Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej

Adwokat Anna Kośmider
Kancelaria Adwokacka
Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej. / fot. Shutterstock
Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej. / fot. Shutterstock
Ustawodawca, uchwalając ustawę z dnia 31 marca 2020 roku o tzw. Tarczy Antykryzysowej nie odniósł się do sytuacji nabywców mieszkań i umów deweloperskich. Tak samo, w ustawie tzw. Tarczy Antykryzysowej 2.0 nie ma propozycji związanych z wprowadzeniem regulacji prawnych odnoszących się do umów zawieranych z deweloperami. Nabywca nieruchomości, którego sytuacja finansowa zmieniła się diametralnie na skutek stanu epidemii wywołanej koronawirusem COVID-19, może skorzystać z przepisów obowiązujących dotychczasowo.

Spis treści:

  1. Wstęp
  2. Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej
  3. Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę
  4. Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera
  5. Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej
  6. Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej
  7. Podsumowanie

Polecamy: INFORLEX Twój Biznes Jak w praktyce korzystać z tarczy antykryzysowej Zamów już od 98 zł

 Wstęp

Epidemia koronawirusa COIVD-19 zaskoczyła rynek nieruchomości w stanie jego prosperity. Od połowy marca 2020 roku z nową rzeczywistością mierzą się zarówno deweloperzy jak i nabywcy. W szczególnie niekorzystnej sytuacji są osoby i podmioty, które zawarły wiele umów deweloperskich, a rynek obrócił się przeciwko nim: spadł popyt na mieszkania i szanse odsprzedaży z zyskiem, wynajem krótkoterminowy został zakazany, prognozuje się spadek cen mieszkań, a co więcej wiele osób może mieć problemy z uzyskiwaniem dochodu i regulacją zobowiązań kredytowych w czasie stanu epidemii. Wyjściem z takiej sytuacji może być odstąpienie od umowy deweloperskiej. Wymaga to wykorzystania odpowiedniego mechanizmu prawnego.

Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Umowa deweloperska w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej stanowi umowę nazwaną, która została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Stronami umowy deweloperskiej może być jedynie deweloper i nabywca będący osobą fizyczną. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego. Ustawa określa przyczyny, dla których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, są nimi:

  • brak w umowie deweloperskiej ustawowo wymaganych postanowień, chociażby określenia ceny sprzedaży nieruchomości,
  • informacje z umowy deweloperskiej nie dopowiadają informacjom wskazanym w prospekcie informacyjnym,
  • prospekt informacyjny nie został doręczony nabywcy, pomimo jego żądania,
  • informacje z prospektu  są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dacie zawarcia umowy deweloperskiej,
  • prospekt informacyjny nie zawiera informacji, które są wymagane przez ustawę,
  • deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej.

Brak spełnienia powyższych wymogów rodzi po stronie nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Rodzi to taki skutek, jak gdyby do zawarcia umowy deweloperskiej nigdy nie doszło. Nabywca będzie miał zwróconą całość pieniędzy, które wpłacił na rzecz dewelopera.

Skuteczne odstąpienie wymaga jednak zachowania terminu i odpowiedniej formy prawnej. Jeżeli nie doszło do przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej, to nabywca musi wezwać dewelopera do przeniesienia tego prawa w terminie 120 dni. Bezskuteczny upływ tego terminu umożliwia odstąpienie od umowy. W tym przypadku, nabywca może także ubiegać się o zapłatę kary umownej za okres opóźnienia. W pozostałych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej podpisania.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy nie może rodzić konieczności zapłaty kary umownej. Oświadczenie woli będzie skuteczne, gdy wraz z nim zostanie złożone wyrażenie zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Oświadczenie to powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w sytuacji, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera

Ustawodawca przyznał także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej deweloperowi. Może to mieć miejsce w dwóch przypadkach, mianowicie, gdy: 

  1. nabywca nie zapłacił określonej sumy lub nie uiścił jej w terminie, pomimo, iż został pisemnie wezwany do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
  2. nabywca nie stawił się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej wiąże się z obowiązkiem wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na jego rzecz.

Deweloper może skorzystać z uprawnienia do odstąpienia, ale może także na drodze sądowej dochodzić zapłaty od nabywcy ceny mieszkania.

Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Umowy deweloperskie mogą także wprowadzać umowne prawo do odstąpienia. Nie są one ustawowe, toteż mogą różnić się od siebie. Często spotykane jest prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby w czasie odbioru okazało się, że powierzchnia mieszkania jest inna, niż wskazana w umowie. Różnica w metrażu pozwalająca na odstąpienie wynosi z reguły więcej niż 2%. Kolejną umowną możliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowi sytuacja zmiany wysokości podatku VAT. Umowne prawo odstąpienia może być związane z koniecznością zapłaty kary umownej.

Każda umowa deweloperska jest inna i obejmuje inne warunki. Dla nabywców chcących skorzystać z umownego odstąpienia od umowy rozwiązaniem będzie przeanalizowanie umowy przez profesjonalnego pełnomocnika, wyszukanie potencjalnych powodów do odstąpienia i podjęcie odpowiednich kroków prawnych. Odstąpienie od umowy powinno spełniać wymogi formalne i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.

Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej

Kodeks cywilny zawiera regulację, która może mieć zastosowanie do każdego rodzaju zobowiązań umownych. Klauzula rebus sic stantibus jest wyjątkiem od zasady pacta sunt servanda, która oznacza, że umów należy dochowywać. Przepisy dotyczące klauzuli rebus sic stantibus zostały wprowadzone do kodeksu cywilnego w 1990 roku. Regulacja ta wprowadzona w okresie transformacji gospodarczej miała na celu zabezpieczenie stron umownych przed galopującą inflacją. Obecna sytuacja może przypominać ówczesny stan niepewności obrotu gospodarczego.

Zgodnie z tą regułą, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Ingerencję w umowę zawartą z deweloperem może dokonać jedynie sąd. Po stronie nabywcy będzie wykazanie przed sądem, że stan epidemii spowodował u niego na tyle trudną sytuację finansową, że wykonanie umowy połączone jest z nadmiernymi trudnościami lub grozi mu rażącą stratą. Nabywca powinien wykazać więc swoje twierdzenia wszelkimi dostępnymi dowodami. Sąd w przypadku stwierdzenia, iż przesłanki rebus sic stantibus zostały spełnione, może zmienić sposób wykonania umowy, wysokość świadczenia, albo nawet orzec o jej rozwiązaniu.

Potencjalnymi nabywcami, którzy mogą powołać się na tę zasadę, są osoby, które w wyniku stanu epidemii utraciły pracę, ich dochód drastycznie zmalał i nie mogą podjąć innej pracy w obecnej sytuacji ekonomicznej. Jest to sytuacja, która w mojej opinii, jednoznacznie spełnia najtrudniejszą przesłankę niemożności przewidzenia takiej zmiany stosunków pomiędzy stronami zawierającymi umowę deweloperską. Musi to zostać wykazane przed sądem w trakcie procesu. Warto w takiej sytuacji pozyskać pomoc profesjonalnego pomocnika.

Podsumowanie

Innym rozwiązaniem jest zawarcie umowy cesji. Cesja sprawia, że nabywcą mieszkania staje się inny podmiot, który odkupuje przysługujące nam prawa do lokalu. Deweloper musi wyrazić zgodę na dokonanie umowy cesji. Czasami zgoda taka zawarta jest uprzednio w umowie deweloperskiej.

Odsprzedaż jednak naszych praw wiąże się najczęściej ze sprzedażą ich za niższą kwotę, niż uiściliśmy na rzecz dewelopera. Zatem, decydując się na to rozwiązanie warto upewnić się, że jest ono dla nas korzystne.

Obecna sytuacja już wywołała spore zamieszanie na rynku nieruchomości. Im dłużej będzie trwał stan epidemii, tym więcej nabywców będzie decydowało się na odstąpienie od umów deweloperskich. Dla części osób, która została pozbawiona dochodów na skutek panującego koronawirusa COVID-19 i zawarła umowę z deweloperem korzystnym rozwiązaniem będzie weryfikacja umownych i ustawowych możliwości odstąpienia od umowy, a w ostateczności sądowe dochodzenie swoich praw.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Czas pracy 2022
Czas pracy 2022
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Magazyny w Trójmieście na wysokiej fali
    Magazyny w Trójmieście. Województwo pomorskie jest jednym z najbardziej rozpędzonych rynków przemysłowo-magazynowych w kraju. W pierwszym kwartale tego roku, gdy niektóre regiony zaczęły lekko hamować, Trójmiasto odnotowało kolejny spadek poziomu pustostanów – wolnej powierzchni brakuje zarówno w istniejących, jak i powstających budynkach. Zainteresowanie najemców nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.
    Ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych wpłynie na wzrost czynszów za wynajem
    Ograniczenie dostępności kredytów będzie oddziaływać na rynek długofalowo. Będziemy obserwować dalszy wzrost czynszów mieszkań na wynajem. Podczas gdy deweloperzy zmniejszają podaż, rosnąć będzie liczba osób odkładających decyzję o własnym mieszkaniu - prognozują analitycy HRE.
    Czy można złożyć deklarację do CEEB po 30 czerwca 2022 roku?
    Złożenie deklaracji dotyczącej źródeł ciepła do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków jest obowiązkiem właścicieli wszystkim nieruchomości, w których zainstalowane jest chociaż jedno źródło ciepła. Termin upłynął z końcem czerwca. Co mają zrobić osoby, które nie złożyły jej w ustawowym czasie?
    Ceny mieszkań na rynku wtórnym powoli się stabilizują — raport po II kwartale 2022
    Analiza 18 miast wojewódzkich wykazała, że w 12 z nich średnie ceny ofertowe mieszkań praktycznie nie zmieniły się w porównaniu do I kwartału br. Największe wzrosty stawek zanotował rynek najmu, który przeżywa pozytywny szok popytowy. Z kolei rynek działek pod budowę domu mierzy się z brakiem ofert w miastach.
    Dofinansowanie do ogródków działkowych - jak je otrzymać?
    Dofinansowanie do ogródków działkowych przyznawane jest działkowcom na inwestycje w ich częściach wspólnych. Można otrzymać kwotę od 10 tys. zł do 100 tys. zł. Właśnie ruszył kolejny nabór wniosków.
    Magazyny miejskie - bliżej klienta, szybsza dostawa
    Zdaniem najemców powierzchni magazynowych – niezależnie od branży, w jakiej działają, najbardziej atrakcyjne są magazyny zlokalizowane w pobliżu docelowego klienta, czyli przede wszystkim w miastach. Szybka dostawa jest szczególnie istotna w przypadku handlu internetowego, a więc to właśnie e-commerce ma szczególny wpływ na popularność tego typu obiektów.
    Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest wynikiem prac nad nową ustawą deweloperską. Dzięki niemu nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym będą lepiej chronieni – odzyskają całość wpłaconych pieniędzy nawet w przypadku upadłości dewelopera. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wspólnie wyjaśniają najważniejsze zmiany.
    Ceny wynajmu mieszkań w maju ustabilizowały się
    Ceny wynajmu mieszkań w minionych miesiącach charakteryzowały się ogromnymi wzrostami. Oferty również znikały jak ciepłe bułeczki. W maju jednak dynamika przyrostów spadła.
    Ostatni dzień na złożenie deklaracji w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków. Spóźnienie może skutkować grzywną
    Właścicielom i zarządcom nieruchomości został już tylko jeden dzień, żeby złożyć deklarację do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków i wskazać w niej swoje źródło ogrzewania. Ci, którzy nie dopełnią tego obowiązku, muszą się liczyć z karą grzywny. Trzeba też pamiętać, że obowiązkiem zgłoszenia do CEEB są objęte wszystkie budynki – mieszkalne i niemieszkalne – wybudowane i oddane do użytkowania przed styczniem 2022 roku.
    Sprzedaż mieszkań w II kwartale spadła 18 proc. w porównaniu do I kwartału
    Sprzedaż nowych mieszkań po gwałtownych majowych spadkach w czerwcu zanotowała dalsze spadki, ale ich dynamika znacznie wyhamowała. W całym w II kwartale sprzedano 8.876 mieszkań, co oznacza spadek blisko 50 proc. rdr i 18 proc. w stosunku do pierwszego kwartału 2022 roku - wynika z wstępnych danych portalu mieszkaniowego tabelaofert. pl.
    Dodatek do zakupu węgla 2022
    Dodatek do zakupu węgla przez odbiorców indywidualnych ma być rządową pomocą, mającą ochronić Polaków przed ogromnymi podwyżkami cen węgla i przed ubóstwem energetycznym. Jakie będą zasady jego udzielenia?
    Rynek wirtualnych nieruchomości. Metaverse buduje cyfrowe domy. Czy agencje nieruchomości zbiją na nich majątek?
    Wirtualna rzeczywistość ewoluuje pod względem dostępności i zaawansowania szybciej niż kiedykolwiek, tworząc nowe rynki z nieznanymi dotąd możliwościami biznesowymi. Przykład? Wolumen inwestycji na globalnym rynku nieruchomości wyniósł w 2021 roku ok. 3,38 biliona dolarów. Nie jest więc zaskoczeniem, że metaverse zaczyna budować cyfrowe posiadłości. Czy agencje dostrzegą w nich lukratywną inwestycję?
    Sezon grzewczy 2022/2023. Nie masz dostępu do gazu? Pomyśl o pompie ciepła
    Chaos na rynku paliw i rosnące problemy z ich dostępnością zmuszają właścicieli domów do szukania alternatywnych metod ogrzewania. Po decyzji dyrektora generalnego Lasów Państwowych, wydanej 26 maja, która miała ułatwić kupowanie drewna w celach opałowych, w sieci krążą memy o zbieraniu chrustu. Jednak Polakom nie jest do śmiechu. Co czeka nas w nowym sezonie grzewczym?
    Ceny mieszkań w maju 2022 - w części miast spadki, w części wzrosty
    Ceny mieszkań w maju 2022 niezmiennie utrzymują się na wysokim poziomie, choć z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju pojawiły się pierwsze symptomy spowolnienia. "Wśród badanych przez nas 17 miast aż w ośmiu pojawiły się spadki cen w porównaniu z kwietniem. Wciąż przeważały jednak wzrosty, które odnotowaliśmy w dziewięciu miastach". Na rynku kredytów hipotecznych uwagę zwraca poziom stawki WIBOR 3M, która właśnie osiągnęła 7%.
    Kredyt bez wkładu własnego wciąż bez oferty w bankach
    Kredyt bez wkładu własnego wciąż bez oferty w bankach, mimo podpisanych umów z BGK przez 5 komercyjnych banków. A jak wygląda dostępność mieszkań, które kwalifikują się do zakupu w ramach programu?
    Budowa domu bez pozwolenia niezależnie od metrażu w 2023 r.?
    Rząd planuje likwidację pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych niezależnie od metrażu. Czy nowe przepisy wejdą w życie w 2023 r.?
    Nowa Ustawa deweloperska - co zmieni dla kupującego?
    Od 1 lipca 2022 roku obowiązującą od 10 lat ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawę deweloperską, zastąpi nowa. Będzie korzystniejsza dla kupującego mieszkanie od dewelopera?
    Bezpłatne projekty domów do 70 m2 na stronach ministerstwa rozwoju i technologii. Mniej formalności z budową
    Minister Waldemar Buda na dzisiejszej konferencji prasowej zapowiedział zmiany w prawie budowalnym, a wśród nich, rozszerzenie możliwości budowy w uproszczonej procedurze domów jednorodzinnych, bez limitu powierzchni użytkowej. Minister przekazał w ręce obywateli także pakiet projektów domów jednorodzinnych do 70 m kw. do pobrania za darmo, w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe.
    Przeprowadzki z miasta na wieś coraz bardziej popularne od czasu pandemii
    W czasie pandemii z dużych miast na wsie przeprowadziło się 50 tyś. Polaków. Ostatni tak duży ruch migracyjny z miasta na wieś Polska odnotowała przed kryzysem finansowym w 2008 r. – podsumowuje dr Andrzej Zborowski z Instytutu Geografii i Gospodarki przestrzennej UJ.
    Likwidacja pozwoleń na budowę domu jednorodzinnego na własne potrzeby od 2023 roku
    Rząd chce od 2023 r. zrezygnować z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe, bez ograniczeń powierzchni zabudowy - powiedział 23 czerwca 2022 r. w trakcie konferencji prasowej minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
    Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. Większa ochrona praw kupujących mieszkania w zamian za wyższą cenę mieszkań
    Czy wchodząca w życie nowa ustawa deweloperska zapewni wyższą ochronę nabywców mieszkań, a może jednak wprowadzi chaos wśród deweloperów, zwiększy koszty inwestycji a tym samym cen mieszkań?
    Budownictwo mieszkaniowe w maju 2022
    Z najnowszych danych GUS wynika, że w maju 2022 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 13,1 tys. mieszkań. To najwyższy miesięczny wynik od ubiegłorocznych wakacji. Zdaniem analityków Otodom ożywienie jest jednak tylko „wirtualne”, a na rynku obserwujemy inną ważną zmianę – powrót rynku kupującego.
    Budowa domu w 2022 droższa o 58 tys. zł niż rok temu
    Budowa domu w Polsce jest coraz droższa. 53 proc. osób budujących je w 2022 roku odczuło wzrost cen materiałów. Postawienie domu kosztuje od 42000 zł do nawet 58 000 zł więcej niż rok temu w zależności od metrażu.
    Ubezpieczenie nieruchomości - jakie korzyści
    Bezpieczny dom to pragnienie prawie każdego z nas. Jednak większość ubezpieczeń nieruchomości wykupowanych jest dlatego, że wymagają tego banki przy kredycie hipotecznym. A co w sytuacji, kiedy ubezpieczenia nie ma, a wybuchnie pożar, pęknięta rura zaleje całe pomieszczenie lub zdarzy się inny niebezpieczny wypadek?
    Czy instalacja pieca do termicznego przekształcania odpadów wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
    Inwestor (producent mebli) w wyniku prowadzonej działalności wytwarza odpady w postaci płyt wiórowych, odpady z płyt mdf i hdf trociny oraz pył z cięcia płyt meblowych. Ten sam inwestor planuje zakup pieca 350 kW przeznaczonego do termicznego przekształcania w/w odpadów poprodukcyjnych. Czy w związku z tym powinien uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla tego zamierzenia inwestycyjnego?