REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?

Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?
Kredyt mieszkaniowy brany pod koniec 2020 roku - jak nie popełnić błędu?

REKLAMA

REKLAMA

Kredyty mieszkaniowe (hipoteczne) w 2020 roku są najtańsze w historii, a mimo to banki dużo na nich zarabiają. Co powinni wiedzieć kredytobiorcy, którzy chcą wziąć kredyt mieszkaniowy pod koniec 2020 roku? Czy warto wybrać kredyt ze stałą ratą i stałą stopą procentową? Czy opłacalny jest kredyt z ratami malejącymi? Eksperci radzą też kredytobiorcom rozważenie opcji refinansowania, wzięcie nieco mniejszego kredytu niż pozwala aktualna zdolność kredytowa i oszczędzanie w PPK.

Kredyty mieszkaniowe pod koniec 2020 roku

Aktualne warunki zaciągania kredytów mieszkaniowych nie przypominają tych z początku roku. Banki stawiają wyższe wymagania odnośnie wkładu własnego czy stabilności dochodów kredytobiorcy. Przez kilka miesięcy marże, a więc to co bank na kredycie zarabia, wynosiły nawet około 3%. Ostatnim razem z taką anomalią mieliśmy do czynienia ponad 10 lat temu. Całe szczęście bankowe apetyty trochę zmalały i marże są na dobrej drodze do normalności. Podobnie dzieje się z innymi wymaganiami, które banki gwałtownie wprowadzały wiosną.

Z drugiej strony działania Rady Polityki Pieniężnej powodują, że kredyty są najtańsze w historii, a banki kuszą dobrze zarabiających kredytobiorców wysoką zdolnością kredytową. Te niestandardowe warunki powodują, że tym bardziej warto zastanowić się nad posunięciami, które dotychczas nad Wisłą nie należały do popularnych.

REKLAMA

Czy warto wybrać kredyt ze stałą ratą i stałą stopą procentową?

REKLAMA

Zgodnie z danymi zebranymi przez bank centralny przeciętny kredyt mieszkaniowy udzielony we wrześniu 2020  roku był oprocentowany na 3% w skali roku. Mamy dziś do czynienia z najtańszymi kredytami hipotecznymi w historii. Warto więc rozważyć dziś zamrożenie tego niskiego oprocentowania na dłuższy czas. Jak to zrobić? Można zaciągnąć kredyt ze stałą stopą procentową. Ta w Polsce dotychczas niemal nie występowała, ale dziś coraz więcej banków oferuje kredyty, w przypadku których przynajmniej w trakcie 5 pierwszych lat spłaty znamy z góry wysokość rat. Potem – po 5 latach – albo ustalamy z bankiem nowe warunki dalszej spłaty opartej o stałą stopę, albo przechodzimy na spłatę w dobrze znanym w Polsce systemie rat zmiennych.

Dla porządku wyjaśnijmy tę różnicę. Idąc dziś do banku po kredyt hipoteczny przede wszystkim dostaniemy ofertę długu, w przypadku którego wysokość raty zależna będzie od stawki WIBOR, czyli aktualnego kosztu po jakim banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. W praktyce znaczy to, że pewni możemy być co najwyżej wysokości pierwszej raty zaciąganego długu. Potem może ona wyraźnie się zmieniać wobec przedstawionego przez bank harmonogramu, a o tych zmianach decydować będą przede wszystkim poczynania Rady Polityki Pieniężnej. Teraz większość osób stan taki cieszy, bo przez ostatnie lata koszt pieniądza w Polsce malał. Kiedyś sytuacja może się jednak odwrócić. Przy czym warto dodać, że dzisiejsze prognozy sugerują, że na poważniejsze zmiany przyjdzie nam jeszcze poczekać wiele lat.

Problem z kredytami ze stałym oprocentowaniem jest taki, że nie mamy pojęcia ile będą kosztowały kredyty w momencie, w którym zakończy nam się okres stałego oprocentowania. Może się okazać, że będzie to zarówno optymalny okres tanich kredytów jak i najgorszy z możliwych momentów, w którym długi hipoteczne będą bardzo drogie. Nie mamy na to wpływu. Ponadto oprocentowanie kredytu ze stałą stopą jest wyższe niż ze stopą zmienną, bo niejako płacimy za gwarancję tego, że rata przez kilka lat nam się nie zmieni. Dziś ta różnica w polskich bankach to przeważnie od 0,3 do 0,7 pkt. proc. W praktyce oznacza to ratę 30-letniego kredytu o 20-30 złotych miesięcznie wyższą w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tysięcy złotych.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Czy opłacalny jest kredyt z ratami malejącymi?

REKLAMA

Jeśli kredyt ze stałym oprocentowaniem nas nie przekonuje, to rozwiązaniem, które dziś warto rozważyć, jest znowu mało w Polsce popularny, system rat malejących. W jego przypadku na początku mamy wyższą ratę i przez to niższą zdolność kredytową, ale szybciej spłacamy pożyczony kapitał przez co nasza rata powinna z miesiąca na miesiąc spadać dając nam z czasem coraz lepsze przygotowanie na mające nadejść w bliżej nieokreślonej przyszłości podwyżki stóp procentowych.

Aby wszystko dobrze wytłumaczyć zróbmy jednak krok wstecz i znowu zacznijmy od początku. W praktyce mało osób zastanawia się bowiem nad schematem spłat, czyli wyborem pomiędzy ratami równymi i malejącymi. W praktyce jest tak, że w ratach równych na początku spłacamy mniej kapitału, a w malejących szybciej pozbywamy się długu. Raty równe są najpopularniejsze. Zwolennicy spiskowych teorii uznaliby, że to dlatego, że banki na nich więcej zarabiają. Co do zasady jest to prawda, ale też przy racie równej mamy wyższą zdolność kredytową.

Warto dodać, że nazwa „raty równe” może być trochę myląca. W tym systemie spłat bank oblicza raty w taki sposób, aby co miesiąc obciążać nas taką samą spłatą - ale uwaga - przy założeniu, że oprocentowanie się nie zmieni. Niestety, jak już ustaliliśmy, w większości przypadków jest to założenie utopijne, bo prawie wszystkie kredyty mieszkaniowe w Polsce są udzielane ze zmienną stopą procentową, a nie stałą. Ich koszt fluktuuje zgodnie ze zmianą kosztu pieniądza w gospodarce – głównie w związku ze zmianami poziomu stop procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Nie oznacza to więc, że jeśli wybierzemy raty równe, to co miesiąc oddawać będziemy do banku tyle samo pieniędzy. Raty w systemie rat równych byłyby faktycznie takie same tylko wtedy, gdyby oprocentowanie się nie zmieniało.

W przypadku kredytu z ratą malejącą też bardzo ważne jest to co robi Rada Polityki Pieniężnej. Jeśli ta zdecydowałaby się podnieść stopy procentowe, to i rata by nam wzrosła. Odłóżmy to jednak na chwilę na bok. Załóżmy, że świat jest idealny i stopy procentowe są stałe. Mechanizm raty malejącej polega na tym, że umawiamy się z bankiem, że cały pożyczony kapitał dzielimy na liczbę miesięcy, na które zaciągamy kredyt, i w ten sposób wyjdzie nam ile kapitału co miesiąc będziemy oddawać. Do tego doliczyć trzeba oczywiście też comiesięczne odsetki. To powoduje, że na początku spłacamy nasze zobowiązanie szybciej niż w popularnym w Polsce systemie rat równych, w którym na początku dominują odsetki. W przypadku raty malejącej od coraz mniejszego kapitału oddajemy coraz mniejsze odsetki, przez co rata z miesiąca na miesiąc spada. I tak po 2-3 latach spadłaby ona na tyle, że pojedyncza podwyżka stóp procentowych nie spowodowałaby wzrostu raty powyżej stanu z początku spłaty długu. Ponadto, spłacając kredyt w systemie raty malejącej – jeśli zajdzie taka potrzeba – możemy z bankiem negocjować przejście na ratę równą ograniczając w ten sposób wysokość comiesięcznych wydatków.

Ponadto – tak jak wspomnieliśmy - raty równe są rozwiązaniem droższym niż raty malejące. Przykład? Zadłużając się na 100 tys. zł i 30 lat musimy się liczyć z sumą odsetek przez cały okres kredytowania na poziomie prawie 51,8 tys. zł. W przypadku raty malejącej odsetki topnieją do 45,1 tys. zł. W tych symulacjach przyjęliśmy oprocentowanie długu na niezmiennym poziomie 3%. W naszym przypadku oszczędność to 6,7 tysięcy złotych, ale oczywiście byłaby ona wyższa przy wyższym oprocentowaniu kredytu.

Aby jednak skorzystać z dobrodziejstw raty malejącej trzeba zdobyć się na dodatkowe wyrzeczenia i posiadać wyższą zdolność kredytową (w naszym przykładzie o 10-20%). W tym systemie spłat trzeba się bowiem przygotować na wyższe miesięczne raty w pierwszym okresie kredytowania. W naszym przykładzie rata w systemie rat malejących spada z poziomu 528 zł miesięcznie do 278 zł miesięcznie, podczas gdy w systemie rat równych jest to przez cały czas niecałe 422 złotych miesięcznie.

Rozważ wymianę kredytu na tańszy po 3 latach (refinansowanie)

W związku natomiast z tym, że banki udzielają dziś kredytów z relatywnie wysoką marżą, to osoba, która obecnie zaciąga kredyt mieszkaniowy, powinna w perspektywie 3 lat rozważyć refinansowanie, czyli zamianę obecnie zaciąganego długu na nowy. Dlaczego dopiero za 3 lata? Powodem jest brak opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu po takim właśnie czasie, co wprost wynika z ustawy o kredycie hipotecznym.

Oczywiście nie należy decyzji podejmować pochopnie. Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na poziom marży, ale też wszystkie dodatkowe opłaty ze szczególnym uwzględnieniem tych za udzielenie nowego - potencjalnie tańszego – kredytu. Niższa marża musi nam te dodatkowe koszty dość szybko zrekompensować. Jeśli trwać to będzie za długo, warto poczekać na lepszą ofertę.

Nie wykorzystuj całej zdolności kredytowej - nie zadłużaj się "pod korek"

I choć jest to truizm, to oczywiście warto jak zawsze przypominać, że ryzykownym posunięciem jest wykorzystanie oferowanej przez banki zdolności kredytowej do granic możliwości. Powód jest prozaiczny. Choć dziś prognozy sugerują, że stopy procentowe jeszcze długo będą niskie, a do stanu sprzed epidemii wrócimy dopiero w okolicach 2030 roku, to zawsze warto przygotować się na mniej optymistyczny scenariusz.

Podniesienie stóp procentowych do stanu sprzed epidemii oznaczałoby relatywnie niewielkie podniesienie raty. Załóżmy, że zaciągamy kredyt na 30 lat i 300 tys. złotych. Obecnie kosztuje nas on około 1260 zł miesięcznie. Przed epidemią byłoby to około 1520 złotych. Gorzej jeśli stopy wróciłyby do stanu z 2012 roku. To oznaczałby już bowiem ratę na poziomie 2140 złotych co miesiąc.

Na pierwsze mieszkanie można wydać oszczędności z PPK

Od początku epidemii problemem dla osób myślących o zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego jest wyższy wymagany wkład własny. Jest to przestrzeń do działania dla rządu. Zauważyli to Nowozelandczycy pozwalając na zakup relatywnie taniej nieruchomości z 5-proc. wkładem własnym i wsparciem rządowej gwarancji. Podobną zapowiedź wygłosił też brytyjski premier. Już dziś wiemy, że w kwietniu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie dostępne będą preferencyjne pożyczki. Aby kupić nieruchomość wystarczy wtedy zdolność kredytowa i 5% ceny nieruchomości w gotówce. Wypowiedzi Borisa Johnsona sugerują, że planowane są tu dodatkowe ułatwienia lub gwarancje. Na szczegóły wciąż czekamy.

W Polsce rząd cały czas prowadzi jeszcze pracę nad propozycjami dla rynku mieszkaniowego. W parlamencie procedowana jest póki co społeczna część pakietu mieszkaniowego (dofinansowanie do budownictwa komunalnego i społecznego, remontów tego zasobu czy dopłat do najmu). Wciąż czekamy na szczegóły części komercyjnej pakietu mieszkaniowego.

Póki co jedynymi rozwiązaniami dla osób, które chciałyby skompletować wymagany przez banki wkład własny jest system książeczek mieszkaniowych oraz raczkujące wciąż PPK. W pierwszym przypadku jeśli ktoś ma taką książeczkę, albo może taką od kogoś z rodziny dostać (na zasadzie cesji), to może zainkasować kilkanaście tysięcy złotych premii gwarancyjnej.

Wciąż świeżym rozwiązaniem zaproponowanym przez rząd jest też możliwość wykorzystania do zakupu nieruchomości pieniędzy z PPK. Póki co środki na nich zgromadzone nie są zbyt pokaźne, ale z czasem będzie ich tam coraz więcej. Dlatego warto pamiętać, że zgodnie z prawem przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości można wykorzystać na ten cel wszystkie pieniądze z PPK. Niestety później trzeba je zwrócić, ale mamy na to 15 lat. Ten mechanizm jest też nikłym pocieszenie dla osób młodych, które będąc na początku drogi zawodowej i tak nigdy nie będą miały zgromadzonego pokaźnego kapitału na PPK, o ile w ogóle jakieś pieniądze będą tam miały – zważywszy na to, że młodzi bardzo często pracują na „śmieciówkach” lub samozatrudnieniu.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: HRE Investments

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Mieszkanie czy dom 2024 - co wybrać?

    Mieszkanie czy dom za miastem - co wybrać w 2024 roku? Co wybierają Polacy? Jakie są plusy mieszkania i jakie domu?

    Odmrożenie cen prądu: 60% podwyżki opłat w spółdzielniach mieszkaniowych? Za co?

    Ostrzegają przedstawiciele innych spółdzielni mieszkaniowych, z którymi rozmawiali dziennikarze "Rzeczpospolitej".

    Dyrektywa budynkowa - kto i ile zapłaci za jej wdrożenie. Ekspert: wzrosną czynsze i ceny mieszkań (o kilkaset zł na 1 m2) ale tańsza będzie eksploatacja

    Unia Europejska podejmuje kolejne kroki w kierunku promowania zrównoważonego rozwoju, efektywności energetycznej i ochrony środowiska. Jednym z kluczowych aktów prawnych w tej dziedzinie jest dyrektywa budynkowa, która stawia sobie za cel zmniejszenie zużycia energii w sektorze budownictwa poprzez wprowadzenie szeregu środków i wymogów. Dostosowanie się do wymogów dyrektywy budowlanej będzie kosztowne (zwłaszcza termomodernizacja istniejących budynków). Te koszty będą musiały ponieść spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, a także indywidualni właściciele budynków. Skutkować to będzie wzrostami cen nieruchomości i stawek czynszów ale można się spodziewać także zmniejszenia kosztów utrzymanie nieruchomości, szczególnie w zakresie energii grzewczej i elektrycznej - prognozuje Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

    Przegląd kominiarski i czyszczenie komina – jak często, ile kosztuje w 2024 roku, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz? Odpowiadamy na wszystkie te pytania.

    REKLAMA

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    REKLAMA

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    REKLAMA