Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości

Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości/ fot. Fotolia
Kredytowanie mieszkania z rynku pierwotnego – zasady i możliwości/ fot. Fotolia
Fotolia
W ostatnich latach obserwujemy wiele zmian na rynku kredytów hipotecznych, które z jednej strony regulują zasady i tryb przyznawania finansowania, z drugiej zaś poprzez wytyczne, obostrzenia czy rekomendacje dostosowują ten rynek do sytuacji ekonomicznej panującej zarówno w kraju, jak i na świecie. Dotyczy to zarówno zakupu nieruchomości gotowych jak i tych w budowie.

Podstawowe ustawy odnoszące się do tych zagadnień to Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami oraz Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Najważniejszymi dokumentami, które poza ustawami i rozporządzeniami określają dobre praktyki w zakresie kredytowania są Rekomendacje wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Określają one szczegółowo wiele parametrów dotyczących procesu kredytowego, dzięki czemu można łatwo określić ramy produktu, jakim jest kredyt hipoteczny.

Przeciętny Kowalski nie czyta dokładnie ustaw i nie ma w związku z tym wystarczającej wiedzy jak obecnie wygląda proces wyboru dewelopera oraz banku, w którym będzie chciał sfinansować zakup nieruchomości. Nie orientuje się też często, co może skredytować i na jakich warunkach. Pomocną i nieodzowną wydaje się współpraca z pośrednikami – kredytu hipotecznego oraz nieruchomości. To specjaliści są w stanie odpowiednio pokierować klientem, aby wybrał sprawdzonego i pewnego dewelopera, a następnie właściwie przygotował się do uzyskania kredytu hipotecznego.

Konieczność spełniania wymogów prawnych 

Każdy obecnie budujący deweloper, który prowadzi sprzedaż inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie „Ustawy deweloperskiej” musi spełniać szereg wymogów prawnych, mających na celu zabezpieczenie środków przyjmowanych od klientów w ramach finansowania budowy lub zakupu nieruchomości. Podstawowym zabezpieczeniem jest rachunek powierniczy, który należy prowadzić dla klientów celem wpłacania tam środków w trakcie budowy, a do którego nie ma dostępu, jeśli nie zostaną spełnione narzucone przez bank prowadzący kryteria (głównie chodzi o terminowość postępu prac, finansowanie tylko danej inwestycji, a czasem wręcz zakończenie inwestycji – dla rachunków zamkniętych).

Dodatkowym wymogiem jest konieczność podpisywania umów zobowiązaniowych – deweloperskich w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej o wybudowanie lokalu czy domu w trakcie budowy.

Finansowanie zakupu

Kwestie finansowania zakupu są tak samo ważne, jak odpowiedni wybór dewelopera i nieruchomości. Obecnie funkcjonują dwa podstawowe źródła finansowania – środki własne na całość inwestycji oraz częściowe finansowanie kredytem bankowym (nawet do 90% wartości nieruchomości). Ważnym jest, że poza zakupem/budową można finansować tym samym kredytem np. wykończenie czy remont. Należy wówczas sporządzić samodzielnie lub poprzez osobę uprawnioną kosztorys prac, jakie będą przeprowadzone, biorąc pod uwagę wartość poszczególnych elementów do wykonania i termin realizacji poszczególnych prac.

Ważne jest, aby kredytowane wykończenie obejmowało tylko elementy na stałe związane z lokalem (np. podłogi, ściany, instalacje, meble „na wymiar” na stałe wbudowane itp.). Taki kosztorys będzie następnie podstawą dla rzeczoznawcy majątkowego do uwzględnienia w operacie szacunkowym wzrostu docelowej wartości nabywanej nieruchomości.

Kredyt budowlano-hipoteczny

Kredytobiorcą natomiast może być pojedyncza osoba, para, małżeństwo, osoby niespokrewnione, czy wręcz kilka gospodarstw domowych. Kredytobiorca nie musi być jednak właścicielem, czy współwłaścicielem nabywanej nieruchomości, choć najczęściej tak jest. Ważne, aby posiadał zdolność kredytową, a tę wylicza się trochę inaczej niż przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym.

W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu budowalno-hipotecznego okres kredytowania nie jest tożsamy z okresem spłaty kredytu. Chodzi m.in. o zakup nieruchomości (lokalu, domu), która jest w trakcie budowy czy wręcz o budowę domu. W trakcie realizacji inwestycji występuje karencja w spłacie kapitału kredytu, co oznacza, że co miesiąc oddaje się bankowi tylko odsetki od pożyczonej (i już wypłaconej w transzach) kwoty. Po zakończeniu wypłaty transz następuje wzrost rat kredytu, gdyż do spłacanych odsetek zaczyna być doliczany kapitał.

Jeżeli inwestycja trwa 2 lata i w tym czasie wypłacane są kolejne transze, a kredyt zaciągnięty został na 30 lat, to spłatę kapitału kredytu rozpocznie się od 3. roku i trwać ona będzie 28 lat. To ważna kwestia, bo powoduje, że rata spłaty będzie wyższa niż dla kredytu wypłaconego jednorazowo, bez okresu karencji i spłacanego przez pełne 30 lat. To wpływa więc na maksymalną kwotę kredytu, bo powoduje konieczność posiadania zdolności kredytowej dla krótszego niż zakładany okresu kredytowania.

Konstatując –wybór dewelopera, konkretnej inwestycji, okresu kredytowania, kosztów i zakresu finansowanych elementów są ściśle ze sobą powiązane. Każdy potencjalny kredytobiorca dla właściwego ustalenia optymalnych warunków kredytu na sfinansowanie zakupu lub budowy nieruchomości powinien spotkać się z ekspertem finansowym i dokładnie określić parametrytransakcji, swoje możliwości kredytowe, potrzeby oraz oczekiwania.

Michał Głębecki

Ekspert Finansowy

Emmerson Finanse S.A.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Sprzedaż mieszkań w II kwartale spadła 18 proc. w porównaniu do I kwartału
    Sprzedaż nowych mieszkań po gwałtownych majowych spadkach w czerwcu zanotowała dalsze spadki, ale ich dynamika znacznie wyhamowała. W całym w II kwartale sprzedano 8.876 mieszkań, co oznacza spadek blisko 50 proc. rdr i 18 proc. w stosunku do pierwszego kwartału 2022 roku - wynika z wstępnych danych portalu mieszkaniowego tabelaofert. pl.
    Dodatek do zakupu węgla 2022
    Dodatek do zakupu węgla przez odbiorców indywidualnych ma być rządową pomocą, mającą ochronić Polaków przed ogromnymi podwyżkami cen węgla i przed ubóstwem energetycznym. Jakie będą zasady jego udzielenia?
    Rynek wirtualnych nieruchomości. Metaverse buduje cyfrowe domy. Czy agencje nieruchomości zbiją na nich majątek?
    Wirtualna rzeczywistość ewoluuje pod względem dostępności i zaawansowania szybciej niż kiedykolwiek, tworząc nowe rynki z nieznanymi dotąd możliwościami biznesowymi. Przykład? Wolumen inwestycji na globalnym rynku nieruchomości wyniósł w 2021 roku ok. 3,38 biliona dolarów. Nie jest więc zaskoczeniem, że metaverse zaczyna budować cyfrowe posiadłości. Czy agencje dostrzegą w nich lukratywną inwestycję?
    Sezon grzewczy 2022/2023. Nie masz dostępu do gazu? Pomyśl o pompie ciepła
    Chaos na rynku paliw i rosnące problemy z ich dostępnością zmuszają właścicieli domów do szukania alternatywnych metod ogrzewania. Po decyzji dyrektora generalnego Lasów Państwowych, wydanej 26 maja, która miała ułatwić kupowanie drewna w celach opałowych, w sieci krążą memy o zbieraniu chrustu. Jednak Polakom nie jest do śmiechu. Co czeka nas w nowym sezonie grzewczym?
    Ceny mieszkań w maju 2022 - w części miast spadki, w części wzrosty
    Ceny mieszkań w maju 2022 niezmiennie utrzymują się na wysokim poziomie, choć z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju pojawiły się pierwsze symptomy spowolnienia. "Wśród badanych przez nas 17 miast aż w ośmiu pojawiły się spadki cen w porównaniu z kwietniem. Wciąż przeważały jednak wzrosty, które odnotowaliśmy w dziewięciu miastach". Na rynku kredytów hipotecznych uwagę zwraca poziom stawki WIBOR 3M, która właśnie osiągnęła 7%.
    Kredyt bez wkładu własnego wciąż bez oferty w bankach
    Kredyt bez wkładu własnego wciąż bez oferty w bankach, mimo podpisanych umów z BGK przez 5 komercyjnych banków. A jak wygląda dostępność mieszkań, które kwalifikują się do zakupu w ramach programu?
    Budowa domu bez pozwolenia niezależnie od metrażu w 2023 r.?
    Rząd planuje likwidację pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych niezależnie od metrażu. Czy nowe przepisy wejdą w życie w 2023 r.?
    Nowa Ustawa deweloperska - co zmieni dla kupującego?
    Od 1 lipca 2022 roku obowiązującą od 10 lat ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawę deweloperską, zastąpi nowa. Będzie korzystniejsza dla kupującego mieszkanie od dewelopera?
    Bezpłatne projekty domów do 70 m2 na stronach ministerstwa rozwoju i technologii. Mniej formalności z budową
    Minister Waldemar Buda na dzisiejszej konferencji prasowej zapowiedział zmiany w prawie budowalnym, a wśród nich, rozszerzenie możliwości budowy w uproszczonej procedurze domów jednorodzinnych, bez limitu powierzchni użytkowej. Minister przekazał w ręce obywateli także pakiet projektów domów jednorodzinnych do 70 m kw. do pobrania za darmo, w celu budowy domu na własne potrzeby mieszkaniowe.
    Przeprowadzki z miasta na wieś coraz bardziej popularne od czasu pandemii
    W czasie pandemii z dużych miast na wsie przeprowadziło się 50 tyś. Polaków. Ostatni tak duży ruch migracyjny z miasta na wieś Polska odnotowała przed kryzysem finansowym w 2008 r. – podsumowuje dr Andrzej Zborowski z Instytutu Geografii i Gospodarki przestrzennej UJ.
    Likwidacja pozwoleń na budowę domu jednorodzinnego na własne potrzeby od 2023 roku
    Rząd chce od 2023 r. zrezygnować z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe, bez ograniczeń powierzchni zabudowy - powiedział 23 czerwca 2022 r. w trakcie konferencji prasowej minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
    Nowa ustawa deweloperska od 1 lipca 2022 r. Większa ochrona praw kupujących mieszkania w zamian za wyższą cenę mieszkań
    Czy wchodząca w życie nowa ustawa deweloperska zapewni wyższą ochronę nabywców mieszkań, a może jednak wprowadzi chaos wśród deweloperów, zwiększy koszty inwestycji a tym samym cen mieszkań?
    Budownictwo mieszkaniowe w maju 2022
    Z najnowszych danych GUS wynika, że w maju 2022 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 13,1 tys. mieszkań. To najwyższy miesięczny wynik od ubiegłorocznych wakacji. Zdaniem analityków Otodom ożywienie jest jednak tylko „wirtualne”, a na rynku obserwujemy inną ważną zmianę – powrót rynku kupującego.
    Budowa domu w 2022 droższa o 58 tys. zł niż rok temu
    Budowa domu w Polsce jest coraz droższa. 53 proc. osób budujących je w 2022 roku odczuło wzrost cen materiałów. Postawienie domu kosztuje od 42000 zł do nawet 58 000 zł więcej niż rok temu w zależności od metrażu.
    Ubezpieczenie nieruchomości - jakie korzyści
    Bezpieczny dom to pragnienie prawie każdego z nas. Jednak większość ubezpieczeń nieruchomości wykupowanych jest dlatego, że wymagają tego banki przy kredycie hipotecznym. A co w sytuacji, kiedy ubezpieczenia nie ma, a wybuchnie pożar, pęknięta rura zaleje całe pomieszczenie lub zdarzy się inny niebezpieczny wypadek?
    Czy instalacja pieca do termicznego przekształcania odpadów wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
    Inwestor (producent mebli) w wyniku prowadzonej działalności wytwarza odpady w postaci płyt wiórowych, odpady z płyt mdf i hdf trociny oraz pył z cięcia płyt meblowych. Ten sam inwestor planuje zakup pieca 350 kW przeznaczonego do termicznego przekształcania w/w odpadów poprodukcyjnych. Czy w związku z tym powinien uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla tego zamierzenia inwestycyjnego?
    Dofinansowanie do lasu 2022 – wnioski od 20 czerwca 2022
    Dofinansowanie do lasu w 2022 roku mogą otrzymać ich prywatni właściciele na inwestycje zwiększające odporność ekosystemów leśnych i ich wartość dla środowiska. Ile pieniędzy mogą otrzymać i na jakie dokładnie prace?
    Ekologia w mieszkaniówce niezbędna do zatrzymania zmian klimatycznych
    Ekologia wkracza szybkim krokiem do mieszkaniówki. Wymusza ją z jednej strony polityka klimatyczna, a z drugiej rosnąca świadomość nabywców mieszkań. Liczy się dla nich już nie tylko świetna lokalizacja i dobra komunikacja z centrum miasta. Na znaczeniu zyskały obecnie eko-osiedla, wyróżniające się dbałością o środowisko, spójną koncepcją architektoniczną, zielonymi przestrzeniami oraz infrastrukturą sprzyjającą zarówno naturze, jak i człowiekowi.
    PSNPH: Centra handlowe żądają opłat od najemców za sprzedaż w internecie
    Właściciele centrów handlowych forsują nowe umowy dla najemców powierzchni, które zwiększają czynsz w oparciu o obroty w internecie - alarmuje Polskie Stowarzyszenie Najemców Powierzchni Handlowych. "To bardzo niebezpieczny proceder, który nie może zostać zaakceptowany w standardzie prawnym. Sprzedaż w internecie jest całkowicie odrębna od sprzedaży w placówce stacjonarnej – wymaga odrębnych nakładów finansowych i oddzielnego zarządzania. Żądanie opłat za obroty w internecie nie może być akceptowane przez najemców."
    Home czy office? Czyli jak będzie wyglądać praca biurowa?
    Rynek biurowy, do niedawna stabilny segment branży nieruchomości komercyjnych, stał się obecnie poligonem doświadczalnym. Szykuje się wielki powrót pracowników do przypisanych im biurek, a może przestrzenie office staną się głównie miejscem wymiany poglądów, mentoringu i integracji, nie zaś symbolem 40-godzinnego tygodnia pracy? Okazuje się, że wizji Elona Muska „wróć do biura albo odejdź” nie podzielają zarówno pracodawcy, jak i pracownicy wielu firm i międzynarodowych korporacji.
    Wakacje kredytowe jednak dopiero od 1 sierpnia 2022
    Wakacje kredytowe przewidziane w złożonym projekcie pierwotnie miały zostać wprowadzone od 1 lipca 2022 roku. W uchwalonej przez Sejm ustawie datę zmieniono na 1 sierpnia 2022 roku. Jak działają wakacje kredytowe?
    Ile m2 ma przeciętnie mieszkanie w Polsce oddawane do użytku w 2022 roku?
    Ponad 57 m kw. – taką przeciętną powierzchnię miały mieszkania oddawane przez deweloperów w 2021 roku. Był to wynik najlepszy od co najmniej kilku lat. Dane z początku 2022 roku sugerują jednak, że długo ten stan nie potrwał.
    Mieszkanie (dom, działka budowlana) w Chorwacji - za ile, jak kupić
    Ile kosztuje dom, mieszkanie, czy działka budowlana w Chorwacji? Jakie podatki i opłaty trzeba ponieść przy zakupie nieruchomości w Chorwacji? Jak znaleźć nieruchomość wartą zakupu? Decydując się na zakup nieruchomości w Chorwacji powinniśmy być gotowi na trzy główne problemy: prawne, niespójności pomiędzy regionami i przedłużający się czas transakcji.
    Polacy kupują nieruchomości za granicą. 400 tys. zł za mały apartament nad morzem w Hiszpanii
    Od kilku miesięcy Polacy dołączyli do grupy najbardziej aktywnych nacji w zakupach apartamentów i domów na południu Europy. Nic dziwnego, bo coraz więcej rodaków jest zaliczanych do grona ludzi zamożnych. Jak wynika z danych zebranych przez Forbes.pl w Izbach Skarbowych w całym kraju w 2020 r., zarejestrowano ponad 38,5 tys. milionerów. Dla osób dobrze sytuowanych nie jest niczym niezwykłym posiadanie kilku nieruchomości, zakupionych inwestycyjne, ale i na własne potrzeby. Obecnie najczęściej kupującymi apartamenty za granicą są przedsiębiorcy, osoby fizyczne zainteresowane inwestycją w lokal na wynajem, rodziny z dziećmi, oraz rodacy mieszkający na stałe w innych krajach Europy Zachodniej.
    Samowole budowlane w Polsce – czy nadal jest ich dużo?
    Samowole budowlane w przeszłości były dość częstym procederem. Wprowadzone przepisy prawa miały uporać się z nim. Sprawdźmy, czy to się udało.