Kategorie

Jakie formalności czekają nas przy zakupie nowego mieszkania?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Znalezienie odpowiedniego lokum na rynku pierwotnym w obecnych czasach nie powinno być i zazwyczaj nie jest problemem./Fot. Shutterstock
shutterstock
Zakup mieszkania od dewelopera nie jest procesem ani skomplikowanym ani ryzykownym, którego przeciętny Kowalski miałby pod jakimkolwiek względem obawiać się ponad miarę. Pod warunkiem jednak starannego przemyślenia, przygotowania i pozyskania odpowiedniej wiedzy, zarówno w kwestii własnych możliwości i preferencji, jak i przedmiotu samej inwestycji.

Zdolność kredytowa, czyli mierz siły na zamiary

Pierwszą czynnością, jaką każdy amator własnego M powinien przeprowadzić na samym początku procesu jego zakupu, jest możliwie precyzyjne zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej, o ile oczywiście nie dysponuje dedykowanym inwestycji budżetem gotówkowym. Najlepiej sprawdzić tę kwestię w co najmniej dwóch bankach, ewentualnie skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy kredytowego. Dopiero bowiem po weryfikacji swojej sytuacji finansowej przez bank można skonfrontować własne preferencje i potrzeby mieszkaniowe z faktycznymi możliwościami.

Polecamy: Rozliczamy sprzedaż mieszkania 2020

Umowa rezerwacyjna – na co uważać?

Reklama

Znalezienie odpowiedniego lokum na rynku pierwotnym w obecnych czasach nie powinno być i zazwyczaj nie jest problemem. Spośród grubo ponad 100 tys. mieszkań co roku wprowadzanych w kraju do sprzedaży przez deweloperów, każdy znajdzie to swoje „wymarzone”.

Kiedy już trud poszukiwania mamy za sobą, należy dokładnie przestudiować prospekt informacyjny, który biuro obsługi dewelopera powinno udostępnić zainteresowanemu klientowi bez pytania. Zawarte tu szczegółowe informacje dotyczące firmy deweloperskiej jak i interesującej potencjalnego nabywcę inwestycji, powinny ostatecznie upewnić go co do trafności wyboru.

Koniecznie w tym właśnie momencie, a nie później negocjujemy z deweloperem ostateczną cenę transakcyjną. Kiedy już ją ustalimy, można podpisać umowę rezerwacyjną, która w przypadku zakupu gotówkowego zazwyczaj jest pomijana.

Reklama

Jak sama nazwa wskazuje, jej główną funkcją jest zobowiązanie dewelopera do okresowego wyłączenia przedmiotowego lokalu ze sprzedaży, tak by rezerwujący miał czas na dopełnienie formalności związanych z uruchomieniem kredytu mieszkaniowego. Należy tu zwrócić uwagę na fakt, że instytucja umowy rezerwacyjnej nie jest nigdzie uregulowana, tym samym deweloper ma pełną swobodę formułowania jej treści, a co najważniejsze, może ustanowić wysokość opłaty rezerwacyjnej na dowolnym poziomie.

Będąca w trakcie procedowania nowela ustawy deweloperskiej sporo miejsca poświęca regulacji kwestii umowy rezerwacyjnej. Maksymalna wysokość jej opłaty ma być ustalona na poziomie 1 proc. wartości mieszkania, a sytuacje, w których deweloper będzie miał prawo do jej zatrzymania ściśle określone. Dziś zdarzają się przypadki ustalania jej wysokości na poziomie 10 proc. ceny transakcyjnej, a zapisy bywają formułowane w sposób niekorzystny i ryzykowny dla kupującego. Stąd też należy bardzo starannie zapoznać się z warunkami umowy rezerwacyjnej, by z przyczyn losowych nie stać się jej mimowolną ofiarą.

Umowa deweloperska, czyli meritum drogi do własnego M

O ile ostateczna umowa przenosząca własność nieruchomości jest już tylko formalnością, to umowa deweloperska na lokum, które się dopiero buduje, stanowi meritum procesu jego nabycia. Dlatego też od lat jest zawierana w formie aktu notarialnego, koszty którego po połowie ponoszą deweloper oraz nabywca mieszkania.

Umowa deweloperska zawiera wszystkie istotne postanowienia dotyczące nabycia lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym, a więc m.in. jego położenie, lokalizację i parametry, następnie cenę, dane rachunku powierniczego, terminy kolejnych etapów budowy i wpłat transz, termin oddania inwestycji do użytku i konsekwencje ich niedotrzymania, wreszcie sposoby rozwiązywania kwestii spornych.

Podpisanie umowy deweloperskiej powinno więc być poprzedzone dokładną analizą jej zapisów, co ewentualnie pozwoli zidentyfikować te z nich, które mogą być dla nabywcy niekorzystne lub wręcz niedozwolone. W przypadku wątpliwości wskazane są konsultacje z wyspecjalizowanym prawnikiem.

Regulacja płatności w trakcie budowy

Jedyną czynnością nabywcy mieszkania w trakcie realizacji inwestycji jest terminowa regulacja płatności w miarę postępu prac budowlanych, zgodnie z zapisami umowy deweloperskiej. Po pierwszej transzy czy transzach regulowanych zazwyczaj ze środków własnych, kolejne zostają przejęte przez bank. Do obowiązków kredytobiorcy należy pilnowanie terminów oraz zlecanie bankowi dyspozycji uruchamiania kolejnych transz. Oczywiście w przypadku zakupu mieszkania bez udziału finansowania bankowego, nabywca reguluje płatności ze środków własnych.

Odbiór techniczny

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to ostatni krok dzielący właściciela od otrzymania kluczy. Co istotne, wymóg jego przeprowadzenia obliguje ustawa deweloperska. Jak sama nazwa wskazuje, chodzi o czynności sprawdzające prawidłowość wykonania lokalu mieszkalnego w pełnej zgodności z umową i normami budowlanymi. Z jednej strony odbioru dokonuje właściciel mieszkania lub osoba przez niego upoważniona, z drugiej oczywiście przedstawiciel firmy deweloperskiej.

Najważniejszym elementem czynności sprawdzających odbioru technicznego jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym przedstawiciel dewelopera spisuje wszelkie wskazane przez drugą stronę wykryte wady i usterki. Następnie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu lub nieuznaniu wad, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, musi uznane wcześniej usterki usunąć.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że prawidłowy odbiór mieszkania, a więc wykrycie wszystkich usterek, może być bardzo trudny lub wręcz niemożliwy bez posiadania odpowiedniej wiedzy budowlanej i doświadczenia w tym zakresie. Dlatego dość powszechną praktyką jest dokonywanie odbiorów technicznych z udziałem wynajętego specjalisty, o ile takowego nie znajdziemy wśród rodziny czy znajomych. Koszt takiej usługi nie przekracza kilkuset złotych, które dość często warto jest zainwestować w profesjonalną asystę.

Umowa przenosząca własność

Formalnością wieńczącą „dzieło” zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, jest moment podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność. Jest to już tylko formalność, jednak jednocześnie etap najbardziej satysfakcjonujący nabywcę lokum, który tym samym zostaje wpisany do księgi wieczystej nieruchomości jako jej właściciel.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Polecamy serwis: Umowy

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    15 cze 2021
    Zakres dat:

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji

    Sprzedaż nieruchomości w drodze e-licytacji. Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego, podpisana już przez prezydenta, umożliwi prowadzenie sprzedaży nieruchomości w drodze e-licytacji.

    Inteligentny dom - czego oczekują Polacy?

    Inteligentny dom. Ponad 50% Polaków deklaruje, że bardziej niż jeszcze rok temu zwraca uwagę na oszczędności na rachunkach – wynika z badania przeprowadzonego przez SW Research dla Netatmo. Potrzeba oszczędności jest najczęstszą zachętą do zakupu urządzeń smart home. Polacy kupują też inteligentne rozwiązania aby ułatwić sobie życie, co ma szczególne znaczenie teraz, gdy więcej czasu spędzamy w domu. W ciągu ostatniego roku urządzenie smart home kupił już co dziesiąty z nas.

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku

    Fotowoltaika - zmiany w rozliczeniach prosumentów od 2022 roku. Mimo zmian w systemie rozliczeń prosumentów nadal opłacalna będzie instalacja paneli fotowoltaicznych (PV) i produkcja z nich prądu - podkreślił 9 czerwca 2021 r. wiceszef Ministerstwa Klimatu i Środowiska Ireneusz Zyska. Dodał, że ci którzy zainstalują panele do końca 2021 r. będą rozliczać się na dotychczasowych zasadach przez 15 lat.

    Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę tworzącą Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej - podała Kancelaria Prezydenta RP.

    Jak długo trzeba zbierać na wkład własny dla dziecka?

    Wkład własny dla dziecka - wielu rodziców zamierza odkładać pieniądze na taki cel. Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny?

    Polski Ład. Dofinansowanie na mieszkanie spółdzielcze

    Polski Ład ma zapewnić dofinansowanie wkładu mieszkaniowego dla członków spółdzielni. Wspomnianym rozwiązaniem będą zainteresowane głównie małe rodziny. Spółdzielnie na razie obserwują sytuację i na pewno będą oceniać dodatkowy popyt. Jakie znaczenie będzie miał Polski Ład dla spółdzielni mieszkaniowych?

    Koszty zakupu mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym – ile wynoszą, czy można je ograniczyć?

    Koszty zakupu mieszkania. Planując zakup nieruchomości niebagatelne znaczenie ma budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycje. Przygotowując się do tego przedsięwzięcia warto przewidzieć wszystkie koszty związane z zakupem mieszkania, aby finalnie nie zabrakło nam gotówki. Nabycie nieruchomości jest jedną z większych, jeśli nie największą inwestycją w życiu wielu osób. Jest też jednym z bardziej stresujących wydarzeń, co jest wynikiem zarówno skali ponoszonego wydatku jak i istotności zakupu.

    Jak inwestować w nieruchomości?

    Inwestowanie w rynek nieruchomości. Statystyki wskazują, że coraz więcej osób decyduje się ulokować swoje oszczędności w nieruchomościach. Ten trend ma tendencję zwyżkową, co owocuje coraz szerszym gronem osób, które zaczynają traktować inwestowanie w nieruchomości jako główne źródło utrzymania. Jak i w co najlepiej inwestować?

    Nowa ustawa deweloperska - co się zmieni?

    Nowa ustawa deweloperska lepiej ochroni nabywców mieszkań, ale może też uderzyć ich po kieszeni. Jakie regulacje wejdą w życie za sprawą nowej ustawy?

    Polski Ład. Budowa domów do 70 mkw. bez pozwolenia

    Polski Ład. Eksperci są zgodni, że proponowana w programie możliwość budowania domów o powierzchni do 70 mkw. bez kierownika budowy i bez dziennika budowy to niebezpieczny pomysł. Dlaczego?

    Wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe

    O 91,5% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – tak wynika z najnowszego, majowego odczytu BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Co powoduje tak wysoki wzrost zainteresowania kredytami?

    Powstaje nowy rynek nieruchomości na wynajem

    Mieszkania na wynajem. Inwestorzy instytucjonalni będą najbardziej zainteresowani rynkiem nieruchomości w miastach, które są w Polsce największymi ośrodkami akademickimi.

    Znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem

    Ceny nieruchomości. W ostatnich miesiącach zanotowaliśmy znaczny wzrost cen nieruchomości w Zachodniopomorskiem - powiedziała doradczyni gospodarcza Katarzyna Michalska. Ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wzrosły co najmniej o kilkaset złotych za metr kwadratowy.

    Czy REIT-y okażą się wsparciem dla rynku mieszkaniowego?

    Fundusze REIT. Prace nad ustawą o polskich REIT-ach zostały wznowione. Czy zdaniem deweloperów ten sposób finansowania inwestycji przyczyni się do rozwoju rynku mieszkaniowego? Jakie są plusy i minusy takiego rozwiązania? Czy inne formy finansowania są dla firm bardziej interesujące?