Kategorie

Odbiór lokalu od dewelopera - zapowiadane zmiany

Magdalena Hajduk
Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.
Ekspert we wszystkich dziedzinach prawa związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
Odbiór lokalu od dewelopera - zapowiadane zmiany/Fot. Shutterstock
Odbiór lokalu od dewelopera - zapowiadane zmiany/Fot. Shutterstock
Shutterstock
Odbiór lokalu od dewelopera ma zostać uregulowany w nowej ustawie deweloperskiej. Jakie ważne zmiany zawiera projekt?

Odbiór lokalu mieszkalnego od dewelopera - zapowiedź zmiany w przepisach

Prace nad nową ustawą deweloperską nadal trwają, a jej projekt zawiera także zapowiedź zmian w dotychczasowej praktyce funkcjonującej w branży deweloperskiej. Postuluje się między innymi wprowadzenie do ustawy przepisów regulujących tryb odbioru lokalu od dewelopera, jak również tryb i terminy usuwania wad zgłoszonych do protokołu odbioru przez nabywcę lokalu.

Zgodnie z projektem nowej ustawy, deweloper przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności nieruchomości, będzie zobowiązany przedstawić nabywcy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny do na zasadach opisanych w ustawie, co oznacza że odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie będzie mógł zostać dokonany przez dewelopera jednostronnie, tzn. bez obecności nabywcy (lub jego przedstawiciela). Odbiór ten następować będzie dopiero odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu, co dotychczas nie zawsze miało miejsce. Stąd konieczność takich zapisów w ustawie. Z odbioru dokonywanego w obecności nabywcy, deweloper będzie musiał sporządzić protokół, do którego nabywca będzie mógł zgłaszać wady lokalu.

Odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku wad lokalu

W protokole odbioru odnotowywana będzie również odmowa dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej oraz uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowa uznania wady istotnej przez dewelopera.

  • 14 dni na uznanie wad przez dewelopera

Deweloper zobowiązany będzie w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Co ważne, jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie wskazanym wyżej, uważa się, że deweloper uznał wadę.

  • 30 dni na usunięcie wad przez dewelopera

Następnie deweloper będzie zobowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli jednak, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, wskazać będzie musiał inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym lub nie wskaże takiego terminu - nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. W tym zakresie nabywca nie będzie potrzebował upoważnienia sądu do dokonania czynności na koszt dewelopera, jak ma to miejsce obecnie.

W przypadku, gdy umowa sprzedaży została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność lokalu lub domu, deweloper zwróci nabywcy opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.

W przypadku, gdy deweloper odmówi uznania wad zgłoszonych do protokołu i braku porozumienia stron umowy, spór może zostać skierowany na drogę sądową.

Obecnie nabywca nie ma prawa odmówić dokonania odbioru przedmiotu świadczenia, nawet jeśli charakter wad uniemożliwia korzystanie z niego. W praktyce oznacza to obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, mimo niemożności jego użytkowania. Jedynym wyjątkiem obecnie uzasadniającym odmowę dokonania odbioru jest występowanie wad istotnych nieruchomości. Wada istotna występuje, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu umowy, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wyr. SA w Warszawie z 27.06.20108 r., V ACa 1302/17). Wadami istotnymi będą zatem przykładowo: elementy konstrukcyjne budynku nieprawidłowo zaizolowane, wskutek czego ściany i stropy budynku przeciekają powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku.

Rezygnacja z zawarcia umowy przenoszącej własność przez nabywcę i opinia rzeczoznawcy

Zgodnie z nową ustawą, nabywca uzyska możliwość rezygnacji z zawarcia umowy przenoszącej własność w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wad zgłoszonych do protokołu odbioru. Odmowa dokonania odbioru, nie będzie miała w tym wypadku wpływu na bieg terminu do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z uwagi na nieprzeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej - nabywca nadal będzie zobligowany do wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na przeniesienie prawa wynikającego z umowy deweloperskiej.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, deweloper zobowiązany będzie do usunięcia wad w trybie omówionym wyżej, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

Opinia rzeczoznawcy

W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Na czas potrzebny na sporządzenie opinii przez rzeczoznawcę zawieszeniu ulega 120-dniowy termin, jaki nabywca ma obowiązek wyznaczyć deweloperowi zanim odstąpi od umowy z powodu nieprzeniesienia własności lokalu.

