| IFK | IRB | INFORLEX | GAZETA PRAWNA | INFORORGANIZER | APLIKACJA MOBILNA | PRACA W INFOR | SKLEP
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Moja firma > Poradniki > Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Jak dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zobowiązująca strony do podpisania w przyszłości określonej umowy definitywnej to bardzo silny i skuteczny instrument. Nie tylko dyscyplinuje strony, lecz także pozwala na wyegzekwowanie zgody na ostateczny kontrakt i może stanowić podstawę roszczenia odszkodowawczego.

Proces o zawarcie umowy
 
Z samej swej istoty umowa przedwstępna ma doprowadzić do zawarcia w przyszłości kontraktu definitywnego, a zatem podstawowym roszczeniem dochodzonym w sądzie będzie żądanie zawarcia tej umowy. W praktyce zdarza się, że kontrahent z rozmaitych przyczyn zmienia zdanie i uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Przez uchylanie się od zawarcia umowy, będące przesłanką dochodzenia m.in. roszczenia o jej zawarcie, należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej, powinno więc być rozumiane jako świadome działanie lub zaniechanie, zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem (wyrok SN z 19 grudnia 2005 r., sygn. akt III CK 344/05, niepublikowany).
W celu wymuszenia zawarcia umowy przedwstępnej o silniejszym skutku należy złożyć w sądzie cywilnym powództwo w trybie art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Przepis proceduralny jest z kolei dopełnieniem art. 64 k.c. i wskazuje, że jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w art. 1047 par. 1 k.p.c. powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności.
Należy tu zwrócić uwagę na uchwałę z 7 stycznia 1967 r. (sygn. akt III CZP 32/66, OSNC z 1968 r. nr 12, poz. 199), w której SN stwierdził, że: prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 par. 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę.
Jeśli zatem sąd wydaje wyrok uwzględniający żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to takie orzeczenie samo w sobie zawiera już definitywną umowę i nie potrzeba przedsiębrać w tym celu żadnych dodatkowych kroków. W szczególności nie ma konieczności zawierania umowy w formie aktu notarialnego. Wyrok sądu odgrywa w tym zakresie niejako podwójną rolę. Z jednej strony, jest tytułem egzekucyjnym i może stanowić podstawę egzekucji (po nadaniu klauzuli wykonalności) np. co do kosztów zastępstwa procesowego, a z drugiej strony, zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony, stanowiące niezbędny element umowy przyrzeczonej. Takie rozwiązanie ma same plusy - oszczędza dodatkowych kosztów i wzmacnia ochronną funkcję umowy przedwstępnej.
UMOWA PRZED NOTARIUSZEM
Przy sprzedaży nieruchomości warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, ze względu na silniejsze skutki takiej umowy. W takiej sytuacji trzeba opłacić taksę notarialną. W sporadycznych wypadkach może być to nawet cała taksa wymagana przy umowie końcowej. Nie warto jednak godzić się na takie rozwiązanie - bardziej odpowiada prawu pobranie przy umowie przedwstępnej 50-proc. taksy pod warunkiem zawarcia w tej kancelarii umowy definitywnej.
ZAŁĄCZNIKI DO POZWU
Do pozwu należy dołączyć oryginał lub poświadczony notarialnie (z wyjątkiem oczywiście aktu notarialnego) odpis umowy przedwstępnej. Jeśli powód dołączy kserokopię, to taki dokument będzie oceniany przez sąd w trybie art. 233 k.p.c. jako twierdzenie strony o zaistnieniu okoliczności faktycznej.
 
reklama

Narzędzia przedsiębiorcy

POLECANE

Dotacje dla firm

reklama

Ostatnio na forum

Fundusze unijne

Pomysł na biznes

Eksperci portalu infor.pl

Mariusz Jabłoński

Doradca podatkowy

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »