| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Temat Dnia > Hipoteka w praktyce

Hipoteka w praktyce

W praktyce handlowej często mamy do czynienia z zabezpieczeniem hipotecznym. Jest ono szeroko stosowane nie tylko przez banki, ale również przez inne podmioty prawa publicznego, co oczywiście wiąże się z licznymi niedogodnościami i niebezpieczeństwami dla osób prowadzących działalność gospodarczą.

Istnienie przedmiotu warunkuje nie tylko powstanie, lecz także istnienie samej hipoteki. Dlatego hipoteka nie tylko nie może powstać, jeżeli nie istnieje prawo, które miałaby obciążać, lecz także wygasa wraz z wygaśnięciem takiego prawa. Od zasady, iż hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem obciążającego ją prawa, możliwe są jednak wyjątki. Dotyczy to przypadków przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu lub nabycia własności nieruchomości przez członka, któremu przysługuje prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Hipoteka nie wygasa także w razie nabycia własności nieruchomości przez dotychczasowego jej użytkownika wieczystego lub nabycia prawa użytkowania wieczystego przez właściciela nieruchomości.

Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Przedmiotem hipoteki mogą być także:

•  własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

•  spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

• prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

•  wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

PRZYKŁAD

Przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą jest współwłaścicielem działki o pow. 1,24 ha położonej w podwarszawskim Sulejówku. 30 czerwca 2009 r. zawarł on z dwoma wspólnikami umowę spółki cywilnej i przeniósł na nich współwłasność tej nieruchomości. W takiej sytuacji, jeśli chciałby wziąć kredyt, nawet związany z działalnością spółki, to nie mógłby wystąpić o obciążenie hipoteczne tylko swej części działki. Wynika to z faktu, że między wspólnikami spółki cywilnej istnieje specjalny rodzaj współwłasności (nazywanej łączną lub do niepodzielnej ręki), w której nie można wyodrębnić udziałów. Udział w nieruchomości nadawałby się zaś do obciążenia tylko w wypadku, gdyby nieruchomość stanowiła zwykłą współwłasność.

Przedmiotem hipoteki (czy ograniczonych praw rzeczowych w ogólności) jest prawo własności nieruchomości. Istnieją jednak poglądy, które mówią o samej nieruchomości. Praktycznego znaczenia kwestia ta nabiera w związku z powstaniem współwłasności. Jeżeli przyjmie się, że przedmiotem hipoteki jest prawo własności nieruchomości, wówczas konsekwentnie trzeba by uznać, iż w razie powstania współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych (np. na skutek nabycia jej przez dwie osoby albo zbycia udziału przez dotychczasowego wyłącznego właściciela) dochodzi do powstania hipoteki łącznej zgodnie z zasadą niepodzielności hipoteki (art. 76 ust. 1 u.k.wi.h.). Współwłaściciele nieruchomości nie mogliby również ustanowić hipoteki na wspólnej nieruchomości, a tylko hipotekę łączną na wszystkich udziałach. Także wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości, stanowiącej współwłasność dłużników, oznaczałby łączne obciążenie udziałów wszystkich współwłaścicieli. Z praktycznego punktu widzenia należy jednak przyjąć, że przedmiotem hipoteki jest nieruchomość. Przedmiotem hipoteki mogą być w zasadzie wszystkie nieruchomości, niezależnie od tego, kto jest ich właścicielem. Pewne wątpliwości pojawiają się w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa. Spowodowane one są tym, iż obowiązujące przepisy nie przewidują egzekucji z nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa (egzekucja przeciwko Skarbowi Państwa dopuszczalna jest jedynie z rachunku bankowego). Pomimo to należy uznać, że jest możliwe obciążenie hipoteką nieruchomości państwowych. Za poglądem tym przemawiają dwa podstawowe argumenty: pierwszy, że obowiązujące ustawodawstwo nie zabrania - co do zasady - obciążania hipoteką nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa; czyni to jedynie w odniesieniu do hipoteki przymusowej. Z art. 109 ust. 2 u.k.w.i.h. wynika zresztą, że obciążenie hipoteką przymusową możliwe jest jednak w sytuacji, gdy przepis szczególny tak stanowi. Po drugie, możliwość ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomościach Skarbu Państwa przewiduje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Hipoteka obciąża całą nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym. Jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek geodezyjnych, z których jedna nie jest wpisana w księdze wieczystej, hipoteka obciąża nieruchomość w takim zakresie, w jakim wynika to z treści wpisu w dziale I - O księgi wieczystej. Jeżeli nastąpi połączenie kilku nieruchomości w jednej księdze wieczystej, hipoteka obciążająca jedną z nich będzie obciążała całą nieruchomość powstałą na skutek połączenia. Hipoteka nie może natomiast obciążać fizycznie wydzielonej części nieruchomości, chyba że dojdzie do założenia dla niej osobnej księgi wieczystej4.

Tabela 1. Rodzaje hipotek

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Izabella Żyglicka i Wspólnicy Adwokaci i Radcowie Prawni spółka komandytowa

Nowoczesna firma prawnicza

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »