| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Temat Dnia > Hipoteka w praktyce

Hipoteka w praktyce

W praktyce handlowej często mamy do czynienia z zabezpieczeniem hipotecznym. Jest ono szeroko stosowane nie tylko przez banki, ale również przez inne podmioty prawa publicznego, co oczywiście wiąże się z licznymi niedogodnościami i niebezpieczeństwami dla osób prowadzących działalność gospodarczą.


W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można obciążyć nieruchomość hipoteką, czyli prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jest to ograniczone prawo rzeczowe obciążające całą nieruchomość i pozwalające na szybką realizację roszczenia wierzyciela na wypadek zwłoki dłużnika lub innych okoliczności uniemożliwiających spłatę długu. Hipoteka jest prawem rzeczowym bezwzględnym, tj. w zasadzie skutecznym wobec wszystkich i obciążającym cały przedmiot. Wpływa to w oczywisty sposób na zakres odpowiedzialności za zabezpieczoną wierzytelność1.

Zapamiętaj

Hipoteka zwykła powstaje w drodze umowy zawieranej przez właściciela nieruchomości, a wierzycielem, któremu przysługuje podlegająca zabezpieczeniu wierzytelność. Wyjątkowo hipoteka może powstać na skutek jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Przypadek taki reguluje art. 7 ust. 1 ustawy o obligacjach. To szczególne rozwiązanie podyktowane jest tym, że do ustanowienia hipoteki dochodzi zazwyczaj jeszcze przed wydaniem obligacji, a więc gdy nie są jeszcze znani przyszli wierzyciele2.

Momentem powstania hipoteki jest konstytutywny wpis w dziale IV księgi wieczystej (art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece; t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.; dalej „u.k.w.i.h.”). Wcześniej nie można mówić zasadnie o istnieniu obciążenia nieruchomości, choć oczywiście od chwili złożenia wniosku o wpis wierzyciel ma ekspektatywę uzyskania zabezpieczenia, a w księdze powinna figurować stosowna wzmianka. W praktyce dług (zwłaszcza bankowy) często jest zabezpieczany hipoteką zwykłą (art. 65 u.k.w.i.h.) odpowiadającą kwocie zadłużenia i kaucyjną (art. 102 u.k.w.i.h.) zabezpieczającą roszczenie o odsetki i koszty. Warto podkreślić, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o odsetki.

Zapamiętaj

Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.

PRZYKŁAD

Spółka jawna „Rebus” nabyła na kredyt nieruchomość gruntową. Kwota kredytu była wyrażona w euro i była przeliczana co miesiąc wedle aktualnego kursu euro na złotówki. Hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie miała stałą kwotę wyrażoną w euro.

Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość, a także udział we współwłasności nieruchomości oraz inne prawa majątkowe. Znajduje to także potwierdzenie w zasadzie zamkniętego katalogu praw rzeczowych, które mogą być tworzone wyłącznie w drodze ustawowej. Jedynie zatem ustawa może rozszerzyć katalog praw, które mogłyby być przedmiotem hipoteki. Hipoteka może obciążać tylko indywidualnie oznaczoną, istniejącą nieruchomość lub prawo. Nie można ustanowić hipoteki na rzeczy przyszłej. Przedmiot hipoteki musi więc istnieć w chwili rozpoznawania wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku ustanowienia hipoteki na lokalu jednocześnie z wyodrębnieniem jego własności. Wpis (chociażby nieprawomocny) nabywcy lokalu w księdze wieczystej stanowi warunek ustanowienia hipoteki na tym lokalu3. Prawo nie dopuszcza ustanowienia hipoteki na pewnych masach majątkowych (np. przedsiębiorstwie). Wprawdzie art. 109 ust. 1 u.k.w.i.h. oraz niektóre przepisy ustaw szczególnych mówią o możliwości uzyskania przez wierzyciela hipoteki przymusowej na wszystkich nieruchomościach (prawach) dłużnika, jednakże uznaje się, że nie zachodzi w tym wypadku odstępstwo od zasady szczegółowości hipoteki. Hipoteka przymusowa może więc zostać wpisana na określonej (jednej) nieruchomości (prawie), a gdyby wierzytelność miała być zabezpieczona na kilku nieruchomościach (prawach) należących do dłużnika, wówczas musi zostać dokonana repartycja zabezpieczenia przez obciążenie każdej z nieruchomości (każdego prawa) osobną hipoteką zabezpieczającą wierzytelność do określonej we wpisie wysokości.

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Dorota Fedorowska

psycholog, mediator. Kancelaria Mediacyjna „Primum Consensus”.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »