Kategorie

Plan miejscowy - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Plan miejscowy - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?
Plan miejscowy, czyli lektura obowiązkowa każdego amatora własnego M. Niezależnie od tego, czy mieszkanie kupujemy na własne potrzeby, dla dorastających dzieci, czy też w celach zarobkowo-lokacyjnych pod wynajem, zawsze stanowi to inwestycję. Tymczasem jak wiadomo, jakakolwiek jej odmiana ma to do siebie, że można na niej nie tylko zarobić, ale również stracić. Czy staranna lektura planu miejscowego poprzedzająca ostateczną decyzją transakcyjną może uchronić nabywcę przed niefortunną wpadką inwestycji mieszkaniowej?

Lokalizacja nieruchomości

Reklama

Jak najbardziej pierwszorzędnym czynnikiem w nieruchomościach, nie tylko zresztą mieszkaniowych, jest lokalizacja. To ona w wielu kwestiach ma decydujące znaczenie, z bieżącą ceną lokum i jej perspektywach wzrostu/spadku w czasie na czele. Co więcej, lokalizacja mieszkania czy domu będzie stanowić na długie lata wyznacznik kosztów funkcjonowania domowników, wynikający choćby z czasu oraz dystansu codziennych dojazdów do pracy, szkoły i wszelkich innych.

Co jednak najważniejsze, ewolucja i rozwój wszelkich odmian okolicznej infrastruktury oraz postępujące zagospodarowanie terenu, już w średniej perspektywie mogą w sposób odczuwalny zmieniać status lokalizacji, natomiast w dłuższym terminie radykalnie go zmodyfikować. Innymi słowy, okolica dziś uznawana za mało atrakcyjną jako miejsce inwestycji mieszkaniowych, już w przeciągu kilku lat może znacznie zyskać na atrakcyjności np. za sprawą powstania infrastruktury drogowo-komunikacyjnej, rekreacyjno-sportowej, czy handlowej. Podobnie prawdopodobna jest sytuacja odwrotna, gdy przykładowo konieczna będzie budowa w sąsiedztwie oczyszczalni ścieków lub przeprowadzenia innej równie uciążliwej dla okolicznych mieszkańców inwestycji. Pytanie, w jaki sposób ustrzec się podobnych niespodzianek.

Plan miejscowy - co to?

Reklama

Potocznie określany planem miejscowym, a w pełnym brzmieniu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to akt prawa miejscowego, który w formie uchwały miasta lub gminy reguluje sposób wykorzystania ich terenu. Jest dokumentem o trudnym do przecenienia znaczeniu dla inwestorów poszukujących każdego rodzaju nieruchomości – głównie domu, działki budowlanej czy wreszcie lokum na osiedlu wielorodzinnym.

Plan miejscowy jest źródłem zasadniczych informacji dla każdej inwestycji, jaka mogłaby powstać na terenie, którego dotyczy. Zawiera więc przede wszystkim informacje o przeznaczeniu parceli na terenach jakie obejmuje swym zasięgiem, minimalnych parametrach działek budowlanych, dopuszczalnej powierzchni zabudowy, czy rozmiarach obiektów na nich wznoszonych liczonych w metrach i kondygnacjach.

Poza tymi najważniejszymi informacjami MPZP w zależności od swej szczegółowości decyduje o całym katalogu wymogów, jakim będzie musiał podporządkować się inwestor, planujący każdego rodzaju budowę na przedmiotowym terenie. Może więc decydować o usytuowaniu budynków względem drogi, rodzaju użytych materiałów budowlanych, sposobie pokrycia dachu i jego formie, kolorze elewacji, sposobie odprowadzania ścieków i jeszcze wielu innych.

Na plan miejscowy składają się jego dwie części – tekstowa oraz graficzna. Część tekstowa zawiera treść uchwały Rady Gminy, natomiast graficzna jest załącznikiem do części tekstowej w postaci rysunku na kopii mapy zasadniczej. MPZP jest podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę, ma wiec zasadnicze znaczenie dla planujących budowę domu lub uruchomienie innej inwestycji. Pytanie, jakie znaczenie może mieć dla nabywców lokali w inwestycjach mieszkaniowych wielorodzinnych.

Plany miejscowe wciąż towarem deficytowym

Jak już wyżej wspomniano pierwszorzędną funkcją planu miejscowego jest przypisanie konkretnego przeznaczenia terenom, których dotyczy, a także wyznaczenie granic pomiędzy obszarami o różnym przeznaczeniu lub odmiennych zasadach zagospodarowania.

Może to być bardzo ważna kwestia dla poszukujących mieszkania do nabycia, gównie w lokalizacjach w pełni nie zagospodarowanych, na których dopiero zaczyna rozwijać się budownictwo mieszkaniowe. Warto wówczas za pośrednictwem planu miejscowego zorientować się w przeznaczeniu niezagospodarowanych terenów bardziej lub mniej bezpośrednio sąsiadujących z osiedlem mieszkaniowym, na którym planujemy nabyć wymarzone lokum. Może się bowiem okazać, że kawałek dalej MPZP przewiduje treny przeznaczone na inwestycje przemysłowe albo drogę szybkiego ruchu. W takim przypadku decyzja o zakupie mieszkania warta byłaby zapewne ponownego przemyślenia pod kątem ryzyka inwestycyjnego wynikającego z lokalizacji, której uciążliwość dla okolicznych mieszkańców prędzej czy później może ulec eskalacji do poziomu trudnego do akceptacji.

Oczywiście możliwa jest i odmienna sytuacja, kiedy to plan miejscowy przewiduje nieopodal urządzenie terenów zielonych, rekreacyjnych, np. w postaci parku, boiska sportowego czy basenu. Taka informacja może ostatecznie przesądzić o decyzji zakupowej, a oferta sprzedaży lokum wydać się okazyjna.

Plan miejscowy - jak sprawdzić?

MPZP jest dokumentem dostępnym w urzędzie miasta lub gminy, a także w sieci w dziennikach urzędowych województw. Ustawa z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje wszystkie rodzime gminy do uchwalenia planów miejscowych. Niestety dotychczas warunek ten jest spełniony dla zaledwie jednej trzeciej powierzchni kraju. Stąd w przypadku braku MPZP planujący budowę domu muszą starać się o tzw. warunki zabudowy, natomiast faktyczne sprawdzenie terenu pod względem przewidywanego przeznaczenia nie będzie praktycznie możliwe do czasu jego uchwalenia.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    6 maja 2021
    Zakres dat:

    Ceny mieszkań wzrosły od 7 do 13 proc.

    Ceny mieszkań. W ciągu roku ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym wzrosły od 7 do 13 proc., najwyższe wzrosty odnotowano w Gdańsku, Łodzi i Wrocławiu, najniższe w Warszawie - wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance. W dalszym ciągu duży jest udział zakupów w celach inwestycyjnych.

    Instalacja fotowoltaiczna - co warto wiedzieć?

    Fotowoltaika. Jak dobrać moc instalacji fotowoltaicznej? Gdzie montować panele? Jak sprawdza się instalacja w zależności od pogody? Jakie formalności trzeba spełnić, z jakimi kosztami się liczyć?

    Pieniądze z KPO na termomodernizację budynków na wsi

    Termomodernizacja budynków na wsi. Z budżetu Krajowego Planu Odbudowy (KPO) będą wspierane inwestycje mieszkańców wsi m.in. w zakresie termomodernizacji budynków mieszkalnych, modernizację infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, termomodernizację budynków szkół, bibliotek i domów kultury.

    Wyrok TSUE w sprawie frankowiczów – co zmienia?

    Kredyty frankowe - kolejne orzeczenia TSUE. Z wielkiej chmury mały deszcz”, „rozczarowanie”, „remis bez zwycięzcy” – to wybrane nagłówki z komunikatów medialnych. Zaskoczenie? Bynajmniej.

    Pierwszy całkowicie wydrukowany dom

    Wydrukowany domu. Holenderskie małżeństwo zamieszkało w pierwszym domu, który został w pełni wydrukowany na drukarce 3D. Jego twórcy wierzą, że może wyznaczyć trend w budownictwie mieszkalnym - poinformował "The Guardian".

    Jak duże są największe mieszkania deweloperskie?

