REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?

Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?
Zakup nieruchomości na wynajem - czy zawsze się opłaca?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Zakup nieruchomości na wynajem. UOKiK w ramach kampanii edukacyjnej „Policz i nie przelicz się” zwraca uwagę m.in. na inwestycje w nieruchomości na wynajem. Polacy postrzegają inwestycję w nieruchomości jako taką, na której nie można stracić – tymczasem przy nieruchomościach komercyjnych ryzyko straty jest jednak istotne. Rzeczywiste zyski z najmu, po uwzględnieniu wszystkich kosztów, mogą być niezbyt imponujące. Dodatkowo, w razie pojawienia się zawirowań na rynku, może pojawić się także problem z bezstratną odsprzedażą lokalu.

Zakup nieruchomości inwestycyjnych na wynajem

Trwa kampania Prezesa UOKiK „Policz i nie przelicz się”, w której zwracamy uwagę konsumentów na inwestycję w różnego rodzaju produkty. Na rynku wciąż utrzymuje się znaczna liczba ofert zakupu tzw. nieruchomości inwestycyjnych. Najczęściej są one nabywane w celu wynajmu krótkoterminowego – są to np. lokale w aparthotelach/condohotelach czy akademikach.

REKLAMA

– Zanim ulokujemy pieniądze, powinniśmy bardzo rzetelnie zapoznać się z warunkami takiej oferty oraz wziąć pod uwagę ryzyka. Może się zdarzyć, że nie uzyskamy zakładanej rentowności, ponosząc na bieżąco dodatkowe koszty związane choćby z utrzymaniem nieruchomości. Osiągnięcie zysków jest uzależnione od wielu czynników, np. obłożenia, lokalizacji czy wysokości opłat administracyjnych. Zdecydowana większość nieruchomości inwestycyjnych to obiekty nowe, co oznacza, że ich długoterminowy potencjał do generowania zysku jest na wczesnym etapie trudny do oszacowania. Przykładowo, obiekty hotelowe potrzebują od kilku miesięcy do nawet kilku lat na „rozruch” i dopiero po tym okresie okazuje się, czy ich zdolność do generowania zarobku dla właścicieli była tak perspektywiczna, jak przedstawiano to w ofercie  – mówi Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.

Czym jest inwestycja w nieruchomości komercyjne?

Inwestowanie w tego typu przedsięwzięcia polega co do zasady na zakupie lokalu np. w budynku hotelowym lub mieszkalnym przeznaczonym w całości pod wynajem krótkoterminowy. Właściciel zakupionego lokalu może z niego korzystać przez pewien czas w roku, a w pozostałym okresie jest on wynajmowany. Zarządzanie wynajmem odbywa się zazwyczaj poprzez specjalistyczną firmę (tzw. „operatora”), z którym umowa najmu jest zawierana najczęściej na okres od 5 do 15 lat z możliwością jej przedłużenia. Operator dzieli się zyskiem z wynajmu z właścicielem lokalu wypłacając np. stopę zwrotu określoną w umowie. Uczciwy operator nigdy nie będzie w stanie zagwarantować, że dany obiekt będzie wystarczająco rentowny aby móc regularnie wypłacać zyski w obiecywanej wysokości. Przykładowo, w okresie „lockdownów” spowodowanych pandemią COVID-19 tego typu obiekty nie były w stanie funkcjonować, skutkiem czego ich rentowność była ujemna, inaczej mówiąc: ponosiły straty, przez co zarządzający nimi operatorzy często nie byli w stanie wywiązać się z obietnic dotyczących stopy zwrotu. Warto podkreślić, że właściciel nieruchomości może nie mieć możliwości zmiany operatora, czy też całkowitej rezygnacji z usługi zarządzania lokalem, co w praktyce oznacza brak realnego wpływu na zyskowność inwestycji.

Jak finansować inwestycję w nieruchomości?

W przypadku obiektów w fazie planowania lub budowy ważne jest to, w jaki sposób inwestycja jest finansowana – czy są to środki własne dewelopera, czy z kredytu bankowego lub z emisji obligacji korporacyjnych, a może jedynie wpłaty nabywców lokali? Inwestycje finansowane jedynie z wpłat nabywców lokali lub poprzez emisję obligacji są bardziej ryzykowne niż inwestycje finansowane ze środków własnych dewelopera lub z kredytu. W tym przypadku nabywca lokalu lub obligacji ponosi całe ryzyko niepowodzenia inwestycji i - w razie upadłości dewelopera - może stracić wszystkie zainwestowane pieniądze, ponieważ zostały one wykorzystane do sfinansowania budowy, której nie udało się ukończyć.

Lokale użytkowe bez zabezpieczeń z ustawy deweloperskiej

Ustawa deweloperska wymaga, aby umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, roszczenie nabywcy zostało wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, a jego wpłaty były gromadzone na rachunkach powierniczych. Jednakże, dotyczy to jedynie lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Dlatego szczególnie ryzykowne są inwestycje dotyczące lokali o charakterze użytkowym, w przypadku których takie zabezpieczenia środków nabywcy nie występują.

Zysk nie jest pewny. Od czego zależy opłacalność inwestycji?

REKLAMA

Osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (biznesowych, rynkowych, koniunkturalnych itp.), na które nabywca nieruchomości nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Dotyczy to zwłaszcza obiektów turystycznych, które cechują się koniunkturalnością i sezonowością, a także podatnością na szoki podażowe i popytowe. Ponadto, występują stałe koszty związane z zarządem i utrzymaniem lokalu, ewentualną obsługą zadłużenia czy podatkami, które zazwyczaj obciążają właściciela. Wszystkie te czynniki mogą w znacznym stopniu obniżyć zyskowność inwestycji nawet jeśli obiekt jest prawidłowo zarządzany.

Nabywca lokalu powinien być świadomy, że możliwość wycofania się z inwestycji (np. w przypadku niezadowalającej stopy zwrotu) może być ograniczona. Niska płynności rynku oraz jego podatność na czynniki zewnętrzne powodują, że np. w przypadku gwałtownego spadku popytu samo znalezienie nowego nabywcy może być problematyczne. W takiej sytuacji może się zdażyć, że sprzedając nieruchomość, dotychczasowy właściciel mógłby zostać zmuszony do obniżenia ceny poniżej poziomu, po którym sam ją zakupił.

REKLAMA

Należy być szczególnie ostrożnym przy finansowaniu zakupu nieruchomości inwestycyjnej na kredyt. Tego typu zakup jest szczególnie ryzykowny, gdyż nabywca lokalu, poza problemami opisanymi powyżej, narażony jest na ryzyko wzrostu kosztów obsługi zadłużenia spowodowanego np. wzrostem raty kredytu czy też spadkiem wartości jego zabezpieczenia. Może to skutkować znacznym obniżeniem zyskowności inwestycji, a nawet poniesieniem strat.

Część wymienionych wyżej problemów zostało uwypuklonych w okresie pandemii COIVD-19, kiedy to możliwość prowadzenia działalności oraz generowania zysku z nieruchomości na wynajem była mocno ograniczona. W efekcie powyższych zawirowań rynkowych część operatorów nieruchomości oraz innych spółek odpowiedzialnych za wypłatę właścicielowi lokalu umówionej stopy zwrotu była zmuszona renegocjować umowy, czego skutkiem mogło być opóźnienie części płatności lub ich zmniejszenie. Zdarzały się również sytuacje, iż operator zwyczajnie rezygnował z zarządzania obiektem, gdy ten okazywał się nierentowny z powodów niezależnych od operatora np. wad konstrukcyjnych, za które odpowiadał deweloper lub czynników lokalizacyjnych.

Warto tutaj wspomnieć, że nawet obiekt zarządzany profesjonalnie przez uznaną na rynku markę hotelową może okazać się, z różnych powodów, zbyt mało rentowny, aby dalsze zarządzanie nim, z czysto ekonomicznego punktu widzenia, miało sens.

- Dokonanie prawidłowej oceny potencjału danej nieruchomości czy przedsięwzięcia do generowania zysku często wymaga fachowej wiedzy o segmencie rynku, w obrębie którego będzie ona funkcjonować. Potencjalny nabywca takiej nieruchomości powinien na początku ocenić, czy poziom jego wiedzy pozwala zminimalizować ryzyko podjęcia błędnej decyzji inwestycyjnej, która może być w skutkach odwrotna do zamierzonego celu. Dlatego zanim konsument podejmie decyzję o ulokowaniu pieniędzy powinien na chłodno ją gruntownie przemyśleń i przeanalizować. Zatem policz – i nie przelicz się! – mówi Tomasz Chróstny Prezes UOKiK.

Policz i nie przelicz się – kampania Prezesa UOKiK

W ramach kampanii społecznej „Policz i nie przelicz się!” UOKiK przygotował dwa 30-sekundowe spoty przeznaczone do emisji w telewizji i radio. Ostrzegają przed realną stratą zainwestowanych środków oraz zwracają uwagę na brak możliwości spłaty kredytu w przypadku wzrostu stóp procentowych. Spoty od 6 września można obejrzeć w telewizji publicznej i usłyszeć w radiu. Emitowane są bezkosztowo, m.in. w oparciu o art. 31 c ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów.
- Zachęcam do włączenia się w naszą kampanię media, instytucje i organizacje pozarządowe. Wszelkie formy wsparcia kampanii umożliwią dotarcie do szerokiego grona odbiorców i wpłyną na poprawę bezpieczeństwa konsumentów ― mówi Tomasz Chróstny, Prezes UOKiK.

Webinar 23 września

W ramach kampanii zapraszamy na webinar, podczas którego eksperci z UOKiK, Komisji Nadzoru Finansowego, przedstawiciel organizacji konsumenckiej oraz powiatowy rzecznik praw konsumenta porozmawiają o:

  • inwestowaniu – typy instrumentów finansowych, ryzyka utraty oszczędności
  • zakupach nieruchomości na kredyt – aktualne problemy i ryzyka związane z niskimi stopami procentowymi
  • nowych narzędziach dla konsumentów oraz rzeczników – prezentacja kalkulatora zmiany oprocentowania kredytu hipotecznego.

Spotkanie odbędzie się online, na kanale UOKiK na Youtube, 23 września, w godz. 12.00-13:00. Podczas dyskusji ekspertów możliwe będzie zadawanie pytań.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: UOKiK
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje luksusowy nowy apartament? Czy milion złotych wystarczy?

    Ile trzeba zapłacić za nowe mieszkanie w wysokim standardzie? Jakie metraże oferują deweloperzy? Gdzie można nabyć luksusowe apartamenty i jakie mają udogodnienia? 

    Dyrektywa EPBD nie zakazuje montażu i eksploatacji kotłów gazowych. Rok 2040 nie jest wiążącą datą [analiza POGP]

    Nowelizacja dyrektywy ws. charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) nie zakazuje montażu ani eksploatacji kotłów gazowych, a 2040 r. nie jest wiążącą datą zakazu użycia paliw kopalnych do ogrzewania - zwraca uwagę Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP).

    Udział polskiego kapitału w rynku nieruchomości wynosi 2%. W Polsce konieczne są zmiany regulacji prawnych

    Udział krajowych inwestorów w polskim rynku nieruchomości komercyjnych wynosi zaledwie 2%. Ten stan rzeczy może zmienić wprowadzenie funduszy umożliwiających osobom indywidualnym inwestycje w nieruchomości komercyjne (REIT).

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków?

    Kiedy wieszać budki lęgowe dla ptaków? Gdzie wieszać domki dla ptaków? Jak to zrobić dobrze? Kiedy jest okres lęgowy sikorek, wróbli, szpaków, jerzyków i nietoperzy w Polsce?

    REKLAMA

    Turbina wiatrowa przy domu - wymogi prawne

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnił jakie są aktualne wymogi prawne montażu przydomowych turbin wiatrowych. Czy przed montażem przydomowych turbin wiatrowych wymagane jest zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę? Czy budynek przed montażem turbiny potrzebuje ekspertyzy, badania stanu technicznego?

    Rejestr i wyszukiwarka osób z uprawnieniami budowlanymi [e-CRUB ]. 130 tysięcy inżynierów i architektów

    Główny Urząd Nadzoru Budowlanego informuje, że e-CRUB to rejestr osób, które posiadają uprawnienia budowlane. Rejestr ten jest zarządzany przez GUNB na podstawie danych z izb zawodowych odpowiedzialnych za nadawanie uprawnień w budownictwie. W rejestrze znajdują się dane ok. 130 tysięcy osób pełniących samodzielne funkcje techniczne w budownictwie.

    Szykują się zmiany w podatku od nieruchomości, ale obecnie bez zmian systemowych w ich opodatkowaniu

    Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów Jarosław Neneman odpowiedział na wystąpienie Rzecznika Praw Obywatelskich Marcina Wiącka w sprawie prac nad nową definicją budowli na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości oraz w zakresie opodatkowania garaży, wyjaśniając charakter planowanych zmian. Zapewnił, że systemowych zmian w opodatkowaniu nieruchomości prace te nie obejmują.

    Gdzie za miejsce postojowe zapłacimy 10 tys. zł, a gdzie nawet 89 tys. zł? Ile kosztuje komórka lokatorska?

    Ile trzeba zapłacić za miejsce postojowe zewnętrzne, a ile za takie w garażu podziemnym? Ile kosztuje komórka lokatorska? Od czego zależą te koszty? 

    REKLAMA

    Nowych mieszkań w ofercie od początku roku przybywa a co z ich cenami

    W pierwszych dwóch miesiącach 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynki siedmiu największych miast więcej mieszkań niż sprzedali. To dobra wiadomość dla kupujących, bo mają większy wybór. Zgodnie z regułami rynku większa podaż powinna też hamować wzrost cen. Czy tak jest w istocie?

    Ile musi zarabiać singiel by kupić mieszkanie na kredyt?

    W Polsce coraz więcej osób funkcjonuje poza małżeństwem jako singiel. Te osoby są coraz istotniejszą klientelą na rynku nieruchomości. Ile musi zarabiać taki singiel, by móc kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny? Jakie możliwości kredytowe ma dziś singiel? 

    REKLAMA