Kategorie

Do którego banku płacić raty kredytu w przypadku zmiany wierzyciela hipotecznego?

mieszkanie Fot. Fotolia
Fotolia
Sprawa dotyczy wpisów PKO BP jako wierzyciela hipotecznego z kredytów frankowych przejętych po banku Nordea Bank Polska. Sąd Najwyższy może wkrótce uznać, że bank PKO BP nie miał żadnych podstaw prawnych to tego, aby zostać wpisanym do ksiąg wieczystych jako wierzyciel frankowiczów. To oznaczałoby, że kredytobiorcy formalnie mają umowy kredytu zawarte z Nordea Bank Polska (obecnie z bankiem PKO BP), ale bank PKO BP nie jest ich wierzycielem i nie do tego banku powinni płacić aktualnie raty kredytu.

Uzasadnienie Sądu Okręgowego w zakresie pytań zadanych do Sądu Najwyższego potwierdza naszą argumentację, którą podnosimy w sprawach frankowych. W okresie kiedy do księgi wieczystej był wpisany bank Nordea AB, to frankowicze byłego banku Nordea Bank Polska niesłusznie płacili raty do PKO BP – mimo, że ten ostatni był stroną zawartych umów. Na tym tle w ogóle powstaje pytanie, czy takie rozszczepienie umowy kredytu od wierzytelności płaconych na jej podstawie w ogóle jest możliwe – czy też narusza naturę umowy cesji wierzytelności. Okazuje się bowiem, że podmiot mogący wypowiedzieć umowę to nie ten sam, który jest uprawniony do pobierania płatności rat” komentuje mec. Barbara Garlacz, która przygotowała skargę na wpis PKO BP do księgi wieczystej.

Polecamy: Nowa matryca stawek VAT

Sąd Okręgowy w Warszawie pyta Sąd Najwyższy o hipoteki frankowe

Reklama

8 lutego 2018 roku Bank PKO BP spłacił przed terminem kredyt wielowalutowy udzielony przez Nordea AB. W związku z tym 11 kwietnia 2018 roku Nordea AB dokonała zwrotnej cesji wierzytelności z umów frankowych (portfela Nordea AB) na rzecz PKO BP. Skuteczność tej cesji wymagała wpisu PO BP do ksiąg wieczystych na nieruchomościach frankowiczów, a wpis ten wymagał zgodnie z przeważającym kierunkiem orzeczniczym zgody właściciela nieruchomości. PKO BP w zdecydowanej większości przypadków zaczekał z decyzją odnośnie wpisu do ksiąg wieczystych na zmianę przepisów prawa. Dopiero w dniu 17 stycznia 2019 roku w ramach zmiany ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym doszło do zmiany art. 95 prawa bankowego usuwającej przepis, który był podstawą do wymagania zgody właściciela na wpis nowego wierzyciela hipotecznego do księgi wieczystej. Zmiana weszła w życie 7 marca 2019 roku i w jej następstwie już od kwietnia 2019 roku PKO BP rozpoczęło akcję wpisywania się do ksiąg wieczystych jako wierzyciel hipoteczny.

W związku z figurowaniem banku Nordea AB w latach 2014 – 2019 w księgach wieczystych to ten właśnie bank miał prawo w tym okresie do pobierania rat kredytów od frankowiczów byłego banku Nordea – a nie PKO BP. Argumentację tę wraz ze stosownymi dokumentami podnosimy w sprawach naszych klientów na wypadek, gdyby sąd nie podzielił argumentów o nieważności tego typu umów. Obecnie sądy badają ten wycinek spraw frankowych byłego banku Nordea, choć dysponujemy już wyrokiem stwierdzającym nieważność umowy banku Nordea” – komentuje mec. Barbara Garlacz, która specjalizuje się w sprawach umów kredytów frankowych byłego banku Nordea.

Pytania do Sądu

Reklama

W sprawie kredytobiorców reprezentowanych przez mec. Barbarę Garlacz PKO BP także wpisał się do księgi wieczystej w 2019 roku, jednak kredytobiorcy zaskarżyli ten wpis. Teraz Sąd Okręgowy w Warszawie zadał na gruncie tej sprawy dwa pytania do Sądu Najwyższego.

Pierwsze sprowadza się do tego, czy jeśli sama cesja wierzytelności została dokonana przed zmianą art. 95 prawa bankowego – tj. przed dniem 7 marca 2019 roku, a sam wpis do księgi wieczystej następuje już po tym dniu – to brak zgody właściciela nieruchomości na ten wpis jest przeszkodą do dokonania wpisu. Cesja z Nordea AB na rzecz PKO BP została dokonana 8 lutego 2018 roku, a wniosek o jej wpis już po 7 marca 2019 roku. Jeśli Sąd Najwyższy uzna, że decydujące znaczenie ma data samej cesji, a nie data złożenia wniosku o wpis nowego wierzyciela hipotecznego – to zastosowanie będzie miał stan prawny sprzed 7 marca 2019 roku. Wówczas Sąd Najwyższy będzie musiał rozsądzić niejednolite orzecznictwo na gruncie przepisów prawa przed 7 marca 2019 roku, tj. czy także przed tą datą zmiana wierzyciela hipotecznego wymagała zgody właściciela nieruchomości. Brak takiej zgody oznaczać będzie brak możliwości wpisania się PKO BP do księgi wieczystej oraz wadliwość już dokonanych wpisów – a to z kolei powinno przełożyć się na ocenę ryzyka generowanego przez ten portfel. Kwesta wadliwego wpisu na hipotekę może być podniesiona przez kredytobiorcę na etapie egzekucji z nieruchomości.

Gdyby Sąd Najwyższy odpowiedział negatywnie na pierwsze pytanie, to Sąd Okręgowy w Warszawie dopytuje w ramach pytania numer dwa, czy w takim razie sąd wieczysto–księgowy rozpoznający skargę może uwzględnić z urzędu fakt, że wpis Nordea AB do księgi wieczystej w 2014 roku obarczony jest wadą prawną – w postaci braku zgody właściciela nieruchomości przy założeniu, że także przed 7 marca 2019 roku taka zgoda była wymagana. Gdyby okazało się, że można uznać z urzędu, że Nordea AB jest wpisana błędnie do księgi wieczystej, a więc nigdy nie nabyła wierzytelności – to nie mogła jej przenieść umową cesji zwrotnej na PKO BP, a wiec i ten bank nadal nie mógłby się wpisać do księgi wieczystej.

W sprawach kredytów powiązanych z walutą jesteśmy pionierami. Gdyby nie nasza drobiazgowość, powyższy problem najprawdopodobniej nie ujrzałby w ogóle światła dziennego. Ta zamiana prawa bankowego z marca 2019 roku wydaje się być szyta na miarę dla PKO BP – bo to ten podmiot najbardziej w sposób bezprecedensowy skorzysta z tej nowelizacji. Jeśli Sąd Najwyższy uzna jednak, że PKO BP nie miało uprawnienia do wpisania się jako wierzyciel hipoteczny to będzie to oznaczać, że kredytobiorcy byłego banku Nordea nie powinni płacić rat do banku PKO BP. Wpisy PKO BP do ksiąg wieczystych będą w takiej sytuacji wadliwe i kredytobiorcy tę wadliwość mogą podnieść w razie egzekucji z nieruchomości. Cieszę się, że w końcu znalazł się sąd, który przyjrzał się bliżej tej sprawie” – dodaje Barbara Garlacz.

Źródło problemu

Źródło problemu

12 czerwca 2013 roku PKO BP oraz spółka matka polskiego banku Nordea Bank Polska – tj. Nordea AB z siedzibą w Sztokholmie – zawarła umowę określającą warunki nabycia przez PKO BP polskiego banku Nordea Bank Polska wraz z umowami kredytów frankowych zabezpieczonych hipotekami na nieruchomościach frankowiczów. W ramach tej umowy strony uzgodniły, że spółka matka, tj. Nordea AB, udzieli bankowi PKO BP w związku z przejęciem przez niego także kredytów frankowych kredytu konsorcjalnego m.in. w walucie CHF. W kwietniu 2014 roku Nordea AB i PKO BP sfinalizowały umowę wielowalutowego kredytu terminowego. Na zabezpieczenie zwrotu tego kredytu przez PKO BP na rzecz Nordea AB spółka-córka – tj. Nordea Bank Polska, która miała być wcielona do PKO BP – dokonała na podstawie umowy z dnia 2 lipca 2014 roku na rzecz swojej spółki-matki Nordea AB tzw. cesji na zabezpieczenie przyszłych wierzytelności przysługujących jej z umów kredytów frankowych wobec frankowiczów. Dla skuteczności takiej cesji prawo wymagało wpisu Nordea AB do ksiąg wieczystych na nieruchomościach frankowiczów. Latem 2014 roku Nordea AB wpisała się do ksiąg wieczystych jako wierzyciel hipoteczny bez zgody właścicieli nieruchomości. Wartość cesji wierzytelności z Nordea Bank Polska do Nordea AB wyniosła 14.400.000.000 zł. Jednocześnie PKO BP sfinalizowało 31 października 2014 roku połączenie z Nordea Bank Polska przejmując umowy byłego banku Nordea.

Umowy frankowiczów byłego banku Nordea Polska zostały rozszczepione – PKO BP pozostało formalnie stroną tych umów (po przejęciu portfela Nordea Bank Polska), ale to Nordea AB miała jako wierzyciel hipoteczny uprawnienie do pobierania rat. Frankowicze jednak nadal raty płacili do PKO BP.

mec. Barbara Garlacz

Interesujesz się tematyką nieruchomości? Polecamy serwis e-firma

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Dom
    1 sty 2000
    21 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Czy zabraknie ziemi pod inwestycje deweloperskie?

    Inwestycje mieszkaniowe. Dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać - niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie.

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych - nowe przepisy

    Przewody wentylacyjne w budynkach mieszkalnych. Obowiązujący obecnie wymóg wykonania przewodów wentylacyjnych z materiałów niepalnych nie będzie miał już zastosowania do domów jednorodzinnych. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy, oraz w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w obrębie jednego lokalu mieszkalnego zostanie dopuszczone stosowanie przewodów wentylacyjnych o klasie reakcji na ogień co najmniej E. Takie zmiany wynikają z projektu nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który aktualnie jest poddawany konsultacjom publicznym.

    Rośnie atrakcyjność inwestowania w nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Dzięki dużemu popytowi na rynku zyskują firmy wyspecjalizowane w obsłudze takich inwestorów i lokali.

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polakom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku

    Wynajem mieszkania - wysokość czynszu w 2021 roku. Wynajem 50-metrowego mieszkania bez liczników i opłat dodatkowych to wydatek od 800 zł miesięcznie. W drogich zazwyczaj Wrocławiu czy Krakowie można znaleźć oferty oscylujące wokół 1000 zł. Aż 5890 zł to najwyższa stawka w Warszawie. Za tak duże różnice odpowiada m.in. lokalizacja i standard wykończenia.

    Dynamiczny wzrost aktywności deweloperów

    Rynek nowych nieruchomości mieszkaniowych. Obserwujemy dynamiczny wzrost aktywności deweloperów. Znacznie więcej wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji.

    Program „Ciepła woda bez piecyka” - do 200 tys. zł dofinansowania

    Program „Ciepła woda bez piecyka”. Do 200 tys. zł dofinansowania mogą otrzymać zarządcy budynków wielorodzinnych, w tym wspólnot mieszkaniowych w Krakowie, którzy przystąpią do programu „Ciepła woda bez piecyka”. Zakłada on zastępowanie piecyków łazienkowych centralną instalacją ciepłej wody.

    Czy deweloperzy będą budować na gruntach gminnych?

    Inwestycje mieszkaniowe. Czy będą powstawać osiedla na gruntach gminnych w ramach współpracy opartej o nowe przepisy dotyczące rozliczania lokali lub budynków w cenie nieruchomości zbywanych z gminnego zasobu nieruchomości, tzw. ustawy lokal za grunt? Jak deweloperzy oceniają możliwość realizacji projektów w nowym programie? Czy gminne grunty są dla nich interesujące?

    Kredyt denominowany w walucie obcej - wyrok TSUE dot. przedawnienia zwrotu pieniędzy

    Kredyt denominowany w walucie obcej. Wobec konsumenta, który zawarł umowę kredytu denominowanego w walucie obcej i nie ma wiedzy w zakresie nieuczciwego charakteru warunku zawartego w umowie kredytu, nie może obowiązywać jakikolwiek termin przedawnienia w odniesieniu do zwrotu kwot zapłaconych na podstawie tego warunku - orzekł 10 czerwca 2021 r. Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawach dotyczących kredytów denominowanych we franku szwajcarskim (CHF), gdzie walutą spłaty było euro (EUR). Zdaniem TSUE, informacje przekazane konsumentowi przez kredytodawcę dotyczące istnienia ryzyka kursowego nie spełniają wymogu przejrzystości, jeżeli opierają się na założeniu, że parytet między walutą rozliczeniową a walutą spłaty pozostanie stabilny przez cały okres obowiązywania tej umowy.

    Jak zainwestować z sukcesem w lokal pod wynajem?

    Wynajem nieruchomości. Najważniejsze czynniki decydujące o biznesowym sukcesie inwestowania w nieruchomości na wynajem to lokalizacja, która jest dobrze skomunikowana, bliskość terenów zielonych i elastyczność funkcji.