REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

O ile dodatkowe inwestycje podnoszą ceny mieszkań u deweloperów?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Budowa 200-metrowego odcinka drogi z chodnikiem i oświetleniem może podnieść koszty inwestycji o kilkanaście tysięcy złotych.
Budowa 200-metrowego odcinka drogi z chodnikiem i oświetleniem może podnieść koszty inwestycji o kilkanaście tysięcy złotych.

REKLAMA

REKLAMA

Budując nowy blok lub dom, deweloperzy dbają nie tylko o budynek, ale zapewniają także drogi, kanalizację i przedszkola, o co z punktu widzenia prawa powinna dbać gmina. Zdaniem ekspertów od nieruchomości to może podnosić cenę przeciętnego, dwupokojowego mieszkania nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlaczego gminy ociągają się z realizację inwestycji nawet kilka lat?

Deweloperzy mają obecnie do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań, z czego gros jest dopiero budowana. Bez wątpienia w takich warunkach wymogi, stawiane przez nabywców względem inwestycji, rosną. - Poza czasem dojazdu do centrum i bliskością przystanków, na które deweloper ma znikomy wpływ, kupujący zwracają uwagę na takie elementy jak: tereny zielone, punkty handlowo-usługowe czy infrastruktura społeczna (przedszkola, szkoły). – tłumaczy Małgorzata Urbaniak, Analityk Rynku Nieruchomości firmy GANT Development.

REKLAMA

Gmina przenosi swoje obowiązki na deweloperów

Planując budowę nowej inwestycji, w praktyce deweloperzy są zmuszeni nie tylko zadbać o teren własnej działki, ale często również o najbliższe otoczenie nieruchomości. Co musi dodatkowo zrobić deweloper? - Przy większości inwestycji, które realizujemy, powstają takie rzeczy jak: nowe drogi, chodniki, sieci wodne, kanalizacja, gaz, sieć ciepłownicza – wylicza Agata Mońka, przedstawiciel firmy PBG DOM. Takie wymagania nie powinny dziwić w przypadku zakupu działki na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura jest niewystarczająca, aby powstało duże osiedle. Ma to bowiem odzwierciedlenie w niższej cenie takiego gruntu. Z drugiej jednak strony trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 7 ustawy o samorządzie gminnym to właśnie na gminie ciąży obowiązek zaspokajania potrzeb jej mieszkańców. Chodzi tu między innymi o drogi, wodociągi, kanalizację, edukację czy tereny zielone.

Pozwolenie na budowę a dodatkowe inwestycje

REKLAMA

Dlaczego więc deweloperzy realizują inwestycje publiczne ze swoich pieniędzy? Wszystko rozbija się zazwyczaj o czas oczekiwania na ukończenie inwestycji. - Ze względu na ograniczenia budżetowe gmin, realizacja konkretnej inwestycji może trwać nawet do kilku lat. Inwestor natomiast, budując projekt i chcąc na czas zapewnić mu niezbędną infrastrukturę, często sam decyduje się na przeprowadzenie takiej inwestycji – tłumaczy Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Ronson Development. Gminę obowiązują ponadto przepisy o zamówieniach publicznych, które dodatkowo wydłużają czas oczekiwania na realizację przez nią na przykład inwestycji drogowej. - Gminy skupiają się ponadto na parametrze cenowym, a jak wiemy, nie zawsze jest to najkorzystniejsze dla użytkowników infrastruktury w dłuższym okresie – tłumaczy Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W większości gmin budowa drogi lub przedszkola przez dewelopera nie jest wymogiem otrzymania pozwolenia na budowę, ale elementy te są niezbędne dla funkcjonowania osiedla. - Bez infrastruktury nie byłby możliwy dojazd, a bez mediów nie byłoby możliwe mieszkanie – konkluduje Karolina Krause z firmy Spartan Development. Warto zauważyć jednak, że przedstawiciele stołecznej dzielnicy Białołęka otwarcie mówią, iż pozwolenia na budowę na ich terenie deweloperzy otrzymają wtedy, gdy zobowiążą się do wykonania inwestycji, na które dzielnica nie ma pieniędzy.

Dowiedz się także: Jak duże są dysproporcje między cenami najtańszych i najdroższych mieszkań?

Deweloperzy pomagają gminom

Wymagania, stawiane przed deweloperem, zależą oczywiście od tego, czy w inwestycji powstanie kilka mieszkań czy kilka tysięcy. Deweloper, budujący kilka domów jednorodzinnych, nie jest bowiem w stanie sfinansować znaczącej inwestycji publicznej. Największe spółki realizują jednak tego typu projekty. Głośna jest na przykład sprawa budowy 6,5 kilometrowego odcinka kanalizacji na warszawskiej Białołęce przez spółkę Dom Development. Koszt tego przedsięwzięcia opiewał na blisko 50 mln zł i korzystają z niej nie tylko mieszkańcy osiedla, budowanego przez w/w firmę. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że spółka odzyskała te pieniądze, ale po przeszło dwuletniej batalii z gminą. Jednak w większości przypadków deweloperzy przenoszą na własność samorządu wybudowane w ramach inwestycji drogi dojazdowe, nieodpłatnie bądź za cenę niższą niż rynkowa.

Quasi-podatek obciąża nowych mieszkańców

Nie należy się jednak oszukiwać – koszty te w efekcie uderzą po kieszeni nowych nabywców mieszkań. Skala wzrostu ceny m kw. kupowanego mieszkania jest trudna do oszacowania. Każdy projekt jest bowiem inny, a co za tym idzie, rozmiar wydatków, poniesionych na inwestycje publiczne, jest różny. - Przeważnie koszt infrastruktury przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot maksymalnie jednej trzeciej tych nakładów. Oczywiście nabywca, kupując mieszkanie, ma ten koszt wkalkulowany w cenę lokalu – wylicza, Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom. Nabywcy w cenie mieszkania płacą więc dodatkowy quasi-podatek. Gmina nie będzie bowiem musiała ponosić kosztów budowy infrastruktury, za którą zgodnie z prawem odpowiada. Trzeba ponadto pamiętać, że podatki nowych mieszkańców będą trafiać do budżetów samorządu lokalnego.

Polecamy serwis: Kredyty

Budowa 200-metrowej drogi podnosi koszt inwestycji

O ile więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w związku z realizacją inwestycji publicznych przez dewelopera?

REKLAMA

Gdyby przyjąć, że tego typu nakłady pochłaniają 15% kosztów budowy, z czego deweloper odzyskałby jedną trzecią, z tego tytułu mieszkania byłyby droższe o 10%. Oznaczałoby to, że w Warszawie przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m kw. kosztowałoby nie 420 tys. zł, ale 462 tys. zł. W Krakowie byłoby to 381 tys. zł zamiast obecnych 346 tys., we Wrocławiu 369 tys. zł zamiast 336 tys. zł, a w Poznaniu 358 tys. zł, zamiast 325 tys. zł.

Już wybudowanie samej drogi jest niemałym kosztem. Jeśli deweloper miałby wybudować 3-piętrowy blok z setką mieszkań, a do tego 200-metrową drogę z chodnikami i oświetleniem, cena 50-metrowego mieszkania, wartego 450 tys. zł, mogłaby być w efekcie większa o kilkanaście tysięcy złotych.

Inwestycje w otoczenie i infrastrukturę a cena mieszkania

Wielu deweloperów podkreśla, że największy wpływ na cenę mieszkania mają inwestycje w otoczenie i infrastrukturę w przypadku projektów na obrzeżach miast. W tych rejonach jest ona bowiem najgorzej rozwinięta. Ponadto, w związku z niską ceną gruntów pod zabudowę na obrzeżach miast, dodatkowe nakłady na infrastrukturę publiczną mogą stanowić większy procent ogólnych kosztów budowy. Nie oznacza to jednak, że w centrum deweloperzy nie muszą czynić nakładów na infrastrukturę, zastępując w tym względzie gminy. - Zakres takich prac często nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji. Na przykład w związku z połączeniem osiedla z drogą publiczną deweloper został zobowiązany do przebudowy sygnalizacji świetlnych na sześciu sąsiednich skrzyżowaniach. – podkreśla Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.

Dedykowany lokal to sposób na redukcję kosztów

Deweloperzy starają się oczywiście redukować koszty, związane z realizacją inwestycji wymaganych przez nabywców. Ma to za ograniczyć wpływ tych nakładów na ceny mieszkań w danym projekcie. - Przykładem takich działań jest budowanie lokali dedykowanych. Oznacza to, że naszą ofertę wzbogacamy o lokal usługowy, przystosowany do wymagań żłobka czy przedszkola. Dokonując transakcji, zaznaczamy w umowie, że musi ono mieć takie przeznaczenie. Tego typu praktyki są potrzebne szczególnie na terenach osiedli położonych na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura miejska jest nadal uboga. – mówi Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.

Zwolnienie z podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste

W całej tej sytuacji gminy widzą też aspekt pozytywny dla nowych nabywców. Gdy deweloper przeniesie na gminę własność wybudowanej kosztem nowych nabywców drogi, gmina przejmuje obowiązek jej utrzymania i remontów. Nowi nabywcy nie muszą ponadto od gruntu pod taką drogą odprowadzać podatku od nieruchomości, ani opłat za użytkowanie wieczyste.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Troska i zrozumienie w kontakcie z pacjentami – klucz do profesjonalnej opieki zdrowotnej
    Koszty zatrudnienia to główne wyzwanie dla firm w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    W pierwszym półroczu 2024 roku wiele firm planuje rozbudowanie swoich zespołów – potwierdzają to niezależne badania ManpowerGroup czy Konfederacji Lewiatan. Jednocześnie pracodawcy mówią wprost - rosnące koszty zatrudnienia to główne wyzwanie w 2024 roku. Jak więc pozyskać specjalistów i jednocześnie zadbać o cash flow?

    Nauka języka obcego poprawi zdolność koncentracji. Ale nie tylko!

    Ostatnia dekada przyniosła obniżenie średniego czasu skupienia u człowieka aż o 28 sekund. Zdolność do koncentracji spada i to wina głównie social mediów. Czy da się to odwrócić? 

    Nowe przepisy: Po świętach rząd zajmie się cenami energii. Będzie bon energetyczny

    Minister klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska zapowiedziała, że po świętach pakiet ustaw dotyczących cen energii trafi pod obrady rządu. Dodała też, że proces legislacyjny musi zakończyć się w pierwszej połowie maja.

    REKLAMA

    Wielkanoc 2024. Polacy szykują się na święta przed telewizorem?

    Jaka będzie tegoroczna Wielkanoc? Z badania online przeprowadzonego przez firmę Komputronik wynika, że leniwa. Polacy są zmęczeni i marzą o odpoczynku. 

    Biznes kontra uczelnie – rodzaj współpracy, korzyści

    Czy doktorat dla osób ze świata biznesu to synonim synergii? Wielu przedsiębiorców może zadawać sobie to pytanie podczas rozważań nad podjęciem studiów III stopnia. Na ile świat biznesu przenika się ze światem naukowym i gdzie należy szukać wzajemnych korzyści?

    Jak cyberprzestępcy wykorzystują sztuczną inteligencję?

    Hakerzy polubili sztuczną inteligencję. Od uruchomienia ChataGPT liczba złośliwych wiadomości pishingowych wzrosła o 1265%! Warto wiedzieć, jak cyberprzestępcy wykorzystują rozwiązania oparte na AI w praktyce.

    By utrzymać klientów tradycyjne sklepy muszą stosować jeszcze nowocześniejsze techniki marketingowe niż e-commerce

    Konsumenci wciąż wolą kupować w sklepach stacjonarnych produkty spożywcze, kosmetyki czy chemię gospodarczą, bo chcą je mieć od razu, bez czekania na kuriera. Jednocześnie jednak oczekują, że tradycyjne markety zapewnią im taki sam komfort kupowania jak sklepy internetowe.

    REKLAMA

    Transakcje bezgotówkowe w Polsce rozwijają się bardzo szybko. Gotówka jest wykorzystywana tylko do 35 proc. transakcji

    W Polsce około 2/3 transakcji jest dokonywanych płatnościami cyfrowymi. Pod tym względem nasz kraj jest w światowej czołówce - gotówka jest wykorzystywana tylko do ok. 35 proc. transakcji.

    Czekoladowa inflacja (chocoflation) przed Wielkanocą? Trzeci rok z rzędu produkcja kakao jest mniejsza niż popyt

    Ceny kakao gwałtownie rosną, ponieważ 2024 r. to trzeci z rzędu rok, gdy podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Z analiz Allianz Trade wynika, że cenę za to będą płacić konsumenci.

    REKLAMA