| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Umowa przedwstępna w praktyce

Umowa przedwstępna w praktyce

W biznesie bardzo często strony przed zawarciem umowy definitywnej decydują się na zawarcie wstępnego porozumienia. Umowa taka musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a dobrze jest również, jeśli zawiera termin jej zawarcia. Umowa zawarta w formie przewidzianej dla definitywnego kontraktu pozwala na wymuszenie zawarcia umowy końcowej przed sądem. Nie jest konieczna wizyta u notariusza, a wyrok sądu zastępuje konieczne oświadczenie woli drugiej strony.

Zadatek

 

W przeważającej ilości przypadków umowie przedwstępnej towarzyszy zadatek. Jest to nic innego, jak suma pieniężna lub rzecz dana przy zawarciu umowy jako zabezpieczenie jej wykonania. Ostatnio orzecznictwo podchodzi do wskazanych kwestii bardzo elastycznie i uznaje, że zadatek może być zastrzeżony odnośnie umowy zawartej w przyszłości. W wyroku z SN z 1 kwietnia 2011 r. (sygn. akt III CSK 229/10, niepublikowany) czytamy: De lege lata nie ma przeszkód prawnych ku temu, aby zadatkiem nie mógł być objęty także obowiązek zawarcia określonej umowy przedwstępnej z konsekwencjami prawnymi wskazanymi w art. 394 k.c. Zawarcie umowy rezerwacyjnej w formie aktu notarialnego i zastrzeżenie w niej zadatku w odniesieniu do obowiązku kontraktowego w postaci zawarcia umowy przedwstępnej nie wyklucza możliwości dokonania zmian w umowie rezerwacyjnej (umowie podstawowej) także w innej formie, akceptowanej przez obie strony (np. w toku negocjacji).
Zaliczka również polega na wpłacie pieniędzy, różni się jednak od zadatku skutkami dokonania konkretnego zastrzeżenia. Zaliczka to po prostu pewien znak zawarcia umowy, przy czym strony mogą ją, co do zasady (w granicach zakreślonych prawem i zasadami współżycia społecznego), dowolnie wypełnić treściowo. Zazwyczaj jest tak, że w przypadku niewykonania umowy strony po prostu zwracają sobie pieniądze albo strona pokrzywdzona zatrzymuje zaliczkę tytułem poniesionych kosztów. Wszystko zależy od ustaleń w konkretnej sprawie. Prawo zresztą nie pomaga w dokonaniu ścisłego rozróżnienia – zgodnie z art. 394 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Jak widzimy, można bronić poglądu, że zaliczka to zmodyfikowany zadatek. Nie chodzi tu jednak o terminologię, a o praktyczne skutki zastrzeżenia, czyli o pieniądze. Nieco upraszczając problem – jeśli użyjemy słowa „zadatek”, to możemy przyjąć, że mamy do czynienia z obowiązkiem podwojenia go bądź z możliwością zatrzymania, jeśli umowa końcowa nie dojdzie do skutku.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Jak więc widzimy, zasadnicza różnica między zaliczką a zadatkiem polega na obowiązku podwójnej zapłaty. Zadatek jest zatem swoistą sankcją za nierzetelne zachowanie kontrahenta. Jak wskazał SN w wyroku z 18 maja 2000 r. (sygn. akt III CKN 245/00, niepublikowany): Zadatek jest szczególną umowną sankcją za niewykonanie umowy. Jego podstawową funkcją jest dyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy, potwierdzonej zadatkiem. Skoro zatem w umowie przedwstępnej strona umowy, przyjmując zadatek, zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej po upływie określonego terminu, a w tym czasie nie podjęła żadnych kroków w celu umożliwienia jej zawarcia, to trafny jest wniosek, iż ta zupełna bierność stanowi o zawinieniu, które uzasadnia żądanie drugiej strony zapłaty podwójnego zadatku (art. 394 § 1 k.c.). Kolejną różnicą jest możliwość dochodzenia odszkodowania. Przy zaliczce (w braku odmiennego uregulowania tej kwestii przez strony) nie jest ono limitowane. Sąd może je zatem przyznać potencjalnie w każdej wysokości, która wynika z całokształtu okoliczności badanej sprawy. Przy zadatku zaś dochodzenie odszkodowania przewyższającego zadatek (ewentualnie sumę dwukrotnie wyższą) jest w zasadzie niedopuszczalne.
ZAPAMIĘTAJ
Wybór między zadatkiem a zaliczką jest uzależniony od konkretnego przypadku. Jeśli jesteśmy zdeterminowani do zawarcia umowy, należy polecić zadatek, który jest bezpieczniejszy. Jeśli zaś chcemy pozostawić sobie „furtkę” na wypadek niekorzystnego obrotu sprawy, to warto poprzestać na zaliczce, która może okazać się mniej dotkliwa.

 

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Kancelaria Prawna Nowicki & Ziemczyk Adwokaci i Radcowie prawni Sp. P.

Specjaliści od prawa pracy, prawa nieruchomości i prawa korporacyjnego

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »