Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego - co warto sprawdzić?

Paulina Karpińska
Zakup nieruchomości - co warto sprawdzić?
Zakup nieruchomości - co warto sprawdzić?
Fotolia
Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie. Co więcej, często wiąże się z zainwestowaniem w przyszłą nieruchomość oszczędności całego życia, bądź zaciągnięcia kredytu na większą część reszty życia. Dlatego warto się do tej czynności dobrze przygotować, aby uniknąć przykrych niespodzianek.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – mieszkanie własnościowe, czy spółdzielcze prawo do lokalu?

Mając zgromadzony kapitał, bądź wyliczoną zdolność kredytową i upatrzone odpowiednie mieszkanie warto zacząć od sprawdzenia jego stanu prawnego. Jeśli wybrane lokum pochodzi z rynku wtórnego, po pierwsze warto wiedzieć, czy jest to mieszkanie własnościowe, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Czym się one od siebie różnią?

Prawo własności odrębnego lokalu mieszkalnego definiuje Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wynika z niej przede wszystkim możliwość dowolnego rozporządzania swoim mieszkaniem.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu reguluje Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Posiadanie go oznacza prawo do korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim. Jednak faktycznym właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zgodnie z Art. 244 Kodeksu cywilnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Co to oznacza w praktyce? O ile własność lokalu daje pełne prawo do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią, o tyle spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nakazuje uwzględniać przy większości decyzji w sprawie nieruchomości zdanie spółdzielni.

Warto podkreślić, że obydwa prawa są zbywalne, dziedziczne i podlegają egzekucji. Dodatkowo zarówno z własnościowe mieszkanie, jak i spółdzielcze prawo do lokalu można wynająć i czerpać z tego tytułu zyski. Ponadto w obydwu można swobodnie dokonywać remontów.  

W obu przypadkach należy również sprawdzić status prawny gruntu na którym jest posadowiony budynek. Zdarza się bowiem, że ich status może być nieuregulowany. Wtedy warto rozważyć ryzyka zakupu takiego lokalu.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – księga wieczysta

Po ustaleniu tytułu prawnego, które najlepiej zweryfikować prosząc właściciela o przedstawienie podstawy prawnej, zwykle aktu notarialnego potwierdzającego nabycie nieruchomości, warto również sprawdzić czy mieszkanie posiada założoną księgę wieczystą. Należy nadmienić, że nie ma obowiązku, aby każde mieszkanie ją posiadało.

Jeśli otrzymaliśmy od właściciela numer księgi wieczystej należy ją sprawdzić. Jak to zrobić? Można ją bezpłatnie zweryfikować on-line w Centralnej Ewidencji Ksiąg Wieczystych, utworzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Na początek sprawdźmy właściciela nieruchomości – czy oby na pewno jest nim osoba, która za niego się podaje. Kolejno wpisy w każdym dziale. Zweryfikujemy, czy w dziale czwartym ustanowiona jest hipoteka, a także czy w dziale trzecim nie ma ustanowionego prawa dożywocia. Musimy wiedzieć, że w przypadku kupna nieruchomości z dożywotnikiem nabywamy również obowiązki o charakterze alimentacyjnym. Warto również sprawdzić w dziale drugim księgi wieczystej w jaki sposób obecny właściciel nabył przedmiotową nieruchomości.

Jeśli księga wieczysta nie wzbudza naszych podejrzeń możemy przejść do kolejnych etapów.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – inne czynności

Równie istotne jest spotkanie z administratorem nieruchomości. W zależności od tego jaka jest forma prawna mieszkania będzie nim administrator nieruchomości w siedzibie firmy zajmującej się zarządzaniem budynkiem lub zarządca ze spółdzielni mieszkaniowej. Warto zapytać o przeprowadzone w ostatnich latach remonty całej nieruchomości, a także o te planowane. Możemy również ustalić, czy lokal nie jest zadłużony z tytułu braku płatności za czynsz. Z zarządcą możemy również porozmawiać na temat częstości sprzątania części wspólnych, czy wywozu śmieci.

