Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?
Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?
Koszty zakupu mieszkania. Planując zakup nieruchomości niebagatelne znaczenie ma budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycje. Przygotowując się do tego przedsięwzięcia warto przewidzieć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, aby finalnie nie zabrakło nam gotówki. Nabycie nieruchomości jest jedną z większych, jeśli nie największą inwestycją w życiu wielu osób. Jest też jednym z bardziej stresujących wydarzeń, co jest wynikiem zarówno skali ponoszonego wydatku jak i istotności zakupu.

Cena jaką zapłacimy za nieruchomość

Pierwszą składową naszej wyliczanki będzie cena, którą zapłacimy za mieszkanie jej właścicielowi. Jest to nie tylko największa pozycja, ale też i czynnik wpływający na wiele pozostałych składowych inwestycji. Jeśli uda nam się wynegocjować obniżkę to każdy jeden procent upustu, to konkretne tysiące złotych pozostające w kieszeni.

Przykładowo: cena ofertowa mieszkania 400.000 złotych. Obniżka o 3% to 12.000 zł, a o 5% to aż 20.000 zł.

Jak widać, warto się targować. W czasach, gdy popyt jest duży a sprzedający są niechętni do obniżek, to może jednak są inne elementy transakcji, będą ważne dla właściciela? Dobra rozmowa ze sprzedającym i wcześniejsze przygotowanie się do niej, to inwestycja z wysoką stopą zwrotu!

Koszty remontu lub wykończenia

Kto szukał mieszkania dla siebie, ten wie, że znalezienie idealnego lokum graniczy z cudem. Często trzeba zaakceptować kompromis. A kompromisem jest zakup nieruchomości, którą potem dopasujemy do swoich potrzeb remontując ją.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym wkalkulowanie wykończenia jest obligatoryjne. Tutaj pomocnym może być korzystanie z oferowanych na rynku pakietów wykończeniowych. Cena wykończenia mieszkania ze stanu deweloperskiego to co najmniej ok. 1000 zł za metr kwadratowy, natomiast remont kapitalny mieszkania z rynku wtórnego można kalkulować na około 1500 - 2000 zł za metr kwadratowy. Oczywiście ceny będą zależały od wielkości mieszkania i indywidualnych upodobań i zastosowanych rozwiązań.

Przykładowo: wykończenie mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 40 mkw wynieść może: 40 x 1000 zł / mkw = 40.000 zł, remont generalny w mieszkaniu o tej samej powierzchni to 40 x 2000 zł / mkw = 80.000 zł

Koszty kredytu hipotecznego

Brak odłożonych pieniędzy na zakup mieszkania można zastąpić kredytem hipotecznym. Bank chętnie pożyczy środki osobom, które mają zdolność kredytową, ale nie za darmo. Główne koszty związane z kredytem to oprocentowanie oraz prowizja od kredytu. Im wyższa kwota kredytu, tym większe koszty z nim związane. Prowizja za udzielenie kredytu (najczęściej 1,5 - 2,5%) często jest dodawana do pożyczonej kwoty. Ma to taką zaletę, że nie obciąża kieszeni. Ponadto w kosztach początkowych kredytu może pojawić się opłata za wycenę, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu do hipoteki.

Przykładowo: pożyczając 360.000 prowizja (2%) to 7.200 zł. Przyjmując koszty wyceny i ubezpieczeń w pierwszym roku na około 1500 zł - łącznie na start zapłacimy około 8.700 zł.

Koszty pośrednictwa

Korzystanie z usług pośrednika nie jest obowiązkowe, choć wiele ofert dostępnych na rynku jest oferowanych właśnie przez pośredników. Całkowicie rezygnując z tych usług, znacząco ogranicza się liczbę dostępnych do zakupu mieszkań. Dobry pośrednik pomoże we wszystkich sprawach związanych z transakcją, doradzi, pozwoli uniknąć stresu oraz wesprze w negocjacjach. Wynagrodzenie pośrednika zazwyczaj jest pochodną od ceny nabywanej nieruchomości i oscyluje najczęściej pomiędzy 2,5% a 3,5% wartości zakupu. Warto więc rozważyć korzystanie z pośrednika w procesie poszukiwania nieruchomości i wcześniej wybrać usługodawcę, który będzie towarzyszył w całym procesie, zamiast być zdanym na przypadkową osobę, która jest przy konkretnej, interesującej nas ofercie.

Przykładowo: koszty pośrednictwa przy cenie nieruchomości 400.000 zł wyniosą 3% x 400.000 zł = 12.000 zł.

Koszty notarialne

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym wymaga od strony formalnej sporządzenia umowy przed notariuszem. W kancelarii notarialnej zostawimy sporo pieniędzy, choć tylko część z nich będzie opłatą za czynności rejenta. Oprócz taksy notarialnej w kancelarii uiścimy podatek PCC (2% wartości nieruchomości), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej czy koszty związane z ustanowieniem hipoteki.

Maksymalną cenę czynności notarialnych określają przepisy. Dla transakcji o wartości pomiędzy 60.000 zł a 1.000.000 zł stawka jaką maksymalnie mogą pobrać notariusze wyniesie 1010 złotych i 0,4% nadwyżki od wartości powyżej 60 tysięcy, przy czym w przypadku lokali mieszkalnych notariusze pobierają połowę tej stawki. Dodatkowo może pojawić się opłata sądowa za założenie księgi wieczystej - 100 zł, opłata sądowa za wpisanie prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł, opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł czy podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu hipoteki – 19 zł.

Kalkulując wynagrodzenie notariusze mogą we własnym zakresie stosować obniżki. Dlatego również porównanie kosztów sporządzenia umowy przez kilku wybranych notariuszy może dać pewne oszczędności.

W przypadku zakupu lokalu na rynku pierwotnym, z uwagi na VAT zawarty w cenie, nie będziemy już płacić PCC. Jednak w przypadku rynku pierwotnego zazwyczaj zawrzemy dwie umowy notarialne - deweloperską, której koszty pokrywane są zazwyczaj po połowie z deweloperem oraz umowę przeniesienia własności z ustanowieniem odrębnej własności lokalu (tą zazwyczaj pokrywa w całości nabywca).

W przypadku rynku wtórnego, jeśli chcemy zawrzeć umowę przedwstępną można ją sporządzić w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Korzystając z usług tego samego notariusza przy obu umowach możemy także liczyć na pewien rabat.

Przykładowo:
- mieszkanie, rynek wtórny, 400.000 zł: taksa notarialna 1185 zł + VAT, opłata za wniosek do sądu wieczystoksięgowego 200 zł + VAT, wypisy aktu około 150 zł + VAT, opłata sądowa 200 zł, PCC 8.000 zł. Razem ok. 10.100 zł;
- mieszkanie z rynku pierwotnego w tej samej cenie bez PCC ale zazwyczaj akt ma więcej stron i wypisy wyniosą około 300 zł + VAT, dodatkowo umowa deweloperska (50%) Razem ok. 3.300 zł.

Dobre przygotowanie się do procesu oraz znajomość własnych możliwości pozwala uniknąć spotęgowania stresu oraz zachować miłe wspomnienia związane z poszukiwaniem, wyborem i nabyciem wymarzonego M. Dlatego przed przystąpieniem do oglądania ofert nieruchomości trzeba usiąść z kalkulatorem i dokładnie policzyć, na co nas stać.

Przykładowe koszty związane z zakupem nieruchomości i przygotowaniem jej do zamieszkania - mieszkanie 40 mkw, gdzie na zakup i remont przeznaczono 480.000 zł w tym 120.000 zł będzie pochodzić z oszczędności a 360.000 zł z kredytu.

Cena 400.000 - rynek wtórny, remont generalny

Cena 440.000 - rynek pierwotny

Cena 470.000 - rynek wtórny, drobne prace adaptacyjne

Cena zakupu

400.000 zł

440.000 zł

470.000 zł

Koszty remontu / wykończenia

80.000 zł

40.000 zł

10.000 zł

Razem zakup i remont

480.000 zł

480.000 zł

480.000 zł

Koszty początkowe kredytu hipotecznego

8.700 zł

8.700 zł

8.700 zł

Koszty pośrednictwa (3%)

12.000 zł

11.000 zł / 0 zł

14.100 zł

Koszty ponoszone u notariusza (ok.)

10.100 zł

3.500 zł

11.660 zł

Razem wszystkie koszty

510.800 zł

505.400 zł / 492.200 zł

514.460 zł

Agata Stradomska

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź >>
Komplet Polski Ład - Jak przygotować się do zmian 2022 PREMIUM
Komplet Polski Ład - Jak przygotować się do zmian 2022 PREMIUM
Tylko teraz
349,00 zł
614,00
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    7 gru 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Fundusze inwestycyjne w najem nieruchomości – zmiana lidera przygotowującego projekt
    Fundusze inwestycyjne w najem nieruchomości. Ministerstwo Finansów przejmie stery nad przygotowaniem projektu ustawy dotyczącej powołania w Polsce tzw. Reit-ów. Czy ta zmiana przyspieszy prace?
    Proekologiczne i prospołeczne działania deweloperskie
    Proekologiczne i prospołeczne działania deweloperskie. Jakie inicjatywy sprzyjające środowisku i lokalnym społecznościom podejmują firmy deweloperskie budujące mieszkania? W jakie kampanie i przedsięwzięcia się angażują? Co robią dla poprawy estetyki i infrastruktury miast?
    Kredyty hipoteczne – rekordowa sprzedaż w III kwartale
    Wartość kredytów hipotecznych udzielonych przy wsparciu ekspertów zrzeszonych w Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) oraz firmy Open Finance po raz pierwszy w historii przekroczyła 12 mld zł. Jest to wzrost o blisko 7% w porównaniu do II kw. br. Czy równie wysoką wartość osiągnęły kredyty gotówkowe i firmowe?
    Rynek nieruchomości - skutki podniesienia stóp procentowych
    Dwukrotne podniesienie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej było zaskakujące, ale nie spowodowało rewolucji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Może jednak nieść ze sobą różne konsekwencje. Jakie?
    Biurowiec przed zimą - co trzeba zrobić?
    Biurowiec przed zimą. Kontroli specjalistów wymaga cały budynek – od instalacji do podgrzewania zjazdów do garaży czy zewnętrznych kranów serwisowych, po wieże chłodnicze na dachach. Profesjonalne i kompetentne zarządzanie obiektem pozwala na oszczędności, np. w zużyciu energii i zwiększeniu wydajności systemów w budynku. Wykonanie wszystkich niezbędnych prac jest kluczowe nie tylko dla bezpieczeństwa i komfortu użytkowników, ale jest również wymagane przez ubezpieczycieli. Brak takich działań może skutkować odmową wypłaty odszkodowania.
    Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt)
    Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zapłacimy często mniej niż za nowe mieszkanie od dewelopera. Ale warto mieć świadomość, że cena to nie wszystkie wydatki. Jakie koszty musi ponieść kupujący używane mieszkanie na rynku wtórnym?
    Ilu młodych, dorosłych Polaków mieszka z rodzicami?
    Ilu młodych, dorosłych Polaków mieszka z rodzicami? O 172 tys. osób wzrosła w ciągu roku liczba dorosłych, którzy mieszkają z rodzicami. Problem ten dotyczy 47,5% rodaków w wieku 25-34 – wynika z danych Eurostatu. Tak źle jeszcze nie było. Sytuację poprawić może program kredytów bez wkładu własnego.
    Warunki techniczne budynków – projekt nowelizacji rozporządzenia wymaga doprecyzowania
    Warunki techniczne budynków. W połowie listopada 2021 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępniło do konsultacji publicznych projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie Atlasa – producenta materiałów chemii budowlanej – zmiany mają słuszny kierunek, niektóre (nieliczne) zapisy wymagają uściślenia lub doprecyzowania.
    Co zamiast glazury w łazience i kuchni? Farba, szkło, tapeta, blacha, kamień, beton, drewno?
