będzie aktualizowany wraz z kolejnymi danymi przekazywanymi przez podmioty obowiązane.

    Dlaczego mieszkania drożeją? Kiedy zaczną tanieć?

    Dlaczego mieszkania drożeją? Główną przyczyną wzrostu cen mieszkań jest malejąca ich podaż i wyższe koszty budowy - powiedział PAP wiceprezes JLL Kazimierz Kirejczyk. Dodał, że jest mało prawdopodobne, aby ceny mogły w niedalekiej przyszłości zacząć spadać. Nie widać ryzyka bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym, nawet w obliczu niskich stóp procentowych - ocenia ekspert Polskiego Instytutu Ekonomicznego. Wyjaśnia, że koszt zakupu nieruchomości rośnie nieco szybciej niż inne ceny konsumenckie, ale jest on niższy niż wzrost wynagrodzeń.

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) podobne do TBS-ów

    Społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Społeczne inicjatywy mieszkaniowe w wielu kwestiach są podobne do TBS-ów, które działają w Polsce już od 25 lat. Sporą nowością ma być możliwość rozliczenia partycypacji albo dojścia do własności mieszkania. Będzie to możliwe jednak dopiero po spłacie kredytu na budowę. Rząd chce mocno wspierać społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Świadczy o tym m.in. kwota dofinansowania dla gmin uruchamiających takie instytucje (aż 1,5 mld zł).

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych - podwyżka o 12,4% od 1 sierpnia 2021 r.

    Ceny gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 sierpnia ceny gazu dla gospodarstw domowych w taryfie największego sprzedawcy - PGNIG Obrót Detaliczny - rosną o ponad 12,4 proc. Prezes URE zatwierdził w piątek zmianę taryfy. PGNiG uzasadniło wniosek o podwyżkę rosnącymi cenami zakupu gazu na rynku.

    Inflacja w Polsce w 2021 roku – co najbardziej drożeje

    Inflacja w Polsce w 2021 roku. Rosnące ceny prądu i wywozu śmieci ciążą budżetom domowym rodaków. W sumie trudno się dziwić - oprócz rosnących cen paliw, to właśnie koszty związane z domami i mieszkaniami są głównymi powodami rosnących kosztów życia i inflacji.

    Burza, porywisty wiatr - jak zachować bezpieczeństwo, jak zabezpieczyć dom

    Burza i wichura a bezpieczeństwo. Jak zachować bezpieczeństwo podczas burzy i wichury? Jak zabezpieczyć dom? Gdzie najlepiej schronić się przed burzą? Jak zachować się podczas burzy w górach, na otwartej przestrzeni, nad wodą? Radzą eksperci z Rządowego Centrum Bezpieczeństwa.

    Ceny mieszkań wciąż rosną. Czy będzie jeszcze drożej?

    Ceny mieszkań. Niewystarczająca podaż lokali przy zawrotnym popycie, wciąż rosnąca inflacja i koszty budowy - jednym słowem było drogo, a będzie jeszcze drożej. Powodem kolejnych wzrostów może okazać się m.in. powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

    Czy warto mieć pompę ciepła w swoim domu?

    Pompa ciepła. Jeszcze dziesięć lat temu pompa ciepła była niszową technologią. W 2010 roku sprzedano zaledwie siedem tysięcy sztuk w skali kraju. Obecnie jest to blisko siedem razy więcej w ujęciu rocznym. W 2030 roku łączna liczba instalacji tego źródła ciepła w Polsce może przekroczyć milion. Ze względu na fakt, że jest to stosunkowo nowe rozwiązanie – budzi dużą ciekawość i wiele pytań. Dlaczego warto mieć pompę ciepła w domu i na co zwrócić uwagę rozważając taką inwestycję?