Kategorie

Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?

Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?
Koszty zakupu mieszkania. Planując zakup nieruchomości niebagatelne znaczenie ma budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycje. Przygotowując się do tego przedsięwzięcia warto przewidzieć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, aby finalnie nie zabrakło nam gotówki. Nabycie nieruchomości jest jedną z większych, jeśli nie największą inwestycją w życiu wielu osób. Jest też jednym z bardziej stresujących wydarzeń, co jest wynikiem zarówno skali ponoszonego wydatku jak i istotności zakupu.

Cena jaką zapłacimy za nieruchomość

Pierwszą składową naszej wyliczanki będzie cena, którą zapłacimy za mieszkanie jej właścicielowi. Jest to nie tylko największa pozycja, ale też i czynnik wpływający na wiele pozostałych składowych inwestycji. Jeśli uda nam się wynegocjować obniżkę to każdy jeden procent upustu, to konkretne tysiące złotych pozostające w kieszeni.

Przykładowo: cena ofertowa mieszkania 400.000 złotych. Obniżka o 3% to 12.000 zł, a o 5% to aż 20.000 zł.

Jak widać, warto się targować. W czasach, gdy popyt jest duży a sprzedający są niechętni do obniżek, to może jednak są inne elementy transakcji, będą ważne dla właściciela? Dobra rozmowa ze sprzedającym i wcześniejsze przygotowanie się do niej, to inwestycja z wysoką stopą zwrotu!

Koszty remontu lub wykończenia

Kto szukał mieszkania dla siebie, ten wie, że znalezienie idealnego lokum graniczy z cudem. Często trzeba zaakceptować kompromis. A kompromisem jest zakup nieruchomości, którą potem dopasujemy do swoich potrzeb remontując ją.

Reklama

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym wkalkulowanie wykończenia jest obligatoryjne. Tutaj pomocnym może być korzystanie z oferowanych na rynku pakietów wykończeniowych. Cena wykończenia mieszkania ze stanu deweloperskiego to co najmniej ok. 1000 zł za metr kwadratowy, natomiast remont kapitalny mieszkania z rynku wtórnego można kalkulować na około 1500 - 2000 zł za metr kwadratowy. Oczywiście ceny będą zależały od wielkości mieszkania i indywidualnych upodobań i zastosowanych rozwiązań.

Przykładowo: wykończenie mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 40 mkw wynieść może: 40 x 1000 zł / mkw = 40.000 zł, remont generalny w mieszkaniu o tej samej powierzchni to 40 x 2000 zł / mkw = 80.000 zł

Koszty kredytu hipotecznego

Brak odłożonych pieniędzy na zakup mieszkania można zastąpić kredytem hipotecznym. Bank chętnie pożyczy środki osobom, które mają zdolność kredytową, ale nie za darmo. Główne koszty związane z kredytem to oprocentowanie oraz prowizja od kredytu. Im wyższa kwota kredytu, tym większe koszty z nim związane. Prowizja za udzielenie kredytu (najczęściej 1,5 - 2,5%) często jest dodawana do pożyczonej kwoty. Ma to taką zaletę, że nie obciąża kieszeni. Ponadto w kosztach początkowych kredytu może pojawić się opłata za wycenę, ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu do hipoteki.

Przykładowo: pożyczając 360.000 prowizja (2%) to 7.200 zł. Przyjmując koszty wyceny i ubezpieczeń w pierwszym roku na około 1500 zł - łącznie na start zapłacimy około 8.700 zł.

Koszty pośrednictwa

Korzystanie z usług pośrednika nie jest obowiązkowe, choć wiele ofert dostępnych na rynku jest oferowanych właśnie przez pośredników. Całkowicie rezygnując z tych usług, znacząco ogranicza się liczbę dostępnych do zakupu mieszkań. Dobry pośrednik pomoże we wszystkich sprawach związanych z transakcją, doradzi, pozwoli uniknąć stresu oraz wesprze w negocjacjach. Wynagrodzenie pośrednika zazwyczaj jest pochodną od ceny nabywanej nieruchomości i oscyluje najczęściej pomiędzy 2,5% a 3,5% wartości zakupu. Warto więc rozważyć korzystanie z pośrednika w procesie poszukiwania nieruchomości i wcześniej wybrać usługodawcę, który będzie towarzyszył w całym procesie, zamiast być zdanym na przypadkową osobę, która jest przy konkretnej, interesującej nas ofercie.

Przykładowo: koszty pośrednictwa przy cenie nieruchomości 400.000 zł wyniosą 3% x 400.000 zł = 12.000 zł.

Koszty notarialne

Reklama

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym czy wtórnym wymaga od strony formalnej sporządzenia umowy przed notariuszem. W kancelarii notarialnej zostawimy sporo pieniędzy, choć tylko część z nich będzie opłatą za czynności rejenta. Oprócz taksy notarialnej w kancelarii uiścimy podatek PCC (2% wartości nieruchomości), opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej czy koszty związane z ustanowieniem hipoteki.

Maksymalną cenę czynności notarialnych określają przepisy. Dla transakcji o wartości pomiędzy 60.000 zł a 1.000.000 zł stawka jaką maksymalnie mogą pobrać notariusze wyniesie 1010 złotych i 0,4% nadwyżki od wartości powyżej 60 tysięcy, przy czym w przypadku lokali mieszkalnych notariusze pobierają połowę tej stawki. Dodatkowo może pojawić się opłata sądowa za założenie księgi wieczystej - 100 zł, opłata sądowa za wpisanie prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł, opłata sądowa za wpis hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł czy podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu hipoteki – 19 zł.

Kalkulując wynagrodzenie notariusze mogą we własnym zakresie stosować obniżki. Dlatego również porównanie kosztów sporządzenia umowy przez kilku wybranych notariuszy może dać pewne oszczędności.

W przypadku zakupu lokalu na rynku pierwotnym, z uwagi na VAT zawarty w cenie, nie będziemy już płacić PCC. Jednak w przypadku rynku pierwotnego zazwyczaj zawrzemy dwie umowy notarialne - deweloperską, której koszty pokrywane są zazwyczaj po połowie z deweloperem oraz umowę przeniesienia własności z ustanowieniem odrębnej własności lokalu (tą zazwyczaj pokrywa w całości nabywca).

W przypadku rynku wtórnego, jeśli chcemy zawrzeć umowę przedwstępną można ją sporządzić w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej. Korzystając z usług tego samego notariusza przy obu umowach możemy także liczyć na pewien rabat.

Przykładowo:
- mieszkanie, rynek wtórny, 400.000 zł: taksa notarialna 1185 zł + VAT, opłata za wniosek do sądu wieczystoksięgowego 200 zł + VAT, wypisy aktu około 150 zł + VAT, opłata sądowa 200 zł, PCC 8.000 zł. Razem ok. 10.100 zł;
- mieszkanie z rynku pierwotnego w tej samej cenie bez PCC ale zazwyczaj akt ma więcej stron i wypisy wyniosą około 300 zł + VAT, dodatkowo umowa deweloperska (50%) Razem ok. 3.300 zł.

Dobre przygotowanie się do procesu oraz znajomość własnych możliwości pozwala uniknąć spotęgowania stresu oraz zachować miłe wspomnienia związane z poszukiwaniem, wyborem i nabyciem wymarzonego M. Dlatego przed przystąpieniem do oglądania ofert nieruchomości trzeba usiąść z kalkulatorem i dokładnie policzyć, na co nas stać.

Przykładowe koszty związane z zakupem nieruchomości i przygotowaniem jej do zamieszkania - mieszkanie 40 mkw, gdzie na zakup i remont przeznaczono 480.000 zł w tym 120.000 zł będzie pochodzić z oszczędności a 360.000 zł z kredytu.

Cena 400.000 - rynek wtórny, remont generalny

Cena 440.000 - rynek pierwotny

Cena 470.000 - rynek wtórny, drobne prace adaptacyjne

Cena zakupu

400.000 zł

440.000 zł

470.000 zł

Koszty remontu / wykończenia

80.000 zł

40.000 zł

10.000 zł

Razem zakup i remont

480.000 zł

480.000 zł

480.000 zł

Koszty początkowe kredytu hipotecznego

8.700 zł

8.700 zł

8.700 zł

Koszty pośrednictwa (3%)

12.000 zł

11.000 zł / 0 zł

14.100 zł

Koszty ponoszone u notariusza (ok.)

10.100 zł

3.500 zł

11.660 zł

Razem wszystkie koszty

510.800 zł

505.400 zł / 492.200 zł

514.460 zł

Agata Stradomska

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    18 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, podpisana już przez prezydenta, umożliwi prowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji.

    Inteligentny dom - czego oczekują Polacy?

    Inteligentny dom. Ponad 50% Polaków deklaruje, że bardziej niż jeszcze rok temu zwraca uwagę na oszczędności na rachunkach – wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research dla Netatmo. Potrzeba oszczędności jest najczęstszą zachętą do zakupu urządzeń smart home. Polacy kupują też inteligentne rozwiązania aby ułatwić sobie życie, co ma szczególne znaczenie teraz, gdy więcej czasu spędzamy w domu. W ciągu ostatniego roku urządzenie smart home kupił już co dziesiąty z nas.

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku. Mimo zmian w systemie rozliczeń prosumentów nadal opłacalna będzie instalacja paneli fotowoltaicznych (PV) i produkcja z nich prądu - podkreślił 9 czerwca 2021 r. wiceszef Ministerstwa Klimatu i Środowiska Ireneusz Zyska. Dodał, że ci którzy zainstalują panele do końca 2021 r. będą rozliczać się na dotychczasowych zasadach przez 15 lat.