Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Z życia dewelopera: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej

Karol Gorzkowski
Adwokat
Z życia dewelopera: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej
Z życia dewelopera: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według nowej ustawy deweloperskiej
shutterstock
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to jedno z rozwiązań nowej ustawy deweloperskiej. Czym jest DFG i co ma na celu?

Nowa ustawa deweloperska - daty obowiązywania

Dnia 30 czerwca 2021 r. w Dzienniku Ustaw opublikowana została znowelizowana ustawa deweloperska – będzie ona funkcjonować pod zmienioną nazwą - Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Przepisy znowelizowanej ustawy deweloperskiej będą wchodzić w życie w dwóch etapach. Regulacje zawarte w nowej ustawie, w zdecydowanej większości zaczną obowiązywać deweloperów i inne podmioty związane z funkcjonowaniem rynku, w tym m.in. banki od 1 lipca 2022 r. Natomiast po 30 dniach od momentu ogłoszenia ustawy zaczął funkcjonować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, którego obsługę zapewni Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (DFG). Utworzenie DFG jest jedną z głównych zmian znowelizowanej ustawy.

Wszystkie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po 1 lipca 2022 r., będą obowiązkowo realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Natomiast te inwestycje, które zostaną rozpoczęte przez deweloperów przed wejściem w życie nowych przepisów, mogą być realizowane według obecnych regulacji jeszcze przez 2 lata - z uwzględnieniem wybranych przepisów ustawy. Jeżeli więc deweloper sprzeda chociażby jeden lokal przed 1 lipca 2022 r., to będzie miał czas na dokończenie inwestycji do 30 czerwca 2024 r. na starych zasadach. Po 1 lipca 2022 r., każda inwestycja musi być w pełni realizowana według nowych przepisów.

Czym jest DFG i co ma na celu?

Generalnie, znowelizowana ustawa ma za zadanie zapewnienie ochrony środków finansowych nabywców kupujących mieszkania lub domy na rynku pierwotnym. Wprowadza mechanizm ochrony nabywców, opierający się o różne uzupełniające się instrumenty, tak aby bez względu na wybrany przez dewelopera środek ochrony, nabywca otrzymał gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim samym poziomie.

W związku z tym, rozwiązanie jakim jest wprowadzenie DFG, ma na celu wyodrębnienie dedykowanego funduszu, na którym będą gromadzone środki naliczane w wysokości 1% ceny brutto od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania czy domu. Składka nie podlega zwrotowi. Sposób liczenia składki dewelopera na DFG szczegółowo zostanie określony w rozporządzeniu.

Jak będzie działać DFG?

W praktyce oznacza to, że jakakolwiek wpłata na rachunek powierniczy dokonana przez nabywcę mieszkania (domu) z tytułu umowy z deweloperem, wiąże się z obowiązkiem po stronie dewelopera, przekazania na oddzielne konto, składki w wysokości odpowiednio 1% wpłaty - w przypadku wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo 0,1% wpłaty - w przypadku wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, w terminie 7 dni od dnia otrzymania wpłaty kupującego. Tak więc gwarancją wypłaty z DFG objęte zostały wszystkie umowy zawierane przez dewelopera z nabywcą, na podstawie których nabywca ma obowiązek wpłacać środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Środki gromadzone przez DFG pochodzić będą ponadto z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym DFG, z roszczeń, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku oraz ze środków uzyskanych z pożyczek i kredytów na rzecz DFG.

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wypłaca środki z DFG (w sytuacji, gdy środki nabywcy są gromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym) m. in. w sytuacji upadłości dewelopera w przypadku wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, czy też niewydania postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Wypłata nastąpi także np. w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę i nieotrzymania przez niego od dewelopera zwrotu środków wpłaconych na realizację umowy w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera oświadczenia o odstąpieniu. Podstawą uruchomienia płatności przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny jest przekazanie informacji przez bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy potwierdzającej wystąpienie, któregoś ze wspomnianych przypadków.

Konsekwencje wprowadzenia DFG

Wprowadzone zmiany w największym stopniu wpłyną na deweloperów oraz banki. Banki będą odpowiadać za prawidłowe rozliczenie inwestycji i wypłatę środków dla deweloperów. Analiza przedstawionych przez dewelopera dokumentów to dodatkowy nakład pracy po stronie banku, co niewątpliwie wpłynie na koszt kredytu.

Warto w tym kontekście zwrócić uwagę, że zgodnie z nową ustawą, obowiązek otwarcia i uruchomienia rachunku powierniczego przesunięty został na moment zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. Niemniej jednak, składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, deweloper będzie odprowadzał od kwot wpłaconych tytułem umów rezerwacyjnych dopiero wtedy, gdy umowa rezerwacyjna zostanie przekształcona w umowę deweloperską.

Źródła:

  1. ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177).

Autor: adw. Karol Gorzkowski

Artykuł jest częścią cyklu „Z życia dewelopera. Problemy deweloperów z uwzględnieniem zmian wprowadzonych nową ustawą”. Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi publikacjami:

Nowy pomysł czy tylko wymysł ustawodawcy – zmiany w umowie rezerwacyjnej

Prospekt informacyjny do umowy deweloperskiej

Odpowiedzialność karna na gruncie ustawy deweloperskiej

Roszczenia wspólnot mieszkaniowych w zakresie wad technicznych budynków

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź >>
Komplet Polski Ład - Jak przygotować się do zmian 2022 PREMIUM
Komplet Polski Ład - Jak przygotować się do zmian 2022 PREMIUM
Tylko teraz
349,00 zł
614,00
Przejdź do sklepu
Szymańczyk Roman Deresz Kancelaria Adwokacka Sp.p.
Specjalizuje się w zagadnieniach prawa gospodarczego, cywilnego i karnego
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    3 gru 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Biurowiec przed zimą - co trzeba zrobić?
    Biurowiec przed zimą. Kontroli specjalistów wymaga cały budynek – od instalacji do podgrzewania zjazdów do garaży czy zewnętrznych kranów serwisowych, po wieże chłodnicze na dachach. Profesjonalne i kompetentne zarządzanie obiektem pozwala na oszczędności, np. w zużyciu energii i zwiększeniu wydajności systemów w budynku. Wykonanie wszystkich niezbędnych prac jest kluczowe nie tylko dla bezpieczeństwa i komfortu użytkowników, ale jest również wymagane przez ubezpieczycieli. Brak takich działań może skutkować odmową wypłaty odszkodowania.
    Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty (cena, pcc, taksa notarialna, kredyt)
    Kupno mieszkania na rynku wtórnym – koszty. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym zapłacimy często mniej niż za nowe mieszkanie od dewelopera. Ale warto mieć świadomość, że cena to nie wszystkie wydatki. Jakie koszty musi ponieść kupujący używane mieszkanie na rynku wtórnym?
    Ilu młodych, dorosłych Polaków mieszka z rodzicami?
    Ilu młodych, dorosłych Polaków mieszka z rodzicami? O 172 tys. osób wzrosła w ciągu roku liczba dorosłych, którzy mieszkają z rodzicami. Problem ten dotyczy 47,5% rodaków w wieku 25-34 – wynika z danych Eurostatu. Tak źle jeszcze nie było. Sytuację poprawić może program kredytów bez wkładu własnego.
    Warunki techniczne budynków – projekt nowelizacji rozporządzenia wymaga doprecyzowania
    Warunki techniczne budynków. W połowie listopada 2021 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępniło do konsultacji publicznych projekt nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie Atlasa – producenta materiałów chemii budowlanej – zmiany mają słuszny kierunek, niektóre (nieliczne) zapisy wymagają uściślenia lub doprecyzowania.
    Co zamiast glazury w łazience i kuchni? Farba, szkło, tapeta, blacha, kamień, beton, drewno?
    Co zamiast glazury w łazience i kuchni? Płytki na ścianach w łazience czy nad blatem w kuchni to praktyczne, ale standardowe rozwiązanie. A gdyby je tak zastąpić innym materiałem? Sprawdźmy, jakie mamy możliwości i co będzie dla nas przysłowiowym strzałem w dziesiątkę. Niezależnie na jaką opcję się zdecydujemy, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim to, że okładzina na ścianę w kuchni i łazience powinna być odporna na zawilgocenie oraz na różnego rodzaju zaplamienia.
    Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć?
    Rynek mieszkaniowy - kiedy ceny przestaną rosnąć? Mieszkania w Polsce zdrożały w ciągu roku o ponad 10% - wynika z nowych danych NBP. Wzrosty powinny spowolnić – jeśli np. rządowi uda się batalia z funduszami kupującymi mieszkania na wynajem, a podwyżki stóp procentowych ograniczą akcję kredytową.
