Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki

Robert Nogacki
radca prawny
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością a podatki
Shutterstock
Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością . Podatnik kupił mieszkanie, ale zmuszony był je sprzedać, i to po cenie znacznie niższej niż rynkowa. Powodem zaniżenia ceny transakcji była ciążąca na nieruchomości dożywotnia służebność mieszkania, przez którą, pomimo upływu lat, nie mógł z niej korzystać. Fiskus stwierdził, że w przepisach podatkowych nie ma mowy o tym, aby wada prawna nieruchomości należała do katalogu okoliczności, które mogą wpływać na zaniżenie podstawy opodatkowania. Ochronę przed takim działaniem podatnik uzyskał w sądzie, który przypomniał fiskusowi, że „…zgodnie z uwarunkowaniami konstytucyjnymi nie wolno niejasnych uregulowań podatkowych interpretować na niekorzyść podatników…” (wyrok WSA w Gdańsku z 2 marca 2021 r., sygn. akt I SA/Gd 1099/20).

Mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością

W 2011 r. podatnik kupił mieszkanie. Nie wiedział jednak, że sprzedający ustanowił na tym lokalu dożywotnią i nieodpłatną służebność osobistą mieszkania na rzecz swojego syna. Służebność uprawnia syna do korzystania z całego lokalu. Mimo więc posiadania aktu własności nowy właściciel mieszkania nigdy nie miał możliwości korzystania z niego i użytkowania go, bo prowadzone przeciw korzystającemu ze służebności lokatorowi postępowanie o eksmisję okazało się bezskuteczne. W obliczu tej bezsilności w 2014 r. podatnik postanowił sprzedać mieszkanie, o czym poinformował urząd skarbowy w kwietniu 2015 r., składając PIT-39 za rok poprzedni.

Dopłata podatku po ponad 5 latach od dokonania transakcji

Po blisko 5 latach od złożenia deklaracji, w lutym 2020 r., naczelnik urzędu skarbowego pozyskał opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który potwierdził, że wartość lokalu obciążonego dożywotnią służebnością mieszkania była w 2014 r. znacznie wyższa niż ta, jaką wykazał w zeznaniu podatnik. Decyzją z czerwca 2020 r. naczelnik określił mu zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu zbycia przedmiotowego mieszkania w wyższej kwocie, odpowiednio do wartości wynikającej z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.

Decyzję naczelnika podtrzymał w mocy dyrektor izby administracji skarbowej. Przytoczył treść art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W opinii dyrektora użyte przez ustawodawcę określenie: „w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia” wyraźnie przesądza, że czynnikami modyfikującymi cenę rynkową rzeczy mogą być jedynie czynniki dotyczące jej fizycznej strony, a więc takie jak materialne zużycie czy stan techniczny. Dyrektor nie dostrzega więc, aby mogły być nimi czynniki prawne, zwłaszcza że system prawa podatkowego kieruje się generalną zasadą, w myśl której dla określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość rynkową rzeczy lub prawa majątkowego bez odliczania długów i ciężarów. Ewentualne wyjątki od tej zasady zostały wyraźnie określone przez ustawodawcę, a wśród nich DIAS nie dostrzega ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności osobistej mieszkania.

Przyczyn odejścia od ceny rynkowej nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych

Podatnik zaskarżył decyzję dyrektora izby administracji skarbowej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku przychylił się do jego argumentacji, orzekając, że zaskarżona decyzja nie jest zgodna z prawem. Sąd przytoczył treść kolejnego ustępu art. 19 ustawy o PIT – ust. 4. Stanowi on, że w przypadku, gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej.

Owe „uzasadnione przyczyny”, o których mowa w tym przepisie, należy zdaniem sądu łączyć z uregulowaniami dotyczącymi wartości rynkowej z art. 19 ust. 3. W zasadzie więc trudno wymienić wyczerpujący katalog przyczyn, które mogą uzasadniać znaczne zaniżenie bądź zawyżenie ceny w stosunku do wartości rynkowej. Zwłaszcza że w obrocie gospodarczym bardzo często występują sytuacje nietypowe, które nie pozostają bez wpływu dla wartości posiadanej rzeczy czy prawa. Sąd przywołał głos orzecznictwa w podobnych sprawach, w których wskazywano na takie przyczyny jak: potrzebę szybkiego zbycia przy stosunkowo dużej podaży na rynku, plany budowy znaczących obiektów budowlanych takich jak autostrada czy hipermarket, a także przymusowe położenie sprzedającego, tj. wysokie koszty utrzymania przy jednoczesnej nieprzydatności do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej. Zdaniem WSA w Gdańsku do takich przyczyn można również zaliczyć np. zmiany w otoczeniu nieruchomości powodujące, że korzystanie z niej staje się uciążliwe. Jak orzekł Sąd, przyczyn uzasadniających odejście od ceny rynkowej konkretnej rzeczy nie można ograniczać jedynie do czynników fizycznych.

Czysta wartość rzeczy lub praw

Następnie WSA przytoczył wyrok składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 listopada 2014 r., sygn. akt II FPS 3/14, w którego uzasadnieniu wskazano, że dokonując wykładni prawa, nie wolno ignorować wykładni systemowej lub funkcjonalnej i ograniczać się wyłącznie do wykładni językowej, gdyż jej, wydawać by się mogło, jasny wynik w konfrontacji z innymi przepisami lub celem regulacji może się okazać wątpliwy. WSA odwołał się więc do analogicznego do przyjętego w art. 19 ust. 3 ustawy o PIT rozwiązania, a zawartego w art. 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn, w którym ustawodawca stwierdza, że podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość). WSA skonstatował więc, że dokonując wykładni systemowej zewnętrznej, można stwierdzić, że w odniesieniu do ustaw podatkowych ustawodawca wyraził konstrukcję metody ustalania wartości rynkowej rzeczy i praw na potrzeby określenia podstawy opodatkowania w oparciu o ich czystą wartość, a więc po jej zmniejszeniu o długi i ciężary.

Służebność mieszkania jest ciężarem wpływającym na jego rynkową wartość

Z kolei ustawodawca w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, że przy ustalaniu wartości rynkowej na potrzeby opodatkowania tym podatkiem nie odlicza się długów i ciężarów. Skoro więc w ustawie podatkowej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych ustawodawca wyraźnie nakazał wyłączenie ciężarów i długów z katalogu czynników, jakie mogą uzasadniać modyfikację ceny rynkowej, to jeśli takiego wyraźnego wyłączenia nie zawarł w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, to oznacza to, że działając na gruncie tej drugiej ustawy, jako czynnik modyfikujący cenę rynkową należy uwzględniać długi i ciężary. A takim ciężarem w rozpoznawanej sprawie jest nieodpłatna dożywotnia służebność mieszkania.

Zasada braku zaufania do organów podatkowych

Czy dziś podatnicy potrzebują ochrony prawnej przed działaniami organów podatkowych? Odpowiedzi na to pytanie dostarcza przywołana wyżej sprawa. Postulowana przez ustawodawcę zasada budowania zaufania do organów podatkowych, wyrażona w art. 121 Ordynacji podatkowej, wciąż pozostaje martwa. Co więcej, organy swoimi działaniami sprawiają, że coraz silniej ugruntowuje się zasada nakazująca podatnikom w relacjach z nimi wykazywać brak zaufania do działań urzędników.

WSA w Gdańsku, wydając swój wyrok, wyraźnie pouczył organy podatkowe, że nie tylko ustawy podatkowe, ale i sama Konstytucja RP zabrania urzędnikom interpretować niejasne przepisy na niekorzyść podatnika. Brak szczegółowych unormowań określonej sytuacji prawnej nie może prowadzić do nakładania na podatnika zobowiązań podatkowych i pozostawiania w tym nakładaniu nadmiernej swobody organom podatkowym. A żeby jeszcze bardziej uwypuklić ignorancję i hipokryzję tychże organów, przywołał dokument wydany przez ich szefa – Ministra Finansów, w którym to stwierdza: „Jeśli organ podatkowy natrafi na wątpliwości co do znaczenia przepisu w konkretnej sytuacji faktycznej, a wątpliwości tych nie będzie można usunąć w trakcie prawidłowo prowadzonej wykładni przepisów prawa podatkowego, to wówczas stosując art. 2a Ordynacji podatkowej, powinien przyjąć znaczenie przepisów korzystniejsze dla podatnika" (interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 29 grudnia 2015 r., PK4.8022.44.2015, Dz.Urz. MF 2016/4).

Autor: radca prawny Robert Nogacki
Kancelaria Prawna Skarbiec

Poszerzaj swoją wiedzę, korzystając z naszego programu
INFORLEX Książki dla Firm
INFORLEX Książki dla Firm
Tylko teraz
598,00 zł
798,00
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Polacy przenoszą się z mieszkań do domów
    Domy szybko zyskują na wartości oraz popularności wśród Polaków. Podobnie jak mieszkania są one dobrą inwestycją w dobie galopującej inflacji i potrafią ochronić oszczędności, a nawet je pomnożyć. Nic więc dziwnego, że przeznaczone pod nie grunty, sprzedają się dziś jak ciepłe bułeczki.
    50 mln zł rocznie na wykup byłych mieszkań pracowniczych
    50 mln rocznie przekaże polski rząd samorządom, które zdecydują się wykupić od podmiotów prywatnych dawne mieszkania pracownicze, aby ich lokatorom nie groziły podwyżki czynszu - powiedział PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w Zgierzu (woj. łódzkie), gdzie jest ok. 40 takich mieszkań.
    Ceny luksusowych nieruchomości na świecie rosną wolniej, ale spadków nie widać.
    Na koniec drugiego kwartału 2022 roku firma Knight Frank opublikowała Prime Global Cities Index, czyli indeks śledzący ceny luksusowych nieruchomości na świecie w 45 miastach. Po dwóch latach, w trakcie których obserwowaliśmy historycznie najwyższą dynamikę wzrostu cen nieruchomości luksusowych widoczny jest spadek.
    Zakup mieszkania na osiedlu. Gdzie można kupić?
    W jakich inwestycjach deweloperzy mają ukończone mieszkania lub z bliskim terminem oddania? Jakie lokale są jeszcze w sprzedaży? W jakich cenach?
    Ile zostało już złożonych wniosków o wakacje kredytowe?
    Około 850 tys. wniosków o wakacje kredytowe złożono we wszystkich bankach - poinformował w środę prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.
    Ceny mieszkań używanych wzrosły w ciągu roku ponad 15%
    Mieszkania z drugiej ręki w największych miastach są aż o 15,1% droższe niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Wzrost cen w przypadku lokali deweloperskich jest jeszcze większy, na co wpłynąć mogły rosnące koszty budowy.
    Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku
    W pierwszym półroczu br. popyt na biura w największych miastach regionalnych w kraju był większy niż w całym 2021 roku. Także aktywa biurowe w regionach są teraz jednym z głównych celów inwestorów
    Inwestycje na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych [Raport]
    Panująca obecnie niepewność gospodarcza zaczyna oddziaływać na aktywność inwestycyjną na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Prognozowany wpływ sytuacji gospodarczej będzie jednak zróżnicowany dla różnych jego obszarów, a wybrane sektory oraz rynki krajowe wciąż pozostaną atrakcyjne dla inwestorów
    Zakup apartamentu nad morzem - jakich błędów nie popełnić?
    Zakup nieruchomości nad morzem kusi inwestorów wieloma aspektami. Wydawałoby się, że wystarczy dobra lokalizacja, by lokata kapitału zwróciła się w kilka lat. Nic bardziej mylnego.
    Ceny nowych mieszkań w lipcu 2022 lekko do góry [Raport]
    Ceny mieszkań od deweloperów lipcu minimalnie drgnęły do góry w większości obserwowanych miast. Spadek odnotowany tylko w jednym. Mimo to kupujący wrócili na rynek, choć wciąż nie jest ich tylu, co na początku roku, a tym bardziej w minionym roku.
    Trzy sposoby na sprawne urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim
    Urządzenie mieszkania w stanie deweloperskim wydaje się być czasochłonnym zadaniem. Jaki kolor farby wybrać? Kupić sofę czy narożnik? Aby uniknąć przytłaczających pytań, mamy trzy sprawdzone porady, dzięki którym dekoracja przyszłego "M" stanie się prostym zadaniem.
    Mieszkanie dla studenta na wynajem. Wysokie czynsze = większe zainteresowanie akademikami
    Znalezienie tanich mieszkań na wynajem jest coraz większym problemem dla studentów. W roku akademickim 2022/2023 nie obędzie się bez castingów organizowanych przez właścicieli mieszkań - ustaliła PAP.
    Co zmieniła nowa ustawa deweloperska?
    Od dnia 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja, stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali i domów.
    Remont dachu a bezpieczeństwo
    Remont dachu często jest przeprowadzany w okresie letnim. Tego typu praca, nawet w przypadku niewielkiego domu, wiąże się z wykonywaniem czynności na wysokości, a zatem niesie za sobą więcej zagrożeń niż zwykłe działania budowlane. W związku z tym dekarze powinni uważnie pilnować swojego bezpieczeństwa. Mowa tu przede wszystkim o przestrzeganiu zasad BHP, właściwym wyposażeniu w środki ochrony indywidualnej oraz – co już nie jest takie oczywiste – postawieniu na odpowiednie materiały budowlane.
    Liczba mieszkań dostępnych w programie Mieszkanie bez wkładu własnego
    Jak w największych miastach zmienia się oferta lokali spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców - poradnik Rzecznika Finansowego
    Fundusz Wsparcia Kredytobiorców może okazać się pomocą dla osób, które mają problem ze spłatą raty kredytu hipotecznego. Jest on dobrą alternatywą, dla osób, które nie chcą albo mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Skorzystać mogą z niego nie tylko kredytobiorcy „złotowi”, ale również tacy, którzy zaciągnęli kredyt w walucie obcej. Pomoc może zostać udzielona maksymalnie aż na okres 36 miesięcy.
    Dodatek węglowy. 3 tys. zł będzie można wydać nie tylko na zakup węgla
    Sejm przyjął ustawę o dodatkach węglowych w piątek 22 lipca. Brak kryterium dochodowego jest jednym z bardziej krytykowanych zapisów projektu.
    Wzrost cen materiałów budowlanych i mieszkań, a wartość ubezpieczenia domu - w przypadku szkód ubezpieczenie może nie wystarczyć
    Ceny materiałów budowlanych i mieszkań poszybowały. Eksperci Wiener wyliczyli, że produkty potrzebne przy generalnym remoncie łazienki wzrosły w ciągu 3,5 roku o prawie 10 tys. zł. To oznacza, że w razie ewentualnych szkód w mieszkaniu, ubezpieczenie wykupione kilka lat temu nie pokryje w pełni kosztów remontu. Tzw. luka ubezpieczeniowa stanowi realny problem - tylko 1/3 Polaków wie, ile może kosztować przywrócenie mieszkania do poprzedniego stanu na przykład po pożarze lub kradzieży – wynika z badania firmy Wiener.
    Wynajem mieszkania obcokrajowcom. Rynek nieruchomości w czasach wojny
    Do Polski od początku trwającej w Ukrainie wojny przyjechało blisko 5 milionów uchodźców , wielu z nich zdecydowało się tu pozostać na dłużej i poszukać własnego, tymczasowego lokum. Jednocześnie, wielu właścicieli mieszkań ma obawy, przed zawarciem umowy z obcokrajowcem.
    Rośnie zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe - podsumowanie II kwartłau 2022
    Powierzchnie biurowe w II kwartale 2022 r. cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców. W tym okresie wynajętych zostało aż 190 000 mkw., czyli o 24% więcej, niż w I kwartale br. Łączny popyt w I połowie roku wyniósł 343 000 mkw., co stanowi wzrost o 28% w stosunku to analogicznego okresu w 2021 r. Ożywienie po stronie najemców przełożyło się na wzrost czynszów, średnio o 0,25-0,50 € za mkw. miesięcznie. Najdrożej jest w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
    Uprawnienia budowlane od 1 sierpnia w elektronicznej bazie. Dokumenty papierowe nie będą wymagane
    Uprawnienia budowlane zostały zgromadzane w Centralnym Rejestrze osób posiadających Uprawnienia Budowlane i zastąpią papierowe dokumenty i skany.
    Wyniki budownictwa w czerwcu 2022 roku
    GUS podał wyniki budownictwa w czerwcu 2022 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 5,3% wyższa niż w maju i jednocześnie wyższa niż w analogicznym okresie 2021 roku o 5,9%. W maju roczna dynamika produkcji wyniosła 13,0%.
    Ankieta NBP: banki zapowiadają dalsze zaostrzanie polityki kredytowej
    Kredyty będą jeszcze mniej dostępnej niż obecnie - na III kwartał br. banki zapowiadają dalsze zaostrzanie polityki kredytowej wobec przedsiębiorstw i gospodarstw domowych; oczekują spadku popytu, który w przypadku długoterminowych kredytów dla przedsiębiorstw i kredytów mieszkaniowych ma być znaczny - wynika z wyników ankiety NBP.