Kategorie

Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej

Adwokat Anna Kośmider
Kancelaria Adwokacka
Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej. / fot. Shutterstock
Ustawodawca, uchwalając ustawę z dnia 31 marca 2020 roku o tzw. Tarczy Antykryzysowej nie odniósł się do sytuacji nabywców mieszkań i umów deweloperskich. Tak samo, w ustawie tzw. Tarczy Antykryzysowej 2.0 nie ma propozycji związanych z wprowadzeniem regulacji prawnych odnoszących się do umów zawieranych z deweloperami. Nabywca nieruchomości, którego sytuacja finansowa zmieniła się diametralnie na skutek stanu epidemii wywołanej koronawirusem COVID-19, może skorzystać z przepisów obowiązujących dotychczasowo.

Spis treści:

  1. Wstęp
  2. Tarcza antykryzysowa a odstąpienie od umowy deweloperskiej
  3. Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę
  4. Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera
  5. Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej
  6. Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej
  7. Podsumowanie

Polecamy: INFORLEX Twój Biznes Jak w praktyce korzystać z tarczy antykryzysowej Zamów już od 98 zł

 Wstęp

Epidemia koronawirusa COIVD-19 zaskoczyła rynek nieruchomości w stanie jego prosperity. Od połowy marca 2020 roku z nową rzeczywistością mierzą się zarówno deweloperzy jak i nabywcy. W szczególnie niekorzystnej sytuacji są osoby i podmioty, które zawarły wiele umów deweloperskich, a rynek obrócił się przeciwko nim: spadł popyt na mieszkania i szanse odsprzedaży z zyskiem, wynajem krótkoterminowy został zakazany, prognozuje się spadek cen mieszkań, a co więcej wiele osób może mieć problemy z uzyskiwaniem dochodu i regulacją zobowiązań kredytowych w czasie stanu epidemii. Wyjściem z takiej sytuacji może być odstąpienie od umowy deweloperskiej. Wymaga to wykorzystania odpowiedniego mechanizmu prawnego.

Ustawowe odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Umowa deweloperska w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej stanowi umowę nazwaną, która została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Stronami umowy deweloperskiej może być jedynie deweloper i nabywca będący osobą fizyczną. Umowa ta zawierana jest w formie aktu notarialnego. Ustawa określa przyczyny, dla których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej, są nimi:

  • brak w umowie deweloperskiej ustawowo wymaganych postanowień, chociażby określenia ceny sprzedaży nieruchomości,
  • informacje z umowy deweloperskiej nie dopowiadają informacjom wskazanym w prospekcie informacyjnym,
  • prospekt informacyjny nie został doręczony nabywcy, pomimo jego żądania,
  • informacje z prospektu  są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dacie zawarcia umowy deweloperskiej,
  • prospekt informacyjny nie zawiera informacji, które są wymagane przez ustawę,
  • deweloper nie przeniósł na nabywcę prawa własności w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej.
Reklama

Brak spełnienia powyższych wymogów rodzi po stronie nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Rodzi to taki skutek, jak gdyby do zawarcia umowy deweloperskiej nigdy nie doszło. Nabywca będzie miał zwróconą całość pieniędzy, które wpłacił na rzecz dewelopera.

Skuteczne odstąpienie wymaga jednak zachowania terminu i odpowiedniej formy prawnej. Jeżeli nie doszło do przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej, to nabywca musi wezwać dewelopera do przeniesienia tego prawa w terminie 120 dni. Bezskuteczny upływ tego terminu umożliwia odstąpienie od umowy. W tym przypadku, nabywca może także ubiegać się o zapłatę kary umownej za okres opóźnienia. W pozostałych przypadkach nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej podpisania.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy nie może rodzić konieczności zapłaty kary umownej. Oświadczenie woli będzie skuteczne, gdy wraz z nim zostanie złożone wyrażenie zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Oświadczenie to powinno być sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w sytuacji, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.

Ustawowe odstąpienie od umowy przez dewelopera

Ustawodawca przyznał także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej deweloperowi. Może to mieć miejsce w dwóch przypadkach, mianowicie, gdy: 

  1. nabywca nie zapłacił określonej sumy lub nie uiścił jej w terminie, pomimo, iż został pisemnie wezwany do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
  2. nabywca nie stawił się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej wiąże się z obowiązkiem wyrażenia przez nabywcę zgody na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości na jego rzecz.

Deweloper może skorzystać z uprawnienia do odstąpienia, ale może także na drodze sądowej dochodzić zapłaty od nabywcy ceny mieszkania.

Umowne odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę

Reklama

Umowy deweloperskie mogą także wprowadzać umowne prawo do odstąpienia. Nie są one ustawowe, toteż mogą różnić się od siebie. Często spotykane jest prawo do odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby w czasie odbioru okazało się, że powierzchnia mieszkania jest inna, niż wskazana w umowie. Różnica w metrażu pozwalająca na odstąpienie wynosi z reguły więcej niż 2%. Kolejną umowną możliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej stanowi sytuacja zmiany wysokości podatku VAT. Umowne prawo odstąpienia może być związane z koniecznością zapłaty kary umownej.

Każda umowa deweloperska jest inna i obejmuje inne warunki. Dla nabywców chcących skorzystać z umownego odstąpienia od umowy rozwiązaniem będzie przeanalizowanie umowy przez profesjonalnego pełnomocnika, wyszukanie potencjalnych powodów do odstąpienia i podjęcie odpowiednich kroków prawnych. Odstąpienie od umowy powinno spełniać wymogi formalne i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej.

Sądowne rozwiązanie umowy deweloperskiej

Kodeks cywilny zawiera regulację, która może mieć zastosowanie do każdego rodzaju zobowiązań umownych. Klauzula rebus sic stantibus jest wyjątkiem od zasady pacta sunt servanda, która oznacza, że umów należy dochowywać. Przepisy dotyczące klauzuli rebus sic stantibus zostały wprowadzone do kodeksu cywilnego w 1990 roku. Regulacja ta wprowadzona w okresie transformacji gospodarczej miała na celu zabezpieczenie stron umownych przed galopującą inflacją. Obecna sytuacja może przypominać ówczesny stan niepewności obrotu gospodarczego.

Zgodnie z tą regułą, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami, albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.

Ingerencję w umowę zawartą z deweloperem może dokonać jedynie sąd. Po stronie nabywcy będzie wykazanie przed sądem, że stan epidemii spowodował u niego na tyle trudną sytuację finansową, że wykonanie umowy połączone jest z nadmiernymi trudnościami lub grozi mu rażącą stratą. Nabywca powinien wykazać więc swoje twierdzenia wszelkimi dostępnymi dowodami. Sąd w przypadku stwierdzenia, iż przesłanki rebus sic stantibus zostały spełnione, może zmienić sposób wykonania umowy, wysokość świadczenia, albo nawet orzec o jej rozwiązaniu.

Potencjalnymi nabywcami, którzy mogą powołać się na tę zasadę, są osoby, które w wyniku stanu epidemii utraciły pracę, ich dochód drastycznie zmalał i nie mogą podjąć innej pracy w obecnej sytuacji ekonomicznej. Jest to sytuacja, która w mojej opinii, jednoznacznie spełnia najtrudniejszą przesłankę niemożności przewidzenia takiej zmiany stosunków pomiędzy stronami zawierającymi umowę deweloperską. Musi to zostać wykazane przed sądem w trakcie procesu. Warto w takiej sytuacji pozyskać pomoc profesjonalnego pomocnika.

Podsumowanie

Innym rozwiązaniem jest zawarcie umowy cesji. Cesja sprawia, że nabywcą mieszkania staje się inny podmiot, który odkupuje przysługujące nam prawa do lokalu. Deweloper musi wyrazić zgodę na dokonanie umowy cesji. Czasami zgoda taka zawarta jest uprzednio w umowie deweloperskiej.

Odsprzedaż jednak naszych praw wiąże się najczęściej ze sprzedażą ich za niższą kwotę, niż uiściliśmy na rzecz dewelopera. Zatem, decydując się na to rozwiązanie warto upewnić się, że jest ono dla nas korzystne.

Obecna sytuacja już wywołała spore zamieszanie na rynku nieruchomości. Im dłużej będzie trwał stan epidemii, tym więcej nabywców będzie decydowało się na odstąpienie od umów deweloperskich. Dla części osób, która została pozbawiona dochodów na skutek panującego koronawirusa COVID-19 i zawarła umowę z deweloperem korzystnym rozwiązaniem będzie weryfikacja umownych i ustawowych możliwości odstąpienia od umowy, a w ostateczności sądowe dochodzenie swoich praw.

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    25 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Fotowoltaika - nadchodzą zmiany

    Fotowoltaika. Według prognoz Instytutu Energii Odnawialnej, moc zainstalowana w fotowoltaiki w Polsce podwoi się w ciągu najbliższych dwóch lat. W 2025 roku może osiągnąć nawet 15 GW. Rynek OZE swój dynamiczny wzrost zawdzięczał dotąd przede wszystkim prosumentom, którzy korzystali z programu „Mój Prąd”. Jednak proporcje zaczynają się zmieniać – miejsce mikroinstalacji zajmują farmy, a energia słoneczna „goni” wiatrową.

    Jak obniżyć rachunki za energię - zmiana sprzedawcy w 24 h i porównywarka cen

    Jak obniżyć rachunki za energię. Ministerstwo Klimatu i Środowiska informuje, że dobiegają końca konsultacje publiczne i uzgodnienia międzyresortowe projektu nowelizacji ustawy – Prawo energetyczne oraz ustawy o odnawialnych źródłach energii, który proponuje szereg rozwiązań na rzecz dalszego wzmocnienia pozycji odbiorcy energii elektrycznej. Zawarte w nim regulacje dotyczą m.in. możliwości: zmiany sprzedawcy w ciągu 24h, nabywania energii elektrycznej po cenach dynamicznych, korzystania z usług agregatorów czy dostępu do darmowej porównywarki cen, która będzie prowadzona przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.

    Mieszkanie wynajmuje 4 proc. gospodarstw domowych

    Sektor mieszkań na wynajem w Polsce jest mały i zdominowany przez indywidualnych właścicieli; prywatnie swoje mieszkanie wynajmuje 4 proc. gospodarstw domowych, a wśród nich niecałe 1 proc. korzysta z najmu instytucjonalnego - wynika z raportu firmy CBRE.

    Wartość sprzedaży kredytów hipotecznych

    Kredyty hipoteczne. Wartość sprzedaży kredytów hipotecznych przez liderów rynku pośrednictwa finansowego przekroczyła 9 mld zł - informuje Związek Firm Pośrednictwa Finansowego.

    Kryzys na rynku najmu mieszkań

    Rynek najmu. Jeszcze do niedawna inwestycje w lokale na wynajem były uznawane za żyłę złota. Rentowność nie spadała poniżej 4%, wartość nieruchomości ciągle wzrastała. Wydawało się, że ten segment jest bezpieczny i przyszłościowy. Wraz z wprowadzonymi obostrzeniami z powodu pandemii COVID-19, popyt wycofał się z rynku, co spowodowało katastrofalne skutki dla indywidualnych inwestorów.

    "Ugryzienie" przez osę, pszczołę, komary, gzy i inne owady - co robić?

    Ukąszenia owadów - co robić? Pszczoły, osy, pająki, komary, meszki, kleszcze, gzy, szerszenie…. Warto być przygotowanym na ich ewentualne ugryzienia, zwłaszcza u najmłodszych, szczególnie, że w ich przypadku nie możemy być pewni, czy nie wystąpi silna reakcja alergiczna.

    Wyniki budownictwa w maju 2021 r.

    Budownictwo. Główny Urząd Statystyczny zaprezentował informacje o wynikach budownictwa w maju 2021. Produkcja budowlano-montażowa okazała się o 10,2% wyższa niż w kwietniu i jednocześnie wyższa niż przed rokiem o 4,7%. Miesiąc wcześniej roczna dynamika produkcji była ujemna i wyniosła -4,2%.

    Maksymalna opłata za śmieci przy metodzie "od wody"

    Ustawa śmieciowa. Przy zastosowaniu metody "od wody" opłata za odpady nie będzie mogła być wyższa niż 7,8 proc. przeciętnego miesięcznego dochodu rozporządzalnego na jedną osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. około 150 zł. Jakie jeszcze zmiany zawiera nowela ustawy śmieciowej?

    Jak zgłosić informację o porzuconych odpadach?

    Informację o porzuconych odpadach, niebezpiecznych czy komunalnych może zgłosić przez stronę Głównego Inspektoratu Ochrony Środowiska - poinformował wiceminister klimatu i środowiska Jacek Ozdoba. Zgłoszenia można dokonać anonimowo.

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - jak wpłynie na ceny mieszkań?

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Czy ceny mieszkań będą nadal rosły? Czy wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, postępująca inflacja, rosnące koszty budowy i zakupu gruntów, czy opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych przełożą się na dalszy wzrost cen na rynku mieszkaniowym? O ile w tym roku mogą zdrożeć mieszkania?

    Szkody spowodowane przez najemcę - za co odpowiada właściciel mieszkania?

    Szkody spowodowane przez najemcę. Najemcy dość często powodują szkody wykraczające poza lokal. Ucierpieć może mieszkanie sąsiada albo część wspólna budynku. Kto odpowiada za te szkody?

    Działka rekreacyjna - na co zwracać uwagę przy zakupie

    Działka rekreacyjna. Na rynku nieruchomości zapanował boom na działki rekreacyjne. Warto wiedzieć na co zwracać uwagę przy zakupie, aby się nie naciąć. Wzmożone zainteresowanie sprawiło, że ceny w tym segmencie rynku poszybowały w górę. Duża konkurencja wśród nabywców i presja na szybką decyzję mogą spowodować, że źle ulokujemy swoje oszczędności. Aby ograniczyć ryzyko związane z zakupem działki rekreacyjnej warto się do niego wcześniej przygotować. Przede wszystkim należy wiedzieć na co zwrócić uwagę przy zakupie, aby inwestycja była trafiona.

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.