    Co zamiast glazury w łazience i kuchni? Płytki na ścianach w łazience czy nad blatem w kuchni to praktyczne, ale standardowe rozwiązanie. A gdyby je tak zastąpić innym materiałem? Sprawdźmy, jakie mamy możliwości i co będzie dla nas przysłowiowym strzałem w dziesiątkę. Niezależnie na jaką opcję się zdecydujemy, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim to, że okładzina na ścianę w kuchni i łazience powinna być odporna na zawilgocenie oraz na różnego rodzaju zaplamienia.
    Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć?
    Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć? Mieszkania w Polsce zdrożały w ciągu roku o ponad 10% - wynika z nowych danych NBP. Wzrosty powinny spowolnić – jeśli np. rządowi uda się batalia z funduszami kupującymi mieszkania na wynajem, a podwyżki stóp procentowych ograniczą akcję kredytową.
    Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?
    Najem okazjonalny funkcjonuje w naszej przestrzeni prawnej od ponad 10 lat. I choć od dawna jest dostępny, to wciąż tylko część wynajmujących korzysta z tego rozwiązania. Czy to brak wiedzy, czy może chęć zaoszczędzenia albo pewność “że u mnie nic się nie wydarzy” są powodem takiego stanu rzeczy? Warto przeanalizować instytucję najmu okazjonalnego i rozważyć, czy warto stosować to rozwiązanie.
    Polski Ład. Zmiany w rozliczaniu przychodów z najmu
    Polski Ład wprowadza poważne zmiany w rozliczaniu przychodów z najmu lokali mieszkalnych. Część przepisów zacznie obowiązywać już od 1 stycznia 2022 roku, a w pełni nowe rozwiązania wejdą w życie w roku 2023.
    Urszula Szabłowska: Mikroapartamenty to przejaw psucia rynku nieruchomości [PODCAST]
    Jakie warunki, zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, musi spełniać mieszkanie? Jaka powierzchnia jest niezbędna do zapewnienia komfortu życia? Z czego wynikają tak wysokie ceny mieszkań w Polsce?
    Kredyty hipoteczne w listopadzie 2021 r. - raty wzrosły, zdolność kredytowa spadła
    Kredyty hipoteczne - wysokość rat i zdolność kredytowa. O 140 zł wzrosła lub lada moment wzrośnie przeciętna rata złotowego kredytu mieszkaniowego po ostatnich dwóch podwyżkach stóp procentowych. Przy droższych kredytach w dół poszła też zdolność kredytowa – przeciętnie o około 100 tys. zł.
    Zamiana wskaźnika LIBOR na SARON - skarga w TSUE
    Zamiana wskaźnika LIBOR na SARON. Frankowiczka (kredytobiorczyni kredytu we frankach szwajcarskich) złożyła do TSUE skargę na rozporządzenie KE dotyczące zamiany w umowach o kredyt frankowy wskaźnika pozwalającego wyliczyć oprocentowanie z LIBOR-u na SARON - poinformowano 25 listopada 2021 r. na konferencji prasowej.
    Pory roku - daty
    Pory roku - kiedy wypadają w Polsce? Oto daty początkowe i końcowe pór roku. Można wyróżnić kalendarzowe, astronomiczne, meteorologiczne, termiczne i fenologiczne pory roku. Jak się różnią?
    Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu
    Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu. Okazjonalny najem będzie się cechował czynszową swobodą jeśli właściciel mieszkania zgłosi zawarcie umowy do urzędu skarbowego. Strony w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, mogą swobodnie ustalać umowne zasady podwyższania czynszu. W wyjątkowych przypadkach, właściciel mieszkania może zostać oskarżony o czynszowy wyzysk w myśl art. 388 kodeksu cywilnego.
    Drzwi wejściowe do mieszkania - jakie wybrać?
    Drzwi wejściowe (frontowe) to wizytówka naszego domu i mieszkania. Powinny być nie tylko ładne i trwałe, ale również wyposażone w skuteczne rozwiązania przeciwwłamaniowe, by zapewnić domownikom bezpieczeństwo i chronić mienie przed kradzieżą. Na rynku są też dostępne zamki elektroniczne obsługiwane za pomocą smartfona. Wtedy aplikacja pokaże właścicielowi, czy np. dziecko zamknęło drzwi wychodząc do szkoły.
    Rośnie popyt na budynki i budowle z drewna. Czy CLT zmieni otaczający nas świat?
    Jak grzyby po deszczu, na całym świecie wyrastają kolejne drewniane osiedla, wieżowce, szkoły, mosty czy hale sportowe. Wiele z nich to swoiste dzieła sztuki architektonicznej. Cywilizacja wraca do naturalnego materiału łączącego tradycję z nowoczesną technologią. Nie jest to żadną fanaberią wąskiej grupy naukowców lub wizjonerów, ale dynamicznie rosnący sektor rynku, wspierany przez najważniejszych światowych decydentów i pozytywnie postrzegany społecznie.
    Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków mieszkalnych – wymogi i zasady
    Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków mieszkalnych. W przypadku budynków mieszkalnych, zachowanie odpowiednich standardów technicznych jest szczególnie ważne ze względu na ich stałe zasiedlenie przez ludzi. Stanem technicznym budynku najbardziej powinni być zainteresowani jego właściciele lub współwłaściciele. Mimo tego, obowiązujące przepisy zawierają pewne wytyczne związane z przeglądami budynków jednorodzinnych oraz wielorodzinnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się tym ważnym przepisom. Okazuje się, że mogą być one istotne nawet w kontekście ubezpieczeniowym.
    Czad - cichy zabójca. Jak uchronić się przed zatruciem tlenkiem węgla?
    Czad (tlenek węgla) - jak uchronić się przed zatruciem? Początek sezonu grzewczego oznacza również podwyższone ryzyko zatrucia tlenkiem węgla. Ten związek chemiczny potocznie nazywany czadem, co roku jest odpowiedzialny za kilkadziesiąt zgonów. Badanie SW Research na zlecenie Netatmo wykazało, że świadomość zagrożenia wynikającego z zatrucia czadem jest wśród Polaków powszechna, ale wciąż jest jeszcze sporo do zrobienia.
    Wynajem mieszkania dla pracownika – rynek pracy stymuluje rynek najmu mieszkań
    Wynajem mieszkania dla pracownika. Rosnący popyt na rynku pracy sprawia, że aby trafić w najważniejsze potrzeby potencjalnych kandydatów, firmy muszą zaoferować coś więcej niż biurko, przyzwoite wynagrodzenie i podstawowe benefity. Młodzi, wykwalifikowani specjaliści, ceniący sobie elastyczność i gotowi do przenoszenia się z miejsca na miejsce, wpływają na rozwój rynku najmu.
    Fundusze inwestycyjne a polski rynek mieszkaniowy – jakie regulacje trzeba wprowadzić
    Rola europejskich i globalnych inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku mieszkaniowym rośnie i będzie rosła. Fundusze inwestycyjne i inni inwestorzy instytucjonalni mogą mieć kluczowy wpływ na rynek, powodować wzrost cen mieszkań i stawek czynszów. Jak uregulować rynek mieszkaniowy zanim sytuacja wywie się spod kontroli? Postulaty legislacyjne w tym zakresie znalazły się w raporcie "Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy - Rekomendacje dla Polski", przygotowanym przez HRE Think Tank. Rekomendacje te zostały przyjęte przez Radę Programową 11 edycji Europejskiego Kongresu Finansowego.
    Dofinansowanie do lasów prywatnych - wnioski od 22 listopada 2021 r.
    Dofinansowanie do lasów prywatnych. 22 listopada 2021 r. ARiMR rozpoczyna przyjmowanie wniosków od zainteresowanych inwestowaniem w lasy. Pomoc dostępna w ramach „Wsparcia na inwestycje zwiększające odporność ekosystemów leśnych i ich wartość dla środowiska” finansowana jest z budżetu PROW 2014-2020 i można się o nią starać do końca 2021 roku.
    Zakaz polowań na prywatnej nieruchomości - jak to zrobić?
    Zakaz polowań na prywatnej nieruchomości. Artykuł 27b Prawa łowieckiego umożliwia właścicielowi nieruchomości złożenie przed starostą oświadczenia o zakazie polowania na swoim terenie.