Jeśli z kolei chcemy sprawdzić okolicę pod kątem planowanych inwestycji, np. budowy trasy szybkiego ruchu sprawdźmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony dla gminy, miasta, czy dalej dzielnicy miasta.

Warto również ustalić z właścicielem, kto jest zameldowany w mieszkaniu i uzyskać od niego zobowiązanie do opróżnienia lokalu do czasu sprzedaży.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – forma sporządzenia umowy

Umowa przeniesienia własności zawsze i bezwzględnie musi odbyć się w formie aktu notarialnego sporządzonego u notariusza.  

Jednak przed zawarciem umowy końcowej niezbędne może okazać się podpisanie umowy przedwstępnej, która jest zobowiązaniem do zawarcia umowy właściwiej. Wówczas istotne jest rozważenie zawarcia jej w formie aktu notarialnego. Nie jest on wymagany, w związku z czym możemy ją podpisać w zwykłej formie pisemnej, bez obecności notariusza. Co jednak daje podpisanie jej jako aktu notarialnego? Tylko umowa przedwstępna podpisana przez strony u notariusza zapewnia możliwość dochodzenia swoich praw wynikających z umowy przed sądem. Można również zażądać wpisania roszczenia do księgi wieczystej. Należy jednak liczyć się z tym, że są to dodatkowe koszty.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet: Podatki 2022 cz. 1 i cz. 2 (książka + PDF)
Komplet: Podatki 2022 cz. 1 i cz. 2 (książka + PDF)
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(1)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Aleksandra
    2022-01-20 20:06:19
    Długo się zastanawialiśmy z mężem czy kupić mieszkanie nowe czy z rynku wtórnego. Wybór padł na nowe od nexity. Bardzo odpowiadała nam lokalizacja no i cena nie była wysoka jak na nowe mieszkanie.
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany na rynku mieszkaniowym w 2022 roku - Polski Ład
Wsparcie popytu na tańsze mieszkania, podwyżki czynszów najmu i utrzymanie hossy na rynku działek budowlanych – takie mogą być konsekwencje Polskiego Ładu w kontekście rynku mieszkaniowego. Polski Ład z co najmniej kilku powodów – pośrednio i bezpośrednio może wpływać na sytuację na rynku mieszkaniowym. Złożą się na to na przykład efekty zmian w systemie podatkowym i procesie budowlanym. Bezpośrednio rząd postanowił też wpływać na mieszkaniówkę poprzez program kredytów bez wkładu własnego.
Polski Ład w mieszkaniówce i jego skutki dla rynku nieruchomości
Wejście w życie z początkiem roku przepisów podatkowych Polskiego Ładu spowodowało powszechne zamieszanie. Nowy porządek prawny ma zrewolucjonizować także krajową mieszkaniówkę. Jakie skutki może przynieść dla rynku nieruchomości? Pytanie, czy per analogiam czeka nas kolejna „dobra zmiana” z chybionym skutkiem, czy może wręcz przeciwnie, już wkrótce proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków ulegnie radykalnej poprawie.
Nie widać przecen mieszkań na rynku pierwotnym
Pierwotny rynek nieruchomości wszedł w nowy rok z wyjątkowo niską ofertą podaży na 6 największych rynkach w Polsce, z wyraźnym spadkiem chęci przyszłego zakupu mieszkań na własne potrzeby, z nieustannie rosnącymi cenami za m2, zwłaszcza na rynku warszawskim oraz rosnącą ich nierównowagą względem dochodów – wynika z konferencji prasowej zorganizowanej przez JLL, jednej z największych międzynarodowych firm doradczych. Mimo to występuje wiele czynników, które przemawiają za dalszych wzrostem cen, a nie ich spadkami.
Praca zdalna bardziej męcząca niż ta w biurze dla 40 proc. pracowników [Raport]
Praca zdalna z domu - dla 40 proc. pracowników praca zdalna wiąże się z większym zmęczeniem, a 37 proc. narzeka na zachwianą równowagę między życiem zawodowym a prywatnym – to niektóre wnioski z opublikowanego w czwartek raportu CBRE "Praca z domu czy z biura?".
Dlaczego warto kupić mieszkanie z księgą wieczystą?
Mieszkanie z księgą wieczystą. Posiadanie, zakup czy sprzedaż nieruchomości nieodłącznie wiąże się z pojęciem księgi wieczystej. Czym ona właściwie jest, co możemy w niej odnaleźć i co daje posiadanie księgi wieczystej dla danej nieruchomości?
Rynek mieszkaniowy w Warszawie ze spadkiem sprzedaży mieszkań i kolejnymi wzrostami cen
Rynek mieszkaniowy w Warszawie jest największy spośród wszystkich miast. Informacje z IV kw. 2021 r. sygnalizują pogorszenie wyników sprzedażowych deweloperów. Od października do grudnia 2021 r. sprzedaż nowych „M” w Warszawie spadła o kolejne 9% kw/kw. Mimo to ceny wzrosły w większości dzielnic stolicy.
Mało optymistyczne prognozy na 2022 r. dla rynku kredytowego
Rynek kredytowy w 2021 r. osiągnął imponujący bilans. Historycznie rekordowe wyniki odnotowały kredyty mieszkaniowe. Prognozy BIK-u na 2022 r. są już mniej optymistyczne.
Mieszkania 5-pokojowe – ceny za nie idą w miliony
Mieszkania pięciopokojowe to luksus na który może sobie pozwolić nieliczna część Polaków. Ile trzeba za nie zapłacić?
Ogromny wzrost kradzieży pieniędzy z kont Polaków
W zastraszającym tempie rosną kwoty jakie przestępcom udaje się dokonać kradzieży z kont bankowych. Z najnowszych danych NBP wynika, że w III kw. 2021 r. za pomocą przelewów ukradziono 31,9 mln zł, więcej o 80 proc. r/r. Jak zabezpieczyć swoje konto i jak odzyskać pieniądze, gdy już dojdzie do kradzieży?
Ruszył nabór na dofinansowanie na termomodernizację domu do 69 tys. zł
Dofinansowanie na termomodernizację domu do 69 tys. zł. Od wtorku 25 stycznia 2022 r. ruszy nabór w trzeciej edycji programu "Czyste Powietrze", który będzie uprawniać do otrzymania nawet 69 tys. zł na termomodernizację domu i wymianę źródła ciepła. Wyższe dotacje będą przysługiwać osobom mniej zamożnym otrzymującym np. zasiłki.
Kierownik na budowie – po co jest potrzebny
Podejmując się budowy domu musimy zmierzyć się z ogromnym szeregiem formalności i różnego rodzaju zadań. Kierownik budowy z jednej strony może nad odciążyć, a z drugiej przejąć odpowiedzialność. Kiedy niezbędne jest zatrudnienie kierownika budowy, kiedy możemy tego nie robić, a także za co dokładnie opowiada.
Zapowiedź trendów na rynku nieruchomości w 2022
Rynek nieruchomości mieszkaniowych. Jakie trendy, które mogliśmy obserwować w 2021 roku znajdą swoją kontynuację i będą kształtować rynek nowych mieszkań w tym roku? Z jakimi wyzwaniami będą musieli mierzyć się deweloperzy? Jakie zagrożenia, które mogłyby spowodować załamanie koniunktury, dostrzegają firmy? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl
Zmiana ustawy deweloperskiej - nabywcy garażu niebawem z większą ochroną
Znowelizowana ustawa deweloperska wprowadza pozytywne zmiany dla osób nabywających garaż razem z mieszkaniem. Na czym dokładnie polegają wprowadzone regulacje?
Rynek biurowy w Warszawie odbija – wysokie zainteresowanie centralnymi lokalizacjami
Pomimo wielu wyzwań z którymi zmagał się rynek biurowy w 2021 r., ostatnie miesiące roku przyniosły długo oczekiwaną stabilizację, a aktywność najemców w czwartym kwartale powróciła do poziomu obserwowanego przed pandemią. Ile wyniósł wskaźnik dostępnej powierzchni? I jak wygląda aktywność deweloperów na tym rynku?
Rynek nieruchomości schłodzony, ale przecen nie widać
Rynek nieruchomości schłodził się już we wszystkich kategoriach: od mieszkań i domów, przez działki, aż po lokale biurowe i usługowe. Ocena pośredników spadła najbardziej dla większych mieszkań, ale w najbliższych miesiącach nie ma co liczyć na spadki cen - wynika z najnowszego badania nastrojów pośredników, przeprowadzonego przez portal Nieruchomosci-online. pl.
Jak opodatkować najem w 2022 roku?
Nowy system podatkowy, który pojawił się w Polsce po wprowadzeniu Polskiego Ładu wzbudza wiele pytań. Zmiany dotknęły również właścicieli mieszkań, którzy je wynajmują. Powstaje zatem pytanie jaki wybrać rodzaj podatku i jaki w ogóle jest obecnie możliwy do wyboru.
Goldman Sachs: trudna sytuacja na rynku gazu w Europie może utrzymać się przez trzy lata
Trudna sytuacja na europejskim rynku gazu może utrzymać się przez kolejne trzy lata - napisali w poniedziałek ekonomiści Goldman Sachs.
Mieszkania na wynajem – czy to się nadal opłaca?
Pomimo rosnących cen mieszkań wielu Polaków nadal kupuje nieruchomości mieszkaniowe z myślą o ich późniejszym wynajmie. Czy w obecnych warunkach rynkowych taki pomysł nadal stanowi dobre rozwiązanie?
Jak zapisać dom w spadku?
Przekazanie domu możliwe jest na kilka sposobów. Rodzaj czynności, które musimy wykonać będzie jednak zależał od wielu czynników, m.in. od ilości potencjalnych spadkobierców.
Rynek pierwotny w mieszkaniówce - deweloperzy pobili kolejne rekordy w liczbie przekazanych mieszkań
Deweloperzy i inni inwestorzy oddali w 2021 r. do użytkowania 234,7 tys. mieszkańc, co jest wynikiem wyższym o ponad 6 proc. niż przed rokiem To o 6,3 proc. więcej niż przed rokiem. Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Koszt najmu mieszkania zjada połowę warszawskiej pensji
Rynek najmu nie mówi o niczym innym, jak tylko o sile przyciągania miasta. Im ta siła - ściągająca nowych mieszkańców - jest większa, tym wyższe są również stawki najmu. I tym większa część wynagrodzenia jest zjadana przez koszty najmu mieszkania.
Małe kawalerki i M2 zdominują rynek?
Małe kawalerki i M2 mogą stać się podstawowym produktem deweloperów. Obecna sytuacja może ich skłaniać do budowy mniejszych lokali. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jaki obecnie metraż jest najbardziej pożądany przez deweloperów.
Rynek najmu rośnie, jednak Polacy nadal chętniej kupują mieszkania
Rynek najmu w Polsce rozwija się, ale jednak daleko mu do zachodnich rynków. Polacy nie są przyzwyczajeni do wynajmowania mieszkań, a polski rynek najmu nadal jest jednym z najmniej rozwiniętych w Unii Europejskiej. Jak procent Polaków mieszka w wynajmowanych mieszkaniach? I jak to wygląda za granicą?
Dom do 70 metrów kwadratowych - zgłoszenie budowy online
Zgłoszenia budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych można dokonać w serwisie e-Budownictwo.
Rynek mieszkaniowy – jakie plany mają deweloperzy na 2022 rok
Jakie projekty mieszkaniowe przygotowywane są do budowy? Jaką strategię na ten rok przyjęli deweloperzy? Czy firmy planują zmienić profil oferty? Czy chcą zaangażować się w działalność o innym charakterze niż budowa mieszkań na sprzedaż? Czy będą wchodzić na nowe rynki? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl