reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Dom > Nieruchomości > Kupno - sprzedaż nieruchomości > Czy warto kupić mieszkanie z najemcą?

Czy warto kupić mieszkanie z najemcą?

Wśród ogłoszeń dotyczących lokali z rynku wtórnego, czasem zdarza się oferta sprzedaży mieszkania z najemcą. Z reguły wzbudza to nieufność i zniechęca osoby szukające lokum na własne potrzeby. Potencjalni nabywcy obawiają się bowiem, że zmuszenie lokatora do wyprowadzki nie będzie łatwe. Samo wystawienie na sprzedaż mieszkania z najemcą wzbudza również podejrzenia, że osoba zajmująca lokum jest problemowa - na przykład ze względu na swoje zachowanie lub skłonność do nieterminowej zapłaty czynszu. Nie warto jednak kierować się takimi uprzedzeniami i od razu dyskwalifikować każde mieszkanie z najemcą w kontekście potencjalnej transakcji. Jeżeli będziemy znali przepisy dotyczące zakupu „M” z najemcą, to świadoma decyzja będzie łatwiejsza. Ten temat jest dla mnie znajomy, ponieważ spotykam się z nim podczas pracy w ramach projektu Mzuri CFI Łódź. Opiera się on na zakupie wynajętych kamienic z myślą o wzroście ich wartości.

Nowy właściciel mieszkania jest stroną umowy najmu

Informacji o ewentualnych problemach prawnych, jakie może sprawić zakupione mieszkanie z najemcą, powinniśmy najpierw poszukać w kodeksie cywilnym. To właśnie ten akt prawny określa podstawowe relacje między lokatorem i nowym właścicielem mieszkania. Najważniejsza zasada z kodeksu cywilnego mówi, że nowy właściciel lokalu wstępuje w stosunek prawny z najemcą (na miejsce zbywcy). Takie rozwiązanie, które jest typowe nie tylko dla polskich przepisów ma zagwarantować lokatorowi bezpieczeństwo i stabilność wynajmu. Nowy właściciel nieruchomości mieszkaniowej musi bowiem respektować postanowienia umowy najmu zawartej przez poprzednika. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie mieszkania, warto poprosić sprzedawcę o wgląd do umowy wynajmu. „Problem może pojawić się jeśli taka umowa ma charakter jedynie ustny. Na całe szczęście, obecnie są to coraz rzadsze sytuacje” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Wejście w stosunek najmu na miejsce poprzedniego właściciela „M” nie oznacza jednak, że osoba kupująca mieszkanie z najemcą będzie miała prawo do egzekwowania czynszu dotyczącego okresu przed datą transakcji. Takie uprawienie przysługuje poprzedniemu właścicielowi nieruchomości. Z drugiej strony, nowy właściciel „M” nie musi się rozliczać z lokatorem za naprawy, które taka osoba zajmująca lokal wykonała na koszt poprzedniego właściciela. Trzeba jednak przygotować się na to, że najemca może wysuwać roszczenia związane z ewentualnymi ulepszeniami w lokalu, a także zgłaszać wady, których nie usunął poprzedni właściciel mieszkania. „W związku z powyższym, osoba kupująca mieszkanie z najemcą powinna dowiedzieć się, czy istnieją poważne wady lokalu, a także czy miały miejsce ulepszenia dokonane przez najemcę” - radzi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Rzetelnemu najemcy niełatwo wypowiedzieć umowę …

Kodeks cywilny wyjaśnia, jakie są zasady wstępowania w umowę najmu przez osobę, która kupiła mieszkanie z najemcą. Jeżeli natomiast chodzi o zasady wypowiadania wspomnianej umowy, to trzeba odwołać się do ustawy o ochronie praw lokatorów. Wyjątek stanowi sytuacja, w której najemca jeszcze nie zajął mieszkania. W zdecydowanej większości przypadków, zastosowanie będą więc miały terminy i zasady wypowiedzenia z ustawy o ochronie praw lokatorów. Są one korzystne dla najemcy. Osoba kupująca wynajęte mieszkanie musi liczyć się z tym, że szybkie wypowiedzenie umowy rzetelnemu lokatorowi jest niemożliwe. „Jeżeli taki najemca płaci czynsz bez większych opóźnień, nie prowadzi nieuzgodnionego podnajmu i zachowuje się w sposób prawidłowy, a mieszkanie nie wymaga opróżnienia z uwagi na remont budynku, to w grę będą wchodziły długie terminy wypowiedzenia umowy” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że prawidłowy termin wypowiedzenia będzie co najmniej trzyletni jeśli właściciel lokum zamierza je wykorzystać na własne potrzeby i nie zapewnia lokalu zamiennego, a najemca nie dysponuje takim „M”. „Analogiczny termin wypowiedzenia można skrócić do pół roku jeśli nowy właściciel mieszkania zapewni zamienny lokal albo najemca dysponuje takim lokum” - informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Podwyższenie czynszu może być innym rozwiązaniem

Osoba, która kupiła mieszkanie z najemcą, może spróbować również podwyższenia niskiego czynszu, ponieważ istnieje szansa, że taka zmiana skłoni lokatora do wyprowadzki. Warto jednak pamiętać, że w praktyce opisywane rozwiązanie wcale nie jest proste. Trzeba bowiem przestrzegać zasad wyznaczonych przez ustawę o ochronie praw lokatorów. „Mówi ona, że termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, o ile umowa najmu nie przewiduje dłuższego okresu” - wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Co ważne, podwyżka czynszu skutkująca przekroczeniem przez niego ustawowego limitu (3% wartości odtworzeniowej lokalu rocznie) albo następująca z wyższego poziomu niż wspomniane 3%, powinna być odpowiednio uzasadniona. Może się jednak okazać, że zamiast wyprowadzki w terminie wynoszącym co najmniej 3 miesiące, lokator zakwestionuje podwyżkę czynszu i wybierze spór sądowy. „Taka sytuacja będzie oznaczała konieczność pobierania dotychczasowego czynszu do momentu zakończenia postępowania sądowego” -  podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Magdalena Markiewicz - Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI.
Ukończyła studia doktoranckie na SGH w zakresie nauk ekonomicznych oraz prawo na Uniwersytecie Jagiellońskim. Jest także absolwentką ekonomii na Wyższej Szkole Informatyki i Zarządzania oraz rachunkowości na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Od ponad dziesięciu lat zajmuje się doradztwem gospodarczym i prawnym oraz pozyskiwaniem funduszy na inwestycje dla przedsiębiorstw, jednostek samorządu terytorialnego oraz instytucji naukowych. Kierowała realizacją licznych projektów dofinansowanych z Europejskiego Funduszu Społecznego oraz Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Aktualnie zarządza spółkami inwestowania grupowego.

reklama

Przydatne formularze online

Czytaj także

Narzędzia przedsiębiorcy

reklama
reklama
reklama

POLECANE

reklama

Ostatnio na forum

reklama
reklama

Eksperci portalu infor.pl

Leszek Markiewicz

Agent nieruchomości

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
reklama
reklama
reklama