REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Najem dla początkującego przedsiębiorcy - porada

Kioskprawny.pl
Kancelaria prawnicza
W praktyce wybór lokalizacji i zawarcie umowy najmu o określonej treści jest najważniejszą decyzją dla każdej nowej firmy.
W praktyce wybór lokalizacji i zawarcie umowy najmu o określonej treści jest najważniejszą decyzją dla każdej nowej firmy.
Nieznany
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Większość osób rozpoczynających działalność gospodarczą nie dysponuje pomieszczeniem, w którym firma może być prowadzona. Wiąże się to z koniecznością zawarcia umowy najmu. W praktyce wybór lokalizacji i zawarcie umowy o odpowiedniej treści est najważniejszą decyzją dla każdego nowego przedsiębiorcy.

REKLAMA

Niefrasobliwe zawarcie umowy, której postanowienia są dla przedsiębiorcy niekorzystne, może nie tylko doprowadzić do szybkiej utraty płynności finansowej i w konsekwencji upadku biznesu, ale także przyczynić się do znacznego zadłużenia już po zakończeniu działalności. W praktyce zdarza się, że przedsiębiorcy zawierają długoterminowe umowy najmu, przez co muszą przez wiele miesięcy dokładać do nierentownej działalności, prowadzonej np. w galerii handlowej, która nie odniosła spodziewanego sukcesu.

REKLAMA

Art. 659 kodeksu cywilnego stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Nie ma bezwzględnego wymogu zawierania umowy najmu w formie pisemnej, skoro art. 660 kodeksu cywilnego stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

W praktyce brak umowy w formie pisemnej może uniemożliwiać wykazanie prawa do lokalu, przez co najemca nie będzie mógł zawrzeć umów z dostawcą energii elektrycznej czy Internetu.

REKLAMA

Stronom umowy najmu szczególnie często zależy na stabilizacji wzajemnych stosunków, w związku z czym w obrocie funkcjonują wieloletnie umowy na czas określony. Wiąże się to z jednej strony ze znacznymi nakładami, jakie najemca czyni na przedmiot najmu, z drugiej zaś zawarcie takiej umowy jest korzystne dla wynajmującego, ponieważ zapewnia mu stabilne dochody przez określony czas. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Początkujący przedsiębiorcy powinni jednak wystrzegać się zawierania wieloletnich umów najmu zawartych na czas określony, jeżeli nie zastrzeżono w nich możliwości wcześniejszego rozwiązania takiej umowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W związku z tym, jeżeli w umowie nie ma klauzuli umożliwiającej rozwiązanie umowy, wiąże ona strony przez czas w niej oznaczony.

W przeciwieństwie do wielkich sieci handlowych, osoba rozpoczynająca przygodę z przedsiębiorczością może nie być w stanie udźwignąć ciężaru utrzymywania nierentownej lokalizacji. Teoretycznie ustawodawca pozostawił najemcy furtkę do rozwiązania umowy najmu zawartej nawet na czas oznaczony. Art. 682 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Najemcy, chcąc skorzystać z tego rozwiązania, często wskazują na zagrzybienie lokalu. Jest to jednak działanie rozpaczliwe. Już na etapie zawierania umowy trzeba przedsięwziąć takie kroki, które zabezpieczą interes najemcy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Można również zawierać umowy na czas nieoznaczony, z zachowaniem kilkumiesięcznego terminu wypowiedzenia. Powstaje jednak problem, w jaki sposób chronić nakłady poczynione na lokal będący przedmiotem najmu?

Łatwo wyobrazić sobie sytuacje, w której najemca inwestuje w adaptacje lokalu do potrzeb np. działalności gastronomicznej znaczną kwotę, po czym właściciel lokalu wypowiada mu umowę z 2-miesięcznym okresem wypowiedzenia i przejmuje dobrze zapowiadający się biznes.

Oczywiście najemcę chroni w takiej sytuacji przepis z art. 676, według którego jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Właśnie przywrócenie stanu poprzedniego może okazać się dla najemcy szczególnie nieopłacalne.

Moim zdaniem nic nie stoi na przeszkodzie, aby ograniczyć możliwość rozwiązywania takich umów przez pewien określony czas tylko do przyczyn określonych w umowie. Prawidłowe jest zawarcie umowy na czas nieoznaczony z zastrzeżeniem, że jeżeli wynajmujący wypowie najemcy umowę z przyczyn innych niż określone, stanowiące podstawę wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego o najmie, będzie zobowiązany zwrócić najemcy udokumentowane nakłady na lokal, z uwzględnieniem ich amortyzacji.

Warto także oznaczyć w umowie termin, od którego najemcy płacić będą czynsz. Często lokal z różnych powodów nie nadaje się do rozpoczęcia w nim działalności i trzeba przeprowadzić jego adaptację. Należy więc zadbać, aby nie płacić wynajmującemu za czas, kiedy prowadzony jest remont. Nie każdy wie, że zawierając umowę najmu lokalu, w którym zdjęty jest licznik energii elektrycznej, trzeba się przygotować na ponad miesięczny termin oczekiwania na jego założenie. Wiele firm nie może działać bez szerokopasmowego Internetu, tymczasem na jego instalacje czeka się nawet miesiąc.

Polecamy: Żłobek w mieszkaniu - jakie warunki otwarcia?

Oczywiście wynegocjowanie nawet kilkumiesięcznych wakacji od płacenia czynszu może być trudne, trzeba jednak próbować, aby mieć pieniądze na rozkręcanie działalności, kiedy już wszystkie problemy związane z lokalem zostaną pomyślnie rozwiązane. Zwłaszcza że niemal każdemu właścicielowi nieruchomości zależy na tym, aby firmy najemców prężnie funkcjonowały, zapewniając stały dopływ czynszu przez wiele lat.

Zawierając umowę najmu, powinieneś wyłączyć zastosowanie art. 685 [1] kodeksu cywilnego. Według tego przepisu wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Najlepiej w umowie wyraźnie zaznaczyć, że stosowanie tego przepisu jest wyłączone i zamiast tego zastosować klauzulę waloryzacyjną. Przepis § 2 art. 358 kodeksu cywilnego stanowi, że strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości. Stosować można różne klauzule waloryzacyjne, m. in. walutową, złotową czy też indeksową. Najprościej jest ustalić, że wysokość czynszu będzie co roku waloryzowana o wskaźnik inflacji z roku poprzedniego, podanej przez Główny Urząd Statystyczny.

Najemca powinien również, w miarę możliwości, zastrzec, że jeżeli z przyczyn obiektywnych, niezależnych od niego, jego obroty spadną lub będą kształtować się na niższym od zakładanego poziomie, będzie mógł żądać obniżenia czynszu. Obecnie w wielu miejscowościach przeprowadza się roboty drogowe, które znacznie utrudniają lub uniemożliwiają dojazd do punktów handlowych i usługowych zlokalizowanych przy remontowanych drogach. Właściciele takich punktów nie mogą jednak żądać obniżenia czynszu, jeżeli nie zostało to przewidziane w umowie. Można w takiej sytuacji próbować wykazać, że lokal nie nadaje się do umówionego użytku. Lepiej jednak zastrzec korzystne dla siebie rozwiązania na etapie negocjowania umowy. Dobrze jest również zadbać o prawo do korzystania z parkingu oraz do bezpłatnego umieszczenia na nieruchomości wynajmującego reklamy wizualnej (banery, szyldy).

Polecamy: Poradnik dla firm remontowo-budowlanych

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    REKLAMA

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    REKLAMA

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    Kończy się najostrzejsza zima od 50 lat. Prawie 5 mln zwierząt hodowlanych zginęło z głodu w Mongolii

    Dobiegająca końca zima w Mongolii, najostrzejsza od pół wieku, doprowadziła do śmierci niemal 5 mln kóz, owiec i koni, które nie są w stanie dotrzeć do pożywienia. To duży cios w gospodarkę kraju zamieszkanego przez ok. 3,3 mln ludzi, z których ok. 300 tys. utrzymuje się z hodowli zwierząt - podkreśliło Radio Swoboda.

    REKLAMA