REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Kupić mieszkanie czy jeszcze poczekać?

Halina Kochalska
Analityk Gold Finance
Coraz więcej klientów wstrzymuje się z decyzją o zakupie nieruchomości. Fot. Fotolia
Coraz więcej klientów wstrzymuje się z decyzją o zakupie nieruchomości. Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Kupić mieszkanie czy jeszcze poczekać? Coraz więcej klientów wstrzymuje się z decyzją o zakupie nieruchomości w nadziei, że ceny jeszcze spadną. Jednak problemem może okazać się droższy kredyt, którego bank udzieli nam na sfinansowanie zakupu mieszkania.

Kupować mieszkanie czy jeszcze poczekać? To pytanie zadaje sobie dziś wiele osób. Muszą uważać, aby w oczekiwaniu na niższe ceny nieruchomości nie przeoczyć atrakcyjnych ofert kredytów. Od dziś z udzielania kredytów dwuwalutowych (połowa w złotych, połowa w euro) zrezygnował BNP Paribas, z kolei Kredyt Bank podwyższył marże kredytów w euro o 0,15 p.p. Nordea – najaktywniejszy bank na rynku kredytów walutowych – już od pewnego czasu wydłuża procedury dla finansowania w unijnej walucie, podobnie DNB Nord. Od przyszłego roku poza rosnącą niechęcią banków do kredytowania klientów w walutach obcych, dostęp do kredytów w euro ograniczy znowelizowana Rekomendacja S, która stwierdza, że rata takiego kredytu nie może przekraczać 42 proc. dochodów klienta. A to zmniejszy zdolność kredytową osób na walutę nawet o 40 proc. Trudniej będzie także o kredyty w złotych, ponieważ banki będą zobowiązane obliczać zdolność kredytową klientów do spłaty raty kredytu przez maksymalnie 25 lat. To może utrudnić dostęp do finansowania niemal co piątemu zainteresowanemu.

REKLAMA

Zobacz także: Ile kosztuje tłumaczenie dokumentów do kredytu?

REKLAMA

Ale to nie jedyne zagrożenia dla rynku kredytów hipotecznych. Nowe władze Komisji Nadzoru Finansowego powoli zaczęły sygnalizować, że bez względu na walutę kredyty finansujące cały koszt nieruchomości nie są dobrym rozwiązaniem. Nie mówiąc już o kredytach na ponad 100 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości). Niepewne jest też zachowanie samych banków. Instytucje w większości należące do zagranicznych inwestorów i konsolidowane w ramach grup kapitałowych mogą być skłaniane przez dominujących akcjonariuszy do ograniczania akcji kredytowej. Wszystko w imię rosnących wymogów kapitałowych. Przykręcenie kurka z kredytami, podobne do tego jakie obserwowaliśmy na przełomie lat 2008/2009, jest jak najbardziej realnym zagrożeniem. Również rosnące koszty depozytów spowodują, że aktualne ceny kredytów zarówno w złotych, jak i w euro nie są do utrzymania na dłuższą metę. I co wtedy? Doświadczenie pokazuje, że nieruchomości stanieją, na czym skorzystają płacący gotówką. Skazani na kredyt powinni sobie odpowiedzieć na pytanie, co jest lepsze: tańszy kredyt i droższe mieszkanie czy droższy, mniej dostępny kredyt i tańsze mieszkanie? Opłacalność przedsięwzięcia jest wypadkową nie tylko ceny nieruchomości, lecz także kredytu. Drogi kredyt może spowodować, że spadek cen mieszkań wcale nie przełoży się na lepszą sytuację kupującego i końcową wysokość miesięcznych rat.

Z sytuacją w której spadek cen mieszkań został całkowicie zniwelowany przez drogie kredyty, mieliśmy już do czynienia. W 2009 roku nieruchomości staniały, ale marże kredytowe już na początku roku wzrosły średnio z 1 p.p. do 2,9 proc. (całkowite oprocentowanie do 7 proc.), a później nawet nieco wyżej. To sprawiło, że koszt kredytu poszedł w górę na tyle, żeby zneutralizować jedynie spadek cen nieruchomości o blisko 20 proc., ale do takich zmian nie doszło. Minęły trzy lata i scenariusz może się powtórzyć.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Dziś dla kupującego mieszkanie za 300 tys. zł na 25-letni kredyt z marżą 1,1 proc. rata wyniesie 1942 zł (całkowity koszt kredytu 582,6 tys. zł). Aby utrzymać wysokość raty na zbliżonym poziomie, gdy marża wzrośnie do 1,6 proc.(a oprocentowanie do 6,55 proc.) mieszkanie musiałoby stanieć o niemal 5 proc. czyli do 285 tys. zł. W sytuacji, gdy marża idzie w górę do 2 proc. przy obecnych stawkach WIBOR-u (w granicach 4,95 proc., bo ten element też nie pozostaje bez znaczenia), dla pozostawienia raty w granicach 1940 zł konieczny byłby spadek ceny mieszkania o 8 proc. – z 300 do 276 tys. zł. Dla kosztów  kredytu znaczenie ma całkowite oprocentowanie uwzględniające zarówno marżę, stawkę WIBOR, jak i planowany czas spłaty. Im wyższe oprocentowanie i dłuższy czas spłaty kredytu, tym więcej odsetek do zapłacenia bankowi i mniejsze korzyści z obniżki cen mieszkań.

W przypadku kredytów walutowych sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana. Kredytów we franku już praktycznie nie ma, a te w euro są powoli ograniczane. Zakładając, że średnia marża dla euro wzrośnie z 2,3 proc. do np. 3 proc. (a oprocentowanie z 3,78 do 4,48 proc.), rata takiego kredytu pójdzie w górę z 1651 zł do 1756 zł. Aby zniwelować taki efekt w wysokości raty, konieczny byłby spadek ceny nieruchomości o ponad 7 proc. Gdyby marża poszła w górę do 3,5 proc., do utrzymania wysokości raty konieczny byłby spadek ceny nieruchomości o 12 proc. Na pierwszy plan wysuwają się tu jednak ograniczenia w dostępie do finansowania w walutach. Zarówno te wspomniane już wcześniej ze strony nadzoru finansowego, które zaczną obowiązywać od 2012 roku, jak i te z samych banków. Wartościowy udział kredytów w euro wśród tych nowo udzielnych spadł już w minionym III kw. do niecałych 12 proc.  z niemal 22 proc. przed rokiem.

Zobacz także: Coraz mniejsza oferta lokat antypodatkowych

Na pocieszenie można dodać, że drogi kredyt zawsze jest szansa zrefinansować. Choć nie obędzie się bez wydatków, dzięki przeniesieniu kredytu do innego banku pojawia się perspektywa na zyskanie niższej marży. Tymczasem tego samego mieszkania drugi raz taniej kupić się nie da.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Przegląd kominiarski 2024 – jak często, ile kosztuje, jakie kary? Czego wymagają przepisy. Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza?

    Wszystko co trzeba wiedzieć o przeglądzie kominiarskim. Jak często trzeba wykonywać? Jak sprawdzić uprawnienia kominiarza? W jakiej formie powinien być sporządzony protokół? Ile to kosztuje? Jakie kary grożą za brak przeglądu? Dlaczego się opłaca to robić z uwagi na ubezpieczenie? Co jeszcze oprócz przeglądu i czyszczenia komina może wykonać kominiarz?

    Własne mieszkanie bez kredytu hipotecznego - to możliwe i dziś. Czy mieszkania lokatorskie wrócą do łask? Jakie opłaty miesięczne ponosi lokator?

    Czy w Polsce można stać się posiadaczem własnego mieszkania bez zaciągania drogiego kredytu hipotecznego? Nasze społeczeństwo od dawna zmaga się z kryzysem mieszkaniowym, a coraz większa liczba osób nie ma możliwości kupienia własnego lokum. W związku z tym istnieje ogromna potrzeba inwestowania w alternatywne rozwiązania problemu mieszkaniowego. Najkorzystniejszym z nich są mieszkania lokatorskie - idea znana od pokoleń, przeżywająca obecnie renesans. Mieszkania w nowej formule są już dostępne w lokalizacjach takich jak Gdańsk, Wrocław, Zabłudów pod Białymstokiem, Tychy czy Leszno. Kwestią czasu jest, by w całej Polsce powstały kolejne wybudowane w ten sposób inwestycje.

    Reforma planowania. Czy działkowcy mogą czuć się zagrożeni?

    Temat reformy planowania przestrzennego ostatnio stał się mniej nośny, co nie zmienia faktu, że ubiegłoroczna decyzja rządu o zmianach prawnych będzie miała duże konsekwencje. Niedawno pojawiły się informacje, że pierwotny termin opracowania planów ogólnych (koniec 2025 r.) zostanie wydłużony co najwyżej o kilka miesięcy. Ze wspomnianymi planami ogólnymi wiążą się obawy działkowców dotyczące ewentualnej likwidacji ROD. Eksperci RynekPierwotny.pl sprawdzają, czy takie obawy mogą być uzasadnione. Warto w tym kontekście pamiętać, że ustawa o ROD zapewnia szczególne rozwiązania w razie likwidacji ogrodów działkowych. Chodzi m.in. o obowiązek zapewnienia działkowcom nieruchomości zamiennej. 

    Jak rozpoznać pellet dobrej jakości? Jak sprawdzić samemu?

    Jakość pelletu jest kluczowym czynnikiem decydującym o jego efektywności i bezpieczeństwie użytkowania. Niezależnie od tego, czy wykorzystujemy go do ogrzewania domu, czy jako surowiec w przemyśle, istnieją cechy, na które warto zwrócić uwagę, aby mieć pewność, że wybieramy produkt najwyższej jakości.

    REKLAMA

    Cena, lokalizacja, rozkład pomieszczeń? Co jest dziś najważniejsze przy wyborze mieszkania?

    Co jest obecnie najważniejsze dla osób kupujących mieszkania? Na co najbardziej zwracają uwagę nabywcy? Co oferują deweloperzy?

    Ile kosztują mieszkania w mieście, a ile pod miastem? W niektórych przypadkach różnica jest ogromna!

    Ceny nowych mieszkań w największych metropoliach dla wielu osób są nieosiągalne. Tańsze mieszkania można znaleźć w lokalizacjach podmiejskich. Portal RynekPierwotny.pl prześwietlił pod tym kątem ofertę deweloperów działających w okolicach 10 metropolii. 

    Domy za niecałe 5 zł? W tym miasteczku są, ale się nie sprzedają...

    Podczas, gdy w całych Włoszech pustoszejące gminy zyskały nowych mieszkańców dzięki sprzedaży domów za 1 euro, w malowniczym miasteczku Patrica koło Frosinone w regionie Lacjum udało się sprzedać tylko dwa domy. Dlaczego?

    Kwatery pracownicze dla imigrantów zarobkowych – czy państwo powinno się tym zająć?

    Mieszkanie jest kluczowym aspektem dla cudzoziemców przyjeżdżających do Polski. Prawie połowa z nich znalazła lokum przy pomocy pracodawcy lub agencji zatrudnienia. Uregulowanie spraw związanych z zakwaterowaniem osób przybywających do Polski w celach zarobkowych powinno być ważnym zadaniem państwa.

    REKLAMA

    Co to jest luka czynszowa? Dotyczy co trzeciego Polaka

    Czym jest luka czynszowa? Kogo dotyczy? Jak przeciwdziałać temu zjawisku? 

    Ostre hamowanie w budownictwie? Statystyki budowlane GUNB nie pozostawiają złudzeń, ale…

    Od przystąpienia do Unii Europejskiej pozwoleń na budowę w naszym kraju nie było tak mało jak w 2023 r. – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Czy branżę budowlaną czeka ostre hamowanie? Niekoniecznie. Eksperci portalu GetHome.pl uspokajają, że w ręku inwestorów jest dużo niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

    REKLAMA