| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Umowa przedwstępna w praktyce

Umowa przedwstępna w praktyce

W biznesie bardzo często strony przed zawarciem umowy definitywnej decydują się na zawarcie wstępnego porozumienia. Umowa taka musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a dobrze jest również, jeśli zawiera termin jej zawarcia. Umowa zawarta w formie przewidzianej dla definitywnego kontraktu pozwala na wymuszenie zawarcia umowy końcowej przed sądem. Nie jest konieczna wizyta u notariusza, a wyrok sądu zastępuje konieczne oświadczenie woli drugiej strony.

Istotne postanowienia

 

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Zasada ta ma podstawowe znaczenie dla obrotu, a to z tego względu, że umowa przedwstępna pozbawiona istotnych postanowień (np. zawierająca tylko termin i kilka ogólnych informacji) umowy przyrzeczonej będzie nieważna. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest bowiem nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Jak zatem widzimy, w celu „utrzymania” umowy w mocy konieczna jest wyraźna wypowiedź ustawodawcy. Rodzi się zatem pytanie, na czym właściwie polegają te „istotne postanowienia”. Są to po prostu najważniejsze elementy danego kontraktu. Co oczywiste, są one w każdym wypadku inne – np. przy sprzedaży mieszkania będzie to cena i obowiązek wydania rzeczy, przy umowie o dzieło – wynagrodzenie i zobowiązanie do wykonania oznaczonego dzieła, przy umowie o roboty budowlane – oddanie obiektu, dokonanie czynności związanych z przygotowaniem robót (w szczególności przekazanie terenu budowy i dostarczenia projektu), odebranie obiektu i zapłata.
ZAPAMIĘTAJ
Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej to przedmiot umowy i cena.

 

Czy jest konieczny termin zawarcia umowy

 

W obrocie panuje rozpowszechniony pogląd, jakoby umowa przedwstępna musiała zawierać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Od 2003 r. nie ma takiego obowiązku, choć w praktyce termin jest nadal zastrzegany – po prostu tak jest bezpieczniej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do takiego żądania i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

PRZYKŁAD
30 sierpnia 2011 r. strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w Warszawie za cenę 255 000 zł, nie określając jednak terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Nabywca wpłacił 15 000 zł zadatku gotówką. W umowie nie zawarto żadnego zastrzeżenia dotyczącego osób uprawnionych do żądania zawarcia umowy. W takiej sytuacji, jeśli strony nie dojdą do porozumienia i każda wyznaczy inny termin, wiąże ten wyznaczony przez stronę szybszą. W praktyce do skutecznego wyznaczenia konieczne jest złożenie oświadczenia woli na piśmie, więc datą złożenia oświadczenia będzie moment, w którym oświadczenie dotarło do adresata w ten sposób, że mógł się on zapoznać z jego treścią. Jeżeli upłynął rok od zawarcia umowy i nie wyznaczono terminu, nie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie oznacza to jednak wygaśnięcia umowy – strony mogą dochodzić roszczeń odszkodowawczych lub związanych z zadatkiem.

 

Odszkodowanie

 

Umowa przedwstępna nie wymaga dla swej ważności żadnej szczególnej formy (jedynym wymogiem jest, iż powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). Od formy zależą jednak jej skutki prawne. Prawo przewiduje bowiem dwa podstawowe modele umowy, które różnią się swymi skutkami. Co do zasady jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy definitywnej; strony mogą jednak odmiennie określić zakres odszkodowania. Jest to tzw. „słabszy” skutek umowy, który polega na możności odzyskania części kosztów poniesionych w trakcie zabiegów o zawarcie końcowej umowy. Minusem tego rozwiązania jest fakt, iż trzeba się poważnie natrudzić, by udowodnić wysokość wydatków. Nie wystarcza tu bowiem uprawdopodobnienie – musimy dysponować pewnymi dowodami (np. dokumentami; ewentualnie zeznaniami świadków i stron).

PRZYKŁAD
Stefan W. zawarł pisemną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości lokalowej. Strony nie ustaliły zadatku i sprzedający odmówił wykonania umowy przyrzeczonej. W takim wypadku nie ma prawnego instrumentu pozwalającego na wyegzekwowanie końcowej sprzedaży lokalu. Niedoszły nabywca może jednak wystąpić do sądu z powództwem odszkodowawczym – może żądać np. utraconego zarobku, jeśli brał wolne na formalności związane z zakupem, może żądać zwrotu taksy notarialnej i innych poniesionych wydatków. Innymi słowy, może dochodzić szkody, czyli uszczerbku majątkowego, a zatem różnicy między stanem majątkowym sprzed „transakcji” i po niej, a także utraconego potencjalnego zysku.

 

reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Sofath

Prekursor i lider na europejskim rynku pomp ciepła.

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »