Kategorie

Jaką wybrać umowę z deweloperem magazynowym

Bartosz Mierzwiak
ShutterStock
Deweloperzy powierzchni magazynowych oferują klientom kilka rodzajów umów, w zależności od charakteru współpracy. Jaką umowę wybrać, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo i rentowność?

Ze względu na rosnącą świadomość klientów w zakresie finansowania i podnoszenia efektywności kosztowej danej inwestycji, a także z uwagi na ostrożność deweloperów rynek nieruchomości przemysłowych przestał się ograniczać jedynie do standardowych umów najmu. Obecnie deweloperzy powierzchni magazynowych oferują szereg różnorodnych rozwiązań formalno-prawnych regulujących współpracę z klientem, które mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa transakcji oraz podniesienie rentowności danego projektu magazynowego zarówno dla dewelopera jak i najemcy.

Możliwe jest dokonanie wielu klasyfikacji umów na podstawie różnych kryteriów. Poniżej prezentujemy najpopularniejszą systematykę umów, która uwzględnia czas trwania kontraktu, formę własności gruntu, przebieg procesu inwestycyjnego wraz z określeniem inwestora bezpośredniego oraz rozwiązania zastosowane przy budowie obiektu magazynowego.

Umowa najmu

Reklama

Nadal podstawową formą współpracy pomiędzy deweloperem a najemcą są umowy najmu. W tej sytuacji deweloper jest właścicielem działki, magazynu i towarzyszącej mu infrastruktury, a klient, po uzgodnionych stawkach – najczęściej płatnych w cyklu miesięcznym, wynajmuje obiekt przez ustalony czas. W dużym uproszczeniu umowy podpisywane na rynku deweloperów powierzchni magazynowych można podzielić na krótko i długoterminowe.

Krótkoterminowe umowy są zawierane na okres od 6 miesięcy do 3 lat (najem krótkoterminowy lub sezonowy), natomiast długoterminowe od 3 i więcej lat (szczególnie w przypadku magazynów dostosowanych do potrzeb produkcji – adaptacja istniejącego magazynu).

Średni okres najmu powierzchni magazynowej w Polsce wynosi od 3 do 5 lat. Zdarzają się również umowy typu month-to-month przedłużane z miesiąca na miesiąc. Zazwyczaj to deweloper proponuje treść umowy, która stanowi podstawę do negocjacji. Kontrakt jest dostosowywany do indywidualnych potrzeb, standardów i preferencji drugiej strony. Finalny kształt umowy, zwłaszcza w przypadku operatorów logistycznych, zależy również od umów jakie podpisują oni ze swoimi klientami. 

Pre-Let i BTS

Reklama

Rodzajami kontraktów, które wybierają Klienci, szczególnie w ostatnim czasie pokryzysowej rzeczywistości, są umowy typu pre-let i build-to-suit (BTS). Kluczowe jest rozróżnienie znaczenia obu pojęć. Build-to-suit to niestandardowy obiekt budowany ściśle według indywidualnych potrzeb klienta. Jeśli mówimy o standardowym obiekcie magazynowym klasy A, który zostanie wybudowany z przeznaczeniem dla konkretnego klienta to wtedy mówimy o umowach typu pre-let lub przednajmu.

Umowy zawarte na wynajem magazynu BTS są zazwyczaj kontraktami długoterminowymi – od 5 nawet do 15 i więcej lat. Taki obiekt, z licznymi indywidualnymi rozwiązaniami, po zakończeniu umowy najmu jest znacznie trudniej ponownie wynająć niż standardowy magazyn. Natomiast umowy typu pre-let lub przednajmu są kontraktami zawartymi najczęściej na okres 5 lat, a po upływie okresu wynajmu magazyn relatywnie łatwo wraca na rynek i znajduje nowego najemcę.

Należy zaznaczyć, że umowy BTS lub pre-let są nadal bardziej opłacalnymi i mniej ryzykownymi rozwiązaniami dla dewelopera. Taka powierzchnia jest wynajęta już w momencie rozpoczęcia budowy, co minimalizuje ryzyko finansowe, jakie występuje przy budowie magazynów spekulacyjnych „na rynek”. Ma to kluczowe znaczenie
w rozmowach z instytucjami finansującymi inwestycje przemysłowe.

Fee Development

W Polsce, jak dotychczas mało popularna, za to często spotykana na rynkach europejskich i amerykańskich jest umowa typu fee development. To forma umowy określająca obowiązki i wynagrodzenie dla dewelopera z tytułu prowadzenia inwestycji budowlanych na rzecz podmiotów zewnętrznych. Deweloper nie finansuje budowy ze środków własnych, natomiast uzyskuje wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług deweloperskich i zarządzania inwestycjami budowlanymi.

Inwestorzy – czyli klienci, przyszli najemcy – wykorzystują wiedzę i doświadczenie dewelopera już w trakcie projektowania i budowy. Ten rodzaj biznesu pozwala deweloperowi na generowanie dodatkowych zysków bez konieczności ponoszenia nakładów inwestycyjnych. Najmniej popularnym na polskim rynku rodzajem transakcji są umowy typu sell and lease back. W tym wypadku deweloper kupuje obiekt od klienta, a klient w tym samym kontrakcie zobowiązuje się do jego wynajęcia na długi okres minimum 15 lat. 

Głównym zadaniem dewelopera jest rozpoznanie potrzeb klienta i dobranie takiego rozwiązania, które w pełni odpowiada jego wymaganiom i możliwościom inwestycyjnym. To na jakich zasadach najemca będzie współpracował z deweloperem zależy jedynie od Klienta i wynika najczęściej ze strategii rozwoju firmy na danym rynku.

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po nasze publikacje
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT +  VAT w e-commerce
KOMPLET: VAT zmiany od 1 lipca 2021 + JPK_VAT + VAT w e-commerce
Tylko teraz
99,00 zł
119,70
Przejdź do sklepu
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moto
    1 sty 2000
    3 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Volkswagen Passat GTE: test niemieckiej hybrydy plug-in

    Volkswagen Passat GTE ma przestronną kabinę i duży bagażnik. Czy rodzinne nadwozie uzupełnione hybrydą plug-in sprawdza się w praktyce?

    Kredyt na samochód. Jaki wybrać i czym się różnią?

    Kredyt na samochód, czyli kredyt gotówkowy, kredyt samochodowy i leasing konsumencki. Która forma jest najlepsza?

    Bezpieczne wakacje 2021: o czym pamiętać?

    Bezpieczne wakacje 2021 to pojęcie, o którym w tym roku Policja powtarza do znudzenia. Te zasady naprawdę warto jednak przyswoić. Jak brzmią?

    e-Bilety Morskie Oko. Rezerwacja lub nie zaparkujesz!

    e-Bilety Morskie Oko - to jedyny sposób, aby w najbliższych dniach zostawić auto w Palenicy Białczańskiej. Muszą o tym wiedzieć odwiedzający TPN.

    Volkswagen Taigo: Niemcy stawiają na SUV-a coupe

    Volkswagen Taigo to nowa propozycja w ofercie marki w Europie. Czym jest Taigo? To tak naprawdę model T-Cross, jednak w wersji coupe.

    Test: Peugeot 508 SW PSE, czyli francuskie AMG w akcji

    Test: Peugeot 508 PSE, czyli napęd na cztery koła, 360 koni mechanicznych i hybryda plug-in. W skrócie francuskie AMG spisało się na medal.

    Ile lat wstecz sprawdza UFG?

    Ile lat wstecz sprawdza UFG? Czyli za ile lat kierowca może otrzymać karę za brak ubezpieczenia OC? Postanowiliśmy to sprawdzić.

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego?

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego? Jest kilka zasad, o których kierowca powinien pamiętać podczas zdarzenia drogowego. Dziś je przypomnimy.

    Bezpieczny zakup samochodu używanego: co oznacza?

    Bezpieczny zakup samochodu używanego nie zawsze jest łatwy. Szczególnie że sprzedający ukrywają informacje, a kupujący mają ograniczone zaufanie.

    Wyższe grzywny za wykroczenia drogowe

    Podwyższenie maksymalnej wysokości grzywny za wykroczenia drogowe do 30 tys. zł zakłada projekt nowelizacji Prawa o ruchu drogowym, przyjęty przez rząd.

    Najpopularniejsze rodzaje napędów [NOWE DANE]

    Stowarzyszenie ACEA opublikowało najświeższe dane na temat najpopularniejszych rodzajów napędów. Jakie samochody wybierają kierowcy w Polsce?

    Emisja CO2: samochody coraz bardziej eko! Hybrydy szczególnie

    Emisja CO2: samochody w zeszłym roku wyemitowały aż o 12 proc. mniej dwutlenku węgla. I co ciekawe, metodą do osiągnięcia celu okazały się hybrydy.

    Nowy DS 4 jest już w Polsce. Ile kosztuje francuska awangarda?

    Nowy DS 4 został oficjalnie pokazany w Polsce. Na razie nad Wisłę dotarły wyłącznie wersje pokazowe. Już dziś poznaliśmy jednak cennik auta.

    Likwidacja szkody z polis upadłych zakładów ubezpieczeń

    Likwidacja szkody z polis upadłych zakładów ubezpieczeń: Kto wypłaca pieniądze? Na czym polega? O czym pamiętać? O tym wszystkim opowiemy dziś.

    Czy UFG zawsze wykryje brak OC?

    Czy UFG zawsze wykryje brak OC? Odpowiedź brzmi... tak. Nie zawsze jednak od razu zorientuje się, że samochód nie miał obowiązkowej polisy.

    Brak OC: regres oznacza dla kierowcy... problemy!

    Brak OC: regres sprawi, że sprawca może zapłacić za szkodę... z własnej kieszeni. Kiedy i na jakiej zasadzie działa regres?

    Nowy Opel Astra 2021. Wyrazisty design i hybrydy

    Nowy Opel Astra 2021 odsłonił swoją twarz. Niemiecki kompakt otrzymał cyfrowy kokpit, paletę jednostek hybrydowych i nowe reflektory pikselowe.

    Najczęściej kradzione samochody w 2020 roku

    Najczęściej kradzione samochody w 2020 roku w Polsce? Instytut Badań Rynku Motoryzacyjnego Samar przeanalizował dane z CEPiK.

    Nowy Opel Mokka [TEST]: ależ jak on patrzy...

    Nowy Opel Mokka przywitał nas efektownym połączeniem kolorów na nadwoziu i... smutnym spojrzeniem. Nie ma jednak powodów do smutku!

    Zmiany w karach dla kierowców 2021. Co szykuje rząd?

    Zmiany w karach dla kierowców 2021 to szeroki blok zmian w systemie karania prowadzących przedstawiony przez rząd. Co zakłada projekt zmian?

    Wysokość składki OC, punkty karne. Nowy pomysł rządu

    Wysokość składki OC i punkty karne, czyli rząd ma pomysł na kolejny bat na kierowców. Popełniasz dużo wykroczeń, zapłacisz wyższe ubezpieczenie.

    Nowe kary dla pijanych kierowców 2021

    Nowe kary dla pijanych kierowców 2021, czyli pomysł rządu na ograniczenie ilości nietrzeźwych prowadzących na polskich drogach.

    Punkty karne kasowane po 2 latach. Nowy pomysł rządu

    Punkty karne kasowane po 2 latach i więcej punktów karnych w czasie jednej kontroli drogowej. To zmiany dla kierowców, które proponuje rząd.

    Mandaty do 5 tys. zł, czyli rząd ma nowy system kar dla kierowców

    Mandaty do 5 tys. zł - ale też tylko za przekroczenie prędkości. Cięższe przewinienia mogą się skończyć karą sięgającą 30 tys. zł. Oto propozycje zmian.

    Nissan Qashqai 2021: pierwsza jazda japońskim crossoverem

    Nissan Qashqai 2021, czyli mieliśmy okazję po raz pierwszy spotkać się z japońskim crossoverem. I spotkanie to odbyło się na polskim gruncie!