    Najem okazjonalny – czym jest, czy warto go stosować?
    Najem okazjonalny funkcjonuje w naszej przestrzeni prawnej od ponad 10 lat. I choć od dawna jest dostępny, to wciąż tylko część wynajmujących korzysta z tego rozwiązania. Czy to brak wiedzy, czy może chęć zaoszczędzenia albo pewność “że u mnie nic się nie wydarzy” są powodem takiego stanu rzeczy? Warto przeanalizować instytucję najmu okazjonalnego i rozważyć, czy warto stosować to rozwiązanie.
    Polski Ład. Zmiany w rozliczaniu przychodów z najmu
    Polski Ład wprowadza poważne zmiany w rozliczaniu przychodów z najmu lokali mieszkalnych. Część przepisów zacznie obowiązywać już od 1 stycznia 2022 roku, a w pełni nowe rozwiązania wejdą w życie w roku 2023.
    Urszula Szabłowska: Mikroapartamenty to przejaw psucia rynku nieruchomości [PODCAST]
    Jakie warunki, zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem, musi spełniać mieszkanie? Jaka powierzchnia jest niezbędna do zapewnienia komfortu życia? Z czego wynikają tak wysokie ceny mieszkań w Polsce?
    Kredyty hipoteczne w listopadzie 2021 r. - raty wzrosły, zdolność kredytowa spadła
    Kredyty hipoteczne - wysokość rat i zdolność kredytowa. O 140 zł wzrosła lub lada moment wzrośnie przeciętna rata złotowego kredytu mieszkaniowego po ostatnich dwóch podwyżkach stóp procentowych. Przy droższych kredytach w dół poszła też zdolność kredytowa – przeciętnie o około 100 tys. zł.
    Zamiana wskaźnika LIBOR na SARON - skarga w TSUE
    Zamiana wskaźnika LIBOR na SARON. Frankowiczka (kredytobiorczyni kredytu we frankach szwajcarskich) złożyła do TSUE skargę na rozporządzenie KE dotyczące zamiany w umowach o kredyt frankowy wskaźnika pozwalającego wyliczyć oprocentowanie z LIBOR-u na SARON - poinformowano 25 listopada 2021 r. na konferencji prasowej.
    Pory roku - daty
    Pory roku - kiedy wypadają w Polsce? Oto daty początkowe i końcowe pór roku. Można wyróżnić kalendarzowe, astronomiczne, meteorologiczne, termiczne i fenologiczne pory roku. Jak się różnią?
    Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu
    Najem okazjonalny, instytucjonalny i tradycyjny a podwyżka czynszu. Okazjonalny najem będzie się cechował czynszową swobodą jeśli właściciel mieszkania zgłosi zawarcie umowy do urzędu skarbowego. Strony w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, mogą swobodnie ustalać umowne zasady podwyższania czynszu. W wyjątkowych przypadkach, właściciel mieszkania może zostać oskarżony o czynszowy wyzysk w myśl art. 388 kodeksu cywilnego.
    Drzwi wejściowe do mieszkania - jakie wybrać?
    Drzwi wejściowe (frontowe) to wizytówka naszego domu i mieszkania. Powinny być nie tylko ładne i trwałe, ale również wyposażone w skuteczne rozwiązania przeciwwłamaniowe, by zapewnić domownikom bezpieczeństwo i chronić mienie przed kradzieżą. Na rynku są też dostępne zamki elektroniczne obsługiwane za pomocą smartfona. Wtedy aplikacja pokaże właścicielowi, czy np. dziecko zamknęło drzwi wychodząc do szkoły.
    Rośnie popyt na budynki i budowle z drewna. Czy CLT zmieni otaczający nas świat?
    Jak grzyby po deszczu, na całym świecie wyrastają kolejne drewniane osiedla, wieżowce, szkoły, mosty czy hale sportowe. Wiele z nich to swoiste dzieła sztuki architektonicznej. Cywilizacja wraca do naturalnego materiału łączącego tradycję z nowoczesną technologią. Nie jest to żadną fanaberią wąskiej grupy naukowców lub wizjonerów, ale dynamicznie rosnący sektor rynku, wspierany przez najważniejszych światowych decydentów i pozytywnie postrzegany społecznie.
    Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków mieszkalnych – wymogi i zasady
    Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków mieszkalnych. W przypadku budynków mieszkalnych, zachowanie odpowiednich standardów technicznych jest szczególnie ważne ze względu na ich stałe zasiedlenie przez ludzi. Stanem technicznym budynku najbardziej powinni być zainteresowani jego właściciele lub współwłaściciele. Mimo tego, obowiązujące przepisy zawierają pewne wytyczne związane z przeglądami budynków jednorodzinnych oraz wielorodzinnych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się tym ważnym przepisom. Okazuje się, że mogą być one istotne nawet w kontekście ubezpieczeniowym.
    Czad - cichy zabójca. Jak uchronić się przed zatruciem tlenkiem węgla?
    Czad (tlenek węgla) - jak uchronić się przed zatruciem? Początek sezonu grzewczego oznacza również podwyższone ryzyko zatrucia tlenkiem węgla. Ten związek chemiczny potocznie nazywany czadem, co roku jest odpowiedzialny za kilkadziesiąt zgonów. Badanie SW Research na zlecenie Netatmo wykazało, że świadomość zagrożenia wynikającego z zatrucia czadem jest wśród Polaków powszechna, ale wciąż jest jeszcze sporo do zrobienia.
    Wynajem mieszkania dla pracownika – rynek pracy stymuluje rynek najmu mieszkań
    Wynajem mieszkania dla pracownika. Rosnący popyt na rynku pracy sprawia, że aby trafić w najważniejsze potrzeby potencjalnych kandydatów, firmy muszą zaoferować coś więcej niż biurko, przyzwoite wynagrodzenie i podstawowe benefity. Młodzi, wykwalifikowani specjaliści, ceniący sobie elastyczność i gotowi do przenoszenia się z miejsca na miejsce, wpływają na rozwój rynku najmu.
    Fundusze inwestycyjne a polski rynek mieszkaniowy – jakie regulacje trzeba wprowadzić
    Rola europejskich i globalnych inwestorów instytucjonalnych na polskim rynku mieszkaniowym rośnie i będzie rosła. Fundusze inwestycyjne i inni inwestorzy instytucjonalni mogą mieć kluczowy wpływ na rynek, powodować wzrost cen mieszkań i stawek czynszów. Jak uregulować rynek mieszkaniowy zanim sytuacja wywie się spod kontroli? Postulaty legislacyjne w tym zakresie znalazły się w raporcie "Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy - Rekomendacje dla Polski", przygotowanym przez HRE Think Tank. Rekomendacje te zostały przyjęte przez Radę Programową 11 edycji Europejskiego Kongresu Finansowego.
    Dofinansowanie do lasów prywatnych - wnioski od 22 listopada 2021 r.
    Dofinansowanie do lasów prywatnych. 22 listopada 2021 r. ARiMR rozpoczyna przyjmowanie wniosków od zainteresowanych inwestowaniem w lasy. Pomoc dostępna w ramach „Wsparcia na inwestycje zwiększające odporność ekosystemów leśnych i ich wartość dla środowiska” finansowana jest z budżetu PROW 2014-2020 i można się o nią starać do końca 2021 roku.
    Zakaz polowań na prywatnej nieruchomości - jak to zrobić?
    Zakaz polowań na prywatnej nieruchomości. Artykuł 27b Prawa łowieckiego umożliwia właścicielowi nieruchomości złożenie przed starostą oświadczenia o zakazie polowania na swoim terenie.
    Gdzie powstają nowe powierzchnie magazynowe w Polsce?
    Nowe powierzchnie magazynowe w Polsce. W całym kraju z kwartału na kwartał powstaje coraz więcej magazynów, dzięki czemu pod względem zasobów w budowie Polska plasuje się już na drugim miejscu w Europie. Na nasz rynek wchodzą również nowi gracze.
    Modele organizacji pracy biurowej: satelitarny, agory, hybrydowy, zdalny, stacjonarny
    Jakie modele organizacji pracy biurowej będą wykorzystywane najczęściej w najbliższej przyszłości? Dla kogo najbardziej przydatny będzie model satelitarny, model agory, a dla kogo model hybrydowy, zdalny, czy stacjonarny? Jakie są wady i zalety poszczególnych modeli?
    Jaki wpływ na sprzedaż mieszkań mają podwyżki stóp procentowych?
    Podwyżka stóp procentowych a nieruchomości. Jak podwyżki stóp procentowych wpływają na rynek nieruchomości? Czy spada zainteresowanie zakupem lokali w realizowanych projektach? Jaka część klientów deweloperów kupuje na kredyt? Czy mają teraz trudności z uzyskaniem finansowania?
    Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości - projekt zmian komentuje BCC
    Odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości. Do konsultacji trafił pod koniec października 2021 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Przedmiotem zmian jest modyfikacja obowiązujących regulacji dotyczących odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Zdaniem eksperta Business Centre Club sam deklarowany cel projektu zasługuje na aprobatę jednak analiza szczegółowych postanowień prowadzi do wniosku, że cel ten nie zostaje zrealizowany.