Zamiast wynajmować mieszkanie, weź kredyt hipoteczny

Miesięczny koszt spłaty kredytu zaciągniętego na zakup małego mieszkania w jednym z dużych miast jest niższy niż obciążenie związane z wynajem takiego lokum, oceniają analitycy Invigo. Jeśli zdecydujemy się na pożyczkę z dopłatą w ramach programu „Rodzina na Swoim”, rata kredytu może być nawet o połowę mniejsza niż wysokość czynszu.  
Jak oblicza Invigo, średnia wysokość czynszu za wynajem jednopokojowego mieszkania w największych miastach waha się od 840 zł w Toruniu do 1470 zł w Warszawie. Można przyjąć, że wynajęcie kawalerki w jednym z dużych ośrodków akademickich to średni  miesięczny koszt znacznie przekraczający 1 tys. zł.

Zobacz także: Banki unikają świątecznych promocji na kredyty

Wynajem a kredyt

A ile kosztowałby kredyt? Jeśli na nieduże lokum o wartości 240 tys. zł pożyczymy 200 tys. zł, miesięczna rata wyniesie między 1143 zł a 1234 zł w zależności od tego, w jakim banku się zadłużymy (Invigo). Biorąc pod uwagę stołeczny, najdroższy rynek najmu, zyskujemy, bo za wynajęte mieszkanie musielibyśmy zapłacić ponad 1400 zł. Pożyczona kwota wystarczy nam w Warszawie na kupno lokalu o powierzchni ponad 30 mkw. (średnia cena transakcyjna wg raportu AMRON wyniosła w III kw. br. 7785 zł/mkw.), ale w innych miastach powierzchnia może być większa.  
Oszczędności będą jeszcze większe, jeśli osoba dotąd wynajmująca zdecyduje się na zakup mieszkania i sfinansowanie go kredytem z rządową dopłatą. Beneficjentami programu „Rodzina na Swoim” od września tego roku są także single, którzy nie ukończyli 35. roku życia. Osoby pozostające w jednoosobowych gospodarstwach domowych mogą nabyć mieszkanie do 50 mkw., w którym państwo dopłaca do 30 mkw. Taki tani kredyt to niewątpliwie świetne rozwiązanie dla młodych ludzi, którzy uczą się przez wiele lat i wynajmują wtedy lokum.

Kredyt z dopłatą

Według zestawienia Invigo, singiel zaciągający 30-letni kredyt w programie RnS w wysokości 200 tys. zł, w zależności od banku przy równej racie poniesie miesięczny koszt w wysokości od 584 zł do 687 zł. Zamieniając czynsz za wynajem kosztujący ponad tysiąc złotych w jednym z większych miast na kredyt z dopłatą, możemy zaoszczędzić więc około połowę miesięcznych wydatków.
Problemem może być jedynie to, że bank sceptycznie podejdzie do oceny zdolności kredytowej samotnego studenta, bez dochodów i historii kredytowej. Jednak osoba zarabiająca może już ubiegać się o pożyczkę hipoteczną.

Zobacz także: Niższe raty kredytów dopiero na wiosnę?

Niskie limity

Kolejną trudność może stanowić znalezienie mieszkania, które obejmie „Rodzina na Swoim”. Po nowelizacji programu poważnie obniżyły się bowiem limity cen lokali, na które można zaciągnąć kredyt, do którego dopłaci państwo. Nowe zasady przyznawania dofinansowania spowodowały zmniejszenie średnio o prawie 43 proc. limitu cenowego dla nieruchomości z rynku wtórnego i o 28,6 proc. w przypadku rynku pierwotnego. W poszczególnych miastach różnie wygląda dostępność ofert objętych dopłatą. Jak wyliczają analitycy Home Broker, tylko 10 proc. mieszkań na głównych rynkach w kraju można kupić w programie.  

Zobacz także: Nowa ustawa o kredycie konsumenckim

W Warszawie takich lokali jest niewiele. Na rynku wtórnym są prawie niedostępne. W nowych inwestycjach znajdziemy je najczęściej w projektach zlokalizowanych w zewnętrznych dzielnicach miasta (limit 6435 zł/mkw.). Dlatego, aby umożliwić klientom zaciągnięcie preferencyjnego kredytu, deweloperzy wprowadzają promocyjne stawki na część oferowanych mieszkań.
– Zarówno w naszej inwestycji w Warszawie, jak i Poznaniu, niewielka część mieszkań kwalifikuje się do zaciągnięcia kredytu z dopłatą. Na osiedlu Alpha w Warszawie dostosowaliśmy cenę niektórych mieszkań do limitu przewidzianego w programie. Obecnie jeszcze na kilka lokali o powierzchni od 33 do 44 mkw. w cenie od ok. 214 tys. zł. można otrzymać taką pożyczkę – tłumaczy Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w RED Real Estate Development. – Na osiedlu RED Park, którego budowa ruszyła w Poznaniu, program obejmuje także pojedyncze mieszkania o metrażu 39–52 mkw., które  są dostępne w kwocie od ponad 209 tys. zł – wylicza.  

Niższe ceny najmu

A jakie stawki obowiązują na rynku wynajmu? Z analiz firmy Emmerson wynika, że w październiku i listopadzie br. w porównaniu z wrześniem średnie stawki najmu mieszkań w głównych miastach nieznacznie obniżyły się. W Warszawie metr mieszkania można wynająć średnio za 38,2 zł, podczas gdy stawka ofertowa to 39,6 zł. W Krakowie średnia cena ofertowa 1 mkw. wynajmowanego mieszkania wynosi 29,9 zł, a transakcyjna – 28,6 zł. Z kolei we Wrocławiu przeciętnie zapłacimy 29,8 zł za metr, przy stawce wywoławczej 31,1 zł.
Według barometru Rzeczpospolitej, ceny za wynajęcie mieszkania spadły w ciągu roku o 5 proc. Właściciele mieszkań najszybciej znajdują teraz najemców na dwa pokoje o wielkości 40–50 mkw. W Warszawie najpopularniejszy jest Mokotów, a poza nim Wola i Ochota oraz Śródmieście, gdzie stawki są najwyższe. Średnia powierzchnia wynajmowanego mieszkania w stolicy to ponad 58 mkw. Z analiz Emmerson wynika również, że Dębniki i Podgórze cieszą się największym powodzeniem najemców w Krakowie, a  Krzyki we Wrocławiu. 

Zobacz także: Coraz mniejsza oferta lokat antypodatkowych