W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej, nabywca może odstąpić od umowy. Koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Jednakże w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.

Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą nastąpi najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej, albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy deweloperskiej, nabywca będzie nadal mógł zgłosić taką wadę deweloperowi. Termin na usunięcie wady wynosić będzie w tym wypadku 30 dni od dnia jej zgłoszenia.

W zakresie nieuregulowanym przez przepisy nowej ustawy deweloperskiej, do odpowiedzialności dewelopera zastosowanie będą miały regulacje zawarte w kodeksie cywilnym dotyczące rękojmi – art. 556 i następne k.c.

Magdalena Hajduk
Ślązak, Zapiór i Partnerzy – Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp. p.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
Faktury VAT 2021
Faktury VAT 2021
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    28 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Zaprzestanie spłaty kredytu frankowego

    Frankowicze, którzy spłacili już bankowi całą główną należność, mogą po konsultacji z prawnikiem rozważyć zaprzestanie dalszego płacenia rat - uważa Arkadiusz Szcześniak ze Stowarzyszenia Stop Bankowemu Bezprawiu.

    Rynek najmu (wrzesień/październik 2021 r.) - ceny, oferty, trendy

    Na rynku najmu ożywienie. Ofert mieszkań i pokoi na wynajem ubyło, a stawki pną się w górę i to już od kilku miesięcy. Jest to efekt odbudowy gospodarki, powrotu studentów na uczelnie oraz rosnących kosztów utrzymania mieszkań.

    Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą

    Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości. Jakich formalności trzeba dopełnić, gdy osoba mieszkająca za granicą odziedziczyła nieruchomość położoną w Polsce i chce ją sprzedać? Jakie dokumenty będą potrzebne do sprzedaży tej nieruchomości? Wyjaśnia Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości.

    Kredyty hipoteczne z opcją "klucz za dług"

    Kredyty hipoteczne - "klucz za dług". Żaden bank nie wprowadził do swojej oferty kredytu hipotecznego z opcją "klucz za dług" – wynika z informacji Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.

    Nie budujemy rynku mieszkaniowego, dlatego mieszkania szybko drożeją

    Rynek mieszkaniowy. W sierpniu budowano prawie 252 tys. mieszkań, to najwyższy wynik w historii. Jednak nadal bardzo nam daleko do rozwiązania problemów mieszkaniowych bo nie korzystamy z rozwiązań, które sprawdziły się w wielu krajach.

    Bańka cenowa na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań nie spadną dopóki stopy procentowe nie wzrosną

    Ceny mieszkań. Według szacunków, w ciągu ostatnich 2 lat ceny mieszkań wzrosły w wybranych miastach o ok. 1/3 lub więcej. W stolicy od stycznia do lipca tego roku metr kwadratowy podrożał nawet o 1 tys. złotych. Eksperci prognozują, że część metropolii osiągnie do końca br. wynik ponad 20% większy w relacji rocznej. Mimo znacznych wzrostów, nabywców zachęcają tanie kredyty. Ale jeśli te ostatnie podrożeją, to może nastąpić ograniczenie wzrostu cen na rynku nieruchomości, a nawet chwilowy ich spadek.

    Renta dożywotnia - od czego zależy jej wysokość

    Renta dożywotnia. O hipotece odwróconej możemy mówić w dwóch ujęciach: sprzedażowym i kredytowym. Model sprzedażowy to inaczej renta dożywotnia oferowana w Polsce przede wszystkim przez fundusze hipoteczne. W tym wypadku, w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości, senior otrzymuje świadczenia pieniężne aż do swojej śmierci i może dożywotnio zamieszkiwać swoje lokum. Model kredytowy hipoteki odwróconej niestety nie istnieje w Polsce w praktyce. To usługa, którą mogłyby oferować banki na mocy ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, ale dotychczas żaden nie zdecydował się na takie rozwiązanie. Od czego zależy wysokość świadczeń w przypadku renty dożywotniej?

    Mój Prąd 3.0 - kończy się budżet, trzeba się spieszyć ze składaniem wniosku

    Mój Prąd 3.0. Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej informuje, że kończy się budżet tegorocznej, trzeciej już edycji programu „Mój Prąd”, który wynosi 534 mln zł. Ta kwota alokacji wystarczy na dofinansowanie maksymalnie 178 tys. mikroinstalacji fotowoltaicznych, a zostało już złożonych ponad 162 tys. wniosków. Osoby chcące skorzystać z dotacji powinny spieszyć się ze złożeniem dokumentów. Już pod koniec września br. nabór może zostać zamknięty z powodu braku środków.

    Kredyty mieszkaniowe - ponad 8 mld udzielonych kredytów w sierpniu

    Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w sierpniu była rekordowa, przekroczyła 8,1 mld zł, a miesiąc przyniósł kontynuację hossy w kredytach wysokokwotowych. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych w pandemii poprawiła się - wynika z danych Biura Informacji Kredytowej przekazanej PAP Biznes.

    Finansowanie programów mieszkaniowych - projekt zmian

    Finansowanie programów mieszkaniowych. Ułatwienie procesu wydatkowania środków publicznych i planowania inwestycji – to tylko niektóre zmiany, które zakłada projekt skierowany 16 września 2021 r. do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji społecznych. Wśród proponowanych zmian jest także likwidacja barier dotyczących angażowania wkładu własnego przez inwestora oraz wymogu całościowego udziału gminy w TBS lub SIM w przypadku remontu pustostanów w rządowym programie wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, finansowanego z Funduszu Dopłat.

    Z jakim zyskiem można zainwestować 1 mln zł na rynku nieruchomości

    Rynek nieruchomości. Inwestowanie w działki pod budowę mieszkań daje wyższą stopę zwrotu z inwestycji niż kupowanie mieszkania na wynajem.

    Projekty domów do 70 m2 - konkurs architektoniczny (wnioski do 29 września)

    Projekty domów do 70 m2. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z Głównym Urzędem Nadzoru Budowlanego zapraszają do wzięcia udziału w konkursie architektonicznym na projekty domów do 70 m2 (powierzchni zabudowy), które będą udostępnione wszystkim zainteresowanym do wykorzystania przy zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioski o dopuszczenie do udziału w konkursie można składać 29 września 2021 r. 17 września 2021 r. Sejm uchwalił ustawę nowelizującą Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadzającą ułatwienia administracyjne w budowaniu małych domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2.

    Gdzie nie wolno budować domów?

    Gdzie nie wolno budować domów? Polacy chcą budować domy. Jednym przepisy to umożliwiają, a innym utrudniają.

    O ile wzrosną ceny energii?

    Ceny energii. Nie możemy nie widzieć rzeczywistości; trzeba liczyć się ze wzrostami cen energii – przyznała 21 września 2021 r. szefowa departamentu rozwoju rynków i spraw konsumenckich URE Małgorzata Kozak. Oceniła przy tym, iż „podgrzewanie atmosfery” perspektywą wzrostu cen np. o 40 proc. jest obecnie niezasadne.

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania

    Kredyt hipoteczny a spadek wartości mieszkania. Czym grozi sytuacja, kiedy po wzięciu kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) wartość rynkowa mieszkania spadnie? Czy można się zabezpieczyć przed nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą utrudnić spłatę rat kredytu? Wyjaśnia Prezes UOKiK w ramach kampanii „Policz i nie przelicz się”.

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne?

    Kredyty mieszkaniowe - oprocentowanie stałe, czy zmienne? Osoby planujące zaciągnięcie kredyt na zakup mieszkania obawiają się wzrostu wysokości rat tego kredytu. W kampanii „Policz i nie przelicz się!” Prezes UOKiK przypomina, że banki powinny oferować również kredyty o stałym oprocentowaniu. Taki kredyt jest nieco droższy, ale kredytobiorca ma gwarancję stałej wysokości raty.

    Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?

    Zakup nieruchomości na wynajem. UOKiK w ramach kampanii edukacyjnej „Policz i nie przelicz się” zwraca uwagę m.in. na inwestycje w nieruchomości na wynajem. Polacy postrzegają inwestycję w nieruchomości jako taką, na której nie można stracić – tymczasem przy nieruchomościach komercyjnych ryzyko straty jest jednak istotne. Rzeczywiste zyski z najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, mogą być niezbyt imponujące. Dodatkowo, w razie pojawienia się zawirowań na rynku, może pojawić się także problem z bezstratną odsprzedażą lokalu.

    Wyniki budownictwa w sierpniu 2021 roku

    Wyniki budownictwa. Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w sierpniu 2021 r. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 3,2% wyższa niż w lipcu i jednocześnie wyższa niż przed rokiem o 10,2%. Miesiąc wcześniej roczna dynamika produkcji wyniosła 3,3%.

    Proekologiczne rozwiązania w nowych osiedlach

    Ekologiczne rozwiązania w budownictwie mieszkaniowym. Jakie rozwiązania służące ekologii wdrażają deweloperzy w realizowanych osiedlach mieszkaniowych?

    Wartość nieruchomości mieszkaniowych w 2020 r. wyniosła 4,9 bln zł

    Szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła ok. 4,9 bln zł w stosunku do 4,3 bln zł w 2019 r. – poinformował NBP w raporcie. Nieruchomości mieszkaniowe odpowiadały ok. 211 proc., a komercyjne ok. 13 proc. PKB.

    Kredyty mieszkaniowe (wrzesień 2021 r.) - mniej wniosków kredytowych

    Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne). Po kilku miesiącach ponadprzeciętnie wysokiego popytu na kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) sytuacja wraca do normy – sugerują napływające we wrześniu 2021 r. dane. Fala nowych wniosków normalizuje się, a banki utrzymują relatywnie stałą ofertę hipoteczną. Do banków trafia wciąż spora liczba wniosków kredytowych. W przeliczeniu na dzień roboczy są to w ostatnim czasie około 2 tysiące nowych aplikacji. Dla porównaniu w maju, kiedy mieliśmy apogeum popytu na hipoteki, do banków trafiało co dzień po 2,5 tys. wniosków kredytowych.

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu)

    Mieszkania kupowane za gotówkę (bez kredytu). W I kwartale 2021 r. Narodowy Bank Polski spytał około 300 pośredników nieruchomości o sytuację panującą na rynku wtórnym. Wyniki tego badania sugerują m.in., że dwie trzecie mieszkań kupowanych w celu odsprzedaży jest finansowanych bez kredytu. W przypadku lokali kupowanych na własne potrzeby, analogiczny wynik spada do zaledwie 25%.

    Dotacje na wymianę pieców w budynkach wielorodzinnych i Mój Prąd 4.0. - w 2022 roku

    Dotacje na wymianę pieców i Mój Prąd 4.0. Trzecia edycja programu Mój Prąd, z budżetem przekraczającym 530 mln zł, wciąż cieszy się rekordową popularnością. Do tej pory do NFOŚiGW wpłynęło już ok. 150 tys. wniosków o dofinansowanie przydomowej fotowoltaiki. Fundusz szacuje, że budżet programu wystarczy w sumie na sfinansowanie ok. 178 tys. wniosków i przy obecnym tempie za chwilę się wyczerpie. NFOŚiGW pracuje już jednak nad uruchomieniem kolejnej, czwartej edycji, która ma zachęcić prosumentów do autokonsumpcji energii wytwarzanej w gospodarstwach domowych. Trwają też prace nad poszerzeniem kolejnego, popularnego programu Czyste Powietrze o dotacje na wymianę kopciuchów w budynkach wielolokalowych.

    Duży popyt na mieszkania. Problemem deficyt gruntów

    Popyt na rynku mieszkaniowym nie słabnie, gdyż Polacy chcą kupować nowe mieszkania, a rynek jest chłonny. Powodem jest wysoki deficyt mieszkań, jeden z najniższych, na tle krajów UE, wskaźników liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, a także sprzyjająca sytuacja makro – ocenia członek zarządu Grupy Murapol Iwona Sroka.

    Gaz dla gospodarstw domowych droższy o 7,4% od 1 października

    Cena gazu dla gospodarstw domowych. Od 1 października 2021 r. gospodarstwa domowe korzystające z taryfy PGNiG Obrót Detaliczny zapłacą za gaz więcej o 7,4 proc. PGNiG poinformowało w czwartek 16 września 2021 r., że Prezes URE zaakceptował wniosek o podwyżkę cen w taryfie. Zmiana będzie obowiązywać od października do końca 2021 roku. Stawki opłat abonamentowych oraz stawki za dystrybucję paliw gazowych pozostały bez zmian.