Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?
Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?
Koszty zakupu mieszkania. Planując zakup nieruchomości niebagatelne znaczenie ma budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycje. Przygotowując się do tego przedsięwzięcia warto przewidzieć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, aby finalnie nie zabrakło nam gotówki. Nabycie nieruchomości jest jedną z większych, jeśli nie największą inwestycją w życiu wielu osób. Jest też jednym z bardziej stresujących wydarzeń, co jest wynikiem zarówno skali ponoszonego wydatku jak i istotności zakupu.

Cena jaką zapłacimy za nieruchomość

Pierwszą składową naszej wyliczanki będzie cena, którą zapłacimy za mieszkanie jej właścicielowi. Jest to nie tylko największa pozycja, ale też i czynnik wpływający na wiele pozostałych składowych inwestycji. Jeśli uda nam się wynegocjować obniżkę to każdy jeden procent upustu, to konkretne tysiące złotych pozostające w kieszeni.

Przykładowo: cena ofertowa mieszkania 400.000 złotych. Obniżka o 3% to 12.000 zł, a o 5% to aż 20.000 zł.

Jak widać, warto się targować. W czasach, gdy popyt jest duży a sprzedający są niechętni do obniżek, to może jednak są inne elementy transakcji, będą ważne dla właściciela? Dobra rozmowa ze sprzedającym i wcześniejsze przygotowanie się do niej, to inwestycja z wysoką stopą zwrotu!

Koszty remontu lub wykończenia

Kto szukał mieszkania dla siebie, ten wie, że znalezienie idealnego lokum graniczy z cudem. Często trzeba zaakceptować kompromis. A kompromisem jest zakup nieruchomości, którą potem dopasujemy do swoich potrzeb remontując ją.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym wkalkulowanie wykończenia jest obligatoryjne. Tutaj pomocnym może być korzystanie z oferowanych na rynku pakietów wykończeniowych. Cena wykończenia mieszkania ze stanu deweloperskiego to co najmniej ok. 1000 zł za metr kwadratowy, natomiast remont kapitalny mieszkania z rynku wtórnego można kalkulować na około 1500 - 2000 zł za metr kwadratowy. Oczywiście ceny będą zależały od wielkości mieszkania i indywidualnych upodobań i zastosowanych rozwiązań.

Przykładowo: wykończenie mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 40 mkw wynieść może: 40 x 1000 zł / mkw = 40.000 zł, remont generalny w mieszkaniu o tej samej powierzchni to 40 x 2000 zł / mkw = 80.000 zł

Koszty kredytu hipotecznego

Brak odłożonych pieniędzy na zakup mieszkania można zastąpić kredytem hipotecznym. Bank chętnie pożyczy środki osobom, które mają zdolność kredytową, ale nie za darmo. Główne koszty związane z kredytem to oprocentowanie oraz prowizja od kredytu. Im wyższa kwota kredytu, tym większe koszty z nim związane. Prowizja za udzielenie kredytu (najczęściej 1,5 - 2,5%) często jest dodawana do pożyczonej kwoty. Ma to taką zaletę, że nie obciąża kieszeni. Ponadto w kosztach początkowych kredytu może pojawić się opłata za wycenę, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu do hipoteki.

Przykładowo: pożyczając 360.000 prowizja (2%) to 7.200 zł. Przyjmując koszty wyceny i ubezpieczeń w pierwszym roku na około 1500 zł - łącznie na start zapłacimy około 8.700 zł.

Koszty pośrednictwa

Korzystanie z usług pośrednika nie jest obowiązkowe, choć wiele ofert dostępnych na rynku jest oferowanych właśnie przez pośredników. Całkowicie rezygnując z tych usług, znacząco ogranicza się liczbę dostępnych do zakupu mieszkań. Dobry pośrednik pomoże we wszystkich sprawach związanych z transakcją, doradzi, pozwoli uniknąć stresu oraz wesprze w negocjacjach. Wynagrodzenie pośrednika zazwyczaj jest pochodną od ceny nabywanej nieruchomości i oscyluje najczęściej pomiędzy 2,5% a 3,5% wartości zakupu. Warto więc rozważyć korzystanie z pośrednika w procesie poszukiwania nieruchomości i wcześniej wybrać usługodawcę, który będzie towarzyszył w całym procesie, zamiast być zdanym na przypadkową osobę, która jest przy konkretnej, interesującej nas ofercie.

Przykładowo: koszty pośrednictwa przy cenie nieruchomości 400.000 zł wyniosą 3% x 400.000 zł = 12.000 zł.

Koszty notarialne

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym wymaga od strony formalnej sporządzenia umowy przed notariuszem. W kancelarii notarialnej zostawimy sporo pieniędzy, choć tylko część z nich będzie opłatą za czynności rejenta. Oprócz taksy notarialnej w kancelarii uiścimy podatek PCC (2% wartości nieruchomości), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej czy koszty związane z ustanowieniem hipoteki.

Maksymalną cenę czynności notarialnych określają przepisy. Dla transakcji o wartości pomiędzy 60.000 zł a 1.000.000 zł stawka jaką maksymalnie mogą pobrać notariusze wyniesie 1010 złotych i 0,4% nadwyżki od wartości powyżej 60 tysięcy, przy czym w przypadku lokali mieszkalnych notariusze pobierają połowę tej stawki. Dodatkowo może pojawić się opłata sądowa za założenie księgi wieczystej - 100 zł, opłata sądowa za wpisanie prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł, opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł czy podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu hipoteki – 19 zł.

Kalkulując wynagrodzenie notariusze mogą we własnym zakresie stosować obniżki. Dlatego również porównanie kosztów sporządzenia umowy przez kilku wybranych notariuszy może dać pewne oszczędności.

W przypadku zakupu lokalu na rynku pierwotnym, z uwagi na VAT zawarty w cenie, nie będziemy już płacić PCC. Jednak w przypadku rynku pierwotnego zazwyczaj zawrzemy dwie umowy notarialne - deweloperską, której koszty pokrywane są zazwyczaj po połowie z deweloperem oraz umowę przeniesienia własności z ustanowieniem odrębnej własności lokalu (tą zazwyczaj pokrywa w całości nabywca).

W przypadku rynku wtórnego, jeśli chcemy zawrzeć umowę przedwstępną można ją sporządzić w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Korzystając z usług tego samego notariusza przy obu umowach możemy także liczyć na pewien rabat.

Przykładowo:
- mieszkanie, rynek wtórny, 400.000 zł: taksa notarialna 1185 zł + VAT, opłata za wniosek do sądu wieczystoksięgowego 200 zł + VAT, wypisy aktu około 150 zł + VAT, opłata sądowa 200 zł, PCC 8.000 zł. Razem ok. 10.100 zł;
- mieszkanie z rynku pierwotnego w tej samej cenie bez PCC ale zazwyczaj akt ma więcej stron i wypisy wyniosą około 300 zł + VAT, dodatkowo umowa deweloperska (50%) Razem ok. 3.300 zł.

Dobre przygotowanie się do procesu oraz znajomość własnych możliwości pozwala uniknąć spotęgowania stresu oraz zachować miłe wspomnienia związane z poszukiwaniem, wyborem i nabyciem wymarzonego M. Dlatego przed przystąpieniem do oglądania ofert nieruchomości trzeba usiąść z kalkulatorem i dokładnie policzyć, na co nas stać.

Przykładowe koszty związane z zakupem nieruchomości i przygotowaniem jej do zamieszkania - mieszkanie 40 mkw, gdzie na zakup i remont przeznaczono 480.000 zł w tym 120.000 zł będzie pochodzić z oszczędności a 360.000 zł z kredytu.

Cena 400.000 - rynek wtórny, remont generalny

Cena 440.000 - rynek pierwotny

Cena 470.000 - rynek wtórny, drobne prace adaptacyjne

Cena zakupu

400.000 zł

440.000 zł

470.000 zł

Koszty remontu / wykończenia

80.000 zł

40.000 zł

10.000 zł

Razem zakup i remont

480.000 zł

480.000 zł

480.000 zł

Koszty początkowe kredytu hipotecznego

8.700 zł

8.700 zł

8.700 zł

Koszty pośrednictwa (3%)

12.000 zł

11.000 zł / 0 zł

14.100 zł

Koszty ponoszone u notariusza (ok.)

10.100 zł

3.500 zł

11.660 zł

Razem wszystkie koszty

510.800 zł

505.400 zł / 492.200 zł

514.460 zł

Agata Stradomska

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Nowe przepisy i obowiązki dla właścicieli nieruchomości
    Sejm przegłosował nowelizację prawa budowlanego oraz ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. W efekcie, od kwietnia 2023r. na właścicielach polskich nieruchomości będzie spoczywał nowy obowiązek - posiadanie ważnego świadectwa energetycznego. Brak wymaganego dokumentu może prowadzić do konieczności uiszczenia wysokiej kary pieniężnej.
    Podłoża do upraw - jakie wymogi?
    Państwowa Inspekcja Ochrony Roślin i Nasiennictwa przypomina, iż podłoża do upraw muszą być legalnie wprowadzone do obrotu. Jak wybrać odpowiednie podłoże?
    Black Friday u deweloperów - darmowy notariusz, wystrój wnętrza
    Czegoś takiego na rynku deweloperskim jeszcze nie było. Zazwyczaj deweloperzy nie musieli włączać się do wyścigu o klientów w czasie promocji i wyprzedaży. W tym roku sytuacja wygląda zgoła inaczej. Większość deweloperów na Black Friday, Cyber Monday albo Black Week proponuje wysokie rabaty czy dodatkowe usługi - wszystko p to, by w czasie kryzysu przyciągnąć klientów.
    Dofinansowanie z Funduszu Dopłat na remont gminnych pustostanów - warunki
    Dofinansowanie na przywrócenie pustostanu do użytku przez gminę wynosi do 80 proc. Trwają także przepisy, które mają uprościć procedurę przebudowę biurowców i centr handlowych np. na mieszkania komunalne.
    Prawo budowlane w 2023- będzie rewolucja?
    Prawo budowlane to jeden z częściej nowelizowanych w Polsce aktów prawnych. Jego stu dwudziesta zmiana aktualnie wydaje się już prawie pewna. Krajowe media informują o niej głównie w kontekście ułatwień dla osób wznoszących domy jednorodzinne. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że planowanych zmian jest o wiele więcej. Najpierw warto jednak wyjaśnić, na jakim etapie prac legislacyjnych są zmiany zaplanowane przez rząd.
    Ile prądu zużywają urządzenia dogrzewające i jak z nich racjonalnie korzystać?
    Wraz z pierwszymi mrozami rośnie zainteresowanie Polaków urządzeniami dogrzewającymi. Jeśli nie mamy kominka i ze względów bezpieczeństwa nie chcemy korzystać np. z przenośnego grzejnika gazowego, pozostają nam urządzenia pobierające energię elektryczną. Które z nich wybrać, by dodatkowe ciepło nie odbiło się negatywnie na wysokości rachunków za energię elektryczną?
    Ceny mieszkań spadają w kolejnych miastach - [Raport za październik 2022]
    Mieszkania tanieją już niemal we wszystkich badanych miastach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z majem 2022 r. ceny spadły aż w 14 z 17 miastach, dla których monitorują sytuację. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie.
    Jakie mieszkania sprzedają się obecnie u deweloperów?
    W których inwestycjach deweloperzy sprzedają najwięcej mieszkań? Jakie lokale cieszą się największym powodzeniem wśród nabywców? W jakich cenach? Jak dużo mieszkań kupowanych jest na wynajem? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
    Banki udzieliły w październiku mniej kredytów hipotecznych o 73 proc. r/r
    W październiku 2022 r., w porównaniu do października 2021 r., w ujęciu liczbowym banki i SKOK-i udzieliły więcej jedynie kredytów ratalnych o (+20,6%). Spadek o (-73,2%) odnotowały kredyty mieszkaniowe. O (-7,9%) spadła również liczba udzielonych kredytów gotówkowych.
    Ceny mieszkań w Polsce zaczęły spadać
    Ceny mieszkań idą w dół! Wysoka inflacja i stopy procentowe oraz wymóg bufora wprowadzony przez KNF radykalnie zmniejszyły zdolność kredytową Polaków. Wraz z nią spadło zapotrzebowanie na mieszkania, w efekcie na rynku widać już pierwsze obniżki cen lokali, bądź to w formie rabatów, bądź nawet niższych cen wywoławczych. Sytuacja na rynku pozostanie trudna przez kolejne kwartały, i to nie tylko dla branży deweloperskiej, ale też np. wykończeniowej czy meblarskiej. Także planujący zakupy inwestycyjne stali się ostrożniejsi w podejmowaniu decyzji zakupowych.
    Równe i partnerskie relacje właścicieli centrów handlowych i najemców - apel ZPPHiU
    Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) apeluje o zmianę relacji między właścicielami i zarządcami centrów handlowych a najemcami oraz wprowadzenie równych, partnerskich praw i obowiązków stron
    Za kilka lat zabraknie mieszkań na rynku [Komentarz do danych GUS]
    W ostatnich 3 miesiącach deweloperzy rozpoczęli budowę 21 tys. lokali mieszkalnych, o 45% mniej niż w tych samych miesiącach w 2021 roku. Wstrzymywanie nowych inwestycji to naturalny ruch, gdy spada popyt, ale jednocześnie oznacza to, że za 2-3 lata zanotujemy drastyczny spadek mieszkań oddawanych do użytkowania.
    Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-październik 2022 [Komentarz do danych GUS]
    Opublikowane wyniki dotyczące budownictwa mieszkaniowego nie są zaskoczeniem lecz kontynuacją obserwowanej zmiany trendu. Można spodziewać się, że w tym roku zarówno wśród deweloperów, jak i (łącznie) we wszystkich kategoriach budownictwa zostanie oddanych mniej więcej tyle samo mieszkań co w roku poprzednim (dla przypomnienia w 2021 r. deweloperzy oddali 142 tys. jednostek).
    Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Porady dla najemców
    Inflacja, kryzys mieszkaniowy, szybujące koszty mediów – szukanie lokalu na wynajem na przełomie 2022 i 2023 roku to nie lada wyzwanie. Ważna jest znajomość kilku zasad, które pozwolą nam uniknąć najczęstszych błędów.
    Jak obniżyć koszty wynajmu biur
    Rosnące koszty utrzymania nieruchomości oznaczają dla najemców biur podwyżki opłat eksploatacyjnych i wyższe stawki bazowe czynszu. Nowa podaż biurowa utrzymuje się na najniższym poziomie od dekady, a widoki na nowe projekty są skromne. Zapotrzebowanie na atrakcyjne powierzchnie biurowe jest natomiast bardzo duże. Pracodawcy, chcąc zmotywować zespoły do powrotu do biur aranżują coraz ciekawszą i bardziej przyjazną przestrzeń do pracy.
    Sprzedaż lub wynajem mieszkania w 2023 roku. Obowiązkowe świadectwa energetyczne
    Od 2023 roku świadectwa energetyczne, określające zapotrzebowanie nieruchomości na energię, będą obowiązkowe w przypadku sprzedaży czy wynajmu. Możliwość porównania przez nabywców wskaźników rocznego zużycia energii, stanie się nowym parametrem branym pod uwagę przy podejmowaniu decyzji zakupowej. Sprzedających czekają więc nowe wydatki związane z wyrobieniem świadectwa, a także inwestycjami, dzięki którym ich nieruchomości będą bardziej energooszczędne. Co można zrobić, aby poprawić świadectwo energetyczne swojej nieruchomości?
    Ceny materiałów budowlanych w 2023 jeszcze wzrosną?
    Obecna inflacja i kryzys energetyczny wpływa na każdą gałąź gospodarki kraju. Ich skutki dotykają zarówno indywidualne gospodarstwa domowe, jak i średnie i duże przedsiębiorstwa. Nie omijają także branży budowlanej. W związku z bardzo wysoką ceną materiałów budowlanych wiele inwestycji zostało zatrzymanych, a koszty budowy nowych domów przewyższają budżety kolejnych inwestorów oraz osób prywatnych. Czy kolejnymi ofiarami kryzysu staną się popularne sklepy budowlane?
    Konkurs architektoniczny „Małe budownictwo – duże korzyści” na najlepsze budynki rekreacyjne
    W Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego trwa konkurs architektoniczny „Małe budownictwo – duże korzyści”. Obejmuje on koncepcję budynku rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 70 m. kw. i jest dedykowany studentom oraz absolwentom studiów wyższych I lub II stopnia kierunków architektonicznych i inżynierskich.
    Projekt budynku o obniżonej energochłonności – ruszył konkurs dla architektów
    Ruszył konkurs dla architektów na projekt budynku wielorodzinnego o obniżonej energochłonności - poinformowało we wtorek Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wybrane projekty gminy będą mogły wykorzystać na swoim terenie.
    Nowelizacja prawa budowlanego – w jakim idzie kierunku? Wywiad z Prezesem Izby Architektów RP
    Przed nami kolejna nowelizacja prawa budowlanego. W jakim kierunku ona idzie? "Jeżeli uproszczona ścieżka stanie się podstawową procedurą, będziemy mieli do czynienia z narastaniem sąsiedzkich konfliktów i zwiększeniem liczby obiektów niezgodnych z planami miejscowymi. A czy faktycznie wpłynie to pozytywnie na rozwój mieszkalnictwa? Nie sądzę" - mówi Piotr Fokczyński, prezes Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej.
    Jak, czym i kiedy dokarmiać ptaki?
    Co warto wiedzieć o odpowiedzialnym dokarmianiu ptaków? W jaki sposób przygotować karmnik?
    Zakup gruntów przez deweloperów – czy skończyły się problemy?
    Jeszcze niedawno deweloperzy skarżyli się na duże utrudnienia z zakupem gruntów pod inwestycje, z powodu ich małej dostępności. Przekładało się to na wysokość cen sprzedawanych przez nich mieszkań. Czy obecnie sytuacja się unormowała?
    Czy wykreślenie hipoteki bez zgody banku jest możliwe?
    Unieważnienie umowy kredytowej w sądzie jest dla frankowiczów wielkim sukcesem. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku oraz uwolnieniu się od kredytu, pozostaje jeszcze wykreślenie hipoteki obciążającej nieruchomość. Zdarza się, że mimo wyroku, bank uporczywie nie wyraża zgody na niniejsze wykreślenie i nie wydaje listu mazalnego, tj. dokumentu potwierdzającego wygaśnięcie wierzytelności, stanowiącego jednocześnie zgodę banku na wykreślenie wpisu hipoteki z ksiąg wieczystych. Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest przedstawienie wyroku prawomocnego w Sądzie wieczystoksięgowym. Pamiętajmy, że jeśli nieważny jest stosunek prawny, który hipoteka ma zabezpieczać, to tym samym staje się ona bezprzedmiotowa i niewykonalna.
    Kto jest odpowiedzialny za odśnieżenie dachu?
    Wraz z pojawieniem się pierwszych opadów śniegu niezmiennie powracają pytania kto powinien odśnieżyć dach, czy też usunąć zwisające sople lodu. Z odpowiedzią na te pytania przychodzi Prawo budowlane.
    Kredyty frankowe - pozwów będzie coraz więcej
    Sprawy frankowe stanowią istotną część sporów toczących się obecnie przed polskimi sądami. Ale będzie ich jeszcze więcej, zwłaszcza w przypadku spadku wartości złotego. Od złożenia pozwu do uzyskania prawomocnego wyroku mija przeważnie od kilku miesięcy do kilku lat. Wpływ na to mają banki, które podejmują działania torpedujące przebieg procesu. Część tych praktyk można ukrócić, ale sędziowie bardzo rzadko korzystają z narzędzi przyspieszających postępowanie sądowe. Sprawy frankowe mogą potrwać jeszcze około 5 lat, a na systemowe uregulowania jest już za późno, bo nie satysfakcjonowałyby żadnej ze stron. Unijne ustawodawstwo daje podstawy do tego, aby należycie chronić konsumenta w sporze z bankiem. Ale część sędziów tego nie dostrzega. Orzeczenia sądów apelacyjnych oraz Sądu Najwyższego są korzystne dla kredytobiorców.