| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zobowiązująca strony do podpisania w przyszłości określonej umowy definitywnej to bardzo silny i skuteczny instrument. Nie tylko dyscyplinuje strony, lecz także pozwala na wyegzekwowanie zgody na ostateczny kontrakt i może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego.

Przedawnienie i jego wykorzystanie
 
Omawiając dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej należy też omówić przedawnienie roszczeń, które z racji krótkiego terminu jest jednym z częściej podnoszonych zarzutów. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1 września 2007 r., to roszczenia można skutecznie realizować do 1 września 2008 r. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Jak wskazał SN w wyroku z 26 sierpnia 2004 r. (sygn. akt I CK 106/04, M.Prawn. z 2004 r. nr 18, poz. 822): strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej nie może powoływać się na przedawnienie roszczenia z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli podejmowała w trakcie biegu terminu przedawnienia działania dotyczące danej sprawy, takie jak np. wyznaczenie terminu uzgodnienia warunków aktu notarialnego.
PRZYKŁAD
PRZEDAWNIENIE
Wspólnicy spółki cywilnej Antoni B. i Marek F. podpisali z Janem S. 3 sierpnia 2006 r. umowę przedwstępną sprzedaży samochodu osobowego. Została ona zawarta w formie pisemnej i zawierała wszystkie niezbędne elementy umowy przyrzeczonej. W umówionym terminie (1 września 2006 r.) Jan S. odmówił podpisania końcowej umowy, co poskutkowało sprawą w sądzie. Sąd I instancji wydał wyrok oddalający powództwo (24 września 2006 r.), a następnie Antoni B. wniósł od tego orzeczenia apelację. Ponieważ sąd okręgowy utrzymał zaskarżony wyrok w mocy - termin przedawnienia roszczenia o odszkodowanie będzie biegł dopiero od dnia wydania tego wyroku (np. 16 grudnia 2006 r. - 16 grudnia 2007 r.). Dopiero po tej dacie sprzedający będzie mógł ostatecznie uniknąć konsekwencji prawnych swego zachowania.
Skutek przedawnienia jest taki, że choć roszczenie z umowy przedwstępnej dalej istnieje i po spełnieniu nie można żądać jego zwrotu, to jednak nie jest możliwe skuteczne dochodzenie go w sądzie. Przy umowie przedwstępnej dochodzi jednak do komplikacji związanych z roszczeniami dodatkowymi (zadatek, odsetki itp.). Nie do końca wiadomo bowiem, jak traktować odmienne niż w art. 390 par. 3 k.c. terminy przedawnienia (np. 3-letni lub 10-letni termin przedawnienia z art. 118 k.c.). Dodatkowym problemem jest wyróżnienie w doktrynie i orzecznictwie instytucji częściowego spełnienia świadczenia, do którego stosunkowo często dochodzi w praktyce, jednak nie można przyjąć, by byłby to zadatek w kodeksowym rozumieniu. Zdarza się bowiem tak, że przed ustalonym w umowie przedwstępnej terminem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży najczęściej już przy zawarciu umowy przedwstępnej - strona, która ma kupić rzecz lub prawo płaci drugiej stronie, zgodnie z dokonanym z nią uzgodnieniem, określoną kwotę. Nieraz bywa ona dość wysoka, zbliża się do kwoty ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży (por. wyrok SN z 25 marca 2004 r. sygn. akt II CK 116/03, niepublikowany) lub jest nawet jej równa. W wielu takich przypadkach prawidłowa wykładnia porozumienia stron prowadzi do uznania tej kwoty, nawet jeżeli strony określiły ją mianem zadatku (por. wyrok SN z 30 stycznia 2004 r. sygn. akt I CK 129/03, niepublikowany), za zaliczkę na poczet ceny z przyrzeczonej umowy sprzedaży lub za uiszczoną z góry całą cenę z przyrzeczonej umowy sprzedaży. Nie jest to przy tym zadatek, a tylko częściowe spełnienie świadczenia, co mogłoby sugerować odmienne terminy przedawnienia. Rozstrzygnięcia problemu próżno doszukiwać się w przepisach, stąd konieczne jest sięgnięcie do bogatej w tym zakresie judykatury. Jak wskazał SN w uchwale z 8 marca 2007 r. (sygn. akt III CZP 3/07, niepublikowana): roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem terminu rocznego określonego w art. 390 par. 3 k.c. W wypadku zapłaty na poczet ceny następuje spełnienie częściowe lub całkowite świadczenia przed powstaniem zobowiązania opiewającego na to świadczenie. Nie ulega wątpliwości, że w razie zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, uiszczona przez kupującego kwota podlega zarachowaniu na poczet ustalonej ceny, czyli staje się świadczeniem definitywnym. Jeżeli natomiast nie następuje zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, kwota zapłacona na poczet ceny powinna zostać zwrócona jako świadczenie nienależne (art. 410 par. 2 k.c.). Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia (por. wyrok SN z 30 stycznia 2004 r. sygn. akt I CK 129/03, niepublikowany). Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy, a więc - czy stanowiło ją nieziszczenie się warunku zawieszającego, pod którym została zawarta umowa przedwstępna, skuteczne podniesienie zarzutu przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które nie ponosi ona odpowiedzialności (art. 471 in fine k.c. w związku z art. 472 k.c.), lub niewykonanie zobowiązania przez stronę umowy przedwstępnej, za które ponosi ona odpowiedzialność. Nienależne świadczenie powinno być zwrócone w pełnym zakresie, tj. bez możliwości ograniczenia jego wysokości na podstawie art. 409 k.c.
Według art. 390 par. 3 k.c. w brzmieniu obowiązującym do 24 września 2003 r., określonemu w nim szczególnemu, rocznemu terminowi przedawnienia podlegały roszczenia przewidziane w dwóch wcześniejszych paragrafach (art. 390 par. 1 i par. 2 k.c.): roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej (par. 1) i roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (par. 2). Mimo tendencji do rozszerzania zakresu zastosowania szczególnego, rocznego terminu przedawnienia, w odniesieniu do roszczeń osób, które zawarły umowę przedwstępną, wykładnia językowa, systemowa i celowościowa art. 390 par. 3 k.c. w obecnym brzmieniu nie uzasadnia stosowania przewidzianego w nim terminu przedawnienia do roszczenia o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej. Przez roszczenia z umowy przedwstępnej należy bowiem rozumieć roszczenia objęte treścią stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, a zatem roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez stronę umowy przedwstępnej przez to, że liczyła ona na zawarcie umowy przyrzeczonej, jak też - ze względu na dodane do art. 390 par. 1 k.c. zdanie drugie - roszczenia strony umowy przedwstępnej z tytułu zadatku lub kary umownej. Natomiast roszczenie o zwrot, mającej charakter nienależnego świadczenia, kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z niezawartej umowy przyrzeczonej nie wchodzi w zakres stosunku wynikającego z umowy przedwstępnej, lecz jest elementem stosunku zobowiązaniowego, u podstaw którego leży zdarzenie przewidziane w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.). Podsumowując, roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta, nie przedawnia się z upływem szczególnego terminu rocznego, określonego w art. 390 par. 3 k.c., lecz z upływem terminu ogólnego, przewidzianego w art. 118 k.c. Oczywiście w praktyce bardzo trudne może okazać się przeprowadzenie dokonanego przez SN rozróżnienia. Warto jest jednak mieć jego świadomość i zawsze przy umowie przedwstępnej wskazać, jakie świadczenie strony miały na myśli, zabezpieczając zawarcie umowy przedwstępnej określoną kwotą pieniężną.
Wracając na grunt zadatku, należy wskazać, że wedle powszechnie obowiązującego poglądu przedawnia się on w rocznym terminie wynikającym z art. 390 par. 3 k.c. Jak wskazał SN w uchwale z 21 listopada 2006 r. (sygn. akt III CZP 102/06, OSNC z 2007 r. nr 7-8, poz. 104): roszczenie o zwrot podwójnego zadatku wynikające z umowy przedwstępnej zawartej przed wejściem w życie ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 49, poz. 408), powstałe przed jej wejściem w życie, przedawnia się z upływem roku od dnia wejścia w życie tej ustawy. Odmiennie rozstrzygnął ten problem SN w wyroku z 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt III CK 357/05, niepublikowany) wskazując, że art. 390 par. 3 k.c. dotyczy wyłącznie przedawnienia roszczeń wynikających z par. 1 i 2 tego artykułu. Roszczenie o zwrot zadatku nie jest ograniczone żadnym szczególnym terminem przedawnienia, wobec czego mają do niego zastosowanie ogólne zasady wynikające z art. 118 k.c.
Jak zatem łatwo zauważyć, wskazana kwestia jest w praktyce bardzo kontrowersyjna, co wynika też po części z niefrasobliwości ustawodawcy, który zastąpił funkcjonujące do 25 września 2003 r. w art. 390 par. 3 k.c. słowo powyższe roszczenia słowami roszczenia z umowy przedwstępnej. Wydaje się jednak, że obecnie - wbrew wskazanemu wyrokowi SN - należy przyjąć, że zadatek przedawnia się w rocznym terminie.
Salomonowym rozwiązaniem będzie przyjęcie, że zadatek jako roszczenie akcesoryjne przedawnia się w rocznym terminie wynikającym z art. 390 par. 3 k.c., podczas gdy roszczenia dotyczące częściowego spełnienia świadczenia na poczet ceny przedawnią się ciągu 3 lub 10 lat (zgodnie z art. 118 k.c.), jako roszczenia spoza umowy przedwstępnej.
 

ADAM MALINOWSKI
radca prawny
 

Gazeta Prawna Nr 191/2007 [Dodatek: Tygodnik Prawa Gospodarczego]
z dnia 2007-10-02
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Iwona Zygmunt

Prawnik

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »