REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

Kioskprawny.pl
Kancelaria prawnicza
Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?
Dlaczego pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien dokumentować dokonywane czynności?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik ma obowiązek dokumentowania dokonywanych przez siebie czynności, wynikający ze standardów zawodowych. Przestrzeganie tego obowiązku ma bardzo praktyczne znaczenie. Ułatwia bowiem dochodzenie należności od nieuczciwych klientów biura. Jest to szczególnie ważne, ponieważ niekorzystne otoczenie prawne, kreowane w dużym stopniu przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nie sprzyja prowadzeniu tego rodzaju działalności gospodarczej.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

REKLAMA

Zgodnie z § 21 Standardów Zawodowych Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami pośrednik ma obowiązek dokumentowania dokonanych czynności pośrednictwa w związku z realizacją umowy pośrednictwa.

Dokumentowanie czynności pośrednika przy umowie pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności

REKLAMA

Zgodnie z art. 180 ust. 3a. Ustawy o gospodarce nieruchomościami umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego (dotyczący sprzedaży z zastrzeżeniem wyłączności – przyp. Autor) stosuje się odpowiednio. Umowy pośrednictwa na wyłączność dotyczą także postanowienia Standardów Zawodowych.

Zgodnie z § 27 przed zawarciem umowy pośrednictwa oraz w treści umowy z klauzulą wyłączności pośrednik jest obowiązany do poinformowania zamawiającego o konsekwencjach wynikających z  takiej klauzuli oraz podpisania tego typu umowy. Z kolei zgodnie z § 29 pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.

REKLAMA

Właśnie umowa pośrednictwa na wyłączność daje pośrednikowi możliwość wykazania się skutecznością. Różnica jakościowa przy promowaniu nieruchomości z klauzulą wyłączności i bez takiej klauzuli widoczna jest szczególnie w internetowych serwisach ofertowych. Pośrednicy promujący nieruchomości na podstawie umów otwartych zamieszczają zazwyczaj kilka mało atrakcyjnych zdjęć, z których można dowiedzieć się np. że w WC są kafelki, a w kuchni jest okno. Natomiast pośrednik, który zawarł umowę z klauzulą wyłączności, może być pewny swojego wynagrodzenia. Determinuje to przebieg kampanii marketingowej nieruchomości. W takich przypadkach obok zdjęć, również przedstawiających otoczenie, znajdą się mapki pozwalające zorientować się co do dokładnej lokalizacji. Popularne są także banery. Bez względu na to, w jaki sposób pośrednik będzie okazywać swoją kreatywność, ważne jest, aby dokumentować jej przejawy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w Wyroku z dnia 30 kwietnia 2009 r. I ACa 249/2009 stwierdził, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku.

Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika.
W praktyce pojawić się mogą liczne wątpliwości, czy do skojarzenia stron doszło w związku z działaniami pośrednika.

Pan Kazimierz zlecił cenionemu w mieście pośrednikowi sprzedaż domu po swojej zmarłej niedawno babci. Ponieważ zawarta została umowa na wyłączność, pośrednik wywiesił na sprzedawanej posesji duży baner, informujący o tym, że jest ona wystawiona do sprzedaży. Po kilku dniach do Pana Kazimierza zgłosił się Pan Marian, wyrażając wolę nabycia nieruchomości. Wówczas Pan Kazimierz natychmiast zdjął baner i oświadczył Pośrednikowi, że skoro Pan Marian nie został przez Pośrednika przyprowadzony, tylko sam zapukał do jego drzwi, wynagrodzenie się pośrednikowi nie należy. W takich sytuacjach sprawa kończy się zazwyczaj w sądzie, gdzie pośrednik musi dowieść, że umowa zawarta została w wyniku przedsięwziętych przez niego działań. Dobrze jest w związku z tym mieć rzetelną dokumentację, również fotograficzną, którą można wykazać podjęte działania.

Dokumentowanie czynności pośrednictwa a wypowiedzenie umowy

Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 20 grudnia 2005 r. orzekł, że charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami sprawia, że należy przyjąć, iż może być ona wypowiedziana przez każdą ze stron nawet bez powodu oraz że strony nie mogą w umowie z góry zrzec się uprawnienia do jej wypowiedzenia z ważnych powodów.

W związku z tym, że umowa pośrednictwa tworzy względnie nietrwały stosunek prawny, a pośrednik w jej wykonaniu ponosi znaczne nieraz koszty, pośrednicy zastrzegają w umowie, że wypowiedzenie umowy wiąże się z koniecznością zwrotu nakładów na promocję oferty w zryczałtowanej wysokości, np. połowy uzgodnionej prowizji. Może się jednak zdarzyć, że pomimo wypowiedzenia umowy, klient będzie uchylał się od zwrotu nakładów na promocję jego nieruchomości. Pośrednik może wówczas dochodzić swoich praw przed sądem. W takim przypadku, tak jak poprzednio,  będzie musiał wykazać, że przedsięwziął kroki zmierzające do realizacji umowy i w związku z tym poniósł nakłady. Jeśli czynności pośrednika będą odpowiednio udokumentowane, to istnieje duża szansa, że pośrednik uzyska należne mu pieniądze.

Wszakże, w cytowanym wyżej orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, że jeżeli strony uzgodniły dopuszczalność wypowiedzenia umowy przez każdą z nich, w każdym czasie i bez ważnych powodów, a wprowadzając rekompensatę dla pośrednika za wypowiedzenie umowy przez zlecającego, ograniczyły prawo do rekompensaty jedynie do sytuacji, gdy wypowiedzenie nastąpiło bez ważnych powodów obciążających pośrednika - tak wyłożonego postanowienia umowy nie można uznać za umowne wyłączenie dopuszczalności wypowiedzenia umowy pośrednictwa z ważnych powodów.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    REKLAMA

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    REKLAMA

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    Kończy się najostrzejsza zima od 50 lat. Prawie 5 mln zwierząt hodowlanych zginęło z głodu w Mongolii

    Dobiegająca końca zima w Mongolii, najostrzejsza od pół wieku, doprowadziła do śmierci niemal 5 mln kóz, owiec i koni, które nie są w stanie dotrzeć do pożywienia. To duży cios w gospodarkę kraju zamieszkanego przez ok. 3,3 mln ludzi, z których ok. 300 tys. utrzymuje się z hodowli zwierząt - podkreśliło Radio Swoboda.

    REKLAMA