    Duże mieszkania deweloperskie. Jaką powierzchnię mają największe mieszkania w ofercie deweloperów? W których projektach je znajdziemy? Ile kosztują? Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

    Nasiona i kompost w zamian za elektrośmieci

    Elektrośmieci. Nasiona łąk kwietnych i kompost można otrzymać w zamian ze elektrośmieci w Katowicach. Akcję współorganizują władze miasta i Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej, aby ograniczyć ilość takich odpadów wyrzucanych w nieprzeznaczonych do tego miejscach.

    Gdzie kupimy mieszkania z ogródkami?

    Mieszkania z ogródkiem. W których osiedlach znajdziemy mieszkania z ogródkami? Jaką powierzchnię mają największe? W jakich cenach oferowane są takie lokale? Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

    Kredyty frankowe. TSUE zweryfikował wiele mitów

    Kredyty frankowe. Wyrok TSUE nie przyniósł przełomu w sprawach kredytów frankowych, a tylko potwierdził dotychczasowe orzecznictwo. Trybunał nie rozstrzygnął jednej z najważniejszych kwestii, dotyczącej możliwości żądania przez bank wynagrodzenia za korzystanie z kapitału oraz przedawnienia roszczeń banku w przypadku unieważnienia umowy, i odsyła w nich do sądów krajów.

    Reforma planowania przestrzennego - likwidacja tzw. wuzetek

    Planowana reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego wyeliminuje tzw. wuzetki, czyli wydawanie decyzji o warunkach zabudowy - podkreśliła w piątek 30 kwietnia 2021 r. wiceminister rozwoju, pracy i technologii Anna Kornecka.

    Dla kogo będą budować deweloperzy?

    Wynajem instytucjonalny mieszkań (PRS). Globalny kapitał inwestycyjny, poszukujący bezpiecznych opcji na rynkach nieruchomości stawia dziś na mieszkaniówkę. Polska jest na celowników największych, światowych graczy inwestujących w sektorze PRS.

    Nieruchomości - kupować, sprzedawać czy czekać na lepszy moment?

    Decyzji o zakupie mieszkania czy domu nie warto odkładać na później, gdyż ich ceny będą stale rosnąć, zaś bardzo niskie stopy procentowe stwarzają obecnie wyjątkowo korzystne warunki dla kredytobiorców – stwierdzili uczestnicy debaty „Nieruchomości - kupować, sprzedawać czy czekać na lepszy moment?”, zorganizowanej przez PAP.

    Plan miejscowy - na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

    Plan miejscowy, czyli lektura obowiązkowa każdego amatora własnego M. Niezależnie od tego, czy mieszkanie kupujemy na własne potrzeby, dla dorastających dzieci, czy też w celach zarobkowo-lokacyjnych pod wynajem, zawsze stanowi to inwestycję. Tymczasem jak wiadomo, jakakolwiek jej odmiana ma to do siebie, że można na niej nie tylko zarobić, ale również stracić. Czy staranna lektura planu miejscowego poprzedzająca ostateczną decyzją transakcyjną może uchronić nabywcę przed niefortunną wpadką inwestycji mieszkaniowej?

    Kredyty frankowe - zawiniły nie tylko banki

    Kredyty frankowe. W sprawie kredytów frankowych zawiniły nie tylko banki, ale także instytucje nadzoru, a nawet klienci, dlatego potrzebne jest porozumienie w tej sprawie, by polski system bankowy pozostał silny i innowacyjny - uważa dr Urszula Wysocka z Wyższej Szkoły Bankowej w Warszawie.

    Co dla frankowiczów zmienia wyrok TSUE z 29 kwietnia 2021 r.?

    Kredyty frankowe. W dniu 29 kwietnia 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej odpowiedział w wyroku na pytania w tzw. sprawie kredytu frankowego, które pod koniec 2019 roku zadał Sąd Okręgowy w Gdańsku (wyrok w sprawie C-19/20). Co wynika z tego wyroku TSUE dla polskich frankowiczów?

    Jak deweloperzy oceniają bon mieszkaniowy?

    Bon mieszkaniowy. Czy bon mieszkaniowy, który ma pomóc kupującym mieszkania w pokryciu wkładu własnego do kredytu w formie dopłat lub gwarancji jest dobrym pomysłem? Czy nowa inicjatywa rządu okaże się wsparciem dla nabywców? Oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

    Niższe opłaty za wywóz śmieci - będą nowe przepisy

    Niższe opłaty za wywóz śmieci Ministerstwo Klimatu i Środowiska poinformowało 29 kwietnia 2021 r., że w najbliższym czasie do Sejmu trafią kolejne zmiany zaakceptowane przez stronę samorządową, mające m.in. obniżyć koszty funkcjonowania systemu odpadowego dla mieszkańców.

    Kredyty frankowe podlegają przepisom prawa krajowego - wyrok TSUE

    Kredyty frankowe. 29 kwietnia 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE wydał wyrok, w którym orzekł, że skutki stwierdzenia przez sąd istnienia nieuczciwego warunku w umowie dotyczącej kredytu indeksowanego we franku szwajcarskim podlegają przepisom prawa krajowego, przy czym kwestia utrzymywania się w mocy takiej umowy powinna być oceniana przez sąd krajowy.

    Co z zebraniami wspólnoty mieszkaniowej w czasie epidemii?

    Zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Czy zebranie wspólnoty mieszkaniowej jest spotkaniem służbowym w rozumieniu rozporządzenia RM o nakazach i zakazach i czy może zostać zorganizowane. Jeden z dzwoniących na infolinię Rzecznika Praw Obywatelskich poinformował, że zarząd jego wspólnoty odmawia zorganizowania spotkania, bo w rozporządzeniu nie jest wymienione.

    Nowy rekord sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym

    Sprzedaż nowych mieszkań. Nowy kwartalny rekord sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. W I kwartale 2021 r. sprzedaż nowych mieszkań była wyższa o 40 proc. kwartał do kwartału.

    Obniżka czynszu dla najemców w galeriach handlowych

    Obniżka czynszu dla najemców w galeriach handlowych. Najemcy sklepów w galeriach handlowych w czasie lockdownu otrzymają obniżkę czynszu w wysokości 80 proc., a przedsiębiorcy prowadzący sklepiki szkolne pomoc finansową - zakłada projekt ustawy przyjęty przez rząd - poinformowało Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Pomoc obejmie także branżę turystyczną.

    Mieszkanie na wynajem - czego szukają najemcy?

    Mieszkanie na wynajem. Metraż, bliskość centrum i dogodny dojazd do pracy – to trzy najważniejsze i wszystkim dobrze znane czynniki, które ostatecznie wpływają na decyzję o wynajmie danego mieszkania. Sprawdźmy jednak, czy przedłużająca się izolacja społeczna, ograniczenie czasu przebywania na świeżym powietrzu i zachwiania na rynku pracy zweryfikowały potrzeby mieszkaniowe Polaków?

    Sprzedaż nieruchomości w jeden dzień?

    Sprzedaż mieszkania zajmuje w Polsce średnio trzy miesiące. Często jest to proces żmudny i czasochłonny, a ostatecznie uzyskana kwota niższa niż ta, której początkowo oczekiwaliśmy. Ciekawym rozwiązaniem może być nowy sposób sprzedaży, który jest bardzo popularny w Stanach Zjednoczonych, a w naszym kraju stawia dopiero pierwsze kroki.

    Inteligentne ciepłomierze i wodomierze - obowiązek montażu do 1 stycznia 2027 r.

    Inteligentne ciepłomierze i wodomierze. 26 kwietnia 2021 r. Prezydent RP podpisał Ustawę z dnia 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustawy o efektywności energetycznej oraz niektórych innych ustaw. Ustawa ta przewiduje m.in. nałożenie na właścicieli lub zarządców budynków wielolokalowych obowiązku montażu do 1 stycznia 2027 r. inteligentnych ciepłomierzy i wodomierzy.

    Rozszerzona odpowiedzialność producentów a system odpadów komunalnych w Polsce

    ROP a system odpadów komunalnych. Wprowadzenie rozszerzonej odpowiedzialności producentów (ROP) nie sfinansuje całego systemu odpadów komunalnych w Polsce - podkreślono w raporcie Deloitte dla Konfederacji Lewiatan. Dodano, że wkład biznesu w system powinien zależeć m.in. od rodzaju wprowadzanego